К

Решение изготовлено 04 октября 2011 года                                                                                          Дело № 2-946/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Берёзовский                                                                                     29 сентября 2011 года

Берёзовский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Старкова М.В.,

при секретаре Ларионовой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-946/2011

по заявлению комитета по управлению имуществом Берёзовского городского округа

о признании незаконным действий Берёзовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Свердловской области

УСТАНОВИЛ:

Орган местного самоуправления - комитет по управлению имуществом Берёзовского городского округа (далее - комитет) в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обратился в суд с заявлением о признании не законным действий Берёзовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Свердловской области (далее - Берёзовский отдел Росреестра).

Уточнив заявленные требования (л.д. 187), заявитель просит суд:

- признать не законным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №;

- возложить обязанность провести на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в девяти метрах на север от жилого дома №, площадью 443 кв.м., кадастровый номер №

В обоснование своих требований заявитель указал, что, на основании постановления администрации Берёзовского городского округа, между уполномоченным органом местного самоуправления - комитетом и гражданкой ФИО6 был заключён договор купли-продажи названного земельного участка. Необходимые документы были представлены для проведения государственной регистрации возникновения права собственности у ФИО6, однако, Берёзовский отдел Росреестра отказал в государственной регистрации права собственности по мотиву не соблюдения процедуры предоставления земельного участка. По мнению комитета, отказ является незаконным. В отказе не указаны нормы права, которым не соответствует договор купли-продажи. Земельный участок был предоставлен ФИО6 с целью объединения с земельным участком, принадлежащим ФИО6; предметом аукциона и самостоятельным объектом права данный земельный участок в силу своих размеров являться не может. Берёзовский отдел Росреестра применил и сослался на нормы Земельного кодекса Российской Федерации, не подлежащие применению, поскольку спорный земельный участок не предназначен для самостоятельного строительства.

В судебном заседании представитель комитета (действующий на основании доверенности ФИО4; л.д. 30) требования поддержал; настаивал на удовлетворении заявления, ссылаясь на фактические обстоятельства и основания, изложенные в рассматриваемом заявлении. Пояснил, что смежные землепользователи - супруги ФИО1 не имеют каких-либо прав на сформированный земельный участок площадью 443 кв.м., который был продан ФИО6

Представитель Берёзовского отдела Росреестра (действующий на основании доверенности Куров К.Г.; л.д. 29) в судебном заседании заявленные требования не признал. В материалах дела имеется отзыв (л.д. 20). Представитель, ссылаясь на основания, изложенные в отзыве, также пояснил, что отказ был вынесен обоснованно и в соответствии с законом. Указал, что исключительное право на предоставление земельных участков имеют собственники зданий и строений. Между тем, на сформированном земельном участке площадью 443 кв.м. вообще не имеется никаких строений. Покупателю ФИО6 не принадлежат исключительные права на сформированный земельный участок. Обратил внимание, что в ходе рассмотрения дела в суде, были установлены обстоятельства, связанные с наличием таких же прав смежных землепользователей (Черепковых) на сформированный земельный участок. Усматривал не соблюдение органом местного самоуправления принципа открытости публичности предоставления земельных участков, а также высказал предположение о сознательном формировании земельного участка площадью менее 600 кв.м., исключительно с целью избежать проведения торгов (аукциона).

Заинтересованное лицо - Жукова Т.А. поддержала требования заявителя, считает отказ в государственной регистрации не законным. Пояснила, что летом ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в органы местного самоуправления Берёзовского городского округа с заявлением о предоставлении дополнительного земельного участка (л.д. 33), с целью присоединения его к принадлежащему ей земельному участку. При согласовании границ формируемого земельного участка смежные землепользователи ФИО1 отказались подписывать акт установления и согласования границ земельного участка, мотивировав своё не желание согласовать границы тем, что им самим достоверно не известно местонахождение спорной границы. После этого, ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано объявление в газете «<данные изъяты>» и акт был принят ДД.ММ.ГГГГ без подписи ФИО1.

Заинтересованные лица - супруги ФИО1 и ФИО10 в судебном заседании поддержали позицию Берёзовского отдела Росреестра. Не заявляя непосредственно о правах на сформированный земельный участок, и не имея к нему однозначного интереса, подтвердили, что они действительно отказали ФИО6 в согласовании границ, поскольку после приобретения ими объекта незавершённого строительства они до настоящего времени достоверно не знают место расположения своей границы, смежной со спорным земельным участком. На протяжении последних трёх лет они безуспешно пытаются оформить свои права на земельный участок. Однако, представители органов местного самоуправления им неоднократно говорили, что ещё ранее были допущены ошибки в определении их границ из-за проходящей рядом теплотрассы; в установлении их границ имеются сложности; при этом, обещали и не исключали, что существующий пустырь (спорный земельный участок) будет поделен между ФИО6 и ФИО1. О том, что ДД.ММ.ГГГГ в газете «Берёзовский рабочий» было опубликовано объявление, им ничего не было известно. Обратили внимание, что им не ясно и не известно, каким образом, формируя спорный земельный участок площадью 443 кв.м. и предоставляя его ФИО6, вообще была определена и установлена граница их земельного участка.

Заслушав объяснения и доводы лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав и оценив в совокупности доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 3 ст. 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований.

В соответствии со ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены их права и свободы.

Согласно ч. 1 ст. 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объёме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

В силу ч. 4 ст. 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Как следует из материалов гражданского дела, ФИО6 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1275 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; кадастровый номер № (л.д. 126).

На земельном участке расположен объект незавершённого строительства, литер А, степенью готовности 95 %, принадлежащий ФИО6 (л.д. 127).

ФИО1 заключили брак ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство I-АИ №); в период брака, ФИО7, с согласия супруга (л.д. 202) заключила договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 203).

На основании вышеназванного договора купли-продажи, зарегистрировано право собственности ФИО7 на объект незавершённого строительства, степень готовности по факту 20 %, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 198).

В пункте 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что продаваемый объект незавершённого строительства принадлежит продавцу на основании разрешения на строительство и договора о предоставлении земельного участка в аренду от ДД.ММ.ГГГГ №, о чём произведена запись регистрации.

Как видно из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1045 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, включён в государственный кадастр недвижимости (л.д. 95, 96).

Границы этого земельного участка в действительности установлены и согласованы, что усматривается из кадастрового дела объекта недвижимости (л.д. 157-183).

Постановлением администрации Берёзовского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена схема земельного участка (л.д. 167); в межевом плане указаны характерные точки границ земельного участка (л.д. 172); имеется чертёж земельного участка (л.д. 176) и акт согласования местоположения границ земельного участка (л.д. 177).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержится каких либо записей о регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 66:35:0109012:59, что подтверждается уведомлением Берёзовского отдела Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 107).

Рассмотрев заявление ФИО6, постановлением администрации Берёзовского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № из земельного участка, находящегося в государственной собственности и не закреплённого за конкретными лицами, образован земельный участок площадью 443 кв.м.; утверждена схема расположения с присвоением адресного ориентира: <адрес>, 9 м. на север от жилого дома по <адрес> и установлением вида разрешённого использования - для индивидуального жилищного строительства, с целью присоединения к земельному участку площадью 1275 кв.м. (л.д. 118).

В январе ДД.ММ.ГГГГ по заказу ФИО6 обществом с ограниченной ответственностью «Оазис» проведён комплекс работ по установлению границ земельного участка; подготовлен проект территориального землеустройства (л.д. 139-154).

Из акта согласования местоположения границ земельного участка (л.д. 145, 147) усматривается, что граница земельного участка, смежная с земельным участком, на котором расположен объект незавершённого строительства, принадлежащий супругам ФИО1, не была с ними согласована. Имеется ссылка на публикацию в газете «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 146). Между тем, возможный текст публикации в распоряжение суда не представлен, в материалах ООО «<данные изъяты>» отсутствует. Достоверно установить имела ли место публикация не представляется возможным. Учитывая изложенное, а также исходя из не противоречащих друг другу пояснений заинтересованных лиц (ФИО6 и Черепковых) в ходе судебного заседания, суд приходит к выводу, что, заведомо зная о не желании и возражениях ФИО1 согласовывать ФИО6 границу земельного участка, эта граница, тем не менее, была указана в проекте территориального землеустройства как согласованная, со ссылкой на опубликование извещения в газете.

При сравнении сведений о земельных участках (л.д. 144, 172) видно, что характерные точки (координаты) смежной границы земельных участков с кадастровыми номерами № (площадью 1045 кв.м.) и № (площадью 443 кв.м.) полностью совпадают между собой.

ДД.ММ.ГГГГ в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке площадью 443 кв.м., расположенном по адресу: 9 м. по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка; адрес ориентира: <адрес>. земельному участку присвоен кадастровый номер № (л.д. 124, 125).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обратилась с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 443 кв.м. в собственность с целью присоединения к принадлежащему ей земельному участку (л.д. 33).

Постановлением администрации Берёзовского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО6 предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 443 кв.м. (кадастровый номер №) с целью объединения с земельным участком площадью 1275 кв.м. (кадастровый номер №). Этим же постановлением изменён вид разрешённого использования земельных участков. Установлен единый вид разрешённого использования - для размещения дома индивидуальной жилой застройки (л.д. 119).

Таким образом, установлено, что существуют три земельных участка:

- кадастровый номер №, площадью 1275 кв.м.;

- кадастровый номер №, площадью 1045 кв.м.;

- кадастровый номер № площадью 443 кв.м.

Из кадастрового плана территории кадастрового квартала (л.д. 82-94; 24) наглядно видно взаимное расположение трёх указанных земельных участков (л.д. 84).

В дальнейшем, на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ №, уполномоченным органом местного самоуправления - комитетом по управлению имуществом Берёзовского городского округа с ФИО6 заключён договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 44-47); обязательства по договору ФИО6 исполнила. В тот же день - ДД.ММ.ГГГГ стороны договора подали заявления и представили документы для проведения государственной регистрации в Берёзовский отдел Росреестра (л.д. 57).

ДД.ММ.ГГГГ Берёзовский отдел Росреестра уведомил стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 53-56).

Основанием для приостановления государственной регистрации послужило установление в ходе правовой экспертизы документов, что на земельном участке, площадью 443 кв.м. отсутствуют данные о строениях, принадлежащих ФИО6; сформированный в соответствии законом земельный участок может быть предметом договора купли-продажи и предметом торгов. Сторонам договора предложено до ДД.ММ.ГГГГ представить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ Берёзовский отдел Росреестра отказал в государственной регистрации права собственности, о чём направил сторонам договора сообщение № (л.д. 11, 28), оспариваемое заявителем.

В сообщении об отказе в государственной регистрации указаны те же самые основания, которые ранее послужили основанием для приостановления государственной регистрации. Дополнительно Берёзовский отдел Росреестра сослался на полученную по запросу (л.д. 51) информацию филиала «Берёзовское БТИ и РН» об отсутствии строений на земельном участке площадью 443 кв.м. с кадастровым номером № (л.д. 52).

Порядок проведения государственной регистрации прав предусмотрен ст. 13 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон), согласно которой при приёме документов для государственной регистрации прав учреждение юстиции проводит правовую экспертизу документов и проверяет законность сделки.

Статья 18 Федерального закона содержит требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона, государственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других документов, необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершённой после введения в действие настоящего Закона сделки с объектом недвижимого имущества; проведённая регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Статья 20 Федерального закона предусматривает основания для отказа в государственной регистрации прав.

В регистрации может быть отказано, в том числе, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершённой после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (орган нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав).

В соответствии со статьями 9, 13 Федерального закона регистрирующий орган осуществляет предусмотренные действующим законодательством полномочия, в том числе правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации признание ничтожной сделки недействительной, в отличие от оспоримой сделки, не требуется.

Согласно ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретённые гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Порядок предоставления земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства и иных целей, не связанных со строительством, предусмотрен ст. 28 - 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Установленным разрешённым использованием спорного земельного участка указано: для размещения дома индивидуальной жилой застройки (л.д. 119), что подразумевает расположение на нём жилых строений. Однако, из имеющихся документов следует, что на спорном земельном участке какие либо строения и сооружения вообще отсутствуют.

Поскольку ФИО6 не имеет в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении зданий, строений, сооружений, расположенных на спорном участке к спорным правоотношениям не могут быть применены положения ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Продажа земельных участков, предназначенных для строительства, осуществляется, в соответствии со ст. 301 Земельного кодекса Российской Федерации, на аукционах. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с п. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Предоставление земельных участков для целей не связанных со строительством осуществляется в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 34 Земельного Кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

- принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определённого указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

- обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определённом праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

На территории Берёзовского городского округа отсутствует акт, определяющий процедуры и критерии предоставления земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.

Спорный земельный участок сформирован из земель общего пользования. Соблюдение принципов публичности и открытости при формировании и предоставлении спорного участка в данном случае из материалов гражданского дела судом не усматривается.

Также суд приходит к выводу, что смежные землепользователи (ФИО11), в случае оформления своих прав на земельный участок площадью 1045 кв.м. (кадастровый номер №), в равной степени (наравне с ФИО6) имеют точно такое же право претендовать на приобретение спорного земельного участка площадью 443 кв.м.

Между тем, их безусловного отказа от приобретения или согласования с ними вопроса приобретения земельного участка площадью 443 кв.м. ФИО6 не усматривается. Более того, до момента судебного заседания никому вообще не было известно их отношение и их волеизъявление по данному вопросу. При этом, следует отметить, что из пояснений самой ФИО6 следует, что при формировании земельного участка площадью 443 кв.м. она однозначно знала о том, что ФИО1 отказались согласовывать смежную границу.

В настоящее время действующая редакция Земельного кодекса Российской Федерации не содержит понятия «прирезка к существующему земельному участку», соответственно нормы ст. 33 Земельного кодекса в рассматриваемом случае применяться не могут.

Установленные Решением Думы Берёзовского городского округа от 28 сентября 2009 года № 83 минимальные и максимальные размеры земельных участков, по своему смыслу используются для первичного предоставления земельных участков для соответствующих целей.

Анализируя действующее законодательство можно сделать вывод о том, что в случае, если размер земельного участка, находящегося в застроенной территории и окружённого другими земельными участками, ниже предельного минимального размера либо превышает предельный максимальный размер, установленный для данного целевого использования, то для данного земельного участка фактический размер участка является соответственно минимальным или максимальным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что Берёзовский отдел Росреестра, подвергая представленный для государственной регистрации договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 44-47) правовой экспертизе и проверяя его законность, действовал правомерно и в пределах предоставленных полномочий.

В ходе проведения правовой экспертизы действительно было выявлено несоответствие по содержанию представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства, поэтому оспариваемый заявителем отказ в государственной регистрации права собственности в действительности вынесен законно и обоснованно.

Принимая во внимание вышеизложенное; учитывая, что на спорном земельном участке не имеется никаких строений, а также исходя из того, что органами местного самоуправления Берёзовского городского округа при совершении сделки по распоряжению спорным земельным участком были нарушены положения ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации (не соблюдены принципы публичности и открытости, что влечёт недействительность сделки в силу ничтожности), суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ в государственный регистрации права собственности не нарушает прав и законных интересов заявителя; оснований для удовлетворения заявленных требований суд не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 199, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявление комитета по управлению имуществом Берёзовского городского округа о признании незаконным отказа от ДД.ММ.ГГГГ № в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вынесенного Берёзовским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Свердловской области, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда, в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, путём подачи кассационной жалобы через Берёзовский городской суд.