№ 2-637/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 ноября 2011 года п. Берёзовка
Берёзовский районный суд Красноярского края в составе:
председательствующего – судьи Иншакова О.А.,
при секретаре Облаевой И.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Будник Александра Дмитриевича к Березовскому районному потребительскому обществу о признании договоров купли-продажи земельного участка и нежилого помещения ничтожными, переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи нежилого помещения и доли земельного участка, освобождении нежилого помещения, перерегистрации договоров, взыскании судебных расходов,
у с т а н о в и л:
Будник А.Д. обратился в суд с исковым заявлением к Березовскому районному потребительскому обществу о признании договоров купли-продажи земельного участка и нежилого помещения ничтожными, переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи нежилого помещения и доли земельного участка, освобождении нежилого помещения, перерегистрации договоров, взыскании судебных расходов.
Уточнив исковые требования Будник А.Д. ссылается на то что, 21 декабря 2009 года по договору купли-продажи нежилых помещений истец приобрел у Березовского районного потребительского общества в свою собственность «нежилые помещения – ресторан «Сосновый бор» общей площадью 462,70 кв.м, условный номер № по адресу: <адрес> помещения №№ №».
По договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № 42 истец приобрел в долевую собственность 33/100 долей «земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3286,00 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> для эксплуатации производственного здания, складских помещений и прилегающей территории в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №».
Согласно договора № 42, доля в праве на земельный участок у Березовского районного потребительского общества составила 67/100.
В начале 2011 года истец узнал о намерении ответчика продать нежилое помещение с долей земельного участка в п. Березовка по ул. Кирова, 36.
Поскольку земельный участок у истца и ответчика находится в общедолевой собственности Будник имеет преимущественное право покупки.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ истец и ответчик стали собственником указанного земельного участка на праве общей долевой собственности.
Статья 247 ГК РФ определяет, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, установленном судом.
На основании ст. 250 ГК РФ Березовское районное потребительское общество при продаже части своей доли в земельном участке обязано было предложить продаваемую часть доли земельного участка истцу, как собственнику земельного участка.
Однако это не было сделано, что явилось результатом неправильного толкования ответчиком отдельных положений ЗК РФ.
Исходя из основных принципов земельного законодательства, установленных ст. 1 ЗК РФ, который в основном регулирует отношения по использованию и охране земли, а Гражданскому кодексу РФ оставлены функции по регулированию земельных отношений, исходя из понятия земли, как недвижимого имущества и объекта права собственности.
Данный спор следует рассматривать, исходя из особых свойств земли, являющейся одновременно и уникальным природным объектом, и основой сельского хозяйства, и базой для большинства отраслей экономики.
В гражданском обороте земля рассматривается, как недвижимое имущество и территория, на которой могут возводиться иные объекты недвижимости. О данных свойствах земли говорится в ст. 130 ГК РФ.
В ст. 1 ЗК РФ, устанавливающей 11 основных принципов земельного законодательства, пятый принцип сформулирован следующим образом, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Принцип единства судьбы земельного участка и недвижимости на нем расположенной дан в ЗК РФ в развитие положений ст.ст. 134,135 ГК РФ.
Согласно ст. 134 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением принадлежность, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Согласно принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости на нем расположенной, в данном споре земельный участок является главной вещью по отношению к строениям на нем расположенным.
Поэтому при продаже спорного земельного участка следовало вначале предложить его покупку другому собственнику земельного участка, то есть истцу по данному спору.
Согласно ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства.
Таким образом, в соответствии с требованиями ст. 168 ГК РФ. Договор купли-продажи земельного участка от 23 мая 2011 года № 1 и договор купли-продажи нежилого помещения от 23 мая 2011 года № 2 являются ничтожными и не порождают никаких правовых последствий для покупателя земельного участка и нежилого помещения.
В связи с отсутствием у истца юридического образования Будник вынужден был обратиться за оказанием ему юридической помощи по представительству его интересов в суде первой инстанции по данному гражданскому делу в Красноярский филиал Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург», о чем составлен договор поручения № 44 на оказание юридической помощи и в связи с чем оплачено 10000 рублей.
На основании изложенного, просит суд:
- признать договор купли-продажи земельного участка № 1 от 23 мая 2011 года и договор купли-продажи нежилого помещения № 2 от 23 мая 2011 года ничтожным;
- перевести права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи нежилого помещения и доли земельного участка на Будник Александра Дмитриевича;
- обязать <адрес>ное потребительское общество освободить нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес> помещение 1, общей площадью 97,2 кв.м, от имущества третьего лица ФИО3 либо иных лиц;
- обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> провести перерегистрацию вышеуказанных договоров на Будник А.Д.;
- запретить Колесниченко Н.Н. совершать какие-либо действия по отчуждению земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> помещение 1 общей площадью 97,2 кв.м, до вынесения решения суда;
- взыскать в пользу Будник А.Д. с Березовского районного потребительского общества понесенные расходы за труд представителя в размере 10000 рублей.
В судебное заседание истец Будник Александр Дмитриевич не явился, его интересы представляет Федорова М.Г., действующая на основании доверенности от 07.07.2011 года, которая заявленные исковые требования с учетом уточненных ими исковых требований поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика Березовского районного потребительского общества Казанцев Г.Н., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования не признал в полном объеме, просил в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в возражениях на уточненное исковое заявление. Третье лицо Колисниченко Н.Н. в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, ее интересы в судебном заседании представлял Казанцев Г.В., действующий на основании доверенности от 26.08.2011 года, мнение которого она поддержала полностью.
Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (Березовский отдел) в судебное заседание не явились, представили пояснения по иску, а также ходатайство, в котором просили рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования с учетом уточненных требований, не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:
Согласно ст. 2 Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения и распоряжения земельным участком и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом.
Согласно ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законом о земле и других природных ресурсов.
Так, согласно представленным в материалы дела договору купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у ответчика нежилые помещения – ресторан «Сосновый бор» общей площадью 462,70 кв.м, условный номер № по адресу: <адрес> помещение 2, 3, 4, и зарегистрировал свое право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Характеристика объекта указаны в выписке № № из единого государственного объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ.
Впоследствии Будник А.Д. по договору купли-продажи № 42 от ДД.ММ.ГГГГ купил у <адрес> потребительского общества в общую долевую собственность 33/100 долей земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 3286,00 рублей с кадастровым № №, находящиеся по адресу: <адрес>, указанные в кадастровом паспорте земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, зарегистрировал право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно регистрационного дела от ДД.ММ.ГГГГ за № № (л.д. 47-117) ДД.ММ.ГГГГ Березовским отделом Управления Росреестра по <адрес> был зарегистрирован переход права от <адрес> потребительского общества к Колисниченко Наталье Николаевне на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, з<адрес> пом.1 и 10/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию были представлены: договор купли-продажи нежилого помещения №2 от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи земельного участка №1 от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договор купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Следуя указанным нормам права, при государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное на земельном участке, был зарегистрирован переход права на 10/100 долей в праве, общей долевой собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Так как нежилое помещение не является предметом общей долевой собственности, и принадлежало на праве собственности ответчику Березовскому районному потребительскому обществу, при государственной регистрации перехода права собственности отказ от преимущественного права покупки от Будник А.Д. не требовался.
Таким образом, суд не может согласиться с доводами истца, поскольку отчуждение здания, строения, сооружения находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу проводится вместе с земельным участком, преимущественное право покупки, предусмотренное ст.250 Гражданского кодекса РФ на долю земельного участка, расположенного под отчуждаемой недвижимостью и необходимого для обслуживания этой недвижимости в данном случае не распространяется.
Согласно ст.ст. 100, 103 ГК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ в удовлетворении требований Будник А.Д. в части возмещения расходов связанных с рассмотрением дела также надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Будник Александра Дмитриевича к Березовскому районному потребительскому обществу о признании договоров купли-продажи земельного участка и нежилого помещения ничтожными, переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи нежилого помещения и доли земельного участка, освобождении нежилого помещения, перерегистрации договоров, взыскании судебных расходов, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Березовский районный суд в течение 10 дней со дня его составления в окончательной форме.
Судья О.А. Иншаков