РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

23 ноября 2011 года Дело № 2-1716/11

Бежицкий районный суд г. Брянска в составе:

Председательствующего судьи Моисеевой И.В.

При секретаре Ивашкиной Т.В.

С участием сторон: истца Фролова А.Ю., его адвоката Хамейкиной О.В., представителя ответчика Самарова Н.Н. – Грабельникова А.М.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фролова А.Ю. к Фролову Ю.А., Самарову Н.Н. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и встречному иску Самарова Н.Н. к Фролов А.Ю. о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета

УСТАНОВИЛ:

Фролов А.Ю. обратился с иском к Самарову Н.Н. о вселении и устранении препятствий в пользовании жилым помещением, ссылаясь на то, что он с 30.06.2004 года был зарегистрирован по адресу: <адрес>. В указанную квартиру он был вселен и зарегистрирован его отцом – Фроловым Ю.А. как член семьи в несовершеннолетнем возрасте, в связи с чем считает, что приобрел право пользования указанным жилым помещением. С момента регистрации по декабрь 2010 года он проживал в указанной квартире. Однако, в декабре собственник квартиры – Фролов Ю.А. сменил замки, новые ключи предоставить отказался, создав препятствия в пользовании жилым помещением. С указанного времени он не может попасть в квартиру, где находятся его личные вещи. В апреле 2011 года ему стало известно, о том, что отец продал квартиру Самарову Н.Н. По данному факту он обращался с заявлением к начальнику ОМ № 1 по г. Брянску с просьбой о проведении проверки по указанному факту, однако ответ им не был получен. Истец считает, что, несмотря на продажу указанной квартиры, он не утратил право пользования спорным жилым помещением, так как был вселен в установленном законом порядке и, являясь членом семьи собственника, приобрел равное с ним право пользования жилым помещением. Также указал, что в момент заключения договора купли-продажи, продавец знал о регистрации его в указанной квартире, о чем оговорено в договоре и Самаров Н.Н. согласился приобрести квартиру на указанных условиях, тем самым согласившись, по мнению истца, с условием сохранения права пользования жилым помещением членом семьи бывшего собственника. Просит восстановить его нарушенное право.

Самаров Н.Н. обратился со встречными исковыми требованиями к Фролов А.Ю. о прекращении права пользования жилым помещением, ссылаясь на то, что он является собственником указанной квартиры, в которой до настоящего времени зарегистрирован ответчик. Указал, что на момент оформления договора купли-продажи, в квартире никто не проживал, долг по оплате коммунальных услуг составлял 58914, 31 руб., которые Самаровым Н.Н. были оплачены. Ответчик является членом семьи собственника и, проживая в квартире, не исполнял обязанностей по ее содержанию, что послужило основанием для того, что и прежний собственник не желал, чтобы в ней проживал Фролов А.Ю. Неоднократно Фролову А.Ю. было предложено сняться с регистрационного учета в квартире, поскольку новый собственник не желает, чтобы в квартире были зарегистрированы посторонние для него люди, однако добровольно Фролов А.Ю. выписаться не пожелал. Считает, что он, как собственник жилого помещения, вправе требовать устранения своих нарушенных прав, а ответчик оставаясь в жилом помещении зарегистрированным и не оплачивая длительное время коммунальные услуги, своим право злоупотребляет. Считает, что в соответствии со ст. 35 ЖК РФ у Фролова А.Ю. право пользования жилым помещением должно быть прекращено и он подлежит выселению по требованию собственника.

В ходе рассмотрения заявленных требований первоначальный истец – Фролов А.Ю. уточнил их и просил суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, вселить его в указанное жилое помещение и не чинить препятствий в его пользовании, указывая на то, что оспариваемый договор не соответствует требованиям п.1 ст. 558 ГК РФ о существенном условии договора продажи жилого помещения. Кроме того, просил учесть, что он был вселен в спорное жилое помещение до введения в действие новой редакции ст. 292 ГК РФ и Жилищного Кодекса РФ, в связи с чем в соответствии со ст. 127 ЖК РСФСР за ним сохраняются право пользования и в случае прекращения семейных отношений. Считает, что Самаров Н.Н., приобретая квартиру с обременением, стал правопреемником его жилищных отношений, носящих, по его мнению бессрочный характер. Указывает, что в нарушение требований ст. 558 ГК РФ в оспариваемой сделке не оговорены его права по пользованию жилым помещением, в связи с чем указанная сделка противоречит требованиям законодательства.

В судебном заседании Фролов А.Ю. и представляющий его интересы адвокат Хамейкина О.В. заявленные уточненные требования поддержали, встречный иск не признали. Пояснили суду, что после смерти в ДД.ММ.ГГГГ матери Фролова А.Ю., его отец забрал его к себе для совместного проживания. В квартире он проживал до декабря 2010 года. В настоящее время Фролов Ю.А. имеет другую семью, с истцом не общается даже по телефону. Он действительно не платил коммунальные услуги, так как думал, что отец производит оплату, по ранее сложившейся с ним договоренности. У отца в собственности имеется дом, где он проживает с новой семьей. Кроме того, просил учесть, что после смерти матери, отец получил компенсацию за часть сносимого под застройку индивидуального домовладения, которое принадлежало умершей матери, где в настоящее время находится новый многоэтажный дом на площади Партизан в центре города. После получения компенсации отец сказал, что квартира по <адрес> будет принадлежать ему, так как всю компенсацию он забрал себе. Никаких документов по данному вопросу у него не имеется, все находилось у отца. В декабре 2010 года он приехал домой и выяснил, что в квартире сменены замки и в него нет доступа. Из полученного от Самарова Н.Н. письменного требования о добровольном снятии с регистрационного учета он узнал, что квартира продана и он должен освободить жилое помещение. С таким требованиями он не согласен, поскольку другого жилья не имеет, при отчуждении квартиры, его даже никто не поставил в известность. Просил признать сделку недействительной, поскольку при ее составлении его права были нарушены. Встречный иск не признал, пояснив, что он был вселен и зарегистрирован в установленном законом порядке, проживал в ней по факту, право пользования этим жилым помещением у него не прекращено. При приобретении квартиры Самаров Н.Н. знал о том, что он зарегистрирован в спорной квартире, что свидетельствует об осведомленности покупателя о данном обстоятельстве и о его фактическом признании новым собственником права на пользование приобретенным им жилым помещением ранее проживавшим в нем лицом.

Представитель ответчика Грабельников А.М. первоначальный иск не признал, встречные требования поддержал. Пояснил, что никаких противозаконных действий Самаров Н.Н. не совершал, как не нарушал жилищных прав истца и, как следствие, не должен нести перед ним каких-либо обязательств. При совершении сделки в квартире никто не проживал, вещей истца в ней не находилось, поскольку его доверитель несколько раз осматривал квартиру. Сделка по приобретению имущества продавцом была совершена около 10 лет до регистрации в квартире Фролова А.Ю., поэтому правами бессрочного пользования он не обладает. При оформлении договора продавец объяснил его доверителю, что истец в квартире только зарегистрирован, сам он проживает в доме, который отдала ему бабушка по материнской линии, он имеет свой бизнес, около трех лет отец с сыном не общаются из-за конфликта. Просит учесть, что при оформлении сделки его доверитель оплатил долг по коммунальным услугам в размере 58914, 31 руб., что, по его мнению, свидетельствует о фактическом непроживании длительное время истца в квартире. Поскольку истец в квартире фактически не проживал, считает ссылку на ст. 558 ГК РФ необоснованной. В силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права на жилое помещение к новому собственнику является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника. Фролов А.Ю. не является членом семьи Самарова Н.Н., который не желает проживания в квартире посторонних для него лиц. Считает, что его доверитель вправе требовать на основании ст. 35 ЖК РФ освобождения принадлежащего ему жилого помещения. Поддерживая встречные исковые требования, указал на доводы изложенные в иске.

Самаров Н.Н. в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежаще. Со слов его представителя он не намерен участвовать в судебном заседании, доверив ему представление интересов на основании доверенности.

Фролов Ю.А. также не явился в судебное заседание. Неоднократные судебные вызовы по месту регистрации ответчика, и со слов его сына – Фролова А.Ю., по месту его проживания, суду возвращены с отметкой «За истечением срока хранения», что суд расценивает, как отказ адресата от получения судебного вызова, в связи с чем суд находит ответчика надлежаще извещенным о времени и месте судебного рассмотрения и считает возможным рассмотрение дела в его отсутствие. Кроме того, суд учитывает, что представитель Самарова Н.Н. по телефону предупреждал Фролова Ю.А. о наличии спора в Бежицком районном суде, на что Фролов Ю.А. ответил ему, что в судебном заседании он присутствовать не намерен.

Представитель Управления Росреестра по Брянской области также не явился в судебное заседание, представив суду письменный отзыв, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение спора оставив на усмотрение суда. Считают, при государственной регистрации права на недвижимое имущество со стороны Управления Росреестра нарушений допущено не было.

Выслушав объяснения сторон, изучив письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждено, что Фролов Ю.А. на основании договора мены от 24.02.1994 года с ФИО1 являлся собственником квартиры <адрес>

Из копии паспорта Фролова А.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, усматривается, что он был зарегистрирован в указанной квартире 30 июня 2004 года, то есть до достижения им 16-летия.

Из материалов дела также следует, что 17 февраля 2011 года Фролов Ю.А. продал указанное жилое помещение Самарову Н.Н. по цене <данные изъяты>.

П. 13 указанного договора купли-продажи предусмотрено, что на момент подписания договора в квартире зарегистрирован Фролов Ю.А.

Также сторонами по делу не опровергнуты доводы истца о том, что с декабре 2010 года Фролов А.Ю. не может попасть в квартиру по месту регистрации из-за смены в ней входных замков.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО3 – бабушка Фролова А.Ю. по линии матери, суду пояснила, что после смерти в ДД.ММ.ГГГГ ее дочери – ФИО2, открылось наследственное имущество в виде части домовладения по <адрес>. Поскольку после смерти дочери, она сильно болела, наследством занимался муж дочери – Фролов Ю.А. Ей известно, что за указанную часть дома, который впоследствии был снесен и на его месте построен новый многоэтажный дом, Фролов Ю.А. получил денежную компенсацию, отказавшись получать иное жилое помещение, и забрал ее себе. По достигнутой договоренности, он зарегистрировал в своей квартире сына, пообещав, что эту квартиру он подарит А.. Была уверена, что внук обеспечен жилой площадью, поскольку фактически проживал в этой квартире. Сам отец в квартире не проживал, так как у него в собственности имелся жилой дом, в котором он проживал вместе с новой семьей. Вначале А. проживал с отцом, потом некоторое время проживал с ним и его новой семьей, а на свое 20-летие уже окончательно переехал в спорную квартиру. Там находились его личные вещи, некоторую мебель он также приобретал. В декабре 2010 года А. не смог попасть в квартиру, так как отец поменял в ней входные замки. О том, что квартира продана узнали уже от Самарова Н.Н., который попросил его выписаться из квартиры. До этого момента, ему ничего известно о сделке не было. В настоящее время А. женился, ему необходимо где-то жить, иного жилья он не имеет, как не имеет возможности приобретения жилого помещения.

В соответствии с требованием пункта 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Статья 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Требования пункта 1 ст. 558 ГК РФ о существенном условии договора продажи жилого дома, квартиры является императивным требованием, которое подлежит обязательному соблюдению на момент заключения договора.

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Вместе с тем ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что действие положений к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Пункт 2 ст. 292 ГК РФ, в действовавшей до 01.01.05 г. редакции не служил основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ, в редакции Федерального закона N 54-ФЗ, от 15.05.2001 года, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено Законом.

Истец по первоначальному иску, как член семьи был вселен в спорное жилое помещение собственником жилого помещения Фроловым Ю.А., являющимся его отцом еще в несовершеннолетнем возрасте, и зарегистрирован в нем с 30.06.2004 г., т.е. до введения действие новой редакции ст. 292 ГК РФ и Жилищного Кодекса РФ, вступившего в действие с 01 марта 2005 г.

Согласно ч.2 ст. 127 ЖК РСФСР право пользования жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника жилого дома, квартиры (ст. 53 ЖК РСФСР), проживающие совместно с ним, и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. К отношениям пользования жилыми помещениями между собственником дома, квартиры с указанными лицами применяются правила, установленные ст. ст. 131-137 ЖК РСФСР.

По смыслу ст. ст. 209, 218, 235 ГК РФ при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на место прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества.

Таким образом, на момент передачи Самарову Н.Н. в собственность спорной квартиры между Фроловым А.Ю. и Фроловым Ю.А. уже сложились отношения по пользованию данным жилым помещением, носящие бессрочный характер, которые должны учитываться при переходе права собственности на это жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу.

Распоряжение собственником, принадлежащим ему жилым помещение, по закону (ст. 558 ГК РФ), должно сопровождаться письменной формой закрепления в договоре купли-продажи квартиры прав пользования жильём после момента перехода прав собственности к новому лицу. Данное обстоятельство подтверждается и требованием ст. 389 ГК РФ о форме уступки права требования от продавца к покупателю по соглашению о праве пользования жилым помещением. Регистрация такого договора с ограничением права собственности покупателя служит условием действительности прав перечисленных в договоре лиц, поскольку Жилищный кодекс РФ не устанавливает для такой категории специальных требований пользования и защиты жилищных прав.

В договоре купли-продажи квартиры от 17 февраля 2011 года, заключенном между Фроловым Ю.А. и Самаровым Н.Н. указано лишь на то, что Фролов А.Ю., в квартире зарегистрирован (п.13), но не указаны права пользования спорной квартирой.

Оценивая данные условия договора, суд считает, что включение в договор купли-продажи положения о регистрации Фролова А.Ю. в квартире свидетельствует о фактическом признании Самаровым Н.Н. права Фролова Ю.А. на пользование спорным жилым помещением.

Вопреки доводам представителя ответчика Самарова Н.Н. положение п. 2 ст. 292 ГК не препятствует применению к возникшим правоотношениям норм ст. 675 ГК РФ, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

С учётом изложенного, действительность договора купли-продажи квартиры, нельзя признать обоснованной, поскольку он не соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законом (ст. 558 ГК РФ), то есть стороны заключили договор на условиях, противоречащих закону (ст. 422 ГК РФ), а поэтому названный договор является недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах, суд находит заявленные Фроловым А.Ю. исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку судом сделан вывод о сохранении за Фроловым А.Ю. права пользования спорным помещением, то он подлежит вселению в указанное жилое помещение.

Так как Самаровым Н.Н. заявлено требование о прекращении Фроловым А.Ю. права пользования жилым помещением, данное требование является взаимоисключающим к первоначально заявленному иску, суд находит, что встречный иск удовлетворению не подлежит.

Доводы Самарова Н.Н. о том, что на момент совершения сделки Фролов А.Ю. в квартире не проживал и длительное время не оплачивал коммунальные услуги, суд находит не влияющими на права пользования Фроловым А.Ю. спорным жилым помещением.

В судебном заседании сам истец по первоначальному иску не отрицал, что в квартиру не мог попасть с середины декабря, сделка же была совершена в феврале, т.е. через два месяца после фактического недопуска в квартиру.

Бремя содержания имущества лежит на его собственнике, в связи с чем Фролов Ю.А. до заключения сделки являясь собственником указанного жилого помещения должен нести расходы по его оплате. Возложение такой обязанности только на члена семьи собственника не правомерно. Более того, факт неоплаты, по мнению суда, не свидетельствует о фактическом непроживании в жилом помещении.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, и недействительна с момента ее совершения. В силу п. 2 той же статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Применяя указанную норму закона, суд считает необходимым применение двусторонней реституции, и находит правомерным обязать Фролова Ю.А. возвратить Самарову Н.Н. оплаченные им по договору купли-продажи жилого помещения денежные средства в размере 1550000 рублей.

Кроме того, суд находит необходимым произвести записи в ЕГРП на недвижимое имущество, произведенной на основании оспариваемого договора купли-продажи.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Фролова А.Ю. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры <адрес> от 17 февраля 2011 года, заключенный между Фроловым Ю.А. и Самаровым Н.Н. недействительным.

Взыскать с Фролова Ю.А. в пользу Самарова Н.Н. оплаченную стоимость квартиры в размере <данные изъяты>.

Управлению Росреестра по Брянской области погасить запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок № от 10 марта 2011 года о принадлежности Самарову Н.Н. квартиры <адрес>, произведенной на основании договора купли-продажи от 17.02.2011 года и акта передачи недвижимости от 17.02.2011 года.

Вселить Фролова А.Ю. в квартиру <адрес>.

Обязать Самарова Н.Н. передать Фролову Ю.А. дубликат ключей от квартиры <адрес> и не чинить препятствий в пользовании указанным жилым помещением.

Встречные иск Самарова Н.Н. к Фролову А.Ю. о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд в течение 10 дней.

Председательствующий по делу,

судья Бежицкого районного суда г. Брянска Моисеева И.В.