дело № 2-118/2012 г.

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Бежецкий городской суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Ильиной Г.В.

при секретаре Лагусевой С.С.,

с участием истицы Ивановой З.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в суде г. Бежецк 12 апреля 2012 года гражданское дело по иску Ивановой З.Н. и Иванова А.И. к СПК «<данные изъяты>» Бежецкого района Тверской области об изменении положений договора найма жилого помещения,

установил:

Ивановы З.Н. и А.И. обратились в суд с указанным иском. Свои требования мотивировали тем, что в *** году до реорганизации колхоза «<данные изъяты>» в СПК «<данные изъяты>» они получили жилье по адресу: <адрес>, в квартире проживают более 26 лет, жилье принадлежит на праве собственности СПК «<данные изъяты>». Они производили за собственный счет благоустройство и ремонт полученного жилья, своевременно вносили квартплату и оплачивали коммунальные услуги по расценкам, установленным органами местного самоуправления. С *** года по решению правления СПК «<данные изъяты>» квартплата была увеличена более чем в три раза. Правление решило для неработающих в хозяйстве лиц установить плату за наем жилых помещений с *** в таком размере: полное благоустройство – 3000 рублей в месяц, частичное благоустройство – 2000 рублей в месяц, неблагоустроенное жилье – 1500 рублей в месяц. Всем квартиросъемщикам предложено заключить с СПК «<данные изъяты>» договора найма жилого помещения. Они считают данное решение правления незаконным, поскольку оплата за наем жилого помещения и коммунальные платежи установлены решением Совета депутатов городского поселения - <адрес> № от ***. Председатель СПК «<данные изъяты>» Э.Л.Демешкевич предлагает им заключить с СПК «<данные изъяты>» на занимаемое ими жилое помещение договор найма жилого помещения сроком на 5 лет, из чего следует, что договор носит коммерческий характер. Поскольку данное жилое помещение было передано им в *** году на условиях договора социального найма жилого помещения, они считают, что и в настоящее время имеют право на заключение с СПК «<данные изъяты>» договора найма жилого помещения на прежних условиях. Они предлагали председателю СПК «<данные изъяты>» свой проект договора найма жилого помещения, но тот отказался от его подписания. Просили признать заключенным и действующим договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, которое предоставлялось им в бессрочное пользование, признать не распространяющимся на них (истцов) решение правления СПК «<данные изъяты>» № от ***, обязать СПК «<данные изъяты>» взимать оплату за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере 839 руб. 36 коп., установленном решением Собрания депутатов городского поселения – <адрес> № от ***.

Определением суда от *** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Иванов В.А.

В судебном заседании истица Иванова З.Н. поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить.

Истец Иванов А.И. и третье лицо Иванов В.А. в судебное заседание не явились, представили заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика СПК «<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, председатель СПК «<данные изъяты>» Демидов С. представил заявление с просьбой рассмотреть дело без их участия.

Заслушав истицу, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Судом достоверно установлено, что семья истцов с *** года зарегистрирована и проживает в <адрес>, д. <адрес> (л.д.17).

Из справок администрации <адрес> сельского поселения <адрес> и комитета по управлению имуществом <адрес> следует, что <адрес> в реестре муниципальной собственности <адрес> сельского поселения <адрес> и реестре муниципальной собственности <адрес> не числится (л.д.34, 36), сведения о правопритязаниях на указанную квартиру в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним также отсутствуют (л.д.49).

Согласно сообщению Бежецкого филиала ГУП «Тверское областное БТИ» собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> является СПК «<данные изъяты>» на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ***, утвержденный решением исполкома <адрес> Совета народных депутатов № от *** (л.д.37-40).

Колхоз «<данные изъяты>» <адрес> был реорганизован в СПК «<данные изъяты>» *** на основании постановления главы администрации <адрес> и <адрес> № от ***.

Согласно акту государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ***, заказчиком десяти двухквартирных жилых домов в д.Зобы являлся колхоз «<данные изъяты>» <адрес>, генеральным подрядчиком – Бежецкий Райагрострой.

Актом на передачу жилых домов, находящихся в собственности колхоза «<данные изъяты>» СПК «<данные изъяты>» от *** подтверждается передача жилых домов в собственность СПК «<данные изъяты>», в том числе десяти коттеджей <адрес>, *** года постройки (л.д.62).

Бежецкий филиал ГУП «Тверское областное БТИ» сведениями о зарегистрированных правах на указанную квартиру также не располагает.

Учитывая вышеизложенное суд приходит к выводу, что <адрес> жилом <адрес> была построена на средства колхоза «<данные изъяты>». При реорганизации колхоза указанный дом в муниципальную собственность не передавался, а был передан в собственность СПК «<данные изъяты>», в настоящее время находится на балансе СПК, данное хозяйство является собственником указанного жилого помещения.

Решением правления СПК «<данные изъяты>» от *** «Об оплате за наем жилых помещений для лиц, не работающих в хозяйстве» с *** установлена плата за наем принадлежащих указанному СПК на праве собственности жилых помещений: в случае, если оба члена семьи не работают в хозяйстве- при полном благоустройстве жилого помещения - 3000 рублей в месяц, в том числе квартплата; -при частичном благоустройстве - 2000 рублей в месяц, в том числе квартплата; -за наем неблагоустроенного жилья - 1500 рублей в месяц, в том числе квартплата; всем квартиросъемщикам, включая истицу, предложено заключить договоры найма жилья с СПК «<данные изъяты>».

*** председателем СПК «<данные изъяты>» Э.Л.Демешкевичем был направлен Ивановым договор найма жилого помещения №, пункт 5 которого предусматривает, что наниматель вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги в порядке и размере, которые предусмотрены ЖК РФ, а также решением правления о размере взимания платы за жилое помещение (плата за наем).

Как следует из пояснений истицы, после этого между сторонами- Ивановыми З.Н. и А.И. и СПК «<данные изъяты>»- возник спор об условиях заключения договора найма жилого помещения, в частности о размере платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, о сроке действия договора.

В соответствии со ст.ст.24, 100 Гражданского кодекса РСФСР, действовавшего в период строительства жилого дома, в котором расположена квартира, занимаемая истцами, колхозы являлись государственными организациями и имели обособленное имущество; колхозы владели, пользовались и распоряжались принадлежащим им на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями); в собственности колхозов могли находиться здания.

Указом Президента РСФСР от 27 декабря 1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» на колхозы и совхозы была возложена обязанность провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» и перерегистрироваться в соответствующих органах.

В соответствии со ст.6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в порядке, введенном этим законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Согласно ст. 5 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.2 ч.1 ст. 5 ЖК РСФСР (в ред. от 18.01.1985 года), действовавшего на момент вселения истцов в жилое помещение, жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд).

Согласно п.1 ст.50 ЖК РСФСР пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами.

В соответствии со ст.19 Жилищного Кодекса Российской Федерации спорное жилое помещение в настоящий момент относится к частному жилищному фонду. Согласно ч.3 данной статьи в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования (совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов), специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования.

Согласно действующим нормам ЖК РФ гражданам предоставляются жилые помещения бесплатно только на условиях договора социального найма жилого помещения. В соответствии с ч.3 ст.19 ЖК РФ жилое помещение, в котором проживает истица, относится к жилищному фонду, имеющему социальное использование.

Поскольку жилищный фонд социального использования предназначен только для предоставления жилья гражданам на условиях договоров социального найма, то нормы жилищного законодательства, касающиеся жилищного фонда коммерческого использования, при разрешении настоящего спора неприменимы.

Действовавший ранее, во время вселения Ивановых в спорное жилье, Жилищный кодекс РСФСР не требовал обязательного заключения договора найма в письменной форме.

В ходе судебного заседания установлено, что при заселении семьи Ивановых в *** году данное жилье было предоставлено им бесплатно, жилье являлось общественным жилищным фондом, договор найма при вселении истцов в квартиру с ними не заключался, истцы продолжает пользоваться жилым помещением на тех же условиях, что и с момента вселения в квартиру, намерений освобождать квартиру не имеют.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что жилое помещение было предоставлено истцам на условиях социального найма.

Согласно ст.60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Согласно ст.63 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В силу требований ст.64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Согласно п.5 ч.3 ст.67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ч.3 ст.156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма устанавливаются органами местного самоуправления.

В соответствии со ст.5 ЖК РФ органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

На основании ст.157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные ч. 4 ст.154 настоящего Кодекса, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном федеральным законом. Органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями в области установления тарифов, предусмотренных настоящей частью, в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.

Из сообщений главы <адрес> сельского поселения <адрес> следует, что на балансе администрации <адрес> сельского поселения жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не имеется, расходов на содержание жилых помещений не производится. Решений Совета депутатов <адрес> сельского поселения, постановлений главы <адрес> сельского поселения и главы администрации <адрес> сельского поселения по взиманию платы за наем жилых помещений и коммунальные услуги не принималось.

Как следует из пояснений истицы Ивановой З.Н., за наем жилья она платит по тарифам, утвержденным решением правления СПК «<данные изъяты>» от ***.

Из решения правления СПК «<данные изъяты>» от *** видно, что для неработающих в хозяйстве и пенсионеров, проработавших в хозяйстве менее 20 лет, оплата за жилье и коммунальные услуги взимается по городским тарифам в соответствии с благоустройством жилья, плата за жилье установлена в размере 9 руб. 20 коп. за 1 кв.м. (л.д.70).

Согласно Федеральному закону от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», с последующими изменениями, к вопросам местного значения сельских поселений относится содержание муниципального жилищного фонда, находящегося на территории сельских поселений, и, соответственно, утверждение цен, тарифов и ставок на содержание и текущий ремонт муниципальных жилых помещений.

Учитывая обстоятельства предоставления семье Ивановых указанной квартиры, суд приходит к выводу, что при заключении договора найма при соблюдении баланса интересов сторон должны сохраняться социальные гарантии граждан и обеспечиваться социальная ответственность наймодателя, стабильность жилищных прав истцов. При этом договор должен быть заключен на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на истицу ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством, на условиях, приравненных к условиям социального найма.

С учетом того, что договор найма жилого помещения между Ивановыми и СПК «<данные изъяты>» продолжает действовать на условиях социального найма и носит бессрочный характер, поэтому его надлежит признать заключенным и действующим с *** года. Соответственно решение правления СПК «<данные изъяты>» от *** в части оплаты за наем жилых помещений для лиц, не работающих в хозяйстве, в сумме 3000 рублей в месяц не может распространяться на истцов.

Истцы просили обязать ответчика взимать оплату за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 839 руб. 36 коп., в соответствии с решением Совета депутатов городского поселения – <адрес> № от *** «Об установлении коэффициента и размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, об утверждении перечня работ по содержанию и ремонту жилищного фонда».

Установлено, что Советом депутатов принято решение за № от *** «Об установлении коэффициента и размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, об утверждении перечня работ по содержанию и ремонту жилищного фонда», которым утвержден коэффициент, применяемый к размерам платы за жилое помещение в зависимости от степени благоустройства жилого помещения, установлен размер платы граждан за жилое помещение для нанимателей по договорам социального найма и собственников, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом или выбрали способ управления, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения за содержание и техническое обслуживание общего имущества многоквартирного жилого дома, предоставляемые МУП «БЖРЭП», а также утвержден перечень работ (услуг) по содержанию и ремонту жилищного фонда МУП «БЖРЭП».

Решение регулирует указанные вопросы на территории муниципального образования «Городское поселение – <адрес>» <адрес>. Истцы же проживают на территории муниципального образования «<адрес> сельское поселение» <адрес>. Поскольку суд не вправе распространить действие решения Совета депутатов городского поселения – <адрес> № от *** на иное муниципальное образование, в данном случае <адрес> сельское поселение, в удовлетворении иска в данной части надлежит отказать.

Учитывая правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в определении от 21 апреля 2011года №522-О-О, суд полагает, что в силу ст.156 ЖК РФ до принятия Советом депутатов <адрес> сельского поселения <адрес> соответствующего решения размер взимаемой с истицы платы за жилое помещение и коммунальные услуги должен быть соразмерен тарифам на оплату за наем жилого помещения и коммунальные услуги, установленным Советами депутатов близлежащих муниципальных образований, каковым является решение Совета депутатов городского поселения – город Бежецк Тверской области от 21 апреля 2011 года № 125 «Об установлении коэффициента и размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, об утверждении перечня работ по содержанию и ремонту жилищного фонда», и не превышать тарифов, установленных для городского поселения.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Ивановой З.Н. и Иванова А.И. удовлетворить частично.

Признать заключенным между СПК «<данные изъяты>» и Ивановыми З.Н. и А.И. и действующим договор найма жилого помещения по адресу: <адрес>, предоставленного в бессрочное пользование.

Признать не распространяющимся на Иванову З.Н. и Иванова А.И. решение правления СПК «<данные изъяты>» <адрес> № от *** «Об оплате за наем жилых помещений для лиц, не работающих в хозяйстве».

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Бежецкий городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 17 апреля 2012 года.

Председательствующий