дело № ххх/2010 г.Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
гор. Бежецк *** 2010 года
Бежецкий городской суд Тверской области в составе:
председательствующего судьи Кустова А.В.,
при секретаре Репиной Н.А.,
с участием представителя истца Сихаджок С.С.,
ответчика Царевой Е.А.,
представителей органов опеки и попечительства Смирновой Г.А., Быстровой Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лунькова В.В. к Царевой Е.А. о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество,
у с т а н о в и л :
Сапожников Н.Ю., представляющий интересы Лунькова В.А. на основании доверенности, обратился в суд с данным иском к Царевой Е.А., в обоснование которого указал, что *** года между Луньковым и Царевой был заключен договор купли-продажи квартиры ххх в доме ххх по ...у в .... Ответчица получила от истца денежную сумму в размере 980000 рублей полностью до подписания договора. *** года истцом и ответчицей был подписан передаточный акт, согласно которому ответчица передала, а истец принял указанную квартиру. *** года представителем ответчицы истца были поданы документы в УФРС по Тверской области на государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры, перехода права ответчицы, права собственности истца, однако Бежецким отделом УФРС по Тверской области было выдано сообщение об отказе в государственной регистрации на основании заявления ответчицы о возврате документов без проведения государственной регистрации. В результате государственная регистрация была приостановлена до *** года. В связи с тем, что к *** года причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не устранены, в государственной регистрации указанного договора и перехода права собственности на квартиру было отказано. Истец добросовестно выполнил свои обязанности покупателя и выплатил ответчице обусловленную договором денежную сумму, однако ответчица необоснованно уклонилась от государственной регистрации договора без предусмотренных на то законом оснований, чем нарушены законные интересы истца. В связи с этим вынужден обратиться в суд. В связи с тем, что договор фактически исполнен сторонами, на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ просит зарегистрировать исполненную сделку по решению суда.
Представитель истца Сихаджок С.С. в судебном заседании исковые требования и обстоятельства, указанные в иске поддержала, пояснив, что договор купли-продажи квартиры был исполнен сторонами, деньги в сумме 980 тыс. руб. передавались ее доверителем Царевой Е.А., расписки при этом у нее не отбиралось. О проживании несовершеннолетних детей Царевой ее доверителю было известно на момент покупки квартиры, об этом указано в договоре. Вопрос о выселении детей и ответчика истцом не ставится и их законных прав отчуждение квартиры не затрагивает.
Ответчик Царева Е.А. иск не признала, пояснив, что в *** года она обратилась в агентство недвижимости в Твери по объявлению о возможности получения денег в долг. Она передала все документы на квартиру и под залог квартиры получила 30 тыс. рублей, отдать должна была через два месяца 42 тыс. рублей. У нотариуса она выдала доверенность на оформление залога квартиры и на ее продажу в случае не возврата денег на четырех незнакомых ей лиц, данные о которых ей дали в агентстве, в том числе Вершинина. Деньги она потратила на оплату задолженности по коммунальным услугам, в указанный в договоре займа срок не вернула. Она звонила в агентство, просила предоставить отсрочку возврата долга, но ей сообщили о намного большей сумме долга с учетом начисленных процентов. Она и двое ее несовершеннолетних детей постоянно проживают в квартире ххх дома ххх по ..., другого жилья у них нет. Квартира находится в ее собственности. О том, что ее квартиру продали по доверенности, она узнала от работников органов опеки и попечительства, после чего обратилась в регистрационную службу с заявлением о прекращении государственной регистрации сделки. О заключенном договоре купли-продажи ее квартиры, его условиях она узнала только из полученных судебных документов. В ее квартиру никто не приходил, не смотрел, никаких денег за квартиру она не получала, другого жилья в собственности и пользовании не имеет.
Третье лицо Вершинин А.В. в судебное заседание не явился.
Управление ФРС по Тверской области явку своего представителя в суд не обеспечило.
Выслушав пояснения представителя истца, ответчика, заключение представителей органов опеки и попечительства, суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска.
Судом установлено, что *** года Царева Е.А., имеющая в собственности квартиру ххх в доме ххх по ... ..., нотариальной доверенностью уполномочила ФИО3., ФИО4 ФИО5 ФИО6 на ее представительство в УФРС по всем вопросам, связанным с регистрацией договора залога указанной квартиры, а также продать за цену и на условиях по своему усмотрению квартиру, подписать договор купли-продажи, произвести расчет и получить следуемые ей деньги л.д.34).
*** года представителем продавца Царевой Е.А. Вершининым А.В. и Луньковым В.А. подписан договор купли-продажи и передаточный акт спорной квартиры. Согласно п. 2.2. договора деньги за квартиру в сумме 980 тыс. рублей продавец получила от покупателя полностью до подписания договора л.д.31-32).
*** года ФИО3 действующий от имени Лунькова В.А. и Царевой Е.А. на основании нотариальных доверенностей, обратился в Бежецкий отдел УФРС по Тверской области с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры от *** года, государственной регистрации права собственности, перехода права собственности на указанную квартиру, внесении изменений в ЕГРП, представив в регистрирующий орган доверенности, договор купли-продажи и передаточный акт от *** года, свидетельство о праве на наследство по закону, выданное Царевой Е.А. *** года, свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру за Царевой Е.А., справку о лицах, проживающих в квартире от *** года л.д. 35-45).
*** года государственный регистратор направил запрос в Территориальный отдел социальной защиты населения Бежецкого района, предложив сообщить, не ущемляются ли указанной сделкой права проживающих в квартире несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2 требуется ли согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки л.д.24).
Из ответа Территориального отдела социальной защиты населения Бежецкого района государственному регистратору от *** года следует, что в результате перехода права собственности на квартиру будут нарушены права несовершеннолетних л.д.24).
*** года в Бежецкий отдел УФРС Тверской области обратилась Царева Е.А. с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права и права собственности и возврате документов л.д. 27-29).
*** года государственным регистратором приостановлены регистрационные действия сроком на один месяц на основании абз. 2 п. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» л.д.25).
*** года государственным регистратором отказано в государственной регистрации сделки и права собственности по указанной квартире л.д. 21).
Истец, обосновывая требования о государственной регистрации сделки и права собственности нормами п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ, ссылается на факт уклонения Царевой Е.А. от государственной регистрации сделки и перехода права.
Давая оценку заявленным требованиям истца, суд учитывает, что в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон). В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 3 Закона правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс, федеральные законы и другое нормативные правовые акты Российской Федерации. В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона для решения вопроса о государственной регистрации осуществляется проверка законности сделки.
В связи с этим суд при разрешении иска устанавливает соблюдение всех условий государственной регистрации сделки и права на недвижимость, осуществляет проверку законности сделки, не ограничиваясь только установлением факта уклонения стороны от государственной регистрации.
Из материалов дела видно, что в спорной квартире как на момент подписания договора, так и в настоящее время зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети ответчика: ФИО2 *** г.р., ФИО1 *** г.р. л.д.30,68). По информации органов опеки и попечительства (Территориального отдела социальной защиты населения в Бежецком районе, Администрации Бежецкого района) других жилых помещений Царева Е.А. и ее несовершеннолетние дети в собственности и на праве пользования не имеют л.д.72-73, 103, 108-109).
В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Статьей 121 Семейного кодекса РФ конкретизированы случаи, когда дети остаются без попечения родителей, к таким отнесены случаи смерти родителей, лишения их родительских прав, ограничения их в родительских правах, признания родителей недееспособными, болезни родителей, длительного отсутствия родителей, уклонения родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, в том числе при отказе родителей взять своих детей из образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, или аналогичных организаций, при создании действиями или бездействием родителей условий, представляющих угрозу жизни или здоровью детей либо препятствующих их нормальному воспитанию и развитию.
На основании ст. 155.1 Семейного кодекса РФ органы опеки и попечительства принимают меры устройства детей, оставшихся без попечения родителей путем помещения их под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги.
Согласно информации о семье Царевой Е.А. специалиста по опеке и попечительству администрации Бежецкого района Смирновой Г.А. (осуществляющей полномочия по выявлению детей, оставшихся без попечения родителей и по закреплению жилых помещений за детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей в силу Закона Тверской области от 11.12.2007 г. № 146-ЗО «О наделении органов местного самоуправления в Тверской области отдельными государственными полномочиями по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству») семья Царевых состоит на учете в органах системы профилактики как неблагополучная из-за склонности Царевой Е.А. к употреблению спиртных напитков. Периодически она помещалась на лечение, в *** и *** г.г. ее ФИО1 проживала у ... Царевой. В *** года ФИО1 была помещена в детское отделение ... затем была переведена в СРЦ, где находилась с *** г. по *** г. В *** года и *** года в связи с лечением матери ... ФИО1 находилась у родственников, а ФИО2 специалисты органов опеки и попечительства определили в детское отделение ...», где он находился в течение .... В *** года Царева Е.А. находилась на лечении в ... в ..., дети были переданы родственникам л.д.108-109).
Представитель органа опеки и попечительства – Территориального отдела социальной защиты населения Бежецкого района Быстрова Н.А. подтвердила указанные обстоятельства, пояснив, что несовершеннолетние дети Царевой Е.А. неоднократно по социальным показаниям помещались в .... При этом решений об отобрании детей у Царевой, ограничении или лишении ее родительских прав, назначения опекунов, не принималось.
Согласно акту обследования условий жизни семьи Царевых, жилое помещение представляет собой двухкомнатную квартиру, находящуюся в удовлетворительном санитарном состоянии. В квартире имеется необходимая мебель, бытовая техника. Дети обеспечены одеждой, игрушками. Доход Царевой составляет: ежемесячное пособие в размере 250 руб., государственное пособие на первого ребенка – 276 руб., пособие на второго ребенка – 138 руб., алименты на второго ребенка в сумме около 2000 руб. л.д. 103).
По информации ГУ «Социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних» несовершеннолетняя ФИО1 находилась в социальном приюте с *** года по *** года по направлению КДН в связи с отсутствием надзора родителей л.д.110).
По сведениям детского отделения ... ФИО2 находился в педиатрическом отделении по социальным показаниям с *** года по *** года, с *** года по *** года, несовершеннолетняя ФИО1 по социальным показаниям находилась в ... с 23.05. по *** года л.д.111).
Таким образом, несмотря на то, что несовершеннолетние дети собственника жилого помещения ФИО1 и ФИО2 не находятся под опекой, судом установлены предусмотренные ст. 121 Семейного кодекса РФ факты отсутствия родительского попечения детей, поскольку они неоднократно помещались в медицинские и социальные учреждения в связи с отсутствием попечения матери. Данными сведениями располагал орган опеки и попечительства, в связи с чем по смыслу п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение спорного жилого помещения возможно было только с согласия органов опеки и попечительства.
Из материалов дела, пояснений представителей органов опеки и попечительства, документов, имевшихся в распоряжении органа государственной регистрации сделок с недвижимом имуществом видно, что согласия органов опеки и попечительства до подписания договора купли-продажи квартиры Царевой Е.А. от *** года сторонами получено не было.
В судебном заседании привлеченные к участию в деле в соответствии со ст. 47 ГПК РФ представители органов опеки и попечительства Смирнова Г.А., Быстрова Н.А. пришли к заключению о необоснованности иска Лунькова В.А., т.к. регистрация сделки и отчуждение жилого помещения повлечет нарушение законных прав и интересов несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2 т.к. семья не имеет другого жилого помещения.
Суд соглашается с заключением органа опеки и попечительства. При разрешении вопроса о согласовании сделки по отчуждению жилого помещение органы опеки и попечительства руководствуются ст.ст. 20 и 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (с изменениями от 18 июля 2009 г.). Закон допускает отчуждение недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 292 ГК РФ: при обращении не него взыскания по предусмотренным законом основаниям; отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного; отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
При совершении сделки с квартирой Царевой Е.А. указанные выше требования Закона не соблюдены, иным жилым помещением несовершеннолетние дети ответчика не обеспечены и другого постоянного места жительства не имеют, доказательств передачи денежных средств в указанной в договоре сумме собственнику жилого помещения суду не представлено.
Предусмотренное в п. 3.1. договора условие о сохранении за несовершеннолетними ФИО1 и ФИО2 права пользования и проживания в квартире до снятия с регистрационного учета носит формальный характер и не является законным основанием сохранения за несовершеннолетними права пользования жилым помещением в случае отчуждения квартиры, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
При таких обстоятельствах предусмотренных Законом оснований для государственной регистрации сделки – договора купли-продажи квартиры от *** года и перехода права собственности на квартиру и удовлетворения иска у суда не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В удовлетворении исковых требований Лунькова В.А. к Царевой Е.А. о государственной регистрации сделки - договора купли-продажи квартиры ххх в доме ххх по ... гор. ... от *** года, государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру – отказать.
Наложенные на указанную квартиру арест и запрет государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав – отменить.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Тверской областной суд через Бежецкий городской суд в течение 10 дней.
Председательствующий