№ 2-136/2012 г. РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 11 апреля 2012 года г. Бежецк Бежецкий городской суд Тверской области в составе председательствующего судьи Зелениной Л.Т., при секретаре Чистяковой О.В., с участием истца Ксенофонтовой Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ксенофонтовой Т.Э., Бойко И.А., Бойко И.И., Ксенофонтова Э.Я. к СПК «<данные изъяты>» о признании действующим договор найма жилого помещения, предоставляемого в бессрочное пользование; признание решения правления СПК «<данные изъяты>» не распространяющимся на истцов и обязании СПК «<данные изъяты>» установить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в размере, установленном решением Совета депутатов городского поселения – <адрес> № от ***, УСТАНОВИЛ: Истцы Ксенофонтова Т.Э., Бойко И.А., Бойко И.И., Ксенофонтов Э.Я. обратились в суд с данным иском, мотивируя тем, что жилье получено в *** году (до реорганизации колхоза «<данные изъяты>» в СПК «<данные изъяты>») по адресу: <адрес> (далее спорное жилое помещение по указанному адресу, жилое помещение). Живут в этом доме уже более 20 лет, благоустройство и ремонт жилого помещения за это время производили за свой счет, своевременно платили квартплату и коммунальные услуги по расценкам, установленным органами местного самоуправления. С *** г. квартплата была увеличена СПК «<данные изъяты>» (далее – ответчик) более чем в 3 раза по решению правления от *** Названным решением «Об оплате за наем жилых помещений для лиц, не работающих в хозяйстве» с *** для лиц, не работают в хозяйстве, установлена плата за наем жилых помещений: при полном благоустройстве - 3000 рублей в месяц, в том числе квартплата, при частичном благоустройстве - 2000 рублей в месяц, в том числе квартплата при неблагоустроенном жилье - 1500 рублей в месяц, в том числе квартплата. Считают данное решение правления незаконным, поскольку оплата за наем жилого помещения и коммунальные платежи установлены решением Совета депутатов городского поселения – <адрес> № от *** «Об установлении коэффициента и размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, об утверждении перечня работ по содержанию и ремонту жилищного фонда». Поскольку жилое помещение было передано в *** г. на условиях договора найма жилого помещения, считают, что в соответствии со ст. 675 ГК РФ и в настоящее время имеют право на заключение с СПК «<данные изъяты>» договора найма жилого помещения на прежних условиях. Просили суд признать заключенным и действующим договор найма жилого помещения, которое им предоставлялось в бессрочное пользование; признать не распространяющимся на них решения правления № от ***; обязать СПК «<данные изъяты>» взимать оплату за жилое помещение и коммунальные услуги в размере, установленном решением Совета депутатов городского поселения – <адрес> № о *** В ходе судебного заседания истцы отказались от части иска, отказ от части иска принят судом и производство по делу определением суда от *** в части предъявленных требований об обязании СПК «<данные изъяты>» установить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в размере, установленном решением Совета депутатов городского поселения – <адрес> № от *** прекращено. В судебном заседании истец Ксенофонтова Т.Э., действовавшая от своего имени и по доверенности Бойко И.А., предъявленные исковые требования в остальной части поддержала. Истцы Бойко И.А., Бойко И.И., Ксеофонтов Э,Я. в судебное заседание не явились, представлено заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель ответчика председатель СПК «<данные изъяты>» Демидов С.Б. исковые требования не признал, ранее суду представил возражения на исковое заявление (л.д. 45), в данное судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело без участия представителя СПК (л.д.90). Суд, изучив доводы сторон, выслушав истца, исследовав представленные доказательства и письменные материалы дела в совокупности, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1, 2, ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Согласно п. 2 ч.1 ст. 4, ст. 8 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда. К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом. Как следует из доводов иска и объяснений истца между сторонами возник спор об условиях размера оплаты за наем жилого помещения и коммунальные услуги, истцы считают, что должны платить на прежних условиях по договору найма жилого помещения, в подтверждение ссылаются также на вступившие в законную силу судебные решения. Истцы не опровергали того, что право собственности на жилое помещение принадлежит ответчику. Эти обстоятельства подтверждены объяснениями сторон и материалами дела. Вступившим в законную силу *** решением Бежецкого городского суда от *** установлено, что Бойко И.А., Ксенофонтова Т.Э. являются нанимателями жилых помещений в жилищном фонде СПК «<данные изъяты>» (бывший колхоз «<данные изъяты>»), занимаемые ими помещения находятся на балансе СПК, получателем платы за жилье и коммунальные услуги является СПК. Кроме того, расчет тарифов по взиманию коммунальный услуг исходя из даты постройки дома, балансовой стоимости дома, годовой суммы амортизации устанавливался СПК, никем не утверждался. Правление СПК не наделено правом утверждать и устанавливать тарифы по квартплате и коммунальные услуги, это прерогатива муниципального органа власти, на территории которого находится хозяйствующий субъект ( л.д. 78-80). Вступившим в законную силу *** решением Бежецкого городского суда от *** установлено, что СПК «<данные изъяты>» является собственником <адрес>. Такой вывод суда подтверждён актом приёмки здания государственной комиссией от ***, согласно которому застройщиком являлся колхоз «<данные изъяты>»; актом от *** на передачу жилых домов, находящихся в собственности колхоза «<данные изъяты>», сельскохозяйственному производственному кооперативу «<данные изъяты>», согласно которому в числе прочих объектов были переданы 4 жилых дома в <адрес> *** года ввода в эксплуатацию; свидетельством № от *** о государственной регистрации СПК «<данные изъяты>», учредителем которого являлся коллектив колхоза «<данные изъяты>». Жилой фонд (в том числе <адрес>) колхоза «<данные изъяты>» при его реорганизации в СПК «<данные изъяты>» в муниципальную собственность не передавался, был передан в собственность СПК «<данные изъяты>» - правопреемнику реорганизованного колхоза. Истцы законно были вселены в жилой дом по указанному адресу. Действовавший до 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РСФСР предусматривал право граждан на получение в установленном порядке жилого помещения в домах общественного жилищного фонда в бессрочное пользование именно на условиях найма. Решением установлено также, что дому под <адрес> распоряжением главы администрации <адрес> сельского округа <адрес> от *** № присвоен новый номер №. В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившего в силу 31 января 1998 г., права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в порядке, введённом этим законом. Справкой СПК «<данные изъяты>» о начислении и оплате за пользование домом <адрес> подтверждено внесение ответчиками истцу платы за жильё и коммунальные услуги в период с *** г. по *** г. Между сторонами с *** фактически возникли и существовали обязательственные правоотношения по найму упомянутого дома. При этом отсутствие соответствующего договора в письменной форме, предусмотренной законодательством, действовавшим на момент предоставления ответчикам жилья, и не оформленного по вине правопредшественника СПК «<данные изъяты>» - колхоза «<данные изъяты>», не может служить самостоятельным основанием для вывода об отсутствии между истцом и ответчиками договора найма жилого помещения, поскольку фактические действия сторон свидетельствуют об обратном. (л.д. 92-96). В силу ст. 209 ГПК РФ данные решения имеют преюдициальное значение. Указанными выше судебными актами установлены факты и правоотношения, которые повторно не могут быть оспорены в другом гражданском процессе. В силу преюдициальности в данном судебном заседании оснований для установления между сторонами отношений, вытекающих из договора найма, в настоящее время договора социального найма и соответствующих прав и обязанностей по ним, не имеется. Правовой статус жилого фонда СПК установлен вступившим в законную силу судебным решением. Суд считает доказанным согласие истцов с условиями договора найма жилого помещения, которые признаются действующими и заключенными с ответчиком с периода предоставления жилого дома в бессрочное пользование. Квитанциями к приходному ордеру, выпиской из лицевого счета подтверждается, что Бойко И.А. в кассу СПК «<данные изъяты>» производится оплата за наем жилья, за воду (л.д. 24-26, 60). Справкой администрации <адрес> сельского поселения <адрес> № от *** подтверждается, что семья истцов зарегистрирована по месту жительства и проживает по адресу: <адрес> (л.д. 19). Пунктом 2 ст. 5 ЖК РСФСР (в ред. от 18.01.1985 г.), действовавшей на момент вселения истцов в жилое помещение, жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям отнесены к общественному жилищному фонду. В силу п.1 ст.50 ЖК РСФСР пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями. Действовавший в период вселения истцов в спорное жилое помещение ЖК РСФСР не требовал обязательного заключения договора найма в письменной форме. В соответствии со ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд. С учетом изложенного и на основании анализа приведенных выше норм, жилищный фонд, находящийся в собственности СПК «<данные изъяты>», относится к частному жилищному фонду. Согласно ст. 5 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Поскольку правоотношения сторон возникли в *** г. до введения в действие ЖК РФ, то к ним применимы положения главы 2 ЖК РСФСР, следовательно, стороны приобрели соответствующие права и обязанности сторон договора найма жилого помещения по пользованию домом. Из этого следует, что нормы жилищного законодательства по правоотношениям жилищного фонда коммерческого использования при разрешении настоящего спора, неприменимы. Истцы по настоящее время пользуются жилым домом по назначению, в установленном порядке утратившими право пользования жилым помещением и подлежащими выселению не признавались, следовательно, на них распространяются условия договора найма жилого помещения с момента вселения. Жилое помещение было предоставлено наймодателем колхозом «<данные изъяты>» - правопреемник СПК «<данные изъяты>», нанимателю Бойко И.А. и членам его семьи на условиях договора найма жилого помещения, поскольку он вселился туда на законных основаниях (на основании решения правления колхоза) и производил оплату жилья и коммунальных услуг. Таким образом, к данным правоотношениям применимы положения ст. 155 ЖК РФ. Согласно ч.3 ст.156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма устанавливаются органами местного самоуправления. Статьей157 ЖК РФ (в редакции от 23.07.2008г.) установлено, что размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В соответствии с Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. №307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" под индивидуальным прибором учета понимается средство измерения, используемое для определения объемов (количества) потребления коммунальных ресурсов потребителями, проживающими в одном жилом помещении многоквартирного дома или в жилом доме (п.3). В соответствии со ст. 5 ЖК РФ органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Органам местного самоуправления муниципальных образований предоставлено право определять размер платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги на очередной финансовый год в соответствии с индексами, утвержденными настоящим постановлением в рамках реализации Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Из сообщений главы <адрес> сельского поселения <адрес> следует, что на балансе администрации <адрес> сельского поселения жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не имеется, расходов на содержание жилых помещений не производится (л.д.73). По имеющейся у заместителя главы администрации <адрес> ФИО1 информации от администраций сельских поселений, размеры платы за жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, администрациями сельских поселений не утверждались (л.д. 74). Учитывая обстоятельства предоставления семье истца указанного жилого дома, суд приходит к выводу, что при заключении договора найма и соблюдении баланса интересов сторон должны сохраняться социальные гарантии граждан, в данном случае истцов, обеспечиваться социальная ответственность наймодателя, стабильность жилищных прав истцов. При этом договор должен быть заключен на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на истцов ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством, на условиях, приравненных к условиям социального найма. С учетом того, что договор найма жилого помещения между нанимателем Бойко И.А. и наймодателем СПК «<данные изъяты>» продолжает действовать на условиях социального найма жилого помещения, его надлежит признать заключенным и действующим бессрочно с *** года. Соответственно решение правления СПК «<данные изъяты>» № от *** (л.д. 37) в части оплаты за наем жилых помещений для лиц, не работающих в хозяйстве, в сумме 3000 рублей в месяц при полном благоустройстве не может распространяться на истцов. Доводы представителя ответчика на то, что при установлении платы за наем должна применяться ст. 682 ГК РФ (размер платы устанавливается по соглашению сторон) не могут иметь определяющего значения для рассматриваемых правоотношений, поскольку имеющиеся правоотношения длящиеся, размеры платы ранее определялись в установленном законом порядке по решению <адрес> Собрания депутатов <адрес> № от *** (л.д. 81) и в силу ч. 2 названной статьи одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Как установлено, истцы не возражали против оплаты за жилье и коммунальные услуги по установленным названным выше решением муниципального органа тарифам, которые последовательно пересматривались в дальнейшем на очередной финансовый год (л.д. 14-18, 75-77). С учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 21 апреля 2011года №522-О-О, суд полагает, что в силу ст.156 ЖК РФ до принятия Советом депутатов <адрес> сельского поселения <адрес> соответствующего решения размер взимаемой с истов платы за жилое помещение и коммунальные услуги должен быть соразмерен тарифам на оплату за наем жилого помещения и коммунальные услуги, установленным Советами депутатов близлежащих муниципальных образований, каковым является решение Совета депутатов городского поселения – <адрес> от *** № «Об установлении коэффициента и размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, об утверждении перечня работ по содержанию и ремонту жилищного фонда», и не превышать тарифов, установленных для городского поселения. Считая решение правления СПК «<данные изъяты>» <адрес> № от *** «Об оплате за наем жилых помещений для лиц, не работающих в хозяйстве» незаконным, истцы не лишены возможности предъявить соответствующие требования в установленном порядке, поскольку в этом случае речь пойдет о перерасчете платежей, в то время как предметом разрешения данного спора являлось восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, пресечение действий, нарушающих это право. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ Признать договор найма жилого помещения <адрес> заключенным в *** года между нанимателем Бойко И.А. и наймодателем СПК «<данные изъяты>» <адрес> и действующим бессрочно на условиях договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного нанимателю Бойко И.А. и членам его семьи Ксенофонтовой Т.Э., Бойко И.И., Ксенофонтову Э.Я.. Признать не распространяющимся на нанимателя Бойко И.А. и членов его семьи решение правления СПК «<данные изъяты>» <адрес> № от *** «Об оплате за наем жилых помещений для лиц, не работающих в хозяйстве». Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Бежецкий городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Решение в окончательной форме принято 16 апреля 2012 г. Председательствующий Л.Т.Зеленина