Дело № X
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
28 июля 2010 года г. Брянск
Бежицкий районный суд г. Брянска в составе:
председательствующего судьи Атрошенко Е.А.,
при секретаре Бурой О. В.,
с участием представителей истца – ФИО6, ФИО5, ответчика ФИО7, представителя ответчика ФИО9 – ФИО4, 3-их лиц представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии ФИО3, представителя Брянского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Брянский завод мебельных деталей» к ФИО9, ФИО7 о признании частично недействительным договоров купли-продажи объекта недвижимости,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 29 марта 2004 года между ОАО «Брянский завод мебельных деталей» и ФИО7 был заключен договор купли-продажи здания. В качестве предмета договора выступал следующий объект недвижимости – здание цеха варки сургуча.
17 апреля 2006 года между ФИО7 и ФИО9 был заключен договор купли-продажи здания - цеха варки сургуча.
Право собственности ФИО9 зарегистрировано в УФРС по Брянской области о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 18 мая 2006 года серии 32 АГ №090046.
Истец считает данные договоры недействительными по следующим основаниям.
В 1992 году была произведена приватизация Акционерного общества открытого типа (ныне ОАО «БЗМД»), что подтверждается согласованным с Бежицким районным Советом народных депутатов в 1992 году Планом приватизации.
Приложением к данному плану является письмо комитета по управлению имуществом Брянской области от 20.11.2000 года, согласно Приложению №1 к которому имеется перечень объектов недвижимости, переданных в собственность истца.
В данном перечне отдельной строкой записаны два объекта недвижимости: - здание – цех варки сургуча, с остаточной стоимостью 5718,44 руб., - пристройка котельной, с остаточной стоимостью 12517,6 руб.
В 1997 году руководство ОАО «БЗМД» заказывает отчет по определению балансовой стоимости основных фондов Общества. Данный отчет подготовлен Учебно-деловым центром и бизнес-инкубатором «Морозовский проект» и утвержден Брянским территориальным представительством Федерального фонда оценки.
Согласно приложения к отчету Таблица № 3.1. объект недвижимости, располагающийся под №9 «Пристройка к котельной», определяется отдельным объектом и имеет общую площадь 216 кв.м. А объект недвижимости, указанный под порядковым №11 «Цех варки сургуча» указан как самостоятельный объект недвижимости и имеет общую площадь 220 кв.м.
25 декабря 2001 года была проведена рыночная оценка производственного здания химической продукции (сургуча), принадлежащего ОАО «БМЗД». На дату оценки общая площадь (с учетом производственных улучшений) здания цеха варки сургуча составляла 378 кв.м.
Согласно заключению 29.03.2004 г. между ОАО «БЗМД» и ФИО7 договора купли-продажи здания цеха варки сургуча, расположенного по адресу: г. Брянск, Адрес, общая площадь здания составляла 578,3 кв.м., что подтверждается выпиской из технического паспорта, подготовленной 23 марта 2004 года и принятой в качестве необходимого технического документа при совершении сделки.
При этом, непонятно каким образом ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» рассчитала площадь объекта недвижимости. Определяя объектом недвижимости здание цеха варки сургуча, технические работники включили в его площадь не только само здание цеха, но и иные производственные помещения, в том числе и пристройку котельную, которая как выше указывалось, являлось самостоятельным объектом недвижимости (помещения № 8,9,10,11,12 и 16 общей площадью 218,7 кв.м.) и не входило в состав здания цеха варки сургуча.
В результате данной ошибки в собственность ФИО7 был передан объект недвижимости пристройка котельной, который не являлся предметом договора купли-продажи от 29 марта 2004 года.
17 марта между ФИО7 и ФИО9 был заключен договор купли-продажи здания цеха варки сургуча, расположенного по адресу: г. Брянск, Адрес, общей площадью 568,9 кв.м., на основании чего ФИО9 было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание цеха варки сургуча общей площадью 568,9 кв.м. 32АГ №090046.
В данном случае ввиду неверного указания площади объекта и включение пристройки котельной в общую площадь здания цеха варки сургуча к Гончарову Д.П. произошел переход права собственности на объект, который не был предметом договора купли-продажи и не отчуждался из собственности ОАО «БЗМД».
ОАО «БЗМД» является собственником помещений общей площадью 166,2 кв.м, расположенных по адресу: г. Брянск, Адрес, в частности: - подсобное помещение общей площадью 19,9 кв.м., - подсобное помещение общей площадью 13,8 кв.м.,- подсобное помещение общей площадью 10.5 кв.м., - котельной общей площадью 119,4 кв.м., - тамбура общей площадью 1.5 кв.м., - душевой общей площадью 1.3 кв.м., - туалета общей площадью 2.5 кв.м., которые являются частью здания цеха варки сургуча, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданного на основании плана приватизации акционерного общества открытого типа «БЗМД» от 1992 года.
Истец считает, что договор купли-продажи от 29.03.2004 г. между ОАО «БЗМД» и ФИО7 здания цеха варки сургуча, расположенного по адресу: г. Брянск, Адрес, общей площадью 578,3 кв.м. и договор купли-продажи от 17.04.2006 г. цеха варки сургуча, расположенного по адресу: г. Брянск, Адрес общей площадью 568,9 кв.м. между ФИО7 и ФИО9 и выданное ФИО9 свидетельство о праве собственности 32 АГ №090046 являются недействительными, так как данными договорами неверно определено существенное условие любого договора – предмет договора.
В спорных договорах предмет договора определен как здание цеха варки сургуча общей площадью 578, 3 кв.м., хотя по данным учета его площадь составляет 378 кв.м.
Истец просит суд признать частично недействительными договор купли-продажи здания цеха варки сургуча, расположенного пол адресу: г. Брянск, Адрес общей площадью 578,3 кв.м. от 29.03.2004 г. заключенный между ОАО «БЗМД и ФИО7 и договор купли-продажи здания цеха варки сургуча, расположенного пол адресу: г. Брянск, Адрес общей площадью 568,9 кв.м. от 17.04.2006 г. заключенный между ФИО7 и ФИО9 в части включения в предмет договора пристройки котельной литера М общей площадью 166,2 кв.м.; отменить выданное на их основании свидетельство о праве собственности 32 АБ №087625 и 31 АГ №090046. Кроме того, просит возложить судебные расходы на ответчиков.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просил суд признать недействительными договор купли-продажи здания цеха варки сургуча, расположенного по адресу: г. Брянск, Адрес общей площадью 578,3 кв.м. от 29.03.2004 г. заключенный между ОАО «БЗМД и ФИО7 и договор купли-продажи здания цеха варки сургуча, расположенного пол адресу: Адрес, Адрес общей площадью 568,9 кв.м. от 17.04.2006 г. заключенный между ФИО7 и ФИО9 в части включения в предмет договора пристройки котельной литера М общей площадью 166,2 кв.м. В качестве применения последствий недействительности указанных сделок обязать Управление Росреестра по Брянской области внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в отношении объекта недвижимости – здание цеха варки сургуча, расположенного по адресу: г. Брянск, Адрес, литера М, в части сведений об общей площади объекта, изменив ее с 568,9 кв.м. до 402,7 кв.м.
В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования, пояснили, что согласно плана приватизации акционерного общества открыто типа «БЗМД» от 1992 г. в число приватизируемых акционерным обществом объектов вошло раздельными объектами - здание цеха варки сургуча, и - пристройка котельной. Истцом продавалось только здание цеха варки сургуча, продавать пристройку котельной истец немерений не имел, пристройка котельной по настоящее время находится на балансе предприятия. Считают, что сроки исковой давности истец не пропустил, так как о нарушенном праве узнал в мае 2010 года.
ФИО7 и представитель ФИО9 – ФИО4 исковые требования не признали, заявил о пропуске срока исковой давности, просили в удовлетворении иска отказать.
3-е лицо представитель ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлена надлежащим образом, представила письменный отзыв на иск.
3-е лицо представитель Брянского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ» ФИО2 разрешение данного спора отнесла на усмотрение суда, пояснила, что к ним 18.05.2009 г. обратился истец на изготовление технического паспорта на здание – пристройка котельной, данный объект значится по плану приватизации как отдельный объект в связи с чем и был изготовлен технический (кадастровый) паспорт на данный объект.
3-е лицо представитель Управления Россреестра по Брянской области ФИО3 разрешение данного спора отнесла на усмотрение суда, пояснила, что согласно плана приватизации в число приватизируемых акционерным обществом объектов вошло раздельными объектами - здание цеха варки сургуча, и - пристройка котельной. Им был представлен план приватизации и техническое описание объекта, в связи с чем было зарегистрировано право собственности за истцом на здание пристройка котельной, какие помещения входят в здание цеха варки сургуча они не смотрят.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенными условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 554 ГК Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из материалов дела согласно плана приватизации акционерного общества открыто типа «БЗМД» от 1992 г. в число приватизируемых акционерным обществом объектов вошло раздельными объектами - здание цеха варки сургуча, и - пристройка котельной.
15.01.2004 года истец обратился в ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» с просьбой изготовить выписки из техпаспорта раздельно на следующие объекты: - здание инструментального цеха, - здание цеха варки сургуча, - здание административного корпуса, отделив от них отдельным объектом пристройку котельной.
29.03.2004 г. между ОАО «БЗМД» и ответчиком ФИО7 заключен договор купли-продажи здания - цеха варки сургуча площадью 578,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Брянск, Адрес, в котором пристройка котельной предметом договора уже не являлась, поскольку у истца согласно плана приватизации пристройка котельной являлась отдельным объектом права собственности.
Однако, пристройка котельной, ошибочно вошла в площадь продаваемого объекта - здания цеха варки сургуча.
При оформлении договора купли-продажи предметом договора являлось здание цеха варки сургуча, тогда как котельная предметом договора являться не могла, так как намерений ее продавать или отчуждать иным способом у истца не было.
17.04.2006 года между ФИО7 и ФИО9 был заключен договор купли-продажи здания, согласно которому предметом договора кроме цеха варки сургуча, была включена в площадь пристройка котельной, хотя фактически ответчик собственником предмета спора (пристройки котельной) не являлся.
Судом установлено, что после заключения указанных договоров купли-продажи котельная находится на балансе ОАО «БЗМД», истцом заключен договор с ООО «Брянскрегионгаз» на поставку газа, предприятием производится оплата за потребляемый газ, проводился ремонт в здании котельной. Таким образом, суд приходит к выводу, что пристройка котельной предметом вышеуказанных договоров купли-продажи не являлась и она не передавалась ответчикам по указанным договорам купли-продажи.
Как следует из материалов дела, 01 февраля 2009 года между ФИО9 (Арендодатель) и ОАО «БЗМД» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения л.д. 183-184).
По условиям указанного договора Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (далее – Объект 1) общей площадью 149 кв.м. и нежилое помещение (далее – Объект 2) общей площадью 20 кв.м., расположенное по адресу: г. Брянск, Адрес.
В силу п.3 ст. 607 ГК Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судом установлено, что при заключении договора сторонами не согласован объект аренды, поскольку согласно свидетельству о регистрации права собственности от 18 мая 2006 года ФИО9 л.д.29) является собственником нежилого помещения общей площадью 568,90 кв.м., а в аренду передана часть помещения без указания местоположения, конфигурации, границы, которую невозможно индивидуализировать. Следовательно, предмет в договоре аренды не определен, и поэтому суд не принимает доводы представителя ответчика, что данным договором передана в аренду пристройка котельной. Кроме того, по данному договору аренды арендная плата Арендодателю не вносилась.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.06.2009 года ОАО «БЗМД» является собственником нежилого помещения здания – пристройка котельной, общей площадью 166,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Брянск, Адрес, Адрес.
В ч.2 ст. 181 ГК Российской Федерации закреплено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
В соответствии с ч.1 ст. 200 ГК Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно узнать о нарушении своего права.
Суд считает, что истцом срок исковой давности не пропущен, поскольку после заключения вышеуказанных договоров пристройка котельной по настоящее время находится на балансе ОАО «БЗМД» Истец пользуется котельной: заключен договор с ООО «Брянскрегионгаз» на поставку газа, предприятием производится оплата за потребляемый газ, проводился ремонт в здании котельной. И о нарушении своего права истец узнал в мае 2010 года, когда ФИО9 обратился с иском о признании недействительным права собственности, прекращении права собственности на недвижимое имущество здание – пристройка котельной, общей площадью 166,2 кв.м.
При указанных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению
В силу ст. 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы, в связи с чем, в пользу истца с ответчиков подлежат взысканию уплаченная при подаче иска госпошлина в размере 8000 руб. по 4000 руб. с каждого.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать частично недействительным договор купли-продажи здания от 29 марта 2004 года цеха варки сургуча, расположенного по адресу: г.Брянск, Адрес общей площадью 578,3 кв.м. заключенный между ОАО «Брянский завод мебельных деталей» в лице генерального директора ФИО8 и ФИО7 в части включения в предмет договора площади 166,2 кв.м. пристройки котельной.
Признать частично недействительным договор купли-продажи здания от 17 апреля 2006 года цеха варки сургуча, расположенного по адресу: г.Брянск, Адрес общей площадью 568,9 кв.м. заключенный между ФИО7 и ФИО9 в части включения в предмет договора площади 166,2 кв.м. пристройки котельной.
Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись № 32-32-01/018/2006-649 от 18 мая 2006 года за ФИО9.
Взыскать с ФИО7, ФИО9 в пользу ОАО «Брянский завод мебельных деталей» судебные расходы в размере 8000 руб. по 4000 руб. с каждого.
Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд г. Брянска в течение десяти дней.
Председательствующий судья Атрошенко Е.А.