Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
С.Новобирилюссы 4 февраля 2010 г.
Бирилюсский районный суд Красноярского края в составе
Председательствующего судьи Бардышевой Е.И.,
С участием помощника прокурора Бирилюсского района Слонова А.В.,
При секретаре Трубиной В.Н.,
С участием истца Фырковой Татьяны Николаевны,
Представителя ответчика администрации Бирилюсского района Бухрашвили Г.А.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
По иску прокурора Бирилюсского района в интересах Фырковой Татьяны Николаевны к администрации Бирилюсского района о возложении обязанности по капитальному ремонту жилого помещения
У С Т А Н О В И Л:
Прокурор Бирилюсского района обратился в суд с иском, в котором указал, что Фыркова Т.Н. на основании договора найма проживает в квартире Номер обезличен дома Номер обезличен по ... ..., находящейся в муниципальной собственности. Администрация Бирилюсского района, как наймодатель и собственник жилого помещения в силу ст.ст.30, 65 ЖК РФ обязана поддерживать помещение в надлежащем состоянии и осуществлять его капитальный ремонт. В результате ежегодного подтопления жилого дома подземными водами, квартира пришла в непригодное для проживания состояние и нуждается в капитальном ремонте. В 2009 году ответчиком планировался ремонт квартиры, была составлена смета ремонтных работ, но ввиду недостаточности финансовых средств ремонт выполнен не был. Поэтому прокурор просит обязать администрацию Бирилюсского района произвести капитальный ремонт квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... ... в срок до 1 сентября 2010 года.
В судебном заседании Фыркова Т.Н. исковые требования поддержала в полном объеме. Суду она пояснила, что в указанной в исковом заявлении квартире она проживала с семьей с 1979 года. В 1990-е годы по улице Строительной отсыпали дорогу, в результате чего дом оказался в низине и его стало затапливать водой. В весенний период вода стала выходить на пол квартиры. Поэтому все их личные усилия, направленные на поддержание квартиры в надлежащем состоянии никаких результатов не принесли. В квартире сгнили деревянные полы, на стенах сухая штукатурка отсырела, ее выгнуло, местами она обсыпалась, поэтому они ее отодрали. Печь развалилась, дверные и оконные коробки сгнили. На протяжении последних трех лет она в квартире не проживает, т.к. натопить в квартире невозможно, живет в летней кухне, которую сами выстроили во дворе. Её обращения в администрацию Бирилюсского района на протяжении последних 10 лет никаких результатов не приносят, ей лишь обещают жилье отремонтировать.
Представитель ответчика Бухрашвили Г.А., не оспаривая наличия между ответчиком и истцом отношений по договору социального найма спорного жилья, не отрицая, что к настоящему времени жилье нуждается в тех видах работ, которые указаны в смете на её ремонт, утверждает, что жилье пришло в непригодное для проживания состояние в результате невыполнения истцом своих обязанностей по текущему ремонту жилого помещения, а работы, которые необходимо выполнить для приведения жилья в пригодное для проживания состояние относятся именно к работам по текущему ремонту, но не капитальному.
Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ордеру л.д.7) он выдан исполкомом Бирилюсского районного Совета народных депутатов 29 января 1979 года Фыркову Н.М., его жене Фырковой Т.Н. и сыну Фыркову А.Н. на право вселения в квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... .... Согласно одной из справок адмнистрации Новобирилюсского сельсовета л.д.8) в связи с изменением нумерации дому Номер обезличен по ... присвоен Номер обезличен. А согласно другой справке л.д.20) в квартире Номер обезличен дома Номер обезличен по ... с 1980 года по настоящее время проживают Фыркова Т.Н., её сын Фырков А.Н., временно отсутствующий, дочь Власова Е.Н. Как пояснила суду истец, её супруг Фырков Н.М. умер 20 ноября 2006 года (свидетельство о бракел.д.21, свидетельство о смертил.д.22), старший сын, указанный в ордере, создал свою семью и имеет собственное жилье, сын и дочь зарегистрированы у нее и работают в г.Красноярске.
Согласно выписки из ЕГРОТ л.д.9-10), выписки из реестра муниципального жилищного фонда л.д.11), квартира Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... ... является объектом муниципальной собственности.
Таким образом, судом установлено, и ответчиком это не оспаривается, что, несмотря на отсутствие письменного договора, между истцом и ответчиком имеют место отношения по социальному найму жилого помещения, в котором истец выступает нанимателем, а ответчик наймодателем.
В соответствии со ст.65 ЖК РФ на наймодателя возложена обязанность осуществлять капитальный ремонт переданного жилого помещения.
Согласно п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, участия его в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Аналогичные условия закреплены и в статье 681 ГК РФ, согласно которой:
1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Таким образом, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей, то не имеется препятствий у нанимателя для обращения в суд с иском о понуждении наймодателя к работам по капитальному ремонту
Из объяснений сторон в судебном заседании, из локальной сметы на капитальный ремонт спорного жилого помещения л.д.12-16), из показаний свидетеля ФИО8, проводившего обследование жилого помещение и составлявшего смету на его ремонт, из фототаблиц л.д.26-35), следует, что квартира нуждается в капитальном ремонте: в ней необходимо выполнить такие работы, как разборка старой и укладка новой печи (кладка печи разошлась по средней линии отопительного очага, кирпичи прогорели и провалились внутрь, колосники обвалились), смена венцов в стенах из брусьев (они сгнили), ремонт конопатки швов с добавлением пакли (стены промерзают), разборка облицовки стен и устройство новой по всей площади квартиры (в кухне она уже отсутствует полностью, частично отсутствует в коридоре, по словам истца, из-за напитывания влагой сухая штукатурка выгибалась, отходила от стен, выпрямить ее было невозможно, они ее удаляли), устройство новых полов на деревянных лагах по всей площади квартиры ( деревянные лаги расположены на большом расстоянии одна от другой, они сгнили, кирпичные столбики под ними просели и наклонились, деревянные полы сгнили, провалились, местами отсутствуют), смена всех оконных и дверных коробок (они сгнили), демонтаж старой и оборудование новой электропроводки.
В соответствии со ст. 672 Гражданского кодекса РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.
Согласно ст. 61 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и договором социального найма данного жилого помещения.
Ст. 678 Гражданского кодекса РФ относит к обязанности нанимателя обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, в связи с чем осуществление текущего ремонта жилого помещения также является обязанностью нанимателя.
В соответствии со статьями 65 и 67 Жилищного кодекса РФ, предусматривающих права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наймодатель жилого помещения обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан, в том числе, проводить текущий ремонт жилого помещения, а также выполнять и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Таким образом, Закон распределяет бремя ремонта (капитальный и текущий) жилого помещения, однако определение ремонта жилищного фонда, в зависимости от вида работ, осуществляемых наймодателем и нанимателем, не дает.
Несмотря на то, что смета составлена на капитальный ремонт помещения, представитель ответчика утверждает, что перечисленные виды работ относятся к текущему ремонту и должны выполняться силами и средствами нанимателя. При этом он ссылается на Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденное Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 № 312 (далее Положение)
С такими доводами суд согласиться не может.
Так, согласно п.1.2 указанного Положения, оно является обязательным для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий. Обязательность этого Положения для граждан (нанимателей жилого помещения) не установлена.
Работы, относящиеся к текущему ремонту определены также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее Правила), к компетенции которого и отнесено разрешение этих вопросов и которые определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.
.
Указанными Правилами предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Приложение N 8). К их числу относятся ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов). Приложением № 7 к Правилам предусмотрен перечень работ, относящихся к текущему ремонту, который в значительной степени совпадает с перечнем, содержащимся в Приложении № 7 к Положению.
Анализ этих нормативных актов в их целостности позволяет суду придти к выводу о том, что они регламентируют деятельность эксплуатирующих организаций с целью планирования и выполнения работ по содержанию и обслуживанию объектов недвижимости, соблюдению финансовой и налоговой дисциплины при отнесении тех или иных видов работ к текущему либо капитальному ремонту, соблюдения ими сроков хранения документации.
Но даже при этом Положение в Приложении № 7 и Правила в Приложении № 7 хотя и относят в текущему ремонту такие виды работ, как смена венцов в стенах, замена покрытия полов, работы с печами, с восстановлением штукатурки стен и потолков, по замене электрической сети здания, однако указывает лишь на выполнение этих видов работ отдельными участками, а не в целом на объекте. В этом же Приложении Положения содержится указание на проведение в рамках текущего ремонта внутренней отделки помещения в том числе в виде штукатурно-малярных работ во всех помещениях, кроме жилых, в которых они проводятся нанимателем. Более того, в Приложении № 8 к указанному Положению предусмотрен вид работ по ремонту квартир, выполняемых наймодателем за счет средств нанимателей, среди которых значатся лишь такие виды, как окраска потолков и стен, оклейка их обоями, окраска оконных переплетов, полов, радиаторов, труб, внешних стен, замена оконных, дверных и печных приборов.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда приняты компетентным органом и являются действующими, но они не регламентируют обязанностей нанимателей жилых помещений по договорам социального найма жилья.
При этом, существуют и другие нормы, регламентирующие порядок содержания объектов недвижимости.
Во исполнение ст. 63 Жилищного кодекса РФ, регламентирующей форму договора социального найма жилого помещения, Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 был утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения, согласно абзацу 2 пп. "е" пункта 4 которого к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им.
Поскольку Правительство РФ уполномочено утверждать Типовой договор, то оно вправе в соответствии с действующими нормативными правовыми актами предусмотреть обязанности нанимателя по осуществлению текущего ремонта с расшифровкой проводимых работ.
Указанный в смете, составленной ответчиком, перечень работ, согласно названным Правилам и Положению, не относится к работам по текущему ремонту жилого помещения, поскольку предусматривает необходимость полной замены на объекте полов, отопительного очага, внутренней штукатурки помещения, замены оконных и дверных заполнений. Нельзя отнести эти виды работ к текущему ремонту, выполняемому нанимателем собственными силами и за счет собственных средств в том понимании, который вытекает и из Типового договора социального найма жилого помещения.
Условия проведения ремонта в спорном жилом помещении таковы, что нанимателя и членов его семьи необходимо выселить на время ремонта. Более того, истец не проживает в данном помещении более трёх лет из-за невозможности создания в нём приемлемого для проживания теплового режима.
Производство ремонта в спорной ситуации явно существенно повысит стоимость самого объекта права собственности по сравнению с тем, в каком виде этот объект пребывает сейчас, что безусловно означает приращение имущества собственника, что не должно производиться за счет нанимателя.
Все эти обстоятельства в совокупности приводят суд к выводу о том, что спорное жилое помещение нуждается именно в капитальном ремонте, который должен производить наймодатель - собственник жилого помещения, а не наниматель.
Доводы ответчика о том, что истец не выполняла своих обязанностей по текущему содержания жилого помещения, что привело его к такому состоянию, голословны. И истец, и свидетель ФИО9, проживающая по соседству, пояснили, что все мелкие работы, связанные с покраской и побелкой помещения, его утеплением, водоотведением, поддержанием кухонного очага в рабочем состоянии, Фыркова Т.Н. выполняла регулярно. Опровергнуть эти доводы ответчику нечем, поскольку из их объяснений следует, что с момента сдачи дома в эксплуатацию в 1968 году они объект ни разу не обследовали и не осматривали, никаких работ на нем не производили.
Не влияют на существо спора и доводы ответчика о том, что не истекли нормальные сроки эксплуатации элементов здания, установленные указанным выше Положением. Во-первых это не соответствует действительности, поскольку установленная положением минимальная продолжительность эффективной эксплуатации составляет
для деревянных стен при нормальных условиях 30 лет;
для дощатых полов 15 лет;
для перегородок из сухой штукатурки 25 лет,
для деревянных окон 30 лет,
для входных дверей в квартиру 30 лет,
для отопительной печи на дровяном топливе 25 лет.
Квартира, о которой идет речь в исковом заявлении, эксплуатируется более 40 лет без капитального ремонта.
Во-вторых, указанная продолжительность носит рекомендательный характер, применять эти нормы надлежит с учетом конкретных условий, в которых эксплуатируется объект недвижимости. И истец, и свидетель ФИО9 поясняют, что в весенний период квартиру ежегодно затапливает водой, которая сохраняется под полом до зимних морозов.
Распорядиться жилым помещением иным способом (признать ветхим, аварийным) у собственника нет ни намерений ни оснований.
Заявленный срок для проведения ремонтных работ представляется суду разумным с учетом климатических условий.
Отсутствие у ответчика достаточных средств для поддержания собственного жилого фонда в надлежащем состоянии не может служить в данном случае основанием для освобождения от выполнения обязанностей по ремонту данного конкретного жилья: наниматель более трёх лет в квартире уже не проживает, живет в надворной постройке, сметная стоимость ремонта является приемлемой для муниципального образования.
Отношения между собственником жилья - администрацией Бирилюсского района и нанимателем жилого помещения - истцом, строятся напрямую, без привлечения эксплуатирующей организации.
Иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л:
Иск прокурора Бирилюсского района в интересах Фырковой Татьяны Николаевны удовлетворить.
Администрации Бирилюсского района произвести капитальный ремонт квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... ... ... в срок до 1 сентября 2010 года.
Взыскать с администрации Бирилюсского района госпошлину в доход местного бюджета в сумме 200 (двести) рублей.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 дней со дня его объявления путем подачи жалобы через Бирилюсский районный суд.
Председательствующий: