дело № 2-292/2011 г.Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
Бежецкий городской суд Тверской области
в составе:
председательствующего судьи Цветкова В.В.,
при секретаре судебного заседания Максимовой Е.В.,
с участием истцов, законных представителей несовершеннолетней Черновой К.А.-Черновых А.С. и О.В.,
представителя истцов Елистратова А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Бежецке 27 апреля 2011 г. гражданское дело по исковому заявлению Черновых А.С. и О.В., действующих в своих интересах и интересах своей несовершеннолетней дочери Черновой К.А., к Соколовой В.В. о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры,
установил:
Черновы А.С. и О.В., действующие в своих интересах и интересах своей несовершеннолетней дочери Черновой К.А., обратились в суд с исковым заявлением к Соколовой В.В. о внесении изменений в договор купли-продажи <адрес> от *** между покупателями Черновыми А.С., О.В. и К.А. и продавцами Акимовой А.Н. и Соколовой В.В., от имени которых действовала ФИО1, дополнив пункт 2.1. договора перед словами «Договор №» словами «Свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья номер №, выдано *** <адрес>;»; абзац третий пункта 2.1 договора изложить в редакции «Остальную сумму – <данные изъяты> рублей «Покупатели» уплачивают «Продавцу» наличными денежными средствами при подписании настоящего договора, в подтверждение уплаты «Продавец» выдает «Покупателям» расписку.».
Требования мотивированы следующим. Истцы Черновы А.С. и А.В., и их несовершеннолетняя дочь Чернова К.А. *** г. рождения, являются членами молодой семьи – участниками программы «Обеспечение жильём молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 г.г.
В соответствии с условиями данной подпрограммы *** <адрес> выдала им свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья в размере 475.632 руб.
Согласно п.44 Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей» федеральной целевой программы» Жилище» на 2002-2010 г.г., утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13 мая 2006 года № 285 (далее – Правила), владелец свидетельства (распорядитель счёта) имеет право использовать социальную выплату для приобретения у любых физических и (или) юридических лиц одного (нескольких) жилого помещения (жилых помещений) или создания объекта индивидуального жилищного строительства, отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенных применительно к условиям населённого пункта, выбранного для постоянного проживания, в котором приобретается (строится) жилое помещение.
*** истцами и ФИО1 от имени продавцов был подписан подготовленный нотариусом договор купли-продажи в общую долевую собственность <адрес> по набережной рядового Николаева в <адрес> (далее – квартира) и передаточный акт.
ФИО1 при подписании договора действовала на основании доверенностей, выданных ей Соколовой В.В. - собственником ? доли в праве общей долевой собственности от своего имени и в порядке передоверия от Акимовой А.Н. – собственника остальной ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
Согласно договору стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб., из них 475.632 руб. уплачиваются за счёт указанной социальной выплаты.
*** Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировало указанный договор и выдало истцам свидетельства о праве общей долевой собственности. Поэтому в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с *** договор считается заключенным.
Договор сторонами был исполнен частично, продавцы передали покупателям квартиру, а покупатели уплатили представителю продавцов часть стоимости квартиры в размере 514.368 руб. наличными средствами при подписании договора.
Однако уплата продавцам оставшейся части стоимости квартиры в размере 475.632 руб., что предполагалось произвести за счёт социальной выплаты, оказалась невозможной по следующим причинам.
Согласно п. 41 Правил социальная выплата предоставляется владельцу свидетельства в безналичной форме путём зачисления соответствующих средств на основании заявки банка на перечисление бюджетных средств не его банковский счёт, открытый в банке, отобранном для обслуживания средств, предоставляемых в качестве социальных выплат, выделяемых молодым семьям участникам подпрограммы. Владелец свидетельства в течение 2 месяцев с даты его выдачи сдаёт свидетельство в банк.
Согласно п. 45 Правил для оплаты приобретаемого жилого помещения владелец свидетельства (распорядитель счёта) представляет в банк договор банковского счёта, договор купли-продажи жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилое помещение и документы, подтверждающие наличие достаточных средств для оплаты приобретаемого жилого помещения в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты.
В соответствии с указанными требованиями Правил истцы представили в Бежецкое ОСБ № соответствующие документы.
Однако банк отказал истцам в принятии договора купли-продажи, поскольку тот имеет недостатки: не указаны реквизиты свидетельства о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилья (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший свидетельство); не определён порядок уплаты суммы, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты.
Поэтому потребовалось внесение соответствующих изменений в договор, но *** умерла Акимова А.Н., являющаяся одной из сторон договора. С этого момента прекратили действие доверенность от её имени на имя Соколовой В.В., а также доверенность, выданная Соколовой В.В. в порядке передоверия на имя ФИО1
Единственным наследником Акимовой А.Н. является её дочь Соколова В.В., также являющаяся стороной договора. Оформить свои права как наследника Соколова В.В. сможет только по истечении 6 месяцев со дня открытия наследства. Таким образом, внесение в договор изменений по соглашению сторон в настоящее время невозможно.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. В данном случае существенное изменение обстоятельств заключается в отказе банка в принятии договора купли-продажи, поскольку, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Расторжение договора купли-продажи квартиры повлечёт для сторон ущерб значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на изменённых судом условиях, поскольку в случае расторжения договора ответчик будет вынужден возвращать покупателям почти половину стоимости квартиры, а покупатели лишаться приобретённой квартиры.
Истцы просили внести в договор купли-продажи <адрес> от *** между Черновыми А.С., О.В. и К.А. (покупателями) и Акимовой А.Н., Соколовой В.В. (продавцами, от имени которых действовала ФИО1), зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ***, номер регистрации №, следующие изменения:
1. в тексте абзаца второго пункта 2.1 договора перед словами «Договор №» добавить следующие слова: «Свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья номер №, выдано *** <адрес>;»;
2. абзац третий пункта 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Остальную сумму – <данные изъяты> рублей «ПОКУПАТЕЛИ» уплачивают «ПРОДАВЦУ» наличными денежными средствами при подписании настоящего договора, в подтверждение уплаты «ПРОДАВЕЦ» выдаёт «ПОКУПАТЕЛЯМ» расписку.».
Истцы, законные представители несовершеннолетней Черновой К.А.- Черновы А.С. и О.В., их представитель Елистратов А.В. исковые требования поддержали и просили их удовлетворить
Ответчик Соколова В.В. о времени и месте судебного заседания извещена заранее и надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, указав, что признаёт исковые требования Черновых о внесении изменений в договор купли-продажи <адрес> от ***. В настоящее время истцы имеют перед ней задолженность по данному договору в размере 475.632 руб., которую истцы должны уплатить за счёт социальной выплаты. Задолженность по оплате доли, принадлежащей её покойной матери Акимовой А.Н. истцы не имеют, доля полностью оплачена за счёт денежных средств, переданных наличными ФИО1 при подписании договора.
Третье лицо ОАО «Сбербанк России» (далее – банк) о времени и месте судебного заседания извещено заранее и надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направило, об уважительных причинах неявки суду не сообщило, об отложении судебного заседания не ходатайствовало, представило отзыв, согласно которому банк не возражает против удовлетворения исковых требований о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры, пояснив, что банк в течение 5 рабочих дней осуществляет проверку сведений, содержащихся в документах, представленных для оплаты приобретаемого жилого помещения согласно Правилам предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы». По результатам проверки банк либо принимает указанные документы и направляет в орган местного самоуправления заявку на перечисление бюджетных средств из местного бюджета, либо отказывает в принятии документов (в случае выявления несоответствия представленных документов требованиям названных правил), о чём уведомляет молодую семью. При условии внесения в договор купли-продажи надлежащих изменений, в результате чего договор купли-продажи буде отвечать требованиям Правил, банк примет указанный договор, на основании которого будет сделана заявка на перечисление бюджетных денежных средств.
Выслушав участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдёт;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.
В силу п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Установлено, что *** молодой семье истцов администрацией <адрес> было выдано свидетельство № о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилья в размере 475.632 руб. (л.д. 9).
*** сособственниками квартиры (в равных долях) Соколовой В.В. и Акимовой А.Н., от имени которых по доверенности действовала ФИО1, был заключен договор купли-продажи этой квартиры с покупателями – Черновыми А.С., О.В. и К.А. (л.д. 11-12).
Согласно п. 2.1 этого договора оплата стоимости квартиры (900.000 руб.) осуществляется покупателями Черновыми путём перечисления 475.632 руб. с отдельного блокированного целевого счёта №, открытого в Бежецком отделении № Сберегательного банка РФ на имя Чернова А.С., а остальная сумма (514.368 руб.) – при подписании договора.
Как следует из п. 45 Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы, утверждённой постановлением Правительства РФ от 13 мая 2006 г. № 285, для оплаты приобретаемого жилого помещения распорядитель счёта должен представить в банк помимо прочих документов договор купли-продажи жилого помещения, в котором указываются реквизиты свидетельства (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший свидетельство) и банковского счёта, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения, приобретаемого на основании этого договора, а также определяется порядок уплаты суммы, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты.
Однако в нарушение этих требований в договоре купли-продажи квартиры от *** не были указаны реквизиты свидетельства о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилья (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший свидетельство), а также не был определён порядок уплаты суммы, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты, поэтому банк не принял к оплате этот договор (л.д. 22).
Передаточным актом, распиской ФИО1 от *** подтверждена передача истцам приобретаемой квартиры и частичная оплата ими её стоимости в размере <данные изъяты>. (л.д. 13, 14).
Соответствующими свидетельствами подтверждена государственная регистрация *** общей долевой собственности истцов на приобретённую квартиру, а также договора купли-продажи под № № (л.д. 19-21).
Поскольку без приведения договора купли-продажи квартиры в соответствие с требованиями Правил оплата остальной части стоимости квартиры за счёт социальной выплаты стала невозможной, возникла необходимость в изменении этих условий.
Однако *** один из продавцов - Акимова А.Н. умерла, в связи с чем внесение соответствующих изменений в договор по соглашению сторон стало объективно невозможным.
Копиями справки нотариуса, заявления Соколовой В.В. нотариусу о принятии наследства после смерти Акимовой А.Н. и выдаче свидетельства о праве на наследство, свидетельств и справок ЗАГСа о заключении *** брака и смерти *** супруга наследодателя – ФИО2, о рождении *** и смерти *** её сына – ФИО3, справок об отсутствии в ЗАГсах сведений о вступлении наследодателя Акимовой А.Н. в брак после ***, завещания Акимовой А.Н. от *** всего имущества дочери – Соколовой В.В., подтверждено, что после смерти Акимовой А.Н. единственным наследником на её имущество является Соколова В.В., вступившая в наследство в предусмотренном законом порядке.
Указав в договоре сведения об отдельном блокированном целевом счёте №, открытом в Бежецком отделении № Сберегательного банка РФ на основании свидетельства № о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилья, что подтверждено документами из дела правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру (л.д. 34-35), стороны договора исходили из того, что оплата части стоимости этой квартиры будет произведена за счёт средств социальной выплаты и не могли разумно предвидеть, что обладая сведениями о свидетельстве о праве на получение социальной выплаты, банк откажет в принятии к оплате договора купли-продажи квартиры, в котором эти сведения, а также порядок уплаты остальной суммы, указаны не были.
Возникшее препятствие к принятию банком договора к оплате не могло быть преодолено иначе, кроме как в судебном порядке, что обусловлено смертью одного из лиц на стороне продавцов.
Исполнение договора без изменения указанных условий повлечёт для покупателей (истцов) необходимость выплаты за счёт собственных средств остальной части стоимости приобретённой квартиры в размере 475.632 руб., что очевидно лишает их возможности возместить эту сумму за счёт социальной выплаты, на что они рассчитывали при заключении договора, и существенно нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон.
При этом обстоятельств, свидетельствующих о том, что риск изменения обстоятельств, связанных с такими условиями договора, возложен на истцов договором, или это вытекает из обычаев делового оборота, по мнению суда, не имеется.
Расторжение договора купли-продажи квартиры очевидно повлечёт для его сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на изменённых условиях, поскольку покупатели лишатся квартиры, а ответчик будет обязан вернуть им <данные изъяты> руб., уплаченные по расписке (л.д. 14).
Принимая во внимание, что материалами дела подтверждён факт правомерности и обоснованности обращения истцов с требованием об изменении условий договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
изменить условия договора купли-продажи <адрес> от ***, заключенного между покупателями Черновым А.С., Черновой О.В., Черновой К.А. и продавцами Акимовой А.Н., Соколовой В.В., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> *** за №:
- в тексте абзаца второго пункта 2.1 перед словами «Договор №» добавить: «Свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья номер №, выдано *** <адрес>;»;
- абзац третий пункта 2.1 изложить в следующей редакции: «Остальную сумму – <данные изъяты> рублей «ПОКУПАТЕЛИ» уплачивают «ПРОДАВЦУ» наличными денежными средствами при подписании настоящего договора, в подтверждение уплаты «ПРОДАВЕЦ» выдаёт «ПОКУПАТЕЛЯМ» расписку.».
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Бежецкий городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 3 мая 2011 г.
Председательствующий