Дело № 2-1191/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 августа 2011 г.                                                                              г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд ЕАО в составе

председательствующей судьи Даниловой О.П.,

с участием:

истца Кузьменко И.С.,

представителя ответчика Егорова А.А.,

при секретаре Князевой В.В.

рассмотрев гражданское дело по иску Кузьменко И.С. к администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» о признании недействительным отказа в предоставлении земельного участка в собственность и об обязании предоставления данного земельного участка в собственность,

У С Т А Н О В И Л :

Кузьменко И.С. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» (далее МО «Биробиджанский муниципальный район») о признании недействительным отказа в предоставлении земельного участка в собственность, о признании права на приобретение в собственность земельного участка путем заключения договора купли-продажи и об обязании предоставления данного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в собственность. Свои исковые требования мотивировал тем, что 17.12.2007 на основании постановления исполняющего обязанности главы администрации МО «Биробиджанский муниципальный район» № ему предоставлен в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома. 20.08.2008 аренда была продлена до 2018 г. На данном земельном участке осуществляется строительство жилого дома. 24.05.2011 он обратился к главе МО «Биробиджанский муниципальный район» за предоставлением участка в собственность, однако получил отказ (исх. 1281/01-29 от 22.06.2011). Отказ мотивирован тем, что предоставление земельного участка в собственность собственнику объекта незавершенного строительства законом не предусмотрено. Считает данный отказ не обоснованным и не законным по следующим причинам. 04.04.2011 им зарегистрировано право собственности 2-этажного объекта незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, построенного на указанном выше земельном участке (свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2011 №). Исходя из положений ст. 28 Земельного кодекса РФ, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 130 Гражданского кодекса РФ незавершенное строительством здание относится к объектам недвижимости. Он является собственником жилого дома незавершенного строительством, степень готовности которого 54 %. В настоящее время дом может быть использован в соответствии с целевым назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Статьей 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. С учетом этого, являясь собственником строения, он вправе приобрести земельный участок, на котором находится это строение по выкупной цене в соответствии с требованиями ст. 36 ЗК РФ.

В судебном заседании истец Кузьменко И.С. исковые требования и доводы в их обоснование, изложенные в исковом заявлении, полностью поддержал. Суду дополнил, что жилой дом на спорном земельном участке почти построен, осталось произвести внутренние отделочные работы, вставить окна, и в нем можно жить. Электричество в доме проведено, установлен электросчетчик. В 2011 г. возросла арендная плата за землю, с <сумма> до <сумма>, поэтому он решил оформить землю в собственность.

Представитель ответчика - администрации МО «Биробиджанский муниципальный район» Егоров А.А. исковые требования Кузьменко И.С. не признал в полном объеме. Суду пояснил что, согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ приобрести в собственность земельный участок может только собственник здания. Предоставление земельного участка в собственность собственнику объекта незавершённого строительства, несмотря на то, что объект незавершённого строительства является объектом недвижимости, законом не предусмотрено. Документов о том, что на земельном участке, предоставленном Кузьменко И.С. в аренду для ИЖС, расположено введённое в эксплуатацию строение в суд и администрацию муниципального района не предоставлено.

Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ содержит исчерпывающий (закрытый) перечень лиц, которые имеют право приобрести земельный участок в собственность, это собственники зданий, строений, сооружений. В отличие от п. 1 ст. 78 ЗК РФ, который можно толковать в расширенном понимании, т.к. он содержит фразу «в том числе», п. 1 ст. 36 ЗК РФ расширенному толкованию не подлежит и его следует принимать буквально.

Позиция администрации муниципального района по данному вопросу полностью соответствует позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08 и в постановлении от 01.03.2011 № 14880/10.

В соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 9 Федерального конституционного закона от 07.02.2011 № 1-ФКЗ «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации» и п.п.5 п.1 ст. 10 Федерального конституционного закона от 28.04.95 № 1-ФКЗ «Об Арбитражных судах в Российской Федерации» Верховный суд Российской Федерации и Высший Арбитражный суд Российской Федерации изучают и обобщают судебную практику, т.е. осуществляют официальное толкование нормативных актов. Цель такого толкования состоит в обеспечении точного и единообразного понимания и одинакового применения норм права всеми судами.

Высший Арбитражный суд РФ свою позицию по данному вопросу выразил в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08 и постановлении от 01.03.2011 № 14880/10. Верховный суд Российской Федерации свою позицию по данному вопросу не выражал, но следует отметить, что позиции двух высших судебных инстанций по одному и тому же вопросу, не касающемуся процессуальных особенностей судопроизводства, в области материального права не могут противоречить друг другу.

Статья 28 ЗК РФ предусматривает, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, а статьи 15 и 36 ЗК РФ (обе статьи говорят лишь о том, что у физических и юридических лиц есть «право») не обязывают орган местного самоуправления провести приватизацию земельного участка по требованию собственника здания, так как право выбора правового режима землепользования (аренда земельного участка или предоставление его в собственность заинтересованного лица) в соответствии с п. 10 ст. 3 федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» остаётся за органом местного самоуправления, который уполномочен управлять и распоряжаться земельными участками. При этом п. 1 ст. 36 ЗК РФ конкретизирует ст. 28 ЗК РФ и указывает, что приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества, может только собственник здания, строения, сооружения.

Хотя объекты незавершённого строительства в соответствии со ст. 130 ГК РФ и относятся к объектам недвижимого имущества, но ст. 36 ЗК РФ уточняет, что выкупить земельный участок можно только под окончательно построенным зданием, строением, сооружение, которое возможно использовать в тех целях, для которых оно построено и за которое собственнику данного строения будет начисляться налог на имущество. Законодатель не случайно не включил лиц, являющихся собственниками объектов незавершённого строительства в список лиц которые имеют право приобрести земельный участок в собственность. Налоговым кодексом РФ и статьёй 2 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" не предусмотрено налогообложение объектов незавершённого строительства. Не указав в ст. 36 ЗК РФ собственников объектов незавершённого строительства, как лиц имеющих право на выкуп земельного участка под объектом недвижимого имущества, законодатель не даёт возможности гражданам уклоняться от уплаты налога на имущество физических лиц.

В середине и конце 90-х годов XX века, в Российской Федерации прижилась негативная практика, когда граждане строят жилые дома, но специально не вводят их в эксплуатацию, чтобы не платить налог на имущество физических лиц. Воздействовать на таких граждан, у которых земля в собственности, не возможно т.к. отсутствуют законодательные рычаги понуждения граждан вводить строение в эксплуатацию.

Иначе ситуация обстоит когда земельный участок находится в аренде у гражданина. Тут законодатель предусмотрел возможность к понуждению застройщика к скорейшему введению объекта строительства в эксплуатацию путём повышения размера арендной платы, в случае если объект строительства не введён в эксплуатацию по истечению двух лет. Так, в соответствии с законом Еврейской автономной области от 24.12.2008 N 502-ОЗ и решением Собрания депутатов муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» от 24.12.2008 № 124 по истечению двух лет со дня заключения договора аренды земли, в случае если объект строительства не введён в эксплуатацию размер арендной платы в с. Птичник повышается в 15 раз, и такой размер арендной платы будет сохраняться до тех пор пока не будет зарегистрировано право собственности на введённый в эксплуатацию объект недвижимого имущества.

Когда речь идет о развитии индивидуального жилищного строительства, то в первую очередь имеется ввиду введение жилья в эксплуатацию, т.е. речь идёт не только о строительстве, но и об официальном оформлении построенного жилья, что в свою очередь подразумевает соответствующее налогообложение, ведь именно за счёт этих средств должны существовать органы местного самоуправления и выполнять возложенные на них Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» обязанности.

В рассматриваемом случае гр. Кузьменко И.С. вынужден сейчас платить арендную плату в размере <сумма> ежегодно, вместо <сумма> первоначальной арендной платы. После ввода объекта в эксплуатацию и выкупа земельного участка Кузьменко И.С. в соответствии с постановлением Правительства ЕАО от 29.01.2003 № 25-ГШ и п. 2 решения Собрания депутатов муниципального образования «Птичниниское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района ЕАО от 19.11.2009 № 96 будет платить земельный налог в размере <сумма> руб./год, а в соответствии с решением Собрания депутатов муниципального образования «Птичниниское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района ЕАО от 19.11.2009 № 95 будет платить налог на имущество физических лиц в размере 2 % от стоимости имущества т.е. <сумма> руб./год. Итого ежегодный платёж составит <сумма>. В связи с чем гр. Кузьменко И.С, в нарушение п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, очень выгодно именно сейчас выкупить земельный участок и потом платить только земельный налог в размере <сумма> руб./год, достроить жилой дом и не вводить его в эксплуатацию, т.к. к этому его ничто не побуждает и это ему экономически выгодно, ведь после ввода дома в эксплуатацию ему придётся платить <сумма> руб./год вместо <сумма>.

Земельный участок в настоящее время в соответствии с договором аренды земли от 17.12.2007 № и соглашением к данному договору от 20.08.2008, находится в аренде у гр. Кузьменко И.С.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства, применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершённого строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определённых обязанностей, на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с п. 4 части 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство незавершенно в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Договором аренды земельного участка от 17.12.2007 № и дополнительным соглашением к договору от 20.08.2008 подтверждается, что Кузьменко И.С. обладает правом аренды земельного участка до 01.09.2018. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является индивидуальное жилищное строительство. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой Кузьменко И.С. был предоставлен в аренду земельный участок, а именно на земельном участке построен и введён в эксплуатацию индивидуальный жилой дом, не предоставлено.

Выслушав пояснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 12.09.2008, спорный земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., имеет кадастровый номер №, находится по адресу: <адрес>.

На основании постановления и.о. главы администрации МО «Биробиджанский муниципальный район» от 17.12.2007 № в границах утвержденного проекта границ земельного участка Кузьменко И.С. предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес>, из категории земель - земли населенных пунктов, для ИЖС.

Из договора аренды земли от 17.12.2007 № следует, что администрация МО «Биробиджанский муниципальный район» сдала, а арендатор Кузьменко И.С. принял в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью <данные изъяты> га с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 3 года с 17.12.2007 по 16.12.2010.

В соответствии с постановлением главы МО «Биробиджанский муниципальный район» от 20.08.2008 №, соглашением от 20.08.2008, аренда вышеуказанного земельного участка продлена Кузьменко И.С. до 01.09.2018.

В соответствии с разрешением на строительство от 14.08.2008 (утвержденным постановлением главы муниципального района от 15.08.2008), администрация Биробиджанского муниципального района ЕАО разрешила строительство индивидуального жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>.

Согласно техническому и кадастровому паспортам, степень готовности объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, по состоянию на 15.03.2011 составляет 54 %.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 04.04.2011, истец Кузьменко И.С. является собственником недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу: <адрес>.

Согласно заявлению Кузьменко И.С. от 24.05.2011, адресованному главе Биробиджанского муниципального района, он просит оформить в собственность земельный участок, расположенный по указанному адресу.

На данное заявление 22.06.2011 Кузьменко И.С. получил отказ в выделении земельного участка в собственность. В качестве обоснования отказа указано, что согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ приобрести в собственность земельный участок может только собственник здания, предоставление земельного участка в собственность собственнику объекта незавершенного строительства законом не предусмотрено.

Суд считает данный отказ необоснованным исходя из следующего.

Статьей 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ч. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с ч 1. ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Суд полагает, что перечень объектов недвижимости, перечисленный в ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, не является исчерпывающим, а потому не имеется прямого запрета на приобретение в собственность земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства.

Например, ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, установлено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Положения Земельного кодекса РФ не содержат ограничения относительно того, что правом на приватизацию земельного участка обладают только собственники зданий, строений, сооружений, которые завершены строительством, поскольку незавершенные строительством объекты также являются объектами недвижимости.

При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", также возможно применение порядка выкупа земельного участка под объектами незавершенного строительства.

Таким образом, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства нормами действующего законодательства признается возможным.

Ст. 15 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Ч. 4 ст. 28 ЗК РФ предусмотрено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

- изъятия земельных участков из оборота;

- установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

- резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

При таких обстоятельствах доводы представителя ответчика Егорова А.А. о невозможности предоставления спорного земельного участка в собственность в связи с действующим до 2018 года договором аренды этого участка, суд считает не обоснованными, поскольку данное право основано на положениях ст. 15 и п. 4 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами. При этом право собственника строения на выкуп земельного участка не может быть ограничено наличием договора аренды на данный земельный участок.

Доводы стороны ответчика о том, что при оформлении земельного участка в собственность истец получит возможность не оформлять в собственность оконченный строительством дом и, в связи с этим, может уклониться от уплаты налога на недвижимость, суд не принимает в качестве обоснования по делу, поскольку порядок уплаты налога, уклонение от его уплаты не является предметом настоящего судебного разбирательства. Кроме того, данный довод является лишь предположением представителя ответчика Егорова А.А. о дальнейшем недобросовестном поведении истца.

Согласно ч. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ, орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности (в аренду, на праве постоянного (бессрочного) пользования) в месячный срок со дня поступления заявления и в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Таким образом, учитывая положения ст. 15, 36 Земельного кодекса РФ, наличие у Кузьменко И.С. зарегистрированного права собственности на незавершенный объект недвижимости, договора аренды земельного участка, полученного истцом в установленном законом порядке, отсутствия оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, судом сделан вывод об обоснованности и необходимости удовлетворения заявленных им требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 15, 28, 36 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Кузьменко И.С. к администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» о признании недействительным отказ в предоставлении земельного участка в собственность и об обязании предоставления данного земельного участка в собственность удовлетворить полностью.

Признать недействительным отказ администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области в предоставлении в собственность Кузьменко И.С. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.