об изменении условий договора

Дело №2-670/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 апреля 2011 года г. Брянск

Бежицкий районный суд г. Брянска в составе:

председательствующего судьи Масленниковой А.В.,

при секретаре Сафенковой Т.А.,

с участием представителя истца Семкова В.И., представителя ответчика ООО «Стройтехмонтаж» Просвирнина Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Терещенко Т.В. к ООО «Стройтехмонтаж» об изменении условий договора участия в долевом строительстве и взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Терешенко Т.В. обратилась в суд с названным иском к ответчику в обоснование которого указала, что 23.09.2003года между Брянской городской администрацией и Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания»(Далее Товарищество) был заключен инвестиционный контракт №241/5376 по строительству жилых комплексов г. Брянске. Согласно контракту Брянская городская администрация выделяла товариществу земельные участки для строительства жилых домов, а последнее в свою очередь должно было осуществить строительство жилых домов и передать администрации г. Брянска 12% общей площади квартир с полной готовностью под заселение и полезной площади нежилых помещений. Одним из объектов строительства являлось возведение 10-ти этажного жилого дома в м-не Московском (поз.25) в Бежицком районе г. Брянска.

06.09.2004 года истец заключил договор инвестиционного вклада №10741 и дополнительное соглашение № 1 к данному договору с Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания». По условиям договора и соглашения истец оплатил строительство трехкомнатной квартиры общей площадью 89,9 кв.м., в м-не Московском г. Брянска из расчета 9 300 руб. за один кв. м. площади, всего в сумме 737 000 руб.

В дальнейшем, в связи с прекращением деятельности Товарищества, его обязательства по предоставлению доли в строящемся доме в Бежицком районе г. Брянска взяло на себя ООО «Стройтехмонтаж», заключившее с ним 04.08.2006 года соглашение №040/06-1ц о переуступке прав по инвестиционному контракту №241/5376 от 23.09.2003 года, в соответствии с которым, все права и обязанности по контракту были переданы ООО «Стройтехмонтаж».

07.11.2007 ООО «Стройтехмонтаж» с обманутыми вкладчиками заключило соглашение о намерениях, согласно которому общество обязалось в случае отказа Брянской городской администрации от своей имущественной доли (12%) в течение 30 дней с момента принятия решения администрации произвести перерасчет по договорам долевого участия в строительстве из расчета стоимости одного квадратного метра площади -14086 руб.

02.02.2009 между Брянской городской администрацией и ООО «Стройтехмонтаж» заключено соглашение №0202/09-2с к инвестиционному контракту от 23.09.2003, в соответствии с которым администрация отказывается от доли города в размере 12% в пользу общества, а таковое устанавливает предельную стоимость 1 кв.м. жилья для обманутых дольщиков в размере 14086 руб. и обязуется возвратить разницу в стоимости жилья дольщикам, внесшим доплату из расчета 20000 руб. за 1 кв. м. жилья.

Существенные условия договора связанные со стоимостью 1 кв.м. жилья сторонами ставились в зависимость от намерений Брянской городской администрации отказаться от своих интересов в строящемся доме, при этом стоимость 1 кв.м. не должна превышать 14086 руб.

С учетом этих обстоятельств, 14 ноября 2007 года между ООО «Стройтехмонтаж» и истцом был подписан договор №35-М об участии истца в долевом строительстве жилого дома.

Однако, после отказа администрации г. Брянска 24.03.2009 от доли в строительстве, ответчик существенным условием договора обозначил стоимость доли исходя из 20000 руб. за квадратный метр и в настоящий момент уклоняется от внесения изменений в договор участия в долевом строительстве, устанавливающих предельную стоимость 1 кв.м. жилья в размере 14086 руб.

Полагая, что ответчик своими действиями нарушает принятые ранее соглашения, истец просит изменить условия договора № 35-М участия в долевом строительстве жилого дома, заключенного 14.11.2007 между ООО «Стройтехмонтаж» и истцом, при этом:

- п.1.5. раздела 1 Договора изложить в следующей редакции – «1.5. Цена Договора составляет 1312392,60 руб. Цена одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет 14086 руб. Цена договора не подлежит изменению».

- п.3.1. раздела 3 договора изложить в следующей редакции – «3.1. Уплата денежных средств, указанных в п.1.5.договора, осуществляется в следующем порядке:

3.1.1. Сумма в размере 737 000 руб. считается зачтенной в счет исполнения обязательств участником долевого строительства в соответствии с дополнительным соглашением №0408/06-1ц о переуступке прав по инвестиционному контракту по строительству жилых комплексов в г. Брянске №241/5376 от 23.09.2003;

3.1.2. Сумма в размере 575392,62 руб. вносится участником долевого строительства до 01.01.2008».

В ходе судебного разбирательства истица письменно дополнила исковые требования, просила о взыскании с ответчика понесенных по делу судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб.

Истица Терешенко Т.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, причина неявки суду не известна.

Представитель истицы Семков В.И. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Стройтехмонтаж» исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель 3-го лица Брянской городской администрации в суд не явился, о времени и дате рассмотрения дела извещен надлежаще, о причинах неявки суд не известил.

Суд, в силу ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело без участия неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно договору инвестиционного вклада №10741 от 06.09.2004, заключенному между Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания» и Терешенко Т.В., последняя вступила в Товарищество, передав таковому денежные средства в виде первоначального взноса в сумме 737 000 руб.

Одновременно, дополнительным соглашением №1 к Договору инвестиционного вклада от 06.09.2004, между теми же сторонами установлено, что при выходе из Товарищества истица вправе получить свой вклад в денежном выражении или в натуральной форме в виде трехкомнатной квартиры общей площадью 89,9 кв.м. по строительному адресу: м-он Московский г. Брянска.

Как следует из представленных материалов дела соинвесторы Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» признаны обманутыми дольщиками, органы исполнительной власти привлечены к оказанию помощи обманутым дольщикам.

В связи с этим, дополнительным соглашением № 0408/06-1ц о переуступке прав по инвестиционному контракту от 04 августа 2006 Коммандитное Товарищество передало ООО «Стройтехмонтаж» права и неисполненные обязательства по строительству в г. Брянске пяти объектов, в том числе объект №5 – 10-ти этажный жилой дом в мкр-не Московский в Бежицком районе г. Брянска, на земельном участке площадью 5974 кв.м.

ООО «Стройтехмонтаж» в свою очередь согласно п.п.1.4, 2.6.4. указанного Дополнительного соглашения принял на себя денежные обязательства Товарищества перед физическими и юридическими лицами, направившими свои денежные средства на финансирование строительства домов, выполнение которых подлежало исполнению на условиях заключенных ранее инвестиционных договоров.

В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Как следует из п.1 Дополнительного соглашения № 1 к договору инвестиционного вклада от 06.09.2004 стоимость одного квадратного метра объекта составляет 9 300 руб., является окончательной и изменению не подлежит.

Поскольку каких-либо изъятий соглашение о переуступке прав от 04.08.06 не содержит, следовательно, все права Товарищества к получению денежных средств от Терешенко Т.В. за долю в строящемся объекте в силу ст. 384 ГК РФ перешли к новому застройщику ООО «Стройтехмонтаж» в том объеме и на тех же условиях, которые существовали у КТ «Социальная инициатива и компания».

О содержании договоров инвестиционных вкладов и дополнительных соглашений к ним, содержащие условия о цене договоров, ответчик знал, принял таковые, следовательно, в силу требований ст. 432 ГК РФ суд считает, что между Терешенко Т.В. и ООО «Стройтехмонтаж» было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, в том числе и по цене договора.

Одновременно, согласно п. 1 Соглашения о намерениях от 07 ноября 2007, заключенному между ООО «Стройтехмонтаж» и инициативной группой общего собрания вкладчиков Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания», стороны договорились, что в случае отказа Брянской городской администрации от своей имущественной доли в пользу ООО «Стройтехмонтаж», с целью компенсации бывшим вкладчикам КТ ««Социальная инициатива и компания» стоимости приобретаемых площадей Объектов, договорная цена одного квадратного метра общей площади жилых помещений Объектов для бывших вкладчиков Товарищества принимается равной 14086 руб.

Кроме того, п. 3 указанного Соглашения определено, что ООО «Стройтехмонтаж» обязуется в течение 30-ти дней с момента вынесения Брянской городской администрацией соответствующего постановления, при заключении договоров долевого участия в строительстве с бывшими вкладчиками КТ «Социальная инициатива и компания» произвести перерасчет и учесть компенсационные меры пропорционально площади приобретаемого помещения.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ таковое совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При таких обстоятельствах, Соглашением о намерениях от 07 ноября 2007 стороны изменили условия договора как в части цены объекта за квадратный метр, установив таковую в размере 14086 руб., так и в определении размера компенсационных выплат пропорционально площади приобретаемого жилья при заключении последующих договоров долевого участия в строительстве.

Как следует из представленных истцом квитанций по договору инвестиционного вклада №10741 от 06.09.2004 всего им внесено в кассу Коммандитного Товарищества «Социальная инициатива и компания»- 1312392,60 руб.

Вместе с тем, хотя и во исполнение дополнительного соглашения №0408/06-1ц о переуступке прав по инвестиционному контракту от 04 августа 2006, но вопреки достигнутому соглашению в части цены договора, стороны 14 апреля 2008 заключили договор участия в долевом строительстве № 99-М по условиям которого, «Застройщик» ООО «Стройтехмонтаж» принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц, построить 168-квартирный жилой дом на земельном участке по строительному адресу: г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон Московский (поз.25), и после получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру, общей площадью 93,17 кв.м., жилой площадью- 56,20 кв.м. на 4-ом этаже (блок секция «А») в осях -1-5/1, Б-Е истцу, а последний, в свою очередь, согласно п.1.5 оплатить цену договора в размере 1863 400 руб. из расчета стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объекта 20000 руб.

В то же время, дополнительным соглашением №0202/09-2с к инвестиционному контракту №241/5376 от 23.09.2003 и дополнительному соглашению о переуступке прав по инвестиционному контракту от 2 февраля 2009 Брянская городская администрация в срок до 15 февраля 2009 отказывается от доли города в размере 12% в пользу ООО «Стройтехмонтаж» в целях компенсации последними затрат пострадавших граждан (п.2.1). Согласно п. 4.2 ООО «Стройтехмонтаж» обязан установить предельную стоимость одного квадратного метра для пострадавших соинвесторов Товарищества в размере 14 086 руб. и в срок до 01.01.2010 возвратить соинвесторам разницу в стоимости жилья, внесшим доплату из расчета 20000 руб. за 1 кв. м. жилья.

Постановлением Брянской городской администрации №333-П от 24.03.2009 администрация города отказалась от доли в размере 12% в пользу ООО «Стройтехмонтаж».

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как установлено в судебном заседании истец, заключая договор участия в долевом строительстве с ООО «Стройтехмонтаж» на условиях оплаты его в размере 20000 руб. за квадратный метр своей доли объекта, исходил из того, что цена договора в дальнейшем в обязательном порядке подлежит перерасчету, в связи с отказом Брянской городской администрации от 12 % доли «города» в строящемся объекте.

Эту уверенность истца подтверждает и п.10.1 договора участия в долевом строительстве, регламентирующего, что в случае, если третьи лица (государственные и муниципальные органы власти) выступят в качестве соинвесторов в строительстве Жилого дома, указанного в п. 1.1 настоящего договора, Застройщик обязуется произвести перерасчет по настоящему договору с возвратом Участнику разницы пропорционально сумме, проинвестированной третьими лицами.

Кроме того, позицию истца в этой части подтверждают и многочисленные соглашения, подписанные ООО «Стройтехмонтаж», по которым последний обязался в случае отказа «города» от своей доли в строящихся пяти объектах, принятых им от КТ «Социальная инициатива и компания» установить предельную цену за квадратный метр для бывших вкладчиков в размере 14086 руб.; протоколы заседаний рабочей группы Брянской областной администрации с участием руководителей ООО «Стройтехмонтаж».

Таким образом, суд находит, что истец при заключении договора исходил из обстоятельств обязательного перерасчета цены договора исходя из стоимости квадратного метра в размере 14 086 руб., с учетом чего истцом была произведена оплата 93,17 кв.м. квартиры в размере - 1312392,60 руб. Эти обстоятельства существенно изменились тогда, когда ответчик обозначил цену договора исходя из 20000 руб. за квадратный метр, что составляло 1863 400 руб.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи п.4 - изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях) договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Принимая во внимание, что все изложенные выше условия имели место и нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, суд считает необходимым изменить условия Договора № 35-М участия в долевом строительстве жилого дома в м-не Московском (поз.25), заключенного 14 ноября 2007 между ООО «Стройтехмонатж» и Терешенко Т.В. следующим образом:

3.1.2. Сумма в размере 575392,62 руб. вносится участником долевого строительства до 01.01.2008».

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика в его пользу судебных расходов по оплате услуг представителя, суд на основании ст.100 ГПК РФ находит их подлежащими удовлетворению в полном объеме. Размер заявленных расходов подтвержден документально – соглашением и квитанцией от 04.03.2011 на сумму 5000 руб. Такой размер расходов признается судом разумным с учетом объема оказанных истцу юридических услуг и обстоятельств дела.

Поскольку при принятии иска истец был освобожден от уплаты госпошлины в силу ст.333.36 НК РФ, таковую на основании п.1 ст.103 ГПК РФ необходимо взыскать с ответчика в доход местного бюджета в размере 200 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Иск Терещенко Т.В. удовлетворить.

Изменить условия Договора № 35-М участия в долевом строительстве жилого дома в м-не Московском (поз.25), заключенного 14.11.2007 между ООО «Стройтехмонтаж» и Терещенко Т.В. следующим образом:

3.1.2. Сумма в размере 575392,62 руб. вносится участником долевого строительства до 01.01.2008».

Взыскать с ООО «Стройтехмонтаж» в пользу Терещенко Т.В. расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб., а также государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд г. Брянска в течение 10 дней.

Судья Масленникова А.В.