Дело № 2-717/10

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

С. Бессоновка 17 августа 2010 года

Бессоновский районный суд Пензенской области

в составе председательствующего судьи Дементьевой В.Б.,

при секретаре Назаровой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маер О.Н. к В. о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на жилой дом, действительной,

У С Т А Н О В И Л:

Маер О.Н. обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, в котором ссылается на следующие обстоятельства. В 2005 году она обратилась к Т., действующей в интересах недееспособного В., с просьбой продать дом Номер обезличен по ... в ... района .... Получив согласие Т., на продажу дома она передала ей задаток в сумме 10 000 рублей. С июня 2006 года она перебралась в указанный дом, оплатила имеющуюся задолженность за газ в сумме 5000 рублей, а в октябре 2006 года она передала Т. оставшуюся сумму в размере 15 000 рублей. С октября 2006 года она производит оплату коммунальных услуг за дом Номер обезличен по ... в ..., оплачивает налоги за дом и землю под домом. На момент заключения сделки собственником дома являлся недееспособный В., 1987 года рождения. Его интересы представляла Т., умершая Дата обезличена 2008 года. Из-за пожилого возраста Т. не могла самостоятельно заниматься юридическими формальностями по оформлению правоустанавливающих документов на дом и последующей сделки купли-продажи дома. На момент ее смерти юридически сделка оформлена не была. После ее смерти собственником дома значится недееспособный В., опекуном которого является ее мать Калачева Н.А.

В судебном заседании истец Маер О.Н. иск поддержала, просила его удовлетворить. Подтвердила обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что в 2006 году по предложению Д. она купила у Т. жилой дом Номер обезличен по ... в ... района ... за 30 000 рублей. Собственником указанного дома являлся недееспособный В., интересы которого представляла его бабушка - опекун Т. Юридически сделка не была оформлена, поскольку отсутствовали правоустанавливающие документы на дом. В. поручила оформление документов на основании доверенности Д., однако до конца документы оформлены не были. Фактически она исполнила все свои обязательства по сделке - передала деньги в сумме 25 000 рублей. В. передала ей дом, в котором она проживает до настоящего времени, неся бремя его содержания: оплатила имеющуюся задолженность за газ в сумме 5000 рублей, стала нести бремя содержания дома - сделала косметический ремонт, оплачивала коммунальные услуги, налоги за дом и землю. Деньги за дом передавала частями: сначала 10 000 рублей, а в конце октября 2006 года - еще 15 000 рублей. Расписки о передаче денег утеряны. Оставшиеся 5 000 рублей В. зачла в счет уплаты цены за дом, когда она оплатила задолженность по газу. Оформление документов для регистрации сделки купли-продажи производилось до февраля 2007 года. Она оплачивала частично их изготовление. Осталось оформить только согласие органа опеки и попечительства, но вскоре В. умерла. После ее смерти Д. отдала ей все документы на дом и предложила самой все дооформить. Она обратилась в управление соцзащиты за согласием на продажу дома, но ей в этом отказано, так как опекунство над недееспособным собственником дома оформила на себя ее мать Калачева. У В. имеется второй собственный дом, в котором он с детства проживал вместе с бабушкой и проживает до настоящего времени.

Представитель ответчика В. - органа опеки и попечительства - Управления социальной защиты населения Администрации Бессоновского района в лице Кузечкина С.А,, действующего на основании доверенности, иск признал, согласен с его удовлетворением. Суду пояснил, что действительно между истцом и Т. - прежним опекуном недееспособного В. состоялась сделка по купле - продаже дома. Маер О. заплатила ей деньги за дом, а сама получила в пользование дом опекаемого. Интересы недееспособного нарушены не были, так как у него в собственности имеется другой жилой дом Номер обезличен по ... в ..., где он фактически проживает на протяжении ряда лет. В апреле 2009 года в Управление обращалась Калачева, просила дать согласие на продажу дома. Но поскольку Маер О. является ее дочерью, такого согласия они дать не могли. Он лично выезжал в ... и проводил проверку факта заключения сделки, беседовал с соседями. Из их беседы выяснил, что действительно в 2006 году Маер О.Н. купила дом у Т., передала ей деньги за дом и заселилась в дом. Т. при жизни подтверждала это, претензий к истице не имела.

Третье лицо на стороне ответчика Калачева Н.А. в судебном заседании с исковыми требованиями Маер О.Н. согласилась. Подтвердила обстоятельства, изложенные истицей. Дополнительно пояснила, что согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от Дата обезличена 2007 г. серии Номер обезличен собственником дома Номер обезличен по ... в ... района Пензенской области является ее подопечный В.. Однако фактически в доме проживает, пользуется, владеет им как собственник Маер Ольга Николаевна. Сделка по отчуждению дома состоялась между Маер О.Н. и опекуном В. - Т. в 2006 году. В. в этом доме не проживал и не проживает. У него в собственности имеется соседний дом, где он проживал с бабушкой и живет сейчас.

Свидетель А. суду пояснила, что проживает напротив дома Номер обезличен, знала Т., знает Маер О.Н. Ранее в доме Номер обезличен проживали родители В. Отец умер, мать загуляла, мальчик проживал с бабушкой, она была его опекуном. Дом длительное время был заброшен. В октябре 2006 года ее пригласили быть свидетелем при передаче денег. В ее присутствии Маер О.Н. передала Т. 10 000 рублей, как задаток за приобретаемый дом. При передаче денег оформлялась расписка, которую подписали продавец с покупателем и свидетели. После этого истица заселилась в дом. За время проживания в доме Маер О.Н. отремонтировала его, поставила забор... В связи с этим она торопила Маер О.Н. оформить договор купли-продажи. Сама Т. говорила ей о том, что истица рассчиталась с ней полностью. Сейчас внук Т. проживает в ее доме, он оформлен на него, оформлением занималась Калачева, как опекун. Она же за ним ухаживает, покупает ему продукты.

Свидетель Д. суду показала, что является родственницей Т. После смерти сына Т. взяла под опеку внука В., так как мать его бросила. Потом и мать умерла. В., много лет жил с бабушкой, а родительский дом пустовал. В 2006 году Т. решила продать этот дом и через нее предложила купить дом Маер О.Н., которая жила на квартире. Они договорились о цене дома в 30 000 рублей. Маер О.Н. отдала в ее присутствии сначала задаток 10 000 рублей и перешла жить в дом. Т. написала ей расписку в получении денег, передала истице ключи от входной двери. Оформлением документов по просьбе В. занялась она по доверенности. Готовила технический паспорт, кадастровый паспорт, у нотариуса оформляла наследственные права В. Осенью 2007 года все документы были готовы, осталось получить согласие органа опеки и попечительства, но здесь бабушку парализовала, и в ... 2008 года она умерла. Еще до смерти бабушка ей сказала, что Маер О.Н. полностью рассчиталась с ней за дом. Поэтому после смерти Т. она все оформленные документы на дом передала истице. В. продолжает проживать в доме Т., этот дом Калачева оформила в порядке наследования на него.

Свидетель М. суду пояснила, что дружит с Маер О.Н. с 2004 года. В 2006 году она договорилась купить дом Номер обезличен у Т., передала ей деньги. Дома у Маер О.Н. она видела расписку Т. в получении денег за дом. С лета 2006 года Маер проживает в этом доме. Знает, что вторую отданную истицей за дом сумму денег Т. положила на книжку.

Свидетель Р. суду показала, что общалась с Т. С ее слов знает, что та продала дом сына Маер О.Н. Внук В. всегда жил с бабушкой. Дом она продала в связи с тем, что по возрасту второй дом ей был не нужен, он стоял пустой только разваливался

Согласно техническому паспорту жилого дома Номер обезличен по ... в ... района ... по состоянию на Дата обезличена2008 года общая площадь дома составляет - 28,0 кв.м, жилая - 28,0 кв.м. л.д. 6- 13). Рыночная стоимость дома на 2006 год составляла 30 000 рублей.

Согласно кадастровому паспорту дома Номер обезличен по ... в ... района ... общая площадь дома - 28,0 кв. м.

Согласно договору на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования от Дата обезличена 2006 года абонентом по данному договору является Маер О.Н., проживающая по ..., в ... района ... л.д. 16).

Согласно справке Бессоновского ОСБ Номер обезличен по лицевым счетам Т. Дата обезличена 2006 года на ее счет поступили денежные средства в размере 13 700 рублей.

Как следует из представленных суду документов, недееспособный В. является собственником дома Номер обезличен по ... в ..., там зарегистрирован и проживает.

Выслушав истца, представителя ответчика - органа опеки и попечительства, третьего лица, свидетелей, исследовав собранные по делу доказательства и оценив все в совокупности, суд приходит к нижеследующему.

Согласно ст. 39 ГК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Суд принимает признание иска ответчиком в лице представителя органа опеки и попечительства - Управления соцзащиты населения Администрации Бессоновского района. Полномочия представителя по признанию иска подтверждены доверенностью.

Признание иска не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов как недееспособного В., так и других лиц.

В судебном заседании с достоверностью установлено, что в 2006 году между Т. и Маер О.Н. состоялась устная договоренность о купле-продаже принадлежащего В. жилого дома Номер обезличен по ... в ... района .... Т. имела полномочия по распоряжению имуществом опекаемого. По условиям договоренности Т. продала выше указанный дом Маер О.Н. за 30 000 рублей. При этом стороны договорились о том, что официально договор купли-продажи дома будет оформлен между ними после того, как будут готовы правоустанавливающие документы на продаваемый объект. Обязательство по оформлению документов взяла на себя Т., передав полномочия в этой части своей родственнице Д. по доверенности. Во исполнение договоренности Т.передала Маер О.Н. в пользование и владение дом, отдав последней ключ от дома, а Маер О.Н. заплатила Т. 30 000 рублей: сразу же в момент договоренности 10 000 рублей и в последующем еще 20 000 рублей по распискам. Последний платеж в размере 15 000 рублей имел место в октябре 2006 года. Однако, после подготовки всех необходимых документов для заключения письменного договора купли - продажи дома и последующей его государственной регистрации в соответствии со ст. 558 ч. 2 ГК РФ Т. умерла, что явилось препятствием оформления сделки.

За основу данных выводов суд берет пояснения истца, которые в полном объеме подтверждаются представленными им письменными доказательствами по делу. Его пояснения в этой части с достоверностью показаниями свидетелей. Факт передачи денег за дом подтверждается лицевым счетом Т. в сбербанке о поступлении денежных средств на счет. Несмотря на то, что вышеуказанные действия по передаче права собственности на недвижимость не были оформлены в надлежащей форме, наличие вышеперечисленных доказательств подтверждает факт совершения сделки.

Вышеизложенные обстоятельства с достоверностью свидетельствуют о том, что между Т. и Маер О.Н. состоялась сделка по купле - продаже спорного жилого дома, полностью исполненная обеими сторонами по сделке.

По смыслу ч. 1 ст. 162 ГК РФ запрет использования свидетельских показаний распространяется только на случаи, когда оспаривается сам факт совершения сделки. Если же спор касается факта исполнения сделки стороной, устная форма сделки не препятствует допуску свидетелей. Учитывая указанное, суд принимает во внимание показания свидетелей А., Д.. М. и других. Их показания свидетельствуют о том, что с момента устной договоренности о покупке дома Маер О.Н. стала беспрепятственно пользоваться домом как правомерный владелец. Претензий по пользованию домом Т. ей не предъявляла.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

Вместе с тем, по смыслу ст. 35 (ч.2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст.ст. 8,34, 45, 46, 55 (ч.1) права владения пользования и распоряжения имуществом обеспечивается не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их права. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей. Следовательно, недействительный договор, помимо последствий, связанных с его недействительностью, может породить имущественное право добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из действий граждан, которые хотя и не предусмотрены законом или актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Учитывая, что закон не содержит запрета на возможность санирования совершенной сделки путем предъявления иска о признании сделки состоявшейся, суд считает, что даже если изначально сделка являлась недействительной из-за несоблюдения ее формы, лицо, участвующее в ней, наделено правом подтверждения сделки.

Маер О.Н. и Т. не была соблюдена письменная форма сделки по купле - продаже дома. Однако, совершение ими действий по исполнению данной сделки не было противозаконным, само исполнение сделки не носило противозаконного характера. Суду не представлено доказательств наличия препятствий к совершению данной сделки.

По смыслу ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о его цене. В судебном заседании с достоверностью установлено, что все эти условия имели место при устной договоренности между Маер О.Н. и Т.

С учетом изложенного суд находит исковые требования Маер О.Н. о признании состоявшейся сделки купли - продажи жилого дома между ней и Т. и признании права собственности на дом подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Маер О.Н. удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи дома Номер обезличен по ... в ... района ..., заключенную в 2006 году между Маер О.Н. и Т., действовавшей в интересах недееспособного В., состоявшейся.

Признать за Маер О.Н. право собственности на жилой дом Номер обезличен по ... в ... района ..., общей площадью - 28,0 кв.м, в том числе жилой - 28,0 кв.м..

Решение суда может быть обжаловано в течение 10 дней со дня провозглашения в Пензенский областной суд через Бессоновский районный суд.

Судья В.Б. Дементьева.