К<данные изъяты>

Решение изготовлено 02 августа 2011 года                                                                                        Дело № 2-451/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Берёзовский                                                                                           28 июля 2011 года

Берёзовский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Старкова М.В.,

при секретаре Ларионовой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-451/2011

- по исковому заявлению Тетенёвой ФИО5 к Бересневу ФИО6 о государственной регистрации сделки

- по встречному исковому заявлению Береснева ФИО7 к Тетенёвой ФИО8 о признании договора незаключённым

УСТАНОВИЛ:

Тетенёва Н.С. обратилась в суд с иском, в котором просит суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленного требования истец указала, что 06 февраля 2008 года она заключила и подписала с ответчиком Бересневым А.Д. договор купли-продажи нежилого помещения №, общей площадью 38,9 кв.м., расположенного в <адрес>ёзовский. Истец выполнила свои обязательства по договору купли-продажи и уплатила ответчику 1 500 000 руб. до подписания договора. Несмотря на то, что истец купила у ответчика вышеназванное недвижимое имущество, государственная регистрация названного договора в Берёзовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Свердловской области до настоящего времени не проведена; в связи с тем, что продавец Береснев А.Д. (ответчик) уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности к покупателю (истцу), что подтверждается его не явкой на регистрацию на званного договора.

В судебном заседании представитель истца настаивает на удовлетворении заявленных исковых требований; просит суд вынести решение о государственной регистрации сделки и отказать Бересневу А.Д. в удовлетворении встречных исковых требований, по основаниям, которые изложены в отзыве на встречное исковое заявление.

Ответчик Береснев А.Д. и его представитель исковые требования не признали. Представили отзыв на иск (л.д. 65). Ссылаясь на пропуск срока исковой давности, и возражая против предъявленного иска, предъявили встречное исковое заявление (л.д. 155), в котором просят признать договор купли-продажи незаключённым. Встречные исковые требования мотивируют тем, что Береснев А.Д. не подписывал названный договор; денежные средства не получал; спорное помещение не передавалось; договор содержит недостоверные сведения, поскольку в действительности предмет договора обременён залогом. Указывают, что все экземпляры договора находятся у истца; длительное время Тетенёва Н.С. не предпринимала никаких попыток связанных с регистрацией договора, не требовала передать ей помещение, что также свидетельствует о не заключении договора. Считают, что регистрация договора в настоящее время невозможна в связи с нахождением имущества в залоге у третьего лица.

В судебном заседании ответчик и его представитель также настаивают на признании договора не заключённым. Помимо вышеуказанных возражений утверждают о заниженной стоимости объекта недвижимого имущества, которая указана в договоре; ссылаются, что ещё раньше - в 2007 году спорное имущество было подарено Бересневым А.Д. своему сыну, однако, договор дарения также до настоящего времени не зарегистрирован. Кроме того, полагают, что заключение эксперта и содержащиеся выводы являются не допустимыми доказательствами; высказывают сомнения в беспристрастности эксперта; обращают внимание, что экспертиза была проведена в очень короткие сроки, подозревают сговор эксперта с представителем истца. Обратили внимание, что первая страница договора не содержит никаких подписей, следовательно, нельзя исключить, что Береснев А.Д. подписывал только вторую страницу договора в то время, когда его первая страница ещё отсутствовала.

Третье лицо - ЗАО «Уралприватбанк» в судебное заседание своего представителя не направило. При подготовке дела к судебному разбирательству представитель третьего лица представила отзыв по рассматриваемому иску, в котором указала о несогласии с исковыми требованиями Тетенёвой Н.С. (л.д. 88-110).

Третье лицо - Берёзовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание своего представителя не направило. В поступившем ходатайстве просит рассмотреть дело без участия своего представителя; о возражениях по существу заявленных требований третье лицо не сообщает (л.д. 21).

На основании ч. 3, 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учётом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела при имеющейся явке.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав и оценив в совокупности доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов рассматриваемого гражданского дела, 06 февраля 2008 года продавец Береснев А.Д. продал, а покупатель Тетенёва Н.С. купила за 1 500 000 руб. нежилое помещение №, общей площадью 38,9 кв.м., расположенное в <адрес>ёзовский (л.д. 179-181).

Продавец и покупатель составили и подписали договор купли-продажи от 06 февраля 2008 года, в котором указан предмет договора (покупаемое имущество), его цена (1 500 000 руб.), указано, что денежные средства уплачены продавцу полностью до подписания договора. Стороны договорились, что при передаче помещения не будут составлять акт приёма-передачи.

Стороны (истец и ответчик), заключив и подписав договор купли-продажи, до настоящего времени не зарегистрировали переход права собственности в органах, осуществлявших государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, то есть, в Берёзовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Свердловской области.

Береснев А.Д. приглашался на регистрацию договора купли-продажи 18 марта 2011 года, что подтверждается врученной ему 15 марта 2011 года телеграммой (л.д. 9), однако, в указанное время, проигнорировав приглашение, не явился для проведения государственной регистрации. Данное обстоятельство стороны не оспаривают.

В судебном заседании ответчик также утверждает, что он не желает проводить государственную регистрацию сделки, не желает продавать имущество, указанное в договоре.

Изложенное, по мнению суда, свидетельствует о том, что ответчик Береснев А.Д. действительно уклоняется от государственной регистрации сделки.

Приходя к выводу о возможности удовлетворения исковых требований Тетенёвой Н.С., суд исходит из следующих положений законодательства.

Статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

Поскольку стороны заключили договор в надлежащей форме, достигнув соглашения по всем существенным условиям договора, то оснований, которые влекут недействительность договора, либо свидетельствуют о его не заключении, не усматривается.

В соответствии с п. 1 и 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В том случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключёнными.

Пунктом 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, как одного из способов предусмотренных законом, носит общий характер, и является возможным для его применения при рассмотрении данного дела.

Встречные исковые требования Береснева А.Д., также как и его возражения против иска Тетенёвой Н.С., по мнению суда, следует отклонить.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путём составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с требованиями действующего законодательства спорный договор должен был быть заключён в простой письменной форме (ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изложенное означает, что, утверждая о не заключении договора купли-продажи, Береснев А.Д. должен доказать, что он действительно не подписывал данный договор, поскольку в силу ст. ст. 432 и 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор в письменной форме может быть заключён путём составления одного документа, подписанного сторонами.

При рассмотрении данного дела суд приходит к выводу, что факт не подписания Бересневым А.Д. договора купли-продажи, не нашёл своего подтверждения.

В государственном учреждении «<данные изъяты>» проведена судебная почерковедческая экспертиза, назначенная определением суда от 20 мая 2011 года.

В заключении эксперта от 30 июня 2011 года № содержится однозначный вывод о том, что во всех трёх экземплярах договора купли-продажи нежилого помещения, заключённого между Бересневы А.Д. и Тетенёвой Н.С. от 06 февраля 2008 года рукописные записи «Береснев ФИО9» и подписи от его имени, расположенные в разделе «подписи сторон» в графе «продавец» выполнены самим Бересневым ФИО10.

Никаких оснований не доверять выводам эксперта суд не усматривает; экспертиза назначалась и проводилась в государственном учреждении по ходатайству самого Береснева А.Д., его возражения о не допустимости выводов эксперта объективно ничем не подтверждены; суд их оценивает исключительно как не согласие Береснева А.Д. с результатами и выводами, к которым пришёл эксперт.

В то же время, Береснев А.Д. заблаговременно до судебного заседания ознакомившись с результатами экспертизы никаких доказательств в обоснование своих возражений (например, заключения с иными выводами) не представил, о невозможности их представления не сообщил.

Учитывая изложенное, утверждать о том, что Береснев А.Д. действительно не подписывал договор купли-продажи от 06 февраля 2008 года, не представляется возможным.

Ссылки на пропуск срока исковой давности также являются не состоятельными.

Исходя из содержания ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинает течь с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В данном случае, ничего не свидетельствует, что Береснев А.Д. до 18 марта 2011 года действительно уклонялся от государственной регистрации договора, либо о том, что Тетенёва Н.С. однозначно знала о не желании Береснева А.Д. проводить государственную регистрацию данного договора. При этом, не имеет какого-либо значения момент, когда (через какой промежуток времени) после заключения договора продавец и покупатель проведут его государственную регистрацию.

Не получение Бересневым А.Д. денежных средств также опровергается пунктом 3 заключённого договора купли-продажи, который собственноручно подписан Бересневым А.Д.

Обстоятельства, связанные с тем, что все три экземпляра договора купли-продажи находились у Тетенёвой Н.С., также не относятся к основаниям для признания договора не заключённым; не влекут возможность оставить без удовлетворения требования Тетенёвой Н.С. о проведении государственной регистрации сделки.

О занижении стоимости продаваемого имущества, определённой сторонами в 1 500 000 руб. также ничего не свидетельствует. Наоборот, как видно из пункта 5 договора залога от 19 января 2011 года №, заключённого между Бересневым А.Д. и ЗАО «Уралприватбанк», то же самое имущество было оценено сторонами в меньшем размере - 1 255 070 руб. (л.д. 104). Ещё раньше - 18 декабря 2006 года Береснев АД. при получении кредита в сумме 3 000 000 руб. в качестве обеспечения взятых на себя обязательств по возврату кредита передавал банку в залог, помимо спорного нежилого помещения, ещё три автомобиля (л.д. 71).

Утверждение Береснева А.Д. о том, что государственная регистрация договора купли-продажи не возможна в связи с тем, что спорное имущество в 2007 году было подарено сыну; что отсутствуют подписи сторон на первой странице договора, и возможно имело место подписание только второй страницы договора при отсутствии первой; суд оценивает исходя из того, что в силу ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Нормы гражданского права требуют от граждан осуществления гражданских прав разумно и добросовестно, запрещают им злоупотребление своими правами, ведущее к нарушению прав и интересов других лиц. В случаях, когда закон ставит защиту прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Общим последствием нарушений является отказ суда в защите прав лицу, злоупотребляющему своими правами.

Иными словами, действуя разумно, осмотрительно и добросовестно, участники гражданских правоотношений не подписывают договора не зная их полного содержания; не подписывают и не заключают договоры, не ознакомившись с тем, как в них отражено их волеизъявление.

По мнению суда, утверждение Береснева А.Д. о дарении имущества сыну вообще не соответствует действительности, и свидетельствует только о том, что Береснев А.Д. действительно не желает и уклоняется от проведения государственной регистрации сделки, которая имела место 06 февраля 2008 года. Никаких доказательств того, что дарение имущества действительно имело место, в распоряжении суда не имеется.

Само по себе нахождение в настоящее время спорного имущества в залоге у ЗАО «Уралприватбанк» также не влечёт возможность оставить исковые требования Тетенёвой Н.С. без удовлетворения. Прежде всего, Тетенёвой Н.С. известно о данном обстоятельстве; кроме того, в силу положений п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога сохраняет силу в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате отчуждения этого имущества. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несёт все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Таким образом, встречные исковые требования также как и возражения Береснева А.Д. суд отклоняет, поскольку они опровергаются фактическими обстоятельствами, наличием заключённого договора, который до настоящего времени не прошёл государственную регистрацию, исключительно по причине уклонения ответчика от государственной регистрации сделки.

Принимая во внимание, что ответчик Береснев А.Д. действительно уклоняется от государственной регистрации сделки, суд не усматривает оснований оставить исковые требования о государственной регистрации сделки без удовлетворения, и не имеет возможности удовлетворить встречный иск о признании договора купли-продажи незаключённым.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Тетенёвой ФИО12 к Бересневу ФИО11 о государственной регистрации сделки удовлетворить.

Провести государственную регистрацию сделки - договора купли-продажи нежилого помещения от 06 февраля 2008 года, который был заключён продавцом Бересневым ФИО13 и покупателем Тетенёвой ФИО14 в отношении нежилого помещения под № №, расположенного по адресу: <адрес>ёзовский, <адрес>.

Решение суда, после вступления его в законную силу, является основанием для проведения, в соответствии с решением суда, государственной регистрации сделки (договора купли-продажи нежилого помещения от 06 февраля 2008 года, который был заключён продавцом Бересневым ФИО15 и покупателем Тетенёвой ФИО16 в отношении нежилого помещения под № №, расположенного по адресу: <адрес>) и перехода права собственности к покупателю Тетенёвой Надежде Сергеевне в Берёзовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по <адрес> при соблюдении и выполнении Тетенёвой Н.C. требований Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

После проведения государственной регистрации сделки (договора купли-продажи нежилого помещения от 06 февраля 2008 года, который был заключён продавцом Бересневым ФИО17 и покупателем Тетенёвой ФИО18 в отношении нежилого помещения под № №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>) и перехода права собственности к покупателю Тетенёвой ФИО19 обеспечительные меры по запрету на совершение действий по отчуждению и (или) перерегистрации спорного объекта (кадастровый номер №), принятые определением от 23 марта 2011 года, прекращают своё действие.

Встречные исковые требования Береснева ФИО20 к Тетенёвой ФИО21 о признании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, который был заключён продавцом Бересневым ФИО22 и покупателем Тетенёвой ФИО23 в отношении нежилого помещения под № №, расположенного по адресу: <адрес> незаключённым, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда, в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, путём подачи кассационной жалобы через Берёзовский городской суд.