Дело №2-661/11 Бежицкий районный суд г.Брянска в составе: председательствующего судьи Моисеевой И.В. с участием представителя истца Семкова, представителя ответчика Просвирнина, при секретаре Ивашкиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Старенковой к ООО «Стройтехмонтаж» об изменении условий договора участия в долевом строительстве, Истица обратилась в суд с названным иском в обосновании которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила инвестиционный договор и дополнительное соглашение № с Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания». По условиям договора и соглашения она обязана была к передаче товариществу в качестве взноса денежных средств в размере <данные изъяты> руб., а при выходе из такового вправе была получить за внесенный денежный вклад однокомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес>. В дальнейшем в связи с прекращением деятельности товарищества, его обязательства по предоставлению доли в строящемся доме в <адрес> взяло на себя ООО «Стройтехмонтаж», заключивший с ней договор участия в долевом строительстве. Стоимость ее доли в расчете 14086 руб. за квадратный метр ответчик поставил в зависимость от отказа Брянской городской администрации от 12% доли, подлежащей передаче администрации при сдаче дома в эксплуатацию. Однако, после отказа администрации от доли в строительстве, ответчик тем не менее, существенным условием договора обозначил стоимость доли, исходя из 20000 руб. за квадратный метр и в настоящий момент уклоняется от внесения изменений в договор участия в долевом строительстве. Полагая, что ответчик своими действиями нарушает принятые ранее соглашения, просит изменить условия договора № участия в долевом строительстве жилого дома, обозначив цену договора в сумме <данные изъяты> руб., исходя из 14086 руб. за один квадратный метр и п.3.1. внесением денежных средств поэтапно <данные изъяты> руб. в качестве зачета, как ранее внесенные товариществу, а <данные изъяты> руб. до ДД.ММ.ГГГГ Истец, представитель истца в судебном заседании требования поддержали в полном объеме, просят удовлетворить таковые. Представитель ответчика ООО «Стройтехмонтаж» иск не признал. В судебном заседании показал, что ст.451 ГК РФ предусматривает ряд оснований при которых договор подлежит изменению, как-то: стороной существенно нарушено условие договора, либо стороной существенно изменены обстоятельства, либо при существенном изменении обстоятельств, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты. Истцом не представлено ни одного доказательства в обосновании этих оснований, когда допустимо изменение условий договора. В связи с чем, просит Старенковой в иске отказать. Представитель 3-го лица Брянской городской администрации в суд не явился, извещен надлежаще, представил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд, в силу ст.167 ГПК РФ рассмотрел дело без участия 3-го лица. Суд, выслушав истца, представителей сторон, исследовав материалы дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Согласно договору инвестиционного вклада № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания» и Старенковой, последняя вступила в Товарищество, передав таковому денежные средства в виде первоначального взноса в складочный капитал поэтапно - <данные изъяты> руб. в пятидневный срок с момента заключения договора и ежемесячно по <данные изъяты> руб. Одновременно, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, между тем же сторонами установлено, что при выходе из Товарищества Старенкова вправе получить свой вклад в натуральной форме в виде однокомнатной квартиры по строительному адресу <адрес>. Как следует из представленных материалов дела соинвесторы Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» признаны обманутыми дольщиками, органы исполнительной власти привлечены к оказанию помощи обманутым дольщикам. В связи с этим, дополнительным соглашением № о переуступке прав по инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» передало ООО «Стройтехмонтаж» права и неисполненные обязательства по строительству в <адрес> пяти объектов, в том числе жилых домов переменной этажности по <адрес>, пер.Пилотов, мк-не Московском, <адрес>. ООО «Стройтехмонтаж» в свою очередь согласно п.1.4, 2.6.4. принял на себя денежные обязательства товарищества перед физическими и юридическими лицами, направившими свои денежные средства на финансирование строительства домов, выполнение которых подлежало исполнению на условиях заключенных ранее инвестиционных договоров. В силу ст.384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Как следует из п.1 дополнительного соглашения № к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ стоимость одного квадратного метра объекта составляет 9500 руб. Поскольку каких-либо изъятий соглашение о переуступке прав от ДД.ММ.ГГГГ не содержит, следовательно, все права Товарищества к получению денежных средств от Старенковой за долю в строящемся объекте в силу ст.384 ГК РФ перешли к новому застройщику ООО «Стройтехмонтаж» в том объеме и на тех же условиях, которые существовали у КТ «Социальная инициатива и компания». О содержании договоров инвестиционных вкладов и дополнительных соглашений к ним, содержащие условия о цене договоров, ответчик знал, принял таковые, следовательно, в силу требований ст.432 ГК РФ суд считает, что между Старенковой и ООО «Стройтехмонтаж» было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, в том числе и по цене договора. Одновременно, согласно п.1 Соглашения о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «Стройтехмонтаж» и инициативной группой общего собрания вкладчиков Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» стороны договорились, что в случае отказа Брянской городской администрации от своей имущественной доли в пользу ООО «Стройтехмонтаж», с целью компенсации бывшим вкладчикам КТ ««Социальная инициатива и компания» стоимости приобретаемых площадей Объектов, договорная цена одного квадратного метра общей площади жилых помещений Объектов для бывших вкладчиков КТ принимается равной 14086 руб. Кроме того, п.3 этого же Соглашения определено, что ООО «Стройтехмонтаж» обязуется при заключении договоров долевого участия в строительстве с бывшими вкладчиками КТ «Социальная инициатива и компания» произвести перерасчет и учесть компенсационные меры пропорционально площади приобретаемого помещения. В силу п.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом в силу ст.452 ГК РФ таковое совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При таких обстоятельствах, Соглашением о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ стороны изменили условие договора как в части цены объекта за квадратный метр, установив таковую в размере 14086 руб., так и в определении размера компенсационных выплат пропорционально площади приобретаемого жилья при заключении последующих договоров долевого участия в строительстве. Как следует из представленных истицей квитанций по договору инвестиционного вклада № от ДД.ММ.ГГГГ всего ею внесено в кассу Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» <данные изъяты> руб., в кассу ООО «Стройтехмонтаж» <данные изъяты> руб. Согласно реестру бывших вкладчиков Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» (приложение к Соглашению о намерениях) компенсационная выплата Старенковой составила <данные изъяты> руб. Вместе с тем, хотя и во исполнении дополнительного соглашения № о переуступке прав по инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ, но вопреки достигнутому соглашению в части цены договора, стороны ДД.ММ.ГГГГ заключили договор участия в долевом строительстве № по условиям которого «Застройщик» ООО «Стройтехмонтаж» принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить 168-квартирный жилой дом на земельном участке по строительному адресу: <адрес>, микрорайон Московский (поз.25) и после получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, общей площадью 41,91 кв.м., жилой площадью 17,83 кв.м. на 9-ом этаже (блок секция «А») в осях 5-7, А-В истице, а последняя, в свою очередь, согласно п.1.5 оплатить цену договора в размере <данные изъяты> руб. из расчета стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объекта 20000 руб. В то же время, дополнительным соглашением к инвестиционному контракту и дополнительному соглашению о переуступке прав от ДД.ММ.ГГГГ Брянская городская администрация в срок до ДД.ММ.ГГГГ отказывается от доли города в размере 12% в пользу ООО «Стройтехмонтаж» в целях компенсации последними затрат пострадавших граждан (п.2.1). Пунктом 4.2 ООО «Стройтехмонтаж» обязан к установлению предельной стоимости одного квадратного метра для пострадавших соинвесторов Товарищества в размере 14086 руб. Постановлением Брянской городской администрации № от ДД.ММ.ГГГГ «город» отказался от доли в размере 12% в пользу ООО «Стройтехмонтаж». Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Как установлено в судебном заседании истец, заключая договор участия в долевом строительстве с ООО «Стройтехмонтаж» на условиях оплаты его в размере 20000 руб. за квадратный метр своей доли Объекта, исходила из того, что цена договора в дальнейшем в обязательном порядке подлежит перерасчету, в связи с отказом Брянской городской администрации от 12 % доли «города» в строящемся объекте. Эту уверенность истца подтверждает и п.10.1 договора участия в долевом строительстве, регламентирующего, что в случае, если третьи лица (государственные и муниципальные органы власти) выступят в качестве соинвесторов в строительстве Жилого дома, указанного в п. 1.1 настоящего договора, Застройщик обязуется произвести перерасчет по настоящему договору с возвратом Участнику разницы пропорционально сумме, проинвестированной третьими лицами. Кроме того, позицию истца в этой части подтверждают и многочисленные соглашения, подписанные ООО «Стройтехмонтаж», по которым последний обязался в случае отказа «города» от своей доли в строящихся пяти объектах, принятых им от КТ Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» установить предельную цену за квадратный метр для бывших вкладчиков в размере 14086 руб. ; протоколы заседаний рабочей группы Брянской областной администрации с участием руководителей ООО «Стройтехмонтаж». Таким образом, суд находит, что истец при заключении договора исходил из обстоятельств обязательного перерасчета цены договора исходя из стоимости квадратного метра в размере 14086 руб., с учетом чего истцом и была произведена оплата 41,91 кв.м. квартиры в размере <данные изъяты> руб. Эти обстоятельства существенно изменились тогда, когда ответчик обозначил цену договора исходя из 20000 руб. за квадратный метр, что составляло <данные изъяты> руб. С учетом этого, Старенкова в соответствии с требованиями ст.452 ГК РФ обратилась к ответчику с заявлением о подписании соглашения об изменении договора долевого участия в строительстве, которое ответчиком рассмотрено не было, что явилось основанием для обращения истца в суд. Согласно п.2 ст.451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи (п.4 - изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях) договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Принимая во внимание, что все изложенные выше условия имели место и нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, суд считает необходимым изменить условия Договора № участия в долевом строительстве жилого дома в мкр-не Московском (поз.25), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройтехмонатж» и Старенковой следующим образом: -п.1.5 Договора изложить в следующей редакции « цена договора составляет <данные изъяты>. Цна одного квадратного метра Объекта долевого строительства складывается из расчета стоимости строительства одного квадратного метра общей площади Объекта долевого строительства и составляет 14086 руб. -п.3.1, 3.1.1,3.1.2, 3.1.3. Договора изложить в следующей редакции: « денежные средства, указанные в п.1.5 перечисляются в следующем порядке: сумма первоначального взноса в размере <данные изъяты> руб. считается зачтенной в счет исполнения обязательств Участником долевого строительства в соответствии с соглашением о взаимозачетах от ДД.ММ.ГГГГ ; сумма в размере <данные изъяты>. вносится участником до ДД.ММ.ГГГГ Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд, Иск Старенковой удовлетворить. Изменить условия Договора № участия в долевом строительстве жилого дома в мкр-не Московском (поз.25), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройтехмонатж» и Старенковой следующим образом: -п.1.5 Договора изложить в следующей редакции « цена договора составляет <данные изъяты>. Цна одного квадратного метра Объекта долевого строительства складывается из расчета стоимости строительства одного квадратного метра общей площади Объекта долевого строительства и составляет 14086 руб. -п.3.1, 3.1.1,3.1.2, 3.1.3. Договора изложить в следующей редакции: « денежные средства, указанные в п.1.5 перечисляются в следующем порядке: сумма первоначального взноса в размере <данные изъяты> руб. считается зачтенной в счет исполнения обязательств Участником долевого строительства в соответствии с соглашением о взаимозачетах от ДД.ММ.ГГГГ ; сумма в размере <данные изъяты>. вносится участником до ДД.ММ.ГГГГ Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд г. Брянска в течение 10 дней. Председательствующий по делу, судья Бежицкого районного суда г.Брянска Моисеева И.В.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 апреля 2011 г. г. Брянск
УСТАНОВИЛ:
РЕШИЛ: