Дело № 2-164/2012
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«07» февраля 2012 года п. Березовка
Березовский районный суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Яловка С.Г.,
при секретаре Шулюмовой Ж.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бочаровой Надежды Георгиевны к Шерстневой Любови Васильевне о государственной регистрации перехода к покупателю права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества после смерти продавца,
у с т а н о в и л:
Бочарова Н.Г. обратилась в суд с исковым заявлением к Шерстневой Л.В. о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 65,0 кв.м., в том числе жилой 43,0 кв.м., с надворными постройками и сооружениями, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №
В обоснование иска Бочарова Н.Г. ссылается на то, что в соответствии с договором купли-продажи жилого недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ она является покупателем 1/2 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом. По условиям указанного договора данный объект недвижимого имущества передан истице и фактически находится в её владении и пользовании. Расчеты по сделке купли-продажи завершены. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось.
ДД.ММ.ГГГГ гражданка ФИО2 - продавец указанного объекта недвижимости умерла, в связи, с чем государственная регистрация перехода права осуществлена не была.
С момента передачи имущества и до момента смерти ФИО2 проживала со своей дочерью Шерстневой Л.В. по адресу: <адрес>.
Ответчице Шерстневой Л.В. было известно о заключенной между истицей и матерью ответчицы сделке по отчуждению указанного имущества, так как умершая ФИО2 оформила на имя ответчицы нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями. Однако до момента смерти продавца в силу ряда причин стороны по делу не успели подать документы на регистрацию сделки. В силу п. 6 ст. 188 ГК РФ доверенность утратила силу.
Заявление нотариусу о принятии наследства по месту его открытия ответчицей не подавалось. Вместе с тем ответчица является наследником продавца, и обязанность совместно с истицей обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права на проданный истице объект недвижимости перешла к ответчице.
В соответствие со ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права по договору купли-продажи производится на основании заявлений сторон договора.
Между тем порядок государственной регистрации перехода права в случае, когда одна из сторон на момент обращения отсутствует в связи со смертью, названным законом не предусмотрен.
Споров по поводу дома со стороны третьих лиц не имеется.
Истица Бочарова Н.Г. в судебное заседание не явилась, её интесы в суде представляет на основании доверенности от 17.11.2011 года Пунгин С.Н.
В судебное заседание ответчица Шерстнева Л.В., представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю, Березовский отдел, администрации Маганского сельсовета Березовского района Красноярского края, а также третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО3, нотариус Березовского нотариального округа ФИО18 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
От ответчицы Шерстневой Л.В. поступило заявление, в котором она сообщила о добровольном признании исковых требований Шерстневой Л.В., с положениями ч. 3 ст. 173 ГПК РФ ознакомлена, просила рассмотреть дело в её отсутствие.
От представителя администрации Маганского сельсовета Березовского района Красноярского края, нотариуса Березовского нотариального округа ФИО18, ФИО3 поступили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, возражений по существу иска не имеют.
От представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю, Березовский отдел, каких-либо заявлений, в том числе, об отложении рассмотрения дела, не поступало, равно как и возражений по существу иска.
В силу ст. 167 ГПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истицы Бочаровой Н.Г. - Пунгин С.Н. (доверенность от 17.11.2011 года) иск поддержал в полном объеме по вышеуказанным основаниям.
Выслушав представителя истицы, исследовав материалы дела, огласив показания ранее допрошенных свидетелей, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:
В соответствии со ст. 39 ГПК РФ, ответчик вправе признать иск. Судом установлено, что последствия признания иска ответчице разъяснены и понятны.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Статьей 164 (п. 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно разъяснениям Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 60), отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ) не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим продавцом и покупателем; после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Аналогичная возможность предусмотрена п. 3 ст. 551 ГК РФ для случаев уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
На основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.
Из анализа приведенной нормы следует, что покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Как видно из выписки № из единого государственного реестра объектов капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, расположен жилой одноэтажный бревенчатый дом, обшей площадью 65,0 кв.м., в том числе, жилой 43,0 кв.м., состоящий из двух двухкомнатных квартир.
Как следует из справки Березовского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Красноярскому краю от 17.11.2011 года № 2403/1794, собственниками указанного жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ являлись ФИО2 (основание: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имеется в материалах дела), ФИО3 (основание: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имеется в материалах дела), размер доли каждого из составляет 1/2.
Согласно уведомлению от 21.11.2011 года об отсутствии в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений, права, в том числе право собственности, на спорный объект недвижимого имущества ни за кем не зарегистрированы.
Из выписки из домовой книги усматривается, что по адресу: <адрес>1, <адрес> на регистрационном учете ни кто не состоит, ранее были зарегистрированы: с ДД.ММ.ГГГГ до дня смерти (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО2, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО4.
Согласно представленному суду договору купли-продажи жилого недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ покупатель Бочарова Надежда Георгиевна, в лице ФИО6, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, с одной стороны, и продавец ФИО2, в лице Шерстневой Любови Васильевны, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, с другой стороны, заключили договор о нижеследующем:
продавец передал в собственность 1/2 долю в праве общедолевой собственности на жилой дом с надворными постройками и сооружениями, находящийся по адресу: Россия, <адрес>, д. № 6 (общей площадью 65,0 кв.м., в том числе жилой 43,0 кв.м., кадастровый номер №), расположенный на земельном участке категории - земли поселений, кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, а покупатель принял в соответствии с условиями настоящего договора указанное недвижимое имущество (п. 1.1 договора), которое принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного под № 33 в Маганском сельсовете народных депутатов <адрес> (п. 2.2 договора). Согласно п. 2.1 договора стоимость недвижимого имущества составляет 50 000 руб. и уплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Как следует из п. 3.1 договора, недвижимое имущество по настоящему договору принято покупателем от продавца безоговорочно к моменту подписания настоящего договора, который имеет силу и значение приемо-передаточного акта.
В пункте 6.1 договора указано, что переход права собственности подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ. Договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон, один – для государственной регистрации (п. 6.5 договора).
Как следует из свидетельства о рождении, свидетельства о браке, свидетельства о смерти, ФИО7 (умерла ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО8 (умер ДД.ММ.ГГГГ) являлись родителями ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которой после заключении брака ДД.ММ.ГГГГ с ФИО14 присвоена фамилия ФИО19.
В материалах дела имеется доверенность, удостоверенная ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Красноярского нотариального округа ФИО15, из которой следует, что ФИО2 доверила Шерстневой Любови Васильевне продать принадлежащие ей на праве собственности и свободные от прав третьих лиц 1/2 долю жилого дома и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, на условиях и за цену по ее усмотрению, заключить предварительный договор и получить аванс, зарегистрировать договор, устанавливающий право собственности на указанные объекты недвижимости, переход права собственности, для чего предоставила право быть представителем, в том числе, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним… ФИО2 уполномочила Шерстневу Л.В. обращаться в органы, осуществляющие государст венную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по вопросам государ ственной регистрации договора, устанавливающего право собственности на указанные объ екты недвижимости, права собственности доверителя на принадлежащую ей недвижимость, до говора купли-продажи, перехода права собственности, подавать от имени ФИО2 заявления о государственной регистрации права, договоров, о государственной регистрации перехода права собственности, заявления о приостановлении государственной регистрации, заяв ления об исправлении технической ошибки, о внесении изменений в ЕГРП, подавать необходимые документы, получать необходимые документы, в том числе правоустанавливающие и право подтверждающие документы и свидетельство о государственной регистрации права, расписываться за ФИО2 и совершить все действия, связанные с выполнением этого поручения.
В доверенности указано, что она действительна по ДД.ММ.ГГГГ.
Как видно из повторного свидетельства о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Согласно п. 6 ч. 1. ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.
Согласно сообщению нотариуса Березовского нотариального округа ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ, наследственного дела к имуществу ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ, не имеется. В нотариальную контору с заявлением о принятии наследства либо с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство никто из наследников не обращался.
Из данных в предыдущем судебном заседании объяснений истицы Бочаровой Н.Г., ответчицы Шерстневой Л.В., третьего лица ФИО3, показаний свидетелей ФИО16, ФИО17, судом установлено, что по адресу: <адрес>, расположен одноэтажный двухквартирный бревенчатый жилой дом. Собственником 1/2 доли дома на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлась ФИО2, которая занимала квартиру № 1 в доме. В квартире № 2 дома проживает ФИО3, который является собственником второй половины дома на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. За несколько лет до своей смерти ФИО7 переехала на постоянное проживание к своей дочери Шерстневой Л.В. в <адрес>. Поначалу ФИО7 приезжала в дом в летний период, затем по состоянию здоровья проживать в доме не смогла и решила его продать. Заняться вопросом продажи дома поручила своей единственной дочери Шерстневой Л.В., выдала соответствующую доверенность. ДД.ММ.ГГГГ Шерстнева Л.В. от имени ФИО2 заключила договор купли-продажи 1/2 дома с Бочаровой Н.Г., в лице ее представителя ФИО6 Покупатель произвел полный расчет за приобретаемую недвижимость, продавец передал покупателю приобретенную недвижимость. После подписания договора Бочарова Н.Г. вселилась в квартиру № 1 спорного дома и постоянно там проживает, открыто и добросовестно пользуется домом, несет расходы по его содержанию, дом угрозы для жизни и безопасности не представляет. Каких-либо споров по дому, в том числе, с ФИО3 не имеется. Несмотря фактическое исполнение сторонами условий договора, его государственная регистрация произведена не была, в виду тяжелой болезни ФИО2 (Шерстнева Л.В. была занята уходом за матерью) и последовавшей ее смертью. ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ. Несмотря на то, что после смерти ФИО2 никто на наследство не претендовал, прав Бочаровой Н.Г. на дом не оспаривал, осуществить во внесудебном порядке государственную регистрацию договора купли-продажи 1/2 доли дома и перехода права собственности к покупателю Бочаровой Н.Г. не представляется возможным, в виду смерти ФИО2
Приведенные выше доказательства свидетельствуют о том, что при жизни Бочаровой Н.Г. на праве собственности принадлежала 1/2 доля в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, данное право ни кем не оспаривалось.
Из материалов дела следует и установлено судом, что Бочарова Н.Г. при жизни заключила с Бочаровой Н.Г. договор купли-продажи принадлежащей ей недвижимости, между указанными лицами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы от покупателя представителю продавца в полном объеме, а Бочарова Н.Г. приняла спорную недвижимость. Претензий друг к другу стороны не имели. Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась.
В настоящее время регистрация перехода права собственности во внесудебном порядке невозможна ввиду смерти продавца ФИО2 и, следовательно, прекращения ее гражданской правоспособности.
Поскольку в судебном заседании установлено, что право собственности в настоящее время не может быть зарегистрировано за его приобретателем по объективным причинам, при этом право собственности Бочаровой Н.Г. на спорное недвижимое имущество никем не оспаривается, в том числе, наследниками ФИО2, суд с учётом всех обстоятельств дела, принимает признание иска ответчицей, и на основании ч. 3 ст. 173 ГПК РФ принимает решение об удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку судом установлено, что сделка между ФИО2 и Бочаровой Н.Г. была совершена в надлежащей форме и исполнена ими, регистрация договора не была произведена по не зависящим от сторон обстоятельствам, в связи со смертью продавца ФИО2, следовательно, имеются предусмотренные п. 3 ст. 165 ГК РФ основания для регистрации вышеуказанной сделки.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 39, 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
исковые требования Бочаровой Надежды Георгиевны к Шерстневой Любови Васильевне о государственной регистрации перехода к покупателю права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества после смерти продавца удовлетворить в полном объеме.
Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> Березовский отдел зарегистрировать переход права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 65,0 кв.м., в том числе жилой 43,0 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, <адрес> <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ
к Бочаровой Надежде Георгиевне, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженке Тюляпсинского с/с <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Березовский районный суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий
судья: С.Г. Яловка