Дело № 2-1349/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 7 ноября 2011 года г.Брянск Бежицкий районный суд г. Брянска в составе: председательствующего судьи Осиповой Е.Л., с участием представителя истца Черткова А.А. – адвоката Нужного В.Н., представителя 3-го лица ТСЖ «Квартал» Добреева В.П. при секретаре Ворониной Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черткова А.А. к открытому акционерному обществу «Строитель» о признании права собственности на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства, УСТАНОВИЛ: Чертков А.А. обратился в суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что между ОАО «Строитель» и ФИО1 14.01.2005 года был заключен договор участия в строительстве торговых помещений в жилом доме переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в первой секции первой очереди, расположенных по адресу: <адрес> В соответствии с указанным договором ФИО1, выступая в договоре как дольщик, вступила в долевое участи в строительстве торговых помещений цокольного этажа в строящемся жилом доме по <адрес>, ограниченном <адрес> и <адрес> (строительный адрес) в первой секции первой очереди строительства площадью <данные изъяты> Впоследствии объекту незавершенного строительства присвоен градостроительный адрес: <адрес>. Ответчик (заказчик по договору) принял на себя обязательство осуществлять строительство торговых помещений и передать их дольщикам по акту приема-передачи после сдачи дома Государственной комиссией. Стоимость по договору составила 4578000 рублей, которая была дольщиком оплачена в полном объеме. По условиям договора планируемый срок ввода дома в эксплуатацию и передачи торговых помещений был установлен сторонами – 4 квартал 2007 года. Впоследствии между ФИО1 и Чертковым А.А. был заключен договор о перемене лиц в обязательстве (об уступке права на получение доли по договору о долевом участии в строительстве жилых помещений) от 23 марта 2007 года, по которому права дольщика – ФИО1 перешли к новому дольщику Черткову А.А. Истец указывает, что свои обязательства перед первоначальным дольщиком он исполнил в полном объеме. Однако, до настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию и объект строительства не передан ему в собственность. Кроме того, ответчик прекратил свою хозяйственную деятельность, в том числе связанную с исполнением договора, сообщив, что не имеет ни материальных, ни финансовых средств на то, чтобы закончить строительство дома, в отношении ответчика введена процедура банкротства. В настоящее время на спорный дом выдан технический паспорт с поквартирной экспликацией и кадастровый паспорт, из технического паспорта здания <адрес> (лит. А инвентарный номер № и поквартирной экспликации следует, что по состоянию на 07.07.2010 года общая площадь застройки составляет <данные изъяты>, общая площадь квартир составляет <данные изъяты>., площадь встроено-пристроенных нежилых помещений – <данные изъяты>., степень готовности объекта незавершенного строительства – 90 %. Согласно кадастровому паспорту помещения, выданному ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице Брянского филиала от 15.09.2010 года за № общая площадь нежилого помещения, расположенного на цокольном этаже спорного жилого дома и приходящихся на долю истца, составляет <данные изъяты> Истец, со ссылкой на ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации», на ст. 702 ГК РФ, а также указывая на то, что полностью оплатив ответчику стоимость нежилого помещения по договору и учитывая, что на момент подачи настоящего иска строительство жилого дома практически завершено, помещения имеются в натуре, полагает что право собственности на имущество в виде нежилого помещения может быть юридически оформлено, в связи с чем, просил признать за ним право собственности на нежилое помещение площадью <данные изъяты>., находящееся на цокольном этаже объекта незавершенного строительства: жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (1 очередь строительства). В судебном заседании представитель истца по доверенности – Нужный В.Н. исковые требования поддержал в полном объеме, указав, что в 2007 году истец заключили с ОАО «Строитель» договор о перемен лиц в обязательстве в договоре долевого участия, в соответствии с которым приобрел в собственность нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже объекта строительства. До настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан, в отношении ответчика введена процедура банкротства, в связи с чем его доверитель не имеет возможности надлежащего оформления приобретенного им нежилого помещения. Застройщиком на этапе строительства были внесены изменения в проект, в результате которого в помещении не имеется инженерных сетей и коммуникаций, необходимых для эксплуатации жилых помещений в доме. Указанное помещение в настоящее время имеет отдельный вход, состоит из четырех изолированных помещений, не имеющих единого самостоятельного входа, хотя по техпаспорту таковое обозначено как единое. В связи с чем, для приведения помещения в соответствии с проектом необходимо прорубить в несущих стенах проемы. Указанное возможно после признания права собственности на объект и проведению дальнейших действий по внесению изменений в проект и строительные работы. При этом показал, что Чертков А.А. обязуется до сдачи дома в эксплуатацию возместить ТСЖ «Квартал» (либо его преемнику) расходы по внесению изменений в проектно-сметную документацию в части прорубки в стенах фундамента входов в спорное помещение и проходов между комнатами указанного помещения и согласованию их во всех соответствующих организациях, а также возместить все строительные расходы по прорубке в стенах фундамента входов в спорное помещение и проходов между комнатами указанного помещения. Представитель ТСЖ «Квартал», пояснил, что спорное помещение расположено в подвальном помещении здания, что согласно изменениям в проекте, дольщиком должны быть проведены работы, указанные в проекте, до настоящего времени они не произведены. В случае, если Чертков А.А. не произведет работы в принадлежащем ему помещении, дом не будет введен в эксплуатацию и жильцы дома должны будут нести дополнительные финансовые расходы. Вместе с тем, не возражал в удовлетворении иска в случае, если Чертков А.А. обязуется до сдачи дома в эксплуатацию возместить ТСЖ «Квартал» (либо его преемнику) расходы по внесению изменений в проектно-сметную документацию в части прорубки в стенах фундамента входов в спорное помещение и проходов между комнатами указанного помещения и согласованию их во всех соответствующих организациях, а также возместить все строительные расходы по прорубке в стенах фундамента входов в спорное помещение и проходов между комнатами указанного помещения. Представитель ГУРТ города Брянска в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причина неявки суду не известна. Ранее в судебном заседании суду пояснил, что в сегодняшней ситуации, когда у ОАО «Строитель» просрочено разрешение на строительство и проектная документация не соответствует фактическому состоянию строительства по спорному объекту, дольщики должны объединить усилия для достройки дома путем получения единого разрешения на ввод дома в эксплуатацию. При этом фактические изменения в объекте, Черткова А.А. возможно внести как изменения в проект и истец как дольщик должен взять на себя расходы по строительным работам, касающихся его нежилого помещения. Представитель ответчика ОАО «Строитель», представитель Управления Росреестра по Брянской области, представитель ГУП «Брянскоблтехинвентаризация», представитель ФГУП «Росинвентаризация – Федеральное БТИ» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суду не сообщили. Суд, в силу ст.167 ГПК РФ рассмотрел дело без участия указанных лиц. Выслушав представителя истца и третьего лица, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему. Как видно из материалов дела, 14.01.2005 года между ОАО «Строитель» (заказчик) и ФИО1 (дольщик) был заключен договор долевого участия в строительстве торговых помещений в г. Брянске, согласно которому дольщик вступил в долевое участие в строительстве торговых помещений цокольного этажа в строящемся жилом доме по <адрес>, ограниченном <адрес> и <адрес> в первой секции первой очереди строительства площадью <данные изъяты> Стороны по договору установили стоимость 1 кв.м. общей площади торговых помещений в размере 15.500 рублей, в том числе НДС. Исходя из этого общая сумма договора составила 4578700 рублей. По договору застройщик обязался осуществить строительство торговых помещений в соответствии с требованиями СНиП и передать их дольщику по акту приема-передачи после сдачи Государственной комиссии. Планируемый срок ввода в эксплуатацию и передачи торговых помещений цокольного этажа – 4 квартал 2007 года. Кроме того, согласно п. 2.6. указанного договора заказчик обязался совместно с дольщиками и службами проектной организации согласовать наличие входов в торговое помещение цокольного этажа со стороны главного фасада. Также заказчик обязался выполнить СМР по входам в торговое помещение цокольного этажа со стороны главного фасада по <адрес>. Согласно договору от 23.03.2007 года о перемене лиц в обязательстве (об уступке права на получение доли по договору на долевое участие в строительстве торговых помещений) ФИО1 (первоначальный дольщик) и Чертков А.А. (новый дольщик) на основании договора на долевое участие в строительстве жилья в г. Брянске от 14.01.2005 года, заключенного между ОАО «Строитель» (именуемое в дальнейшем Заказчик) и ФИО1 ( первоначальный дольщик) уступает Черткову А.А. (новому дольщику) право на получение от заказчика торговых помещений цокольного этажа в строящемся жилом доме по <адрес>, ограниченном <адрес> и <адрес> в первой секции первой очереди строительства площадью <данные изъяты> При этом, п. 3.1. договора предусмотрено, что после подписания настоящего договора обязательства первоначального дольщика перед заказчиком прекращаются и переходят к новому дольщику. Первоначальный дольщик уступает новому дольщику право на получение доли по договору на долевое участие в строительстве торговых помещений от 14.01.2005 года, первоначальный дольщик признает безусловное право нового дольщика на указанную торговую площадь после окончательного расчета. Из представленных истцами квитанций усматривается, что оплата за приобретенное нежилое помещения была выплачена им в полном объеме и в судебном заседании представителем ответчика не оспаривалась. По данным ФГУП «Росинвентаризация – Федеральное БТИ» Брянский филиал спорное нежилое помещение имеет отдельный реестровый номер № и расположено на цокольном этаже здания с указанием его назначения – торговое помещение общей площадью <данные изъяты> В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, неисполненные по договору участия в долевом строительстве обязательства ООО «Строитель» перед дольщиками, подлежат исполнению в дальнейшем, в соответствии с условиями указанных договоров. Материалами дела подтверждено, что спорное помещение сформировано как отдельный объект недвижимости. Согласно первичной проектной декларации на строительство многоэтажного кирпичного дома поз. 3В со встроено-пристроенными магазинами, расположенными по адресу: <адрес>, квартал, ограниченный улицами <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, функциональное назначение нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества: в подвальной части здания предусмотрены торговые помещения. Материалами дела подтверждено отсутствие в спорных помещений инженерных коммуникаций, обслуживающих жильцов дома. Также суд учитывает, что спорное нежилое помещение не влияет на размер долей собственников жилых помещений, доля в праве на который определилась решениями Бежицкого районного суда г. Брянска, поскольку при определении долей собственников жилых помещений площади подвального этажа (по данным ГУП «Брянскоблтехинвентаризация») – <данные изъяты>. не учитывалась, общая площадь объекта незавершенного строительства определилась судом как сумма общей площади квартир - <данные изъяты> и общей площади встроено-пристроенных нежилых помещений (1,2 часть 3 этажа) <данные изъяты> Спорное помещение предусматривает отдельный вход, отдельные инженерные коммуникации и с жилыми помещениями в доме фактически не связано. Также суд учитывает, что при возникновении за истцом право собственности на указанное нежилое помещение именно на него возлагается ответственность по его приведению в соответствие с проектной документацией. В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, право собственности и другие вещные права на которые, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним в силу ст. 131 ГК РФ. Учитывая, что спорный объект недвижимости не входит в состав общего имущества, является отдельным объектом с отдельным его инвентарным номером, суд считает возможным признать за истцом на него право собственности, поскольку представленные документы подтверждают правомерность строительства жилого дома по вышеуказанному адресу, спорное нежилое помещение построено и существует как самостоятельный объект незавершенного строительства. Признанием за истцом права собственности на него права и законные интересы других участников долевого строительства и третьих лиц нарушаться не будут. Указанный вывод сделан судом исходя из того, что в судебном заседании истец и представитель 3-го лица пришли к общему выводу о том, что Чертков А.А. обязуется до сдачи дома в эксплуатацию возместить ТСЖ «Квартал» (либо его преемнику) расходы по внесению изменений в проектно-сметную документацию в части прорубки в стенах фундамента входов в спорное помещение и проходов между комнатами указанного помещения и согласованию их во всех соответствующих организациях, а также возместить все строительные расходы по прорубке в стенах фундамента входов в спорное помещение и проходов между комнатами указанного помещения. Поскольку исковые требования направлены на признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде нежилого помещения (ст. 128 ГК РФ), суд считает возможным признать за Чертковым А.А. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде отдельного нежилого торгового помещения площадью <данные изъяты>., с присвоенным инвентарным номером №, согласно техническому паспорту нежилого помещения, выданному ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Брянский филиал за № от 15.09.2010 года, находящееся на цокольном этаже объекта незавершенного строительства: жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями общего назначения (1 очередь строительства), общая площадь застройки <данные изъяты>., степень готовности – 90 %, инвентарный номер объекта №, лит. А. расположенном по адресу: <адрес> (поз. 3В). Исходя из имущественного положения ООО «Строитель», суд на основании ч. 2 ст. 333.20 НК РФ считает возможным уменьшить размер государственной пошлины, снизив размер государственной пошлины до 200 рублей. Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Иск удовлетворить. Признать за Чертковым А.А. право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью <данные изъяты>., с присвоенным инвентарным номером №, согласно техническому паспорту нежилого помещения, выданному ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Брянский филиал за № от 15.09.2010 года, находящееся на цокольном этаже объекта незавершенного строительства: жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями общего назначения (1 очередь строительства), общая площадь застройки <данные изъяты>., степень готовности – 90 %, инвентарный номер объекта №, лит. А. расположенном по адресу: <адрес> (поз. 3В). Право собственности подлежит обязательной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области. Обеспечительные меры в виде запрета ОАО «Строитель», а так же любым третьим лицам совершать действия, связанные с отчуждением, обременением, распоряжением нежилым помещением, в отношении которого заявлены исковые требования в объекте незавершенного строительства: жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (1 очередь строительства), инвентарный номер №, расположенном по адресу: <адрес>, запретить передавать права на вышеуказанное нежилое помещение в иной форме третьим лицам, в томчисле запретить конкурсному управляющему ОАО «Строитель» включать его в реестр имущества должника – ответчика ОАО «Строитель» - отменить. Взыскать с ОАО « Строитель» государственную пошлину в доход местного бюджета 200 рублей. Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд в течение 10 дней. Председательствующий судья Бежицкого районного суда г. Брянска Осипова Е.Л.