Дело №2 – 160/11.
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
14 марта 2011 года г. Брянск.
Бежицкий районный суд г. Брянска в составе:
председательствующего судьи Масленниковой А.В.
при секретаре Сафенковой Т.А.,
с участием истца Житомирского Р.Е. и его представителя Зябринского Р.А., представителя ответчика Одинцова И.Б., представителей 3-х лиц: ТСЖ «Квартал» - Добродеева В.П., Управления по строительству и развитию территории г. Брянска – Абрамова А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Житомирского Р.Е. к ОАО «Строитель» о признании права собственности на недвижимое имущество,
у с т а н о в и л :
Житомирский Р.Е. обратился в суд с вышеназванным иском к ОАО «Строитель», в обоснование которого указал, что 23.09.2008. между ОАО «Строитель» - заказчиком и истцом – дольщиком был заключен договор на долевое участие в строительстве чердачного помещения в г. Брянске. Согласно договору дольщик вносит свой вклад в строительство до 25.02.2008 года денежными средствами в размере 650000 руб., а заказчик передает дольщику в счет долевого участия в строительстве чердачное посещение во второй секции на одиннадцатом этаже в одном уровне, общей площадью 130 кв.м., в строящемся доме по <адрес>, ограниченной <адрес> и <адрес>. Планируемый срок ввода дома в эксплуатацию – 2-е полугодие 2008 года.
На сегодняшний день адрес строительного объекта – <адрес>.
20.02.09г. истец произвел оплату указанной цены договора, однако до настоящего времени ответчик не исполнил своих обязательств и не сдал дом в эксплуатацию, не передал истцу объект долевого участия в строительстве. При этом строительство дома не ведется ответчиком более 2-х лет, сдача дома в эксплуатацию задерживается на неопределенный срок, ответчик прекратил хозяйственную деятельность, в том числе связанную с выполнением условий договора с истцом, в отношении ответчика решается вопрос о введении процедуры банкротства.
В настоящем строительство дома практически завершено, но невыполнение ответчиком некоторых строительных мероприятий не позволяет ввести дом в эксплуатацию, а истцу пользоваться указанным в договоре помещением, которое в соответствии со справкой ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» №11421 от 23.10.2010 года принадлежит истцу и значится как нежилое помещение №1, общей площадью 129.3 кв.м., расположенное по вышеназванному адресу. При этом в соответствии со справкой того же органа от 23.07.2010 года №2-7/8433 общая площадь чердака составляет 601.2 кв.м.
В этой связи доля истца в праве общей долевой собственности на чердачное помещение дома составляет 1293/6012, на которую истец просил признать его право собственности в судебном порядке.
В ходе судебного разбирательства по делу истец, учитывая, что спорное помещение расположено на 11-м этаже и определено строительными осями 1с-6с, состоит из нескольких помещений, а также с учетом предоставленного суду проекта реконструкции помещения №1/99-3Б-00-ОПЗ, разработанного по заказу истца ООО НТБ «Комплекс», уточнил иск и просил признать за ним право собственности на 1159/103253 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение непроизводственного назначения на 11-м этаже в строительных осях 1с-6с, определенное номерами помещений 17,18,19,20, в объекте незавершенного строительства – жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, инвентарный № 12776/02:0000/А, что после сдачи дома в эксплуатацию и реконструкции помещения в соответствии с вышеназванным проектом ООО НТБ «Комплекс», составит нежилое помещение № непроизводственного назначения на 11-м этаже в строительных осях 1с-6с, общей площадью 115.9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>.
В судебном заседании истец свои требования поддержал.
Представитель ответчика подтвердив изложенные истцом обстоятельства дела, оставил разрешение иска на усмотрение суда. Дополнительно указал, что претензий к истцу по поводу исполнения договора на долевое участие в строительстве у ответчика нет, однако в настоящий момент ввиду банкротства ответчика с 02.08.2010 и введения процедуры конкурсного производства с 02.03.2011 у ответчика нет материальной возможности в завершении предусмотренного договором строительства. Однако если бы такое строительство велось, ответчик, будучи собственником незавершенного строительного объекта, внес бы в проектную документацию изменения, связанные с передачей истцу спорного нежилого помещения в соответствии с разработанным истцом проектом.
Представитель привлеченного судом 3-го лица – Товарищества собственников жилья «Квартал» иск не признал, поскольку истец в своих требованиях претендует на технический этаж, который в соответствии с действующим жилищным законодательством принадлежит на праве общей долевой собственности всем дольщикам дома, членам ТСЖ, за которыми решениями Бежицкого районного суда г. Брянска признано право собственности на доли незавершенного строительством дома. Договор на долевое участие в строительстве, заключенный с истцом, не имеет юридической силы, поскольку не произведена его государственная регистрация.
Представитель 3-го лица - Управления по строительству и развитию территории г. Брянска также оставил разрешение иска на усмотрение суда, указав, что в соответствии с Градостроительным кодексом РФ до ввода указанного в иске незавершенного строительством дома в эксплантацию внесение изменений в его проектную декларацию возможно.
Представитель другого 3-го лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, в судебном заседании отсутствовал, письменно ходатайствовал об отложении слушания по делу ввиду невозможности его явки в судебное заседание. В соответствие с ч.3 ст.167 ГПК РФ и с учетом мнения сторон, не согласившихся с данным ходатайством, суд отклонил ходатайство и рассмотрел дело в отсутствие названного представителя.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска.
Судом установлено, что 23.09.2008. между ОАО «Строитель» - заказчиком и истцом – дольщиком был заключен договор на долевое участие в строительстве чердачного помещения в г. Брянске. Согласно договору дольщик вносит свой вклад в строительство до 25.02.2008 года денежными средствами в размере 650000 руб., а заказчик передает дольщику в счет долевого участия в строительстве чердачное посещение во второй секции на одиннадцатом этаже в одном уровне, общей площадью 130 кв.м., в строящемся доме по <адрес>, ограниченной <адрес> и <адрес>. Планируемый срок ввода дома в эксплуатацию – 2-е полугодие 2008 года.
На сегодняшний день адрес строительного объекта – <адрес>.
20.02.09г. истец произвел оплату указанной цены договора, однако до настоящего времени ответчик не исполнил своих обязательств и не сдал дом в эксплуатацию, не передал истцу объект долевого участия в строительстве. Строительство дома не ведется ответчиком более 2-х лет, ответчик прекратил хозяйственную деятельность, в том числе связанную с выполнением условий договора с истцом, признан банкротом, в отношении ответчика введена процедура конкурсного производства.
Решениями Бежицкого районного суда г. Брянска, принятыми в 2010 году, за лицами, заключившими с ответчиком договоры на участие в долевом строительстве этого дома, признаны их права общей долевой собственности на данный незавершенный строительством объект.
Согласно справке ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» №2-7/8433 от 23.07.2010 на л.д.14 готовность незавершенного строительством дома составляет 90%, общая площадь чердака составляет 601.2 кв.м. В соответствии со справкой того же органа №11421 от 23.10.2010 года на л.д.15 истцу в доме принадлежит нежилое помещение №1 (чердачное помещение), общей площадью 129.3 кв.м. Помещения являются частью объекта незавершенного строительства – жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, инвентарный № 12776/02:0000/А.
Также судом установлено, что спорное нежилое помещение расположено на 11-м этаже дома и определено строительными осями 1с-6с, состоит из нескольких помещений – 17 площадью 40.4 кв.м., 18 – 11.8 кв.м., 19 – 16.7 кв.м., 20 – 60.4 кв.м.
Представитель ТСЖ «Квартал» пояснил, что в спорном чердачном помещении, в помещении под №20, проектной декларацией предусмотрено устройство ливневой канализации, и данное обстоятельство сторонами не оспаривалось. Также участники процесса не оспаривали, что иных коммуникаций общественного назначения в спорном чердачном помещении проектной документацией не предусмотрено.
При этом истец предоставил суду разработанный по его заявке ООО НТБ «Комплекс» проект №1/99-3Б-00-ОПЗ на реконструкцию части спорного чердака под нежилое помещение непроизводственного назначения. Данным проектом для ливневой канализации предусмотрено помещение площадью 15 кв.м. (в помещении №20), указаны работы по выделу в натуре этого помещения от остальных помещений чердака.
В силу части 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, к общему имуществу в многоквартирном доме относятся не сами технические этажи и чердаки, а те, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения.
Имеющаяся в материалах дела проектная декларация на указанный строительный объект, разработанная ответчиком в 2007 году, в п.7 предусматривает принадлежность собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности помещений, не являющихся частями квартир, предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме, в соответствии с процитированной выше нормой Закона.
Как указывалось выше, спорные нежилые помещения чердака, за исключением помещения №20 для ливневой канализации, которую технически возможно обособить в помещении площадью 15 кв.м., иного общественного назначения не имеют.
Суд критически оценивает доводы представителя ТСЖ о незаконности заключенного с истцом договора на долевое участие в строительстве, который не имеет государственной регистрации. Такая регистрация не требуется, поскольку земельный участок под строительство названного дома был предоставлен ответчику постановлением администрации г. Брянска №4490-П от 20.12.2004 года, т.е. до 01.04.05г. – даты введения в действие ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
В соответствии с ч.1 ст. 4 названного ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Поскольку истец выполнил договорные условия, а ответчик произвел строительные работы с их готовностью на 90%, выполнение дельнейших работ не производится ответчиком по независящим от истца обстоятельствам, в предусмотренных договором нежилых помещениях предусмотрена общественная коммуникация, которую технически возможно выделить в отдельное помещение, суд на основании ст. 218 ГК РФ приходит к выводу о необходимости признания за истцом права собственности на указанные в договоре нежилые помещения площадью 115.9 кв.м., т.е. за исключением 15 кв.м., необходимых для оборудования в соответствии проектом ООО НТБ «Комплекс» помещения для ливневой канализации. В этой связи от общей площади дома в 10 325.3 кв.м. суд признает за истцом право собственности на 1159/103253 долей дома.
При этом с учетом вышеназванных обстоятельств дела и согласия самого истца, суд считает необходимым возложить на истца обязанность по проведению в срок до сдачи дома в эксплуатацию реконструкции спорных нежилых помещений в соответствии проектом ООО НТБ «Комплекс».
Поскольку при предъявлении иска истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, таковую на основании ст.103 ГПК РФ необходимо взыскать с ответчика в доход местного бюджета. С учетом имущественного положения ответчика суд считает возможным снизить размер взыскиваемой с него государственной пошлины до 200 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Иск удовлетворить.
Признать за Житомирским Р.Е. право собственности на 1159/103253 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение непроизводственного назначения на 11-м этаже в строительных осях 1с-6с, определенное номерами помещений 17,18,19,20, в объекте незавершенного строительства – жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, инвентарный № 12776/02:0000/А, что после сдачи дома в эксплуатацию и реконструкции помещения в соответствии с проектом №1/99-3Б-00-ОПЗ, разработанным ООО НТБ «Комплекс», составит нежилое помещение №1 непроизводственного назначения на 11-м этаже в строительных осях 1с-6с, общей площадью 115.9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>.
Житомирскому Р.Е. до сдачи вышеуказанного незавершенного строительством дома в эксплуатацию произвести реконструкцию названных нежилых помещений в соответствии проектом №1/99-3Б-00-ОПЗ, разработанным ООО НТБ «Комплекс».
Взыскать с ОАО «Строитель» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 200 руб.
Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд г. Брянска в течение 10 дней.
Судья Масленникова А.В.