Дело № 2-133/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 февраля 2012 года

Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе:

федерального судьи                        Коренчук Ю.В.,

при секретаре                                   Баланёвой Т.С.,

с участием истца Болотина В.М.,

ответчика Панькина О.И.,

представителя ответчика Семченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Биробиджане дело по иску Болотина В.М. к Панькину О.И. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и ее сносе,

У С Т А Н О В И Л :

Болотин В.М. обратился в суд с иском к Панькину О.И. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и ее сносе. В свом заявлении указал, что Панькин О.И. без оформления в установленном порядке проектно-сметной и разрешительной документации самовольно осуществил строительство и реконструкцию объекта недвижимости (второго этажа нежилого здания) на земельном участке с адресным ориентиром: <адрес>. Самовольное строение препятствует ему осуществлять права собственника смежного строения - 2-го этажа торгового помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец Болотин В.М. доводы искового заявления поддержал, суду пояснил, что он и его супруга Б. являются собственниками 2-го этажа торгового помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Панькин О.И. самовольно без соответствующего разрешения осуществил реконструкцию объекта недвижимости, расположенного на смежном земельном участке, а именно возвёл второй этаж нежилого здания. Тем самым закрыл аварийный выход, который предназначен для спасения людей их магазина при возникновении пожара, так как доступ к эвакуационным выходам, расположенным на первом этаже фактически отсутствует. Также он (Болотин В.М.) использовал данный выход для технических нужд при осуществлении предпринимательской деятельности (по мере необходимости поставлял товар в магазин), путем специального транспортного средства, оборудованного вышкой. Кроме того, заложив данный выход, ответчик, ограничил доступ к его кондиционеру, лишил возможности утеплить стену снаружи здания и производить реконструкцию фасада здания. Просил суд признать возведенный ответчиком объект недвижимости самовольной постройкой и обязать его осуществить снос самовольной постройки.

В судебном заседании ответчик Панькин О.И. исковые требования не признал, суду пояснил, что с 2007 года он является собственником нежилого помещения - двух гаражных боксов, расположенных на земельном участке с адресным ориентиром: <адрес>. Данные строения были возведены в 1995 годах, то есть раньше смежного нежилого помещения, которое находится в собственности у Болотина В.М. и Ш.. При введении в эксплуатацию торгового центра <данные изъяты> на втором этаже была организована дверь, выход из которой предполагался на его объект и земельный участок. При этом данный выход с ним никто не согласовывал. В 2011 году для получения разрешения на реконструкцию объекта, находящегося у него в собственности, был утвержден градостроительный план для реконструкции гаража. Однако разрешения на реконструкцию (строительства второго этажа) он не смог получить, так как не мог согласовать с владельцем второго этажа ТЦ <данные изъяты> вопрос по закладке дверного проема. При строительстве второго этажа он предлагал Болотину В.М. снять и перенести кондиционер, на что последний отказался. В настоящее время он возвел второй этаж, считает, что права истца им не нарушены. Просил в иске Болотину В.М. отказать.

В судебном заседании представитель ответчика Семченко О.В. исковые требования не признала, суду пояснила, что Панькину О.И. передано во временное владение и пользование земельный участок для эксплуатации и содержания гаража на два бокса, на основании договора аренды от 20.11.2008. Договор аренды зарегистрирован в установленном законном порядке. После реконструкции гаража площадь и целевое назначение земельного участка не изменилось. Надстройка является вспомогательным помещением для эксплуатации гаража. Ответчик не является предпринимателем, здание им используется для бытовых нужд. Считает, что Панькиным О.И. при реконструкции гаража нормы градостроительного законодательства и закона об архитектуре нарушены не были. Кроме того, градостроительное законодательство не предусматривает наличие согласия всех правообладателей смежных объектов для выдачи разрешения на реконструкцию объекта. Вместе с тем, в судебном заседании не установлено нарушений прав и законных интересов истца. В связи с чем просила в иске Болотину В.М. отказать.

Представитель третьего лица мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО Бут Т.А. в судебном заседании поддержала пояснения свидетеля С., данные ей в судебном заседании.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, на стороне истца Б. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела была извещена.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) гражданское законодательство основывается, в частности; на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечении судебной защиты нарушенных прав.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ), а также статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

Статьёй 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В судебном заседании установлено, что торговое нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., 2 этажа, расположенное по адресу: <адрес>, находится в совместной собственности у Болотина В.М. и Б., на основании свидетельства о государственной регистрации права от 21.04.2011 серии                   №.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 05.03.2007 (№) и от 11.12.2007 (№) смежное нежилое помещение - два гаражных бокса, расположенные по адресу: <адрес>, находятся в собственности у Панькина О.И..

Из договора аренды земельного участка от 20.11.2008 видно, что между муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» и Панькиным О.И. заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым, последнему предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> на северо-запад от дома <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. для эксплуатации и содержания гаража на два бокса.

Доводы истца Болотина В.М. о том, что Панькин О.И. не предоставил суду достоверных доказательств, подтверждающих его законные права в отношении спорного нежилого помещения и земельного участка, поскольку в имеющихся документах имеются различия в кадастровых номерах, суд считает несостоятельными. Так как адресный ориентир земельного участка определен собственником имущества, а именно спорный земельный участок, расположен по адресу: <адрес>. Земельный участок, имеющий кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по данному адресу, предоставлен в аренду для эксплуатации и содержания гаража на два бокса - Панькину О.И., сроком до 19.11.2057.

Кроме того, из кадастрового паспорта земельного участка от 25.06.2008 видно, что земельный участок, имеющий кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный примерно в <данные изъяты> м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, разрешено использовать для содержания и эксплуатации гаража на 2 бокса. Весь земельный участок предоставлен в аренду на сорок девять лет Панькину О.И..

В судебном заседании сведения о других правообладателях на спорные объекты - два гаражных бокса сторонами не представлены.

Вместе с тем, по мнению суда, из сопоставления п. 10 ст. 1, п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и п. 1 ст. 130 ГК РФ следует, что понятие капитальности строения, сооружения, относящееся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу.

Таким образом, исходя из толкования вышеуказанных норм, учитывая, что основные объекты - гаражные боксы, являющиеся недвижимым имуществом, право собственности, на которые зарегистрировано в регистрационном органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, данное имущество прочно как физически, так и функционально связано с земельным участком, суд считает, что нежилые помещения, принадлежащие Панькину О.И., являются капитальным строением.

Согласно п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Как установлено в судебном заседании Панькин О.И. решил произвести изменения объекта недвижимого имущества гаражных боксов, а именно возвести второй этаж над данными гаражами.

Подобные строительные работы предполагают не переделку внутренних помещений строения, а изменение его параметров и конструктивной системы, что не могло не повлиять на несущие элементы объекта, на прочность и устойчивость его основных конструкций. В связи с чем Панькин О.И. обратился в отдел архитектуры и градостроительства мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО для получения соответствующего разрешения.

Согласно постановлению мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО за № от 12.07.2011 следует, что «Градостроительный план земельного участка №» для реконструкции гаража, расположенного на земельном участке с адресным ориентиром: <адрес> - утвержден.

Из ответа главы мэрии города от 22.11.2011 следует, что в представленной Панькиным О.И. проектной документации отсутствуют: схема планировочной организации земельного участка, сведения об инженерном оборудовании, проект организации строительства объекта капитального строительства, а также согласование владельцев ТЦ <данные изъяты> о закладке проемов в торцевой стане здания и демонтаже эвакуационного выхода.

В соответствии со ст. 51 ч. 6 п. 6 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы …, в том числе: согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Как установлено выше, что правообладателем объекта капитального строительства, которое подлежало изменению, является Панькин О.И.. Получение согласия на реконструкцию объекта собственников смежных зданий законом не предусмотрено.

Так, в судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена С., заместитель начальника отдела архитектуры и градостроительства мэрии города. Суду пояснила, что в 2009 году к ним в отдел обратился Панькин О.И. за выдачей разрешения на реконструкцию нежилого помещения, находящегося у него в собственности. В выдаче данного разрешения ему было отказано связи с отсутствием всех необходимых документов. В 2011 году Панькин О.И. обратился вновь за данным разрешением, однако, поскольку из проектной документации усматривалось, что новое сооружение будет затрагивать права собственника смежного объекта, ему было рекомендовано получить согласование собственников торгового центра <данные изъяты>. В настоящее время Панькин О.И. возвел второй этаж на своем объекте, не затрагивая прав собственника смежного здания, земельный участок им используется по назначению, существенных нарушений градостроительных и архитектурных норм не усматривается, в части требований к архитектурному облику города претензий нет. Полагает, что в настоящее время препятствия для выдачи разрешения на реконструкцию здания у Панькина О.И. отсутствуют.

Из пояснений ответчика Панькина О.И. следует, что гаражные боксы, которыми он владеет в настоящее время, были построены в период с 1992 по 1995 годы. Реконструкция смежного нежилого здания была произведена в 2008 году. При строительстве второго этажа торгового здания на торцевой стороне был сделан дверной проем, выход из которого предполагается на его объект и земельный участок. При этом согласие от него никем не требовалось. Кроме того, в то время он сообщил застройщику в лице В. о том, что он планирует реконструкцию своего объекта в виде строительства второго этажа. Однако данные сведения не были приняты во внимание застройщиком Д..

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен В., суду пояснил, что он работал у Д. с 2002 года. Фактически руководил строительством нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>. При этом у них имелись все необходимые документы. Дверь на втором этаже была предусмотрена проектной документацией и предназначена для эвакуационного выхода. Панькин О.И. действительно подходил к нему и говорил о том, что он собирается возводить второй этаж на своем здании, и что возможно дверь на втором этаже будет для него препятствием. Однако переносить данный эвакуационный выход они не стали, так как организовать его в другом месте не представилось возможности.

Свидетель Л. суду пояснил, что он действительно готовил проект нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, застройщиками которого являлись Ш. и Д.. В настоящее время проектная документация у него не сохранилась. В какой период времени был запланирован запасной выход на втором этаже указанного объекта, не помнит.

Свидетель М. ст. инспектор ГУ МЧС России по ЕАО суду пояснил, что с 2007 года схемы, отражающие архитектурные решения с учреждением, осуществляющим надзор по исполнению пожарного законодательства не согласовываются. В случае нарушений пожарного законодательства предписания предъявляются собственникам объектов при осмотре помещений. В торговом центре со второго этажа предусмотрено два выхода на первый этаж, где имеются четыре выхода на улицу. Выход на втором этаже расположенный в конце помещения имеет характеристики аварийного выхода. Отсутствие аварийного выхода на втором этаже не противоречит нормам пожарного законодательства. Препятствий для организации такого выхода с другой стороны здания не усматривается.

Согласностатья 222 ГК), на возведение которой не были оформлены, в том числе по вине уполномоченных органов, необходимые административные разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в установленном порядке. Снос такой постройки целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом (пункт 3.4.4).

В судебном заседании было установлено, что Панькин О.И. предпринимал меры к получению разрешения на реконструкцию капитального строительства, как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ.

Оценив установленные обстоятельства по делу, суд приходит к выводу, что права и законные интересы собственников нежилого торгового помещения, расположенного на втором этаже здания ТЦ <данные изъяты> не нарушены.

К такому выводу суд пришёл исходя из наличия эвакуационных выходов в торговом центре на первом этаже, аварийный выход в помещении истца находится в подсобном помещении магазина, то есть доступ к нему ограничен. Доставка товара в магазин возможна через другие входы, учитывая, что строительство входа для данных целей возможно на другой стороне здания. При строительстве второго этажа Панькин О.И. предлагал Болотиным произвести демонтаж кондиционера и установки его на другой стороне здания, однако на данное предложение положительного ответа от Болотиных не поступило. Сооружение возведено ответчиком на земельном участке, отведенном ему для эксплуатации и содержания гаража на два бокса, в соответствии с договором аренды земельного участка, архитектурный облик города им не нарушен, претензий со стороны мэрии города нет.

Анализируя исследованные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Болотину В.М. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и ее сносе.

Руководствуясь статьями 222 ГК РФ, 51 ГрК РФ, 56, 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Болотина В.М. к Панькину О.И. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и ее сносе оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Биробиджанский районный суд ЕАО.

Судья Ю.В. Коренчук