Дело № 2-1389/2010
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 ноября 2010 года г.Берёзовский
Березовский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Забоевой Е.Л., при секретаре Щенниковой К.А., с участием представителя истца Карпова А.В. Гридасова А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карпова АВ к Комитету по управлению имуществом Берёзовского городского округа и Фатлихсламову . о признании права на заключение договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Истец Карпов А.В. обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил признать за ним право на заключение с Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, имеющего кадастровый номер №, в обоснование исковых требований истец указав, что является владельцем жилого дома, расположенного по указанному адресу, дом состоит на техническом учете в органах БТИ с выдачей кадастрового паспорта здания и присвоением инвентарного номера, признанным собственником жилого дома он не является, его права на земельный участок также не оформлены, однако, полагает, что за ним может быть признано право на заключение договора аренды занимаемого домом земельного участка в силу следующих обстоятельств. Жилой дом располагается на земельном участке площадью 1646 кв.м, сведения об участке содержатся в кадастровой выписке о земельном участке, из которой следует, что участку присвоен кадастровый номер №, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - ДД.ММ.ГГГГ, местоположение участка установлено относительно жилого <адрес> в <адрес>, разрешенным использованием участка является индивидуальная жилая застройка, сведения о регистрации прав в отношении участка отсутствуют, границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, частью кадастровой выписки является план земельного участка. Первоначальным владельцем земельного участка, площадью 1260 кв.м., являлся Фатхлисламов М., которому земельный участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, постановлением главы администрации поселка Ключевск № от ДД.ММ.ГГГГ Фатхлисламову М. дополнительно к ранее предоставленному участку в <адрес>, №, площадью 1260 кв. м., был предоставлен участок, площадью 386 кв.м., на Фатхлисламова возлагалась обязанность заключить договор аренды земельного участка с комитетом по архитектуре и градостроительству <адрес>. Данными о том, что такой договор Фатхлисламов заключил, он не располагает. На земельном участке застройщик заложил фундамент строения, но продолжить строительство не смог. С комитетом по архитектуре и градостроительству <адрес> Фатхлисламов согласовал продажу незавершенного строительством объекта ему (Карпову А.В.). Постановлением главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ Фатхлисламову было разрешено продать ему принадлежащий на праве собственности незаконченный строительством дом, а ему как покупателю предписывалось «куплю-продажу строения оформить в соответствии с законом» и «в месячный срок со дня оформления сделки у нотариуса заключить договор аренды земельного участка и договор на строительство жилого дома в администрации <адрес>». На земельном участке Фатхлисламовым М. было возведено временное некапитальное строение и частично заложен фундамент дома. ДД.ММ.ГГГГ между ним и Фатхлисламовым М. в отношении этого имущества в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи. Договор содержал описание продаваемого имущества, его цену, был подписан сторонами, нотариусом договор не удостоверялся, за совершением этого действия они обращались в несколько нотариальных контор, но получали отказ со ссылкой на то, что у Фатхлисламова М. отсутствует правоустанавливающий документ на продаваемое имущество, право собственности на него не зарегистрировано, и в целом статус этого имущества не ясен. Фатхлисламов М. действительно не заключал договор на строительство жилого дома, право собственности на незавершенный строительством дом за Фатлихсламовым М. в установленном на тот период порядке зарегистрировано не было, в связи с чем содержащееся в постановлении № от ДД.ММ.ГГГГ о нотариальном оформлении договора купли-продажи строения, было излишним и не соответствовало закону, договор купли-продажи мог быть заключен в простой письменной форме. С ДД.ММ.ГГГГ года земельный участок перешел в его фактическое владение и пользование, на участке им был выстроен жилой дом, постановление органа местного самоуправления, с которым он связывает возникновение у него права на заключение договора аренды земельного участка, принято в ДД.ММ.ГГГГ году, т.е. до введения в действие Земельного кодекса РФ, в соответствии со ст.36 ранее действовавшего Областного закона от ДД.ММ.ГГГГ № основаниями пользования землей, кроме прочих, являлось право пользования земельным участком по договору аренды, в силу статьи 85 того же Закона предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам производилось по решению исполнительных органов местного самоуправления. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год отчуждение незавершенного строительством строения могло произойти по разрешению органа, предоставившего земельный участок для строительства. Такое разрешение постановление № от ДД.ММ.ГГГГ содержало, и отчуждение состоялось. По своему смыслу и содержанию постановление являлось и основанием для заключения с ним договора аренды земельного участка. Тот факт, что он не заключил договор аренды земельного участка в предусмотренный постановлением срок, сам по себе не свидетельствует о том, что это его право прекратилось, постановление не содержало указаний на то, что его действие ограничено каким-либо периодом времени, постановление по настоящее время не отменено, земельный участок у него не изымался, таких требований к нему не предъявлялось, участок используется им по назначению, никто иной на него не претендует. Заключение договора аренды земельного участка упорядочит его отношения с органами местного самоуправления.
В судебном заседании представитель истца Гридасов А.И. требования своего доверителя Карпова А.В. поддержал в полном объеме, сославшись на доводы и обстоятельства, изложенные в иске, суду дополнительно пояснил, что по заказу его доверителя были проведены межевые работы по установлению границ спорного земельного участка, препятствием для их утверждения является отсутствие у Карпова А.В. оформленных прав на занимаемый им земельный участок.
Представитель ответчика - Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа - в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был своевременно и надлежащим образом извещен, о причине неявки суд не известил, письменных возражений по иску не представил.
Ответчик Фатлихсламов М. в судебное заседание не явился, о слушании дела был извещен, о причине неявки суд не известил, письменных возражений по иску не представил, встречных исковых требований им также предъявлено не было.
Представители третьих лиц - Администрации Березовского городского округа и Комитета по архитектуре и градостроительству Березовского городского округа - в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены, о причинах неявки суд не известили.
С учетом мнения представителя истца, суд определил рассмотреть дело при данной явке в отсутствие ответчиков, а также в отсутствие представителей третьих лиц, в порядке заочного производства в соответствии со ст.242 ГПК РФ.
Заслушав представителя, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает исковые требования Карпова А.В. обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Как было установлено судом, подтверждается материалами дела, не оспорено сторонами и иными лицами, участвующими в деле, первоначальным владельцем земельного участка, площадью 1260 кв. м., являлся Фатхлисламов М., которому земельный участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, постановлением главы администрации поселка Ключевск № от ДД.ММ.ГГГГ с названием «О дополнительном предоставлении земельного участка Фатхлисламову .» Фатхлисламову М. дополнительно к ранее предоставленному участку в <адрес>, №, площадью 1260 кв. м., был предоставлен участок, площадью 386 кв.м., при этом, на Фатхлисламова возлагалась обязанность заключить договор аренды земельного участка с комитетом по архитектуре и градостроительству <адрес>.
Как указал истец, не оспорено ответчиками, подтверждается представленными суду письменными документами, на спорном земельном участке застройщик Фатлихсламов М. заложил фундамент строения, но продолжить строительство не смог. С комитетом по архитектуре и градостроительству <адрес> Фатхлисламов М. согласовал продажу незавершенного строительством объекта истцу Карпову А.В. Постановлением главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении на продажу незаконченного строительством жилого дома в <адрес>» Фатхлисламову было разрешено продать Карпову А.В. принадлежащий ему на праве собственности незаконченный строительством дом, при этом, согласно тексту постановления истцу предписывалось «куплю-продажу строения оформить в соответствии с законом» и «в месячный срок со дня оформления сделки у нотариуса заключить договор аренды земельного участка и договор на строительство жилого дома в администрации <адрес>».
На земельном участке Фатхлисламовым М. было возведено временное некапитальное строение и частично заложен фундамент дома. ДД.ММ.ГГГГ между мною и Фатхлисламовым М. в отношении этого имущества в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи. Договор содержал описание продаваемого имущества, его цену, был подписан мною и Фатхлисламовым М. Нотариусом договор не удостоверялся. За совершением этого действия мы обращались в несколько нотариальных контор, но получали отказ со ссылкой на то, что у Фатхлисламова М. отсутствует правоустанавливающий документ на продаваемое имущество, право собственности на него не зарегистрировано и в целом статус этого имущества не ясен. Фатхлисламов М. действительно не заключал договор на строительство жилого лома.
В силу п.1 ст.71 ФЗ N 1550-1 от ДД.ММ.ГГГГ "О местном самоуправлении", действовавшего на момент предоставления спорного участка Фатлихсламову М., на момент вынесения постановления о разрешении на продажу незавершенного строительством дома с правом Карпова А.В. как приобретателя данного имущества на заключение договора аренды земельного участка, к полномочиям городской администрации отнесены предоставление в установленном порядке на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передача в собственность и сдача в аренду, изъятие земельных участков в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в ведение города, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, регистрация права собственности на землю, права землевладения, землепользования, договоров на временное пользование земельными участками и договоров их аренды, организация ведения земельного кадастра и др.
Как следует из п.8 ст.49 ФЗ N 1550-1 от ДД.ММ.ГГГГ в редакции, действовавшей на момент предоставления спорного земельного участка Фатлихсламову М. сельский, поселковый Совет определяет в соответствии с земельным законодательством порядок предоставления и изъятия земельных участков, а также распоряжения земельными участками на подведомственной Совету территории;
На дату заключения договора порядок купли-продажи жилых домов продолжал регламентироваться нормами главы 21 ГК РСФСР 1964 г. Такой договор подлежал нотариальному удостоверению и должен был быть зарегистрирован в исполкоме местного совета (на практике в бюро технической инвентаризации). Необходимым условием выполнения этих действий была регистрация права собственности на дом за продавцом. Поскольку такой регистрации за Фатхлисламовым М. не производилось, а продаваемый объект не только не являлся жилым домом, но и вовсе не имел признаков дома, а мог расцениваться как незавершенное строительством строение, то требование, содержащееся в постановлении № от ДД.ММ.ГГГГ, о нотариальном оформлении договора купли-продажи строения, было излишним.
Судом установлено, следует из материалов дело, не оспорено ответчиками, договор купли-продажи был заключен в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ, расчет между сторонами был произведен, с указанной даты земельный участок перешел в фактическое владение истца, которым на на данном участке возведено строение виде жилого дома, поставленного органами БТИ на технический учет, что подтверждается кадастровым паспортом здания от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно статьи 7 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Постановление органа местного самоуправления, с которым истец связывает возникновение у него права на заключение договора аренды спорного земельного участка, принято в 1998 году, т.е. до введения в действие Земельного кодекса РФ. Следовательно, основание возникновения права на заключение договора аренды земельного участка, должно быть предусмотрено не Земельным кодексом РФ, а иным нормативным правовым актом.
В соответствии со статьей 36 ранее действовавшего Областного закона от 29 декабря 1995 г. № 40-03 «О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области» основаниями пользования землей, кроме прочих, являлось право пользования земельным участком по договору аренды. В силу статьи 38 указанного Закона земельные участки могли предоставляться в аренду, а в соответствии со статьей 85 того же Закона предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам производилось по решению исполнительных органов местного самоуправления.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года отчуждение незавершенного строительством строения могло произойти по разрешению органа, предоставившего земельный участок для строительства. Такое разрешение имелось в виде постановления № от ДД.ММ.ГГГГ. По своему смыслу и содержанию постановление являлось и основанием для заключения с истцом договора аренды земельного участка. Не заключение нотариально удостоверенного договора купли-продажи строения не могло являться препятствием к заключению договора аренды (быть необходимым условием заключения договора) по причинам, указанным выше.
Тот факт, что истец не заключил договор аренды земельного участка в предусмотренный постановлением срок, сам по себе не свидетельствует о том, что это у него данное право не возникло или прекратилось. Постановление не содержало указаний на то, что его действие ограничено каким-либо периодом времени. Истец с ДД.ММ.ГГГГ года пользовался и продолжает пользоваться земельным участком, им возведен жилой дом. Постановление по настоящее время не отменено, земельный участок у истца не изъят, таких требований к нему на протяжении длительного времени никто не предъявлял, участок используется истцов в пределах разрешенного использования, правопритязаний со стороны третьих лиц на земельный участок не имеется.
В соответствии с пунктом 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления является основанием для заключения договора аренды земельного участка.
В данном случае решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка по договору аренды было оформлено Постановлением главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении на продажу незаконченного строительством жилого дома в <адрес>», в силу которого Карпов А.В. обязан был заключить договор аренды земельного участка.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости), подготовленной Березовским филиалом Земельной кадастровой палаты по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, спорному земельному участку присвоен кадастровый номер №, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - ДД.ММ.ГГГГ, местоположение участка установлено относительно жилого <адрес> в <адрес>, разрешенным использованием участка является индивидуальная жилая застройка, сведения о регистрации прав в отношении участка отсутствуют, границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, площадью земельного участка составляет 1646 кв.м., частью кадастровой выписки является план земельного участка.
Из материалов дела следует, что по заказу Карпова А.В. были проведены межевые работы по установлению границ спорного земельного участка, препятствием для составления окончательного заключения, плана участка и последующего его утверждения является отсутствие у истца оформленных прав на занимаемый им земельный участок.
Комитет по управлению имуществом Березовского городского округа в соответствии с Уставом Березовского городского округа является органом местного самоуправления, которому переданы полномочия по заключению договоров аренды, в том числе земельных участков, поэтому является надлежащим ответчиком.
Требований о сносе самовольного возведенного строения, о прекращении права истца на земельный участок и об изъятии земельного участка не заявлялось.
В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным исковым требованиям.
Суд при вынесении решения оценивает исследованные доказательства в совокупности и учитывает, что у сторон не возникло дополнений к рассмотрению дела по существу, представитель истца согласился на окончание рассмотрения дела при исследованных судом доказательствах, сторонам также было разъяснено бремя доказывания в соответствии с положениями статей 12,35,56,57 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь стст. 233-235, 237, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Карпова АВ к Комитету по управлению имуществом Берёзовского городского округа и Фатлихсламову М о признании права на заключение договора аренды земельного участка - удовлетворить.
Признать за Карповым АВ право на заключение с Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, имеющего кадастровый номер №.
Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течении семи дней со дня вручения копии этого решения.
На заочное решение суда может быть подана кассационная жалоба в Свердловский областной суд в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано, в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Решение в окончательной форме изготовлено 13 ноября 2010 года.
Судья: подпись. Е.Л. Забоева
.
Копия верна.
Судья: Е.Л. Забоева