Мотивированное решение составлено 26.07.2011 Дело № 2-751/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 21 июля 2011 года Березовский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Романовой Ж. В., при секретаре Фоменко М. С., с участием представителя истца Овсянниковой С. В., представителя ответчика Салмина В. С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Сберегательный банк России» к Кузьминых ОВ об обращении взыскания на заложенное имущество, установил: истец ОАО «Сберегательный банк России» обратился в суд к ответчику Кузьминых О.В. с требованиями: В обоснование иска представитель истца указал, что между Акционерным коммерческим Сберегательным Банком Российской Федерации (ОАО) Березовское отделение № и ответчиком Кузьминых О.В. ДД.ММ.ГГГГ заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Кузьминых О.В. получила кредит в сумме 4 300 тыс. на приобретение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, на срок по ДД.ММ.ГГГГ под 15 % годовых. Свои обязательства по предоставлению ответчику денежных средств в размере 4 300 тыс. рублей истец исполнил надлежащим образом. Денежные средства были перечислены на вклад ответчика №, открытый у кредитора, условия которого позволяют совершать приходно-расходные операции. В качестве обеспечения исполнения обязательств ответчика по возврату кредита, уплате процентов за пользование кредитом и неустойки ДД.ММ.ГГГГ были заключены договоры поручительства с ФИО3, ФИО5, ФИО4 Кроме того, в соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ объект недвижимости в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору, считается находящимся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи объекта и права собственности покупателя (заемщика) на объект. Залогодержателем по данному залогу является кредитор. Объект принадлежит залогодателю Кузьминых О.В. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок на момент покупки принадлежал продавцу на праве аренды. Позднее участок был оформлен в собственность Кузьминых О.В., в подтверждение чего имеется свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со статьей 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное, построенное или строящееся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию права уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора с приложением указанного договора. Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит на строительство либо приобретение здания или сооружения. Таким образом, земельный участок, принадлежащий Кузьминых О.В., также находится в залоге у банка. Стоимость объекта недвижимости согласно отчету об оценке недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ составляет 9 740 691 рубль, ликвидационная стоимость - 8 261 371 рубль. На данный момент в нарушение условий кредитного договора и договоров поручительства заемщик Кузьминых О.В. и ее поручители обязательства по погашению кредита и уплате процентов за пользование им исполняли ненадлежащим образом. Последние платежи по кредиту произведены ДД.ММ.ГГГГ - 5 757 рублей 30 копеек и ДД.ММ.ГГГГ - 6 665 рублей 17 копеек. В течение 2010 года произведены только два платежа - 09 марта и 12 ноября. ДД.ММ.ГГГГ Березовским городским судом вынесено заочное решение, которым удовлетворен иск банка о взыскании с Кузьминых О.В. и поручителей ФИО3, ФИО5, ФИО4 задолженности по кредиту и расходов по оплате государственной пошлины в сумме 4 100 931 рубль 80 копеек. Данное решение вступило в законную силу. Представитель истца Овсянникова С. В. в судебном заседании иск поддержала в полном объеме. Представитель ответчика Салмин В.С. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, суду пояснил, что ипотека в силу закона на указанный в исковых требованиях земельный участок не распространяется, поскольку пункт 1 статьи 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» охватывает лишь земельные участки, на которых построены или строятся здания или сооружения, и не распространяется на земельные участки, на которых находятся здания или сооружения, приобретенные за счет кредитных средств банка. Кроме того, рыночная стоимость заложенного имущества занижена. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта, незавершенного строительством, составляла 8 574 326 рублей, рыночная стоимость земельного участка - 2 555 241 рубль. Представитель ответчика полагает, что в настоящее время стоимость задолженного имущества возросла и составляет не менее 12 млн. рублей. Истец просит определить в качестве начальной продажной цены ликвидационную стоимость заложенного имущества, то есть стоимость, уменьшенную на затраты на реализацию, в то время как согласно статье 61 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суммы, необходимые для покрытия расходов на реализацию, удерживаются из суммы, вырученной от реализации имущества с торгов. На основании пункта 3 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающего право залогодателя при наличии уважительных причин обратиться в суд с заявлением об отсрочке реализации решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество на срок до одного года, представитель ответчика просит суд отсрочить реализацию решения об обращении взыскания на заложенное имущество сроком на один год в связи с тем, что указанное имущество является единственным местом жительства ответчика и ее несовершеннолетней дочери. Кроме того, обращение взыскания затронет имущественные права несовершеннолетней дочери ответчика, вступившей в права наследования после смерти супруга ответчика и претендующей на 1/4 долю в праве собственности на указанное имущество. Заслушав стороны, исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему. В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Судом установлено, материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Кузьминых О.В. заключён кредитный договор №, согласно пункту 1.1 которого кредитор - Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Березовского отделения № - обязался предоставить заёмщику Кузьминых О.В. кредит «Ипотечный» в сумме 4 300 тыс. рублей на приобретение объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу: <адрес>, на срок по ДД.ММ.ГГГГ под 15% годовых, а заёмщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях договора. В целях обеспечения исполнения ответчиком Кузьминых О.В. обязательств по указанному кредитному договору ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3, ФИО4, ФИО5 заключены договоры поручительства. Согласно условиям договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 (продавец) и Кузьминых О.В. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>. Указанный объект расположен на земельном участке площадью 1059 кв. м, принадлежащем продавцу на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Срок аренды по ДД.ММ.ГГГГ. Объект продается по цене 5 150 тыс. рублей, из которых 4 300 тыс. рублей предоставляются покупателю в кредит согласно кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. Пункт 2.4 договора купли-продажи содержит ссылку на статью 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой приобретаемый объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у кредитора. В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что право собственности Кузьминых О.В. на объект незавершенного строительства по адресу: Свердловская <адрес> зарегистрировано в предусмотренном законом порядке - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Свидетельство содержит также отметку об обременении права собственности - о существовании ипотеки в силу закона. Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства, приобретенный Кузьминых О.В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, находится в залоге у ОАО «Сберегательный банк России», возникшем в силу закона. Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, по договору купли-продажи земельного участка №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа и Кузьминых О.В., перешел в собственность ответчика Кузьминых О.В. Право собственности Кузьминых О.В. на земельный участок под кадастровым номером №, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - под индивидуальное жилищное строительство, площадью 1059 кв. м., ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации №. Согласно сообщению Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об ипотеке в силу закона на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, на основании статьи 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии со статьей 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора. Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения. Таким образом, земельный участок, на котором расположен принадлежащий ответчику Кузьминых О.В. объект незавершенного строительства, также находится в залоге у истца. Доводы представителя ответчика о том, что статья 64.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» распространяется только на объекты, строящиеся на кредитные средства, и не охватывает объекты, приобретенные на средства банка, суд находит необоснованными, данное утверждение противоречит названию указанной нормы - «ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа». В соответствии с пунктом 2.4 кредитного договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами, погашение кредита производится заемщиком ежемесячно равными долями, начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем получения кредита, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем. Согласно пункту 2.5 вышеуказанного кредитного договора уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным, а также одновременно с погашением кредита. Выпиской по лицевому счету ответчика Кузьминых О.В. подтверждается, что с марта 2008 года она допускала просрочку исполнения обязательств по погашению кредита и уплате процентов, производила платежи по кредиту несвоевременно, нарушая график погашения, являющийся приложением к кредитному договору. Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Березовским городским судом <адрес> вынесено заочное решение об удовлетворении иска банка о взыскании с Кузьминых О.В. и поручителей ФИО3, ФИО5, ФИО4 задолженности по кредиту и расходов по оплате государственной пошлины на сумму 4 100 931 рубль 80 копеек. Данное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В соответствии с пунктом 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Поскольку вступившим в законную силу решением суда установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком Кузьминых О.В. обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, требование истца об обращении взыскания на недвижимое имущество, принадлежащее Кузьминых О.В. и находящееся в залоге в силу закона, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению. Согласно отчету № об определении рекомендуемой рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненному ООО "Оценочная компания "УралЭкс" ДД.ММ.ГГГГ, рекомендуемая рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 9 740 691 рубль, рекомендуемая ликвидационная стоимость - 8 261 371 рубль. Суд находит необоснованными доводы представителя ответчика о том, что рыночная стоимость заложенного имущества является заниженной, поскольку данные доводы ответчик в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации какими-либо доказательствами не подтвердил. Представленный им отчет об оценке имущества, выполненный ООО «Центр оценки» в сентябре 2009 года, содержит сведения о рыночной стоимости заложенного имущества, которые к моменту рассмотрения настоящего спора утратили свою актуальность, они являются устаревшими. Вместе с тем суд принимает доводы стороны ответчика о необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества исходя из рекомендуемой рыночной стоимости, а не из ликвидационной стоимости, как того просит истец. Суд учитывает при этом положения статьи 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой суммы, необходимые для покрытия расходов на реализацию заложенного имущества, в первоочередном порядке удерживаются из суммы, вырученной от реализации имущества с торгов. Согласно пункту 3 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случае, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об отсрочке исполнения решения, поскольку наличия каких-либо уважительных причин для отсрочки исполнения решения суда суд не усматривает. Тот факт, что спорный объект недвижимости является единственным местом жительства для ответчика и ее несовершеннолетнего ребенка в ходе рассмотрения дела ответчиком не доказан. Более того, данное обстоятельство не может являться основанием для ущемления прав залогодержателя. При этом суд принимает во внимание также то обстоятельство, что с момента вынесения Березовским городским судом ДД.ММ.ГГГГ заочного решения о взыскании с ответчика задолженности по кредиту, она имела достаточный период времени для решения жилищного вопроса. При таких обстоятельствах каких-либо оснований для отсрочки исполнения решения суда не имеется. Утверждение представителя ответчика о том, что в случае исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество будут нарушены права несовершеннолетней дочери ответчика, также не соответствует действительности. В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. В соответствии с пунктом 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма оплаченной им при подаче искового заявления государственной пошлины 4 тыс. рублей и сумма расходов, понесенных на оценку заложенного имущества в размере 8 тыс. рублей. Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил: иск Открытого акционерного общества «Сберегательный банк России» к Кузьминых ОВ об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить. Обратить взыскание на заложенное имущество: объект незавершенного строительства и земельный участок, площадью 1 059 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащее Кузьминых ОВ, установив начальную продажную цену его реализации в размере 9 740 691 рубля. Ходатайство Кузьминых ОВ об отсрочке исполнения решения отклонить. Взыскать с Кузьминых ОВ в пользу Открытого акционерного общества «Сберегательный банк России» расходы по оплате услуг оценщика 8 тыс. рублей и расходы по оплате государственной пошлины 4 тыс. рублей, а всего 12 тыс. рублей. Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд сторонами и другими лицами, участвующими в деле, подачей кассационной жалобы в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме через Березовский городской суд Свердловской области. Председательствующий: Копия верна: судья: Ж. В. Романова