Дело № 2-323/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 июня 2011 г.                                                                                                    г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд ЕАО в составе

председательствующей судьи Даниловой О.П.

при секретаре Парикваш И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чеченина С.В. к Кулагину Е.В., Монастырскому Ф.Р. о признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество, признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, -

УСТАНОВИЛ:

Чеченин С.В. обратился в суд с исковым заявлением к Кулагину Е.В., Монастырскому Ф.Р. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права общей долевой собственности и признании договора купли-продажи недействительным. Свои требования в исковом заявлении мотивировал тем, что в августе 2008 г. он приобрел у Кулагина Е.В. три помещения № 4, 5, 53, расположенные на втором этаже двухэтажного нежилого здания в <адрес>. В противоположном конце коридора расположены санузел, далее по коридору находится электротехническое оборудование, от которого он получает электроэнергию для своих помещений. По согласованию с Кулагиным Е.В. и другими собственниками помещений истец установил в санузле счетчик холодной воды. При продаже помещений Кулагин Е.В. подтвердил, что санузел и коридор являются местами общего пользования. В связи с этим было проведено собрание собственников для решения вопросов совместной эксплуатации указанных мест, о чем составлен протокол. 16.07.2009 ответчик самовольно перекрыл коридор перегородкой с вмонтированной в нее дверью (дверь закрывается на ключ), лишив истца возможности полноценно осуществлять эксплуатацию помещений: перекрыт доступ к электротехническому оборудованию и санузлу. В августе 2009 г. после неоднократных обращений к ответчику Кулагину об устранении препятствии в пользовании санузлом и коридором он подал исковое заявление в арбитражный суд ЕАО о признании данного имущества общим имуществом здания и истребовании имущества из чужого незаконного владения. Во время судебного разбирательства у спорных помещений сменился собственник, им, согласно договору купли-продажи, становится Монастырский Ф.Р., который не является индивидуальным предпринимателем. В связи с этим арбитражный суд вынес решение о прекращении производства по делу. В связи с изложенным просит суд: признать спорные помещения (санузел и коридор номера на поэтажном плане 43, 44, 44-а, 44-б, 49, 51, 52, 48) общей долевой собственностью всех собственников помещений в этом здании; считать договор купли-продажи заключенный между ответчиками Кулагиным Е.В. и Монастырским Ф.Р. недействительным в силу ничтожности в соответствии со ст.ст. 166, 168 ГК РФ, изъять спорное имущество из чужого незаконного владения и обязать ответчика демонтировать незаконно возведенную перегородку и обеспечить беспрепятственный круглосуточный доступ к спорным помещениям и санитарно-техническому оборудованию находящемуся в этих помещениях.

На основании определения суда от 19.05.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены Кучкова Н.П., Коган Е.Ш., Пустохин С.В., Давыдов Ю.Я., Шавров А.В., Ремиз Р.Б., Троян А.В., ОАО «ДГК», Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области.

В судебном заседании истец Чеченин С.В. заявленные исковые требования поддержал, уточнив их. Просил суд:

- признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений, от 10.09.2010, заключенный между ответчиками Кулагиным Е.В. и Монастырским Ф.Р. в части купли-продажи нежилых помещений с номерами на поэтажном плане 43, 44, 44а, 44б, 48, 49, 51, 52;

- аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 14 декабря 2010 г. о регистрации права собственности ответчика Монастырского Ф.Р. на указанные нежилые помещения;

- признать право общей долевой собственности Чеченина С.В. на недвижимое имущество - указанные нежилые помещения;

- изъять из незаконного владения ответчиков указанные нежилые помещения,

- обязать ответчиков демонтировать перегородку, незаконно возведенную в нежилом помещении, находящемся на 2 этаже здания по адресу: <адрес>.

Обоснование иска, изложенное в исковом заявлении, поддержал в полном объеме, дополнив, что в 2008 г. собственниками помещений второго этажа указанного выше здания было подписано соглашение о пользовании общим имуществом - коридором и санузлом. На собрании собственники поручили ему оплачивать все расходы, а остальные должны были ему в последующем, по предоставлению платежных документов, их возмещать. В дальнейшем Кулагин предложил собственникам выкупить у него в долевую собственность помещения общего пользования, но он (истец) отказался, поскольку он является долевым собственником общего имущества в силу закона.

Представитель истца Тартышная Л.И. уточненные исковые требования истца поддержала, суду пояснила, что спорные помещения под номерами 48, 49, 44, 51 представляют собой единое вспомогательное помещение - коридор, обслуживающий все помещения других собственников, беспрепятственный доступ к другим помещениям возможен только по этому коридору. Кроме того помещения 43, 43а, 42, 42а являются санузлом. Вход в санузел возможен только через коридор. Все указанные помещения относятся к общему имуществу здания, в них имеются инженерно-технические коммуникации, санитарно-техническое оборудование, подвод воды. Истцу Чеченину С.В. на праве собственности принадлежат помещения № 4, № 5, № 53. Он, как собственник одного из помещений в здании, имеет право долевой собственности на общее имущество здания. Договор купли-продажи, заключенный между ответчиками Кулагиным Е.В. и Монастырским Ф.Р. в отношении общего имущества здания, противоречит нормам закона, поэтому данная сделка является ничтожной. У Чеченина С.В. ограничен доступ в пользовании общим имуществом, поскольку Кулагин Е.В. без законного согласования установил перегородку с дверью (которая закрыта на ключ) в коридоре. Чеченин С.В. не давал согласия на такую реконструкцию помещения. Разрешение мэрии было дано не на ту реконструкцию, которую фактически произвел Кулагин, а на другую - на установку перекрытий в торцах коридора.

Ответчик Кулагин Е.В. заявленные исковые требования не признал в полном объеме. Суду пояснил, что договор купли-продажи нежилых помещений заключен с Монастырским Ф.Р. на законных основаниях, он являлся собственником этих помещений. Все остальные собственники помещений договорились оборудовать себе отдельный санузел, а до его строительства он разрешил пользоваться своим. Договор совместного пользования коридором и санузлом был заключен на то время, пока не будет построен отдельный санузел, хоть этого пункта в протоколе собрания нет. В июле 2009 г. он установил в коридоре перегородку с дверью. Дверь эта практически не закрывается. Ключ он Чеченину С.В. не дал. Устройство этой перегородки было согласовано с мэрией. Что касается спорного помещения санузла, то когда в 2006 г. он приобрел все помещение у Энергосбыта, санузла не было, он в дальнейшем сам его оборудовал.

Ответчик Монастырский Ф.Р. заявленные исковые требования не признал в полном объеме. Суду дал аналогичные пояснения, дополнив, что разногласия с Чечениным С.В. начались тогда, когда он в течение года не оплачивал расходы по электроэнергии. Что касается обустройства туалета (санузла), то он готов предоставить для этого помещение № 50, собственником которого он является.

Представитель ответчиков Желтобрюхова Е.К. исковые требования не признала в полном объеме. Суду пояснила, что когда Кулагин Е.В. приобрел помещения на втором этаже здания, то он не приобретал санузел. В помещении № 43 был умывальник, указание в техническом паспорте, что там размещен санузел - это техническая ошибка. Кулагин самостоятельно оборудовал там санузел в 2007 г. Таким образом, санузел не является общим имуществом, это была собственность Кулагина Е.В., а сейчас собственность Монастырского Ф.Р. Собственники помещений собираются оборудовать себе отдельный общий туалет. Что касается перегородки в коридоре, то Чеченин С.В., в числе других собственников, дал согласие на ее возведение, т.е. на реконструкцию помещения. Разрешение мэрии на эту реконструкцию было получено 17.11.2008.

Представители третьих лиц - ОАО «ДГК», Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От представителя ОАО «ДГК» поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. От представителя Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области никаких заявлений не поступило.

Третьи лица Кучкова Н.П., Коган Е.Ш., Пустохин С.В., Давыдов Ю.Я., Шавров А.В., Ремиз Р.Б., Троян А.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

От третьих лиц Когана Е.Ш., Давыдова Ю.Я., Ремиз Р.Б., Троян А.В. (от каждого) поступили заявления о рассмотрении дела без их участия, с участием их представителя Желтобрюховой Ю.К.

Суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассматривать дело в отсутствии не явившихся третьих лиц.

В качестве представителя третьих лиц (Когана Е.Ш., Давыдова Ю.Я., Ремиза Р.Б., Троян А.В.) в судебном заседании Желтобрюхова Ю.К. пояснила, что считает исковые требования не обоснованными.

Как следует из отзыва на исковое заявление, поступившего в суд от третьих лиц Шаврова А.В. и Ремиза Р.Б.., они не согласны с заявленными требованиями Чеченина С.В. в отношении общего имущества. 27.09.2007 они приобрели в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. При приобретении данного помещения они знали, что на втором этаже здания, где расположен их кабинет, отсутствует общий санузел. В связи с этим собственники других помещений приняли решение о возведении общего санузла. Ранее Кулагин Е.В. самостоятельно за собственные средства отстроил себе санузел. Они устно договорились, что на то время, пока нет собственного санузла, они будут пользоваться его санузлом.

Третье лицо Давыдов Ю.Я. представил суду отзыв на исковое заявление, из которого следует, что в 2005 г. он приобрел в собственность нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на втором этаже здания по адресу: <адрес>. В то время на продаваемой территории отсутствовал санузел. Кулагин оборудовал санузел самостоятельно, в том помещении какая-либо сантехника отсутствовала. После этого он (Давыдов) сделал себе отдельный вход и оборудовал своей санузел. С исковыми требованиями Чеченина С.В. не согласен.

Третье лицо Троян А.В. представила в суд отзыв на исковое заявление, из которого следует, что с исковыми требованиями она не согласна. Она является собственником нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <адрес>. При приобретении данного помещения она выяснила, что на этаже отсутствует общий санузел. Соседи по этажу сообщили, что была согласована перепланировка, в противоположной стороне коридора силами всех собственников будет возведен общий санузел. Чеченин ранее был согласен на строительство общего санузла в связи с его отсутствием на этаже, он согласовал перепланировку.

Из отзыва на исковое заявление, представленного в суд третьим лицом Коганом Е.Ш. следует, что он считает исковые требования Чеченина С.В. не законными и не обоснованными. Он (Коган Е.Ш.) является собственником нежилого помещения № в здании по адресу: <адрес>. Данное помещение он приобрел 21.08.2008 по договору купли-продажи. На момент приобретения помещения было известно, что в данной части здания отсутствует общий санузел. Собственники нежилых помещений приняли решение о строительстве общего санузла в той части здания, где имеется дверь в <данные изъяты>. На время строительства общего санузла попросили Кулагина Е.В. пользоваться его санузлом. Чеченин С.В. знал, что Кулагин Е.В. самостоятельно отстроил себе санузел. Чеченин С.В. дал свое согласие на перепланировку части этажа.

Суд, заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом, 30.12.2005 Кулагин Е.В. заключил договор купли-продажи имущества с открытым акционерным обществом энергетики и электрификации «Хабаровскэнерго», по которому приобрел в собственность нежилые помещения второго этажа здания, расположенного по адресу: <адрес>, в том числе, с номерами на поэтажном плане - № 43, № 44, № 49, № 51. Данный договор зарегистрирован регистрационной службой по Хабаровскому краю и ЕАО 11.01.2007.

Как следует из технического паспорта приобретенной Кулагиным Е.В. части второго этажа указанного здания, составленного 19.06.2006, спорные нежилые помещения имели номера и назначения на поэтажном плане: № - коридор, № - коридор, № -коридор, № - санузел, они обозначены как вспомогательные помещения.

11.08.2008 между истцом Чечениным С.В. и ответчиком Кулагиным Е.В. был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, согласно которому Чеченин С.В. приобрел у Кулагина Е.В. в собственность нежилые помещения в здании по адресу: <адрес>, второй этаж, номера на поэтажном плане 4, 5, 53.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 21.08.2008 Чеченин С.В. является собственником указанных нежилых помещений.

Из излечения из технического паспорта, составленного по состоянию на 09.08.2007, помещение санузла № 43 перестроено, образовано три помещения с общим назначение «санузел» - № 43, № 44а, № 44б. Коридоры - номера на поэтажном плане № 44,, № 48, № 49, № 52, № 51.

Таким образом, судом установлено, что при приобретении в собственность нежилых помещений в 2007 г., и в момент заключения сделки купли-продажи между Чечениным С.В. и Кулагиным Е.В. в здании имелся общий коридор (номера на поэтажном плане № 44, № 49, № 52, № 51), а также санузел - № 43, после перепланировки - № 43, № 44а, № 44б.

Суд считает не состоятельными доводы представителя ответчиков Желтобрюховой Ю.К., что указание в техпаспорте от 19.06.2006 на назначение помещения № 43 как санузла является технической ошибкой, поскольку никаких доказательств этому утверждению суду представлено не было.

Судом установлено, что в июле 2009 г. ответчик Кулагин Е.В. произвел реконструкцию коридора, возвел перегородку со встроенной дверью между помещениями (частями коридора) № 49 и 48а.

Как следует их договора купли-продажи от 10.09.2010, Кулагин Е.В. продал Монастырскому Ф.Р. спорные нежилые помещения - с номерами на поэтажном плане: 43, 44, 44а, 44б, 48, 49, 51, 52, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.12.2010 сделана запись регистрации №.

Истец Чеченин С.В. оспаривает законность данного договора, считает, что, поскольку спорные помещения являются имуществом общего пользования, вспомогательными помещениями, предназначенными для обслуживания иных помещений, то он, как собственник помещения в здании, имеет право долевой собственности на это общее имущество, право беспрепятственного пользования им.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда отношения, регулируемые гражданским законодательством, прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 289, 290 ГК РФ.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно положениям ст.

290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (общее имущество в многоквартирном доме).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ)

Как следует из ст. 44 ЖК РФ, принятие решений по вопросам пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме является компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Применяя в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества, нормы гражданского и жилищного законодательства, суд приходит к следующему выводу.

Собственнику отдельного помещения в нежилом здании в силу закона принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, а именно:

на общие помещения дома, в том числе, коридоры, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри принадлежащего ему помещения, обслуживающее более одного помещения в здании. Уменьшение размера общего имущества в здании возможно только с согласия всех собственников помещений путем его реконструкции.

Принятие решений по вопросам пользования общим имуществом собственников помещений в здании является компетенцией общего собрания собственников помещений.

Таким образом, Чеченин С.В., приобретая в собственность нежилые помещения в здании, одновременно приобрел долю в праве общей собственности на общее имущество здания. Таким общим имуществом на момент приобретения права собственности (28.08.2008) являлись коридор (номера на поэтажном плане № 44, № 49, № 52, № 51) и санузел - № 43. В настоящее время санузел имеет номера 43, 44а, 44б, коридор - 44, 48, 49, 51, 52.

Данные обстоятельства подтверждаются и тем, что 19.05.2008 Кулагиным Е.В.