О признании ничтожным договора аренды земельного участка

Дело № 2-116/2010 г.

именем Российской Федерации

Бежецкий городской суд Тверской области

в составе:

председательствующего судьи Цветкова В.В.

при секретаре судебного заседания Максимовой Е.В.,

с участием истца Садиковой И.В.,

представителя ответчика администрации Бежецкого района Тверской области по доверенности ФИО1,

ответчика Вьюгиной Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Бежецке 28 апреля 2010 г. гражданское дело по иску Садиковой И.В. к администрации Бежецкого района Тверской области, Вьюгиной Л.В. о признании ничтожным договора аренды земельного участка с кадастровым номером ххх от *** г. ххх,

установил:

Садикова И.В. обратилась в суд с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области о признании ничтожным договора аренды ххх от *** г. о предоставлении в аренду Вьюгиной Л.В. земельного участка № ххх.

Требования мотивированы следующим. *** г. органом местного самоуправления в лице председателя по управлению имуществом в Бежецком районе ФИО2 передан Вьюгиной Л.В. в пользование по договору аренды ххх земельный участок ххх общей площадью ... кв.м, частично расположенный на земле, прилегающей к землепользованию дома ххх по .... Данным участком семья Садиковых пользуется на протяжении ххх-х лет, начиная с *** г., сначала как квартиросъёмщики, а с *** г. передан в собственность на основании решения исполкома Совета народных депутатов от *** г.

*** г. Вьюгина Л.В. для определения землепользования пригласила общество с ограниченной ответственностью «...» в лице ФИО8 Вьюгина Л.В. указала, как по её мнению должны проходить границы её участка под застройку, поставила колышки прямо перед окнами её дома. За основание Вьюгина Л.В. взяла ситуационный план бюро технической инвентаризации, составленный *** г., предположительно, непосредственно для Вьюгиной Л.В., так как ранее изготовленных документов на общий земельный участок не было. Данный документ не является правоустанавливающим, т.к. является графическим. В ситуационном плане не соблюдены фактические размеры данного участка.

ООО «...» составило план земельного участка № ххх с уточнением: под «жилую застройку», в котором ни ограничений, ни обременений правами других лиц установлено не было. При описании смежных границ участка обозначено: ххх – земли городского поселения, уточнений о домовладении № ххх и т.д. нет, притом, что на момент составления кадастрового плана под застройку земля также относилась к землям городского поселения, что является дискриминацией.

Ссылаясь на п. 11 ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 221 от 24 июля 2007 г., полагает, что не были должным образом согласованы границы, т.к. при проведении согласования местоположения границ кадастровый инженер обязан: 1) проверить полномочия заинтересованных лиц или их представителей; 2) обеспечить возможность ознакомления заинтересованных лиц или их представителей с соответствующим проектом межевого плана и дать необходимые разъяснения относительно его содержания; 3) указать заинтересованным лицам или их представителям подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков на местности (в случае согласования местоположения границ с их установлением на местности).

В нарушение п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учётом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учётом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. ООО «...» проигнорировал факт согласования с домовладельцами дома № ххх, составил кадастровый паспорт на участок дома № ххх Вьюгиной Л.В., тем самым ущемляя права Садиковой И.В. и ФИО3

Представитель органа государственного земельного контроля в лице руководителя территориального отдела № 2 Управления Роснедвижимости по Тверской области ФИО7, не желаю противоречить ООО «...», и посчитала, что межевое дело оформлено должным образом. Однако при обмере земельного участка при доме № ххх по ... ФИО7 были выявлены значительные неточности, которые внесены в акт проверки соблюдения земельного законодательства от *** г., и не были устранены. Кадастровый квартал (неопределённой формы участок между дорог) ххх со слов ФИО7 составляет 3300 кв.м, но это цифра не может служить основополагающей и обоснованной, т.к. не предоставлены документально подтверждённые размеры смежных участков, а в данный квартал входят дома со смежными участками, и возможно это не единственные объекты. Из схемы земельного участка ххх, составленной ООО «...», видно, что кадастровый квартал не ограничивается только данным участком: ххх – земли городского поселения ххх (на данном участке стоят ещё дома ххх, если это именно тот участок); ххх – земли домовладения ххх по ... ххх; ххх – земли домовладения ххх по ... Кххх; ххх – земли домовладения ххх по ... Кххх.

Из объяснения Вьюгиной Л.В. в протоколе об административном правонарушении от *** г. следует, что межевание проходило *** г., а согласование границ и сбор подписей соседей Вьюгина Л.В. проводила *** г. в присутствии ФИО4, к ней за подписью не подходили. Акт согласования границ участка ххх на имя Вьюгиной Л.В. подписан всеми *** г. кроме неё и ФИО3. Фактически подписи собирались только *** Председатель по управлению имуществом Бежецкого района ФИО2 нарушила права и свободы граждан на землепользование и расписалась за домовладельцев ФИО3 и истца Садикову И.В. в акте согласования границ участка ххх на имя Вьюгиной Л.В., неправомерно применив п. 10 ст. 3 Федерального закона РФ № 137-ФЗ от 25 октября 2001 г. (о выделении земель под застройку).

На основании кадастрового паспорта была выделена земля под застройку, но не под строение, которому уже 50 лет. В договоре аренды также записано, что земля выделена под застройку. Таким образом, полагает, что была нарушена ст. 38 ЗК РФ (приобретение на конкурсной основе, т.е. аукцион). Полагает, что также был нарушен и сам процесс, и порядок получения в аренду или собственность земельного участка под жилую застройку. При заявке на получение земельного участка под застройку проводится аукцион на основании распоряжения главы администрации по заявке на приобретение земельного участка. О данном аукционе печатается информация в местной газете. Если аукцион состоялся, то следующим этапом является согласование со всеми организациями, в том числе необходимо согласование с соседями.

Постановлением Главы Бежецкого района от *** г. не отменено ранее принятое решение Исполкома Бежецкого городского Совета депутатов трудящихся от *** г. (основополагающий документ, на основании которого может делиться земля), однако выдано новое на предоставление земли в аренду.

Из копии протокола ххх от *** г. заседания Исполкома Бежецкого городского Совета депутатов трудящихся следует, что принято решение о разрешении строительства пяти одноэтажных щитовых стандартных жилых домов Райпотребсоюзу и о разрешении Бюро технического учёта отвести пять земельных участков по 570 кв.м каждый по ...у за ххх (... кв.м ). Указанные дома стоят уже 50 лет, имеют проходной двор, где расположен колодец общего пользования. Им, как домовладельцам в *** г. было разъяснено, что необходимо оформлять землю под строением. Таким образом, земельный участок в кадастровом квартале ххх необходимо было делить всем застройщикам вместе, а не как получилось в данном случае. В настоящее время межевание провели: ... ... кв.м), ... (... кв.м) и Вьюгина Л.В. (... кв.м), тем самым ущемляя права других домовладельцев на землю, уменьшая площадь для землепользования и нарушая решение городского Совета депутатов трудящихся от *** г. В данном случае у Садиковых остаётся 1 м от дома, соответственно вместе с застройкой доходит только 2 сотки, т.е. 200 кв.м.

Истец, ссылаясь на п. 4 ст. 168, ст. 178 ГК РФ, ст.ст. 59, п. 1 ст. 60, ст. 61 ЗК РФ, просила признать ничтожным договор аренды ххх от *** г. земельного участка ххх на имя Вьюгиной Л.В.

*** г. с согласия истца была произведена замена ненадлежащего ответчика – комитета по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области на надлежащих ответчиков – администрацию Бежецкого района Тверской области, Вьюгину Л.В. с освобождением ненадлежащего ответчика от участия в деле.

В судебном заседании истец Садикова И.В. поддержала доводы, изложенные в иске, и просила удовлетворить заявленное требование. Уточнила, что ошибочно указала п. 4 ст. 178 ГК РФ, т.к. Вьюгина заблуждалась, полагая, что ситуационный план является правоустанавливающим документом. Статья 59 ЗК РФ указана ею в качестве основания предъявления требования о признании ничтожным договора аренды и права Вьюгиной на земельный участок. Оспаривая договор аренды, руководствуется подпунктом 1 п. 1 ст. 60 и ст. 61 ЗК РФ, поскольку считает, что договор аренды – это акт органа местного самоуправления.

Представитель ответчика администрации Бежецкого района Тверской области ФИО1 исковые требования не признала, просил суд отказать в их удовлетворении. Пояснила, что договор аренды был заключен на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которой граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, федеральными законами. Вьюгина имеет в собственности дом ххх и вправе была обратиться в администрацию Бежецкого района с заявлением о передаче земельного участка в аренду сроком на 49 лет. Такое заявление она подала *** г. с приложением всех необходимых документов. Поскольку Вьюгина имела исключительное право на заключение договора аренды, то положения ст. 38 ЗК РФ не могли применяться. Договор аренды был заключен с соблюдением всех норм и сроков, предусмотренных действующим законодательством, на основании постановления главы Бежецкого района ххх от *** г. ФИО6 подписал договор, обладая таким полномочием в соответствии с распоряжением хххр от *** г. «О передаче осуществления части полномочий».

Ответчик Вьюгина Л.В. исковые требования не признала, просила суд отказать в их удовлетворении. Пояснила, что является собственником дома ххх на ... в .... Когда решила оформить землю под своим домом, то узнала, что эта земля государственная. В БТИ ей выдали ситуационный план её домовладения ххх и домовладения Садиковой - ххх. Ситуационный план она представила в ООО «...», чтобы заказать межевание земельного участка под своим домом. *** г. межевание было проведено, Садикова И.В. с мужем при этом присутствовали. На её предложение согласовать границы они ответил отказом. По результатам измерений в конце декабря *** г. было подготовлено землеустроительное дело, с которым она обратилась за арендой участка. После этого было вынесено постановление о предоставлении ей земельного участка в аренду и заключен договор аренды. Все доводы Садиковой по настоящему иску уже являлись предметом рассмотрения Бежецким городским судом при разрешении её иска к Садиковой об устранении препятствий в пользовании земельным участком».

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав в совокупности представленные доказательства и материалы дела, суд находит исковое требование не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что постановлением Главы Бежецкого района от *** г. ххх Вьюгиной Л.В. предоставлен в аренду сроком на сорок девять лет земельный участок общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ..., городское поселение – ..., пер. ..., ..., из категории земель – земли населённых пунктов, с кадастровым ххх, для использования в целях индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от *** г. ххх л.д. 175 т. 1).

*** г. администрация Бежецкого района (арендодатель) и Вьюгина Л.В. (арендатор) заключили договор аренды указанного земельного участка ххх, государственная регистрация которого была осуществлена *** г. л.д. 25-27, 173 т. 1).

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Поскольку Садикова И.В. не являлась стороной оспариваемой сделки – договора аренды земельного участка ххх от *** г., то правом на предъявление иска с использованием правового механизма, предусмотренного ст. 178 ГК РФ, она не обладает. Поэтому её требование, основанное на указанной норме ГК РФ, удовлетворено быть не может.

Не имеется, по мнению суда, и оснований для признания оспариваемого договора аренды недействительной ничтожной сделкой в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) граждане, имеющие в собственности строения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной собственности, имеют исключительное право на приобретение права аренды на такие земельные участки.

Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на *** г. и *** г., соответственно, подтверждено право собственности Вьюгиной Л.В. на квартиры хххххх, ххх в доме ххх по ... в ... л.д. 176, 177 т. 1).

При таких обстоятельствах Вьюгина Л.В. имела исключительное право на заключение договора аренды земельного участка, на котором располагался принадлежащий ей дом, без проведения каких-либо торгов, аукционов и т.д.

В соответствии с ч. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок гражданин должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

*** г. Вьюгина Л.В. обратилась к Главе Бежецкого района с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером ххх л.д. 181 т. 1).

К указанному заявлению были приложены все необходимые и предусмотренные Перечнем документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утверждённым приказом Минэкономразвития РФ от 30 октября 2007 г. № 370, документы: выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на *** г. и *** г., соответственно, подтверждающие право собственности Вьюгиной Л.В. на квартиры хххххх, ххх в доме ххх по ... в ... л.д. 176, 177 т. 1); сообщение об отказе в предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о правах на испрашиваемый земельный участок) л.д. 178 т. 1); кадастровый паспорт земельного участка л.д. 180 т.1); копия документа, удостоверяющего личность (паспорта) л.д. 174 т. 1).

В строгом соответствии с требованиями ч. 6 ст. 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления заявления Вьюгиной Л.В. Главой Бежецкого района было принято решение о предоставлении земельного участка в аренду (постановление от *** г. ххх), а также в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду администрация Бежецкого района подготовила проект и заключила с Вьюгиной Л.В. договор аренды земельного участка (договор от *** г. ххх).

Таким образом, установленная действующим законодательством процедура приобретения Вьюгиной Л.В. права аренды на земельный участок с кадастровым номером ххх, была соблюдена сторонами оспариваемой сделки в полном объёме.

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером ххх от *** г. следует, что указанный земельный участок находится в государственной собственности, расположен на землях категории «земли населённых пунктов» с разрешённым использованием «для индивидуального жилищного строительства» л.д. 139-140 т. 1).

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 38 Устава муниципального образования «Бежецкий район» Тверской области Глава Бежецкого района является высшим должностным лицом и главой администрации Бежецкого района, и действует от имени муниципального образования без доверенности, представляя Бежецкий район в отношениях с органами местного самоуправления других муниципальных образований, органами государственной власти, гражданами и организациями л.д. 1-77 т. 2).

Решение о предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка – постановление Главы Бежецкого района от *** г. ххх вынесено уполномоченным должностным лицом, т.к. до разграничения государственной собственности на землю распоряжение этой землёй осуществляется органами местного самоуправления муниципального района в соответствии с абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Оспариваемый договор аренды земельного участка от лица арендодателя был подписан заместителем главы администрации Бежецкого района ФИО6, которому на основании распоряжения Главы Бежецкого района от *** г. ххх были переданы полномочия по заключению, изменению, расторжению договоров и соглашений по сделкам с земельными участками от имени администрации Бежецкого района л.д. 84 т. 2).

Предмет договора аренды (земельный участок) строго определён сторонами, и его индивидуализирующие признаки соответствуют данным, содержащимся в государственном кадастре недвижимости: кадастровый номер ххх, адрес: ..., ... ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для индивидуального жилищного строительства.

При заключении договора аренды земельного участка были соблюдены требования ст. 609 ГК РФ, а именно – его письменная форма и государственная регистрация, имевшая место *** г., а также требование ч. 3 ст. 65 ЗК РФ о размере арендной платы, ставка, порядок расчёта и размер которой согласованы сторонами и определены в п.п. 3.1, 3.3-3.6 оспариваемого договора л.д. 25-27 т. 1).

Ссылка истца на нарушение порядка согласования местоположения границ земельного участка с кадастровым номером ххх является несостоятельной. Материалы землеустроительного дела содержат акт согласования границ указанного земельного участка от *** г., который подписан всеми правообладателями. При этом от правообладателя земельного участка с кадастровым номером ххх, прилегающего к дому ххх, акт подписан уполномоченным представителем органа местного самоуправления – председателем комитета по управлению имуществом Бежецкого района, поскольку согласно кадастровому плану территории кадастрового квартала ххх, земельный участок с кадастровым номером ххх находится в государственной собственности л.д. 60 т. 1). Таким образом, согласование местоположения границ земельного участка, предоставленного Вьюгиной Л.В., проведено в соответствии с порядком, предусмотренном ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изменениями от 22, 23 июля, 30 декабря 2008 г., 8 мая, 17 июля 2009 г.), с составлением соответствующего акта.

Материалами землеустроительного дела подтверждено, что *** г. Садиковой И.В. направлялось извещение о проведении *** г. согласования границ земельного участка Вьюгиной Л.В. л.д. 92 т. 1). В судебном заседании Садикова И.В. отрицала получение ею данного извещения, однако подтвердила, что присутствовала при определении границ земельного участка и высказывала свои возражения. При этом письменных возражений по акту согласования границ от Садиковой И.В. не поступало.

Кроме того, в судебном заседании истец Садикова И.В. подтвердила, что не имеет правоустанавливающих документов на земельный участок, прилегающий к дому ххх на ..., в котором она владеет квартирой. Местоположение границ и площадь этого земельного участка в установленном законом порядке не определялись. В связи с этим невозможно установить, каким образом нарушаются права и охраняемые законом интересы истца Садиковой И.В. предоставлением Вьюгиной Л.В. в аренду земельного участка площадью и в границах, указанных в кадастровом паспорте этого земельного участка.

Довод истца Садиковой И.В. о том, что неточности, выявленные и отражённые в акте проверки соблюдения земельного законодательства от *** г. в отношении Вьюгиной Л.В., свидетельствуют о нарушениях при проведении межевания земельного участка, прилегающего к дому Вьюгиной Л.В., не может быть принят во внимание, поскольку указанным актом установлено лишь использование Вьюгиной Л.В. земельного участка в отсутствие правоустанавливающих документов л.д. 179 т. 1).

Несостоятельной является и ссылка истца на то, что земельные участки под пятью домами, в том числе хххххх и ххх на ..., должны делиться на основании решения Исполкома Бежецкого городского Совета депутатов трудящихся от 13 мая 1959 г. л.д. 28-29 т. 1), т.к. данное решение не являлось актом о предоставлении гражданам на каком-либо праве земельных участков, и из него лишь следует, что Бежецкому ... разрешено строительство пяти домов, а Бюро технического учёта разрешён для этого отвод пяти земельных участков по ... кв.м каждый по ...у.

Поскольку истцом Садиковой И.В. не заявлялось требование о признании права на какой-либо земельный участок, а оспариваемый договор аренды не является актом исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, то к разрешению её искового требования положения ст. 59, подпункта 1 п. 1 ст. 60 и ст. 61 ЗК РФ неприменимы.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для признания ничтожным договора аренды земельного участка с кадастровым номером ххх от *** г. ххх, заключенного администрацией Бежецкого района и Вьюгиной Л.В., в связи с чем в удовлетворении искового требования Садиковой И.В. надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Садиковой И.В. отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Бежецкий городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 4 мая 2010 г.

Председательствующий