Дело № 2-899/2012
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
23 августа 2012 года пос.Березовка Красноярского края
Березовский районный суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Пятовой Д.В.,
при секретаре Кайдалиной Н.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соколовой Анастасии Алексеевны к Сырчиковой Наталье Николаевне, Ильиных Ирине Игоревне, Сырчикову Игорю Игоревичу, Сырчикову Артему Николаевичу, Гораеву Виктору Николаевичу о признании права собственности на жилое помещение,
У С Т А Н О В И Л:
Соколова А.А. обратилась в суд с иском к Сырчиковой Н.Н., Ильиных И.И., Сырчикову И.И., Сырчикову А.Н., Гораеву В.Н. о признании права собственности на жилое помещение. Требования истица мотивировала тем, что между ней и Сырчиковой Н.Н. <дата> был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, собственниками которой являются ответчики в равных долях, определена цена договора- № руб., Сырчиковой Н.Н. в обеспечение исполнения договора был получен от истицы аванс в сумме № руб. Свои обязательства по договору она выполнила в полном объеме, в частности ею был приобретен для продавцов, по согласованию с последними, земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>, она взяла на себя обязанность погасить задолженность продавцов за коммунальные услуги с сумме № руб. № коп., заключила договора займа денежных средств под проценты. Однако в установленный сторонами срок- до <дата> и позднее договор купли-продажи квартиры между сторонами не был заключен. Полагает, что действиями ответчиков нарушены ее права потребителя, так как она понесла существенные расходы, связанные с приобретением указанной квартиры, по вине ответчиков в настоящее время не имеет жилого помещения, просит суд признать договор купли-продажи квартиры от <дата> действительным, признать за ней право собственности на спорную квартиру, прекратить право собственности ответчиков на спорное жилое помещение, признать право долевой собственности на указанный выше земельный участок, приобретенный ею для ответчиков, за ними, прекратить ее право собственности на земельный участок, взыскать с ответчиков солидарно на основании ФЗ «О защите прав потребителей» в ее пользу пени в сумме № руб., компенсацию морального вреда в размере № руб., возврат госпошлины в сумме № руб.
В судебном заседании истица Соколова А.А. и ее представитель Олейникова Л.А. (на основании устного ходатайства) заявленные требования поддержали в полном объеме, истица добавила суду, что между ней и ответчиками имелось устное соглашение о покупке принадлежащей им <адрес> в <адрес>; при подписании предварительного договора купли-продажи <дата> присутствовала только Сырчикова Н.Н., остальные собственники квартиры отсутствовали по причине занятости, однако все были осведомлены о том, что она имеет намерение купить их квартиру и были согласны на продажу; во исполнение условий договора ею был приобретен земельный участок с жилым домом (право собственности не зарегистрировано, дом является самовольной постройкой), ответчики в него переехали; к <дата> стороны не заключили договор купли-продажи, так как в связи с недостатками в документах на квартиру ей не предоставили кредит именно на данный объект недвижимости в установленный срок, при этом предварительное согласие на выдачу кредита ей было одобрено (без согласования конкретного объекта недвижимости); кроме того, во избежание в дальнейшем вероятности признания договора ничтожным по причине психического заболевания одного из сособственников Сырчиковым Т.Н. было принято решение о продаже его доли Сырчиковой Н.Н., регистрация данной сделки имела место лишь в начале июня, <дата>, после положительного решения банка на выдачу ипотечного кредита стороны должны были заключить основной договор и представить его в регистрационную службу, однако отбывающий наказание в местах лишения свободы Сырчиков И.И. отозвал доверенность действовать от его имени, выданную на Ильиных И.И., впоследствии ответчики отказались заключать основной договор купли-продажи квартиры. В оформлении сделки она доверяла риэлторам, срок заключения основного договора, предусмотренный в предварительном договоре, сторонами продлен не был, предложение заключить договор продавцам не направлялось.
Ответчица Сырчикова Н.Н. пояснила суду, что она, ее дети и супруг являются собственниками <адрес> в <адрес>; весной № года между ней и детьми состоялся разговор о продаже квартиры, она обратилась в агентство по продаже недвижимости, сотрудники агентства ей нашли покупателя, <дата> она заключила предварительный договор купли-продажи указанной выше квартиры с Соколовой А.А., дала согласие на покупку для них дома и земельного участка по адресу: <адрес>; к <дата> она был готова заключить договор купли-продажи квартиры, однако покупателю не был одобрен кредит, земельный участок Соколова А.А. оформила на себя, однако дала ей расписку о том, что в случае заключения основного договора купли-продажи квартиры оформит право на участок за ней в счет стоимости квартиры; к моменту одобрения кредита Соколовой А.А. и устранения всех препятствий к заключению основного договора купли-продажи квартиры она утратила желание ее продавать, так как дом, в который их вселила истица не устроил ее и детей, остальные собственники отказались от заключения договора купли-продажи квартиры.
Ответчик Гораев В.Н. и его представитель ФИО10 (на основании устного ходатайства) исковые требования не признали в полном объеме, пояснили суду, что считают предварительный договор купли-продажи <адрес> в <адрес> недействительной сделкой, так как ответчик, являясь собственником доли в праве собственности на спорную квартиру, предварительный договор не подписывал, не наделял полномочиями Сырчикову Н.Н. на отчуждение его доли в праве собственности, не давал согласия на приобретение дома и земельного участка, денежные средства в виде залога либо аванса не получал, в связи с чем полагает, что его действиями права истицы не нарушены; действие Закона РФ «О защите прав потребителей» на правоотношения между продавцом и покупателем- физическими лицами не распространяется, в связи с чем требование Соколовой А.А. о взыскании неустойки и компенсации морального вреда необоснованы; кроме того, в связи с тем, что до окончания срока, в который Сырчикова Н.Н. и Соколова А.А. взяли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи квартиры, он не был заключен, ни она из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор, в силу ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.
Третье лицо Соколов А.А. полагал требования истицы подлежащими удовлетворению по изложенным в иске основаниям.
Представитель третьего лица ООО УК «Заказчик ЖКУ» ФИО11 (на основании доверенности от <дата>) не возражала против удовлетворения требований истицы, подтвердила суду, что Соколова А.А. обращалась в управляющую компанию с обязательством погасить задолженность за оказанные жилищно-коммунальные услуги по <адрес> в <адрес>, на основании которого был выдана выписка из домовой книги для сделки купли-продажи квартиры и с регистрационного учета сняты Сырчикова Н.Н., Сырчиков А.Н., Сырчиков Т.Н.
Представитель третьего лица Муниципального отдела образования администрации <адрес> Клепцова Г.Г. (на основании доверенности от <дата>) полагала требования истицы подлежащими удовлетворению, так как Соколова А.А. выполнила свои обязательства покупателя квартиры, иного жилого помещения не имеет, в интересах малолетних детей право собственности на квартиру подлежит переходу покупателю.
Ответчики Сырчиков А.Н., Ильиных И.И. в зал суда не явились, о дате слушания дела были извещены своевременно надлежащим образом, просили дело рассмотреть в свое отсутствие, против удовлетворения требований истицы возражали по аналогичным основаниям, указанным ответчиком Гораевым В.Н., о чем представили в суд отзыв.
Ответчик Сырчиков И.И. в зал суда не явился, о дате слушания дела извещен надлежащим образом, заявлений либо ходатайств суду не представил.
Представитель третьего лица Березовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в зал суда не явился, был извещен своевременно надлежащим образом.
Суд, выслушав участвующих в деле лиц, свидетелей, исследовав материалы дела, находит заявленные Соколовой А.А. требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме в силу следующего.
На основании ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как установлено судом, на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от <дата>, Сырчикова Н.Н., Сырчиков И.И., Сырчиков В.Н., Сырчиков А.Н., Сырчиков Т.Н., Сырчикова И.И. (после регистрации брака Ильиных) являются в равных долях собственниками <адрес> в <адрес>. Сырчиков Т.Н. продал № доли в принадлежащем ему праве собственности на указанную выше квартиру Сырчиковой Н.Н., что подтверждается договором купли-продажи от <дата>. Согласно свидетельства о перемене имени от <дата>, Сырчиков В.Н. сменил фамилию на Гораев.
<дата> между Сырчиковой Н.Н. и Соколовой А.А. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого продавец Сырчикова Н.Н. взяла на себя обязательство передать в собственность, а покупатель Соколова А.А. купить <адрес> в <адрес> по цене № руб. не позднее <дата> включительно; в силу № договора часть стоимости квартиры оплачивается покупателем за счет средств коммерческого банка в сумме № руб., часть средств в сумме № руб. за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи квартиры; на основании № договора продажа указанной квартиры продавцом произойдет при условии приобретения им жилого дома и земельного участка, расположенного в <адрес>, а также после положительного рассмотрения банком на объект недвижимости покупателем. Из договоров о внесении аванса от <дата> и расписок следует, что Сырчикова Н.Н. получила от Соколовой А.А. № рублей.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от <дата>, Соколовой А.А. на праве собственности принадлежит земельный участок по адресу: <адрес>.
Свидетель ФИО14 пояснила суду, что она является директором агентства недвижимости «Березовский центр недвижимости", в котором стороны <дата> заключили предварительный договор купли-продажи <адрес> в <адрес>; подтвердила суду, что все собственники указанной квартиры выражали устное намерение продать принадлежащие им доли в праве собственности на квартиру, однако по причине занятости предварительный договор был подписан лишь Сырчиковой Н.Н., письменного согласия на сделку иные сособственники квартиры не давали.
Свидетель ФИО15 пояснила суду, что она, являясь сотрудником агентства недвижимости «Березовский центр недвижимости" занималась оформлением сделки купли-продажи между Сырчиковой Н.Н. и Соколовой А.А. <адрес> в <адрес>; дала пояснения, аналогичные пояснениям свидетеля ФИО14, дополнив, что срок действия предварительного договора купли-продажи, установленный до <дата> был продлен сторонами в устном порядке, так как продолжалась работа по устранению препятствий для заключения основного договора; кроме отсутствия денежных средств у покупателя на <дата> по причине невыдачи кредита иных препятствий для заключения основного договора купли-продажи квартиры не имелось, иные препятствия возникли позднее, кредит Соколовой А.А. был одобрен банком <дата>, однако продавец уже отказалась заключать договор купли-продажи квартиры.
Свидетель ФИО16 пояснила суду, что она является сотрудником агентства недвижимости, оказывала Сырчиковой Н.Н. помощь в продаже квартиры, однако сделка не состоялась, подтвердила суду, что все собственники квартиры были согласны на продажу принадлежащего им объекта недвижимости, однако письменного согласия не предоставляли.
Свидетель ФИО17 пояснила суду, что, являясь сотрудником агентства недвижимости, оказывала Сырчиковой Н.Н. помощь в приобретении дома, однако денежные средства в качестве задатка вносила Соколова А.А., так как земельный участок и дом приобретались для Сырчиковой Н.Н. в счет стоимости квартиры; к моменту заключения основного договора купли-продажи земельного участка у Сырчиковой Н.Н. не имелось денежных средств для его покупки в связи с задержкой сделки купли-продажи квартиры, в связи с чем денежные средства за земельный участок были внесены Соколовой А.А. и правоустанавливающие документы оформлены на нее, однако последняя написала Сырчиковой Н.Н. расписку о переоформлении на последнюю права собственности на земельный участок после заключения между ними договора купли-продажи квартиры.
Свидетель ФИО18 пояснил суду, что в <дата> году между его семьей и Сырчиковой Н.Н. был заключен обмен квартиры на жилой дом, последняя с семьей переехала в дом, проживала в нем в летний период времени, осенью отказались от оформления сделки, в связи с чем его семья понесла убытки.
Оценивая имеющиеся по делу доказательства, суд принимает во внимание, что на основании действующего законодательства стороны имеют право заключить предварительный договор купли-продажи, в котором они берут на себя обязательства в будущем заключить договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено, что Соколова А.А. и Сырчикова Н.Н. заключили предварительный договор <дата>, определив дату заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры- не позднее <дата>. До указанной даты стороны не заключили основной договор купли-продажи квартиры, соглашение о продлении срока заключения основного договора в письменной форме сторонами не заключалось, ни одна из сторон не направила другой предложение заключить этот договор, квартира не был передана покупателю, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
При этом суд учитывает, что исходя из содержания ст.429 ГК РФ предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.
Следовательно, предварительная договоренность утратила силу и обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Довод истицы и ее представителя о том, что все условия по предварительному договору покупателем были исполнены, в том числе ею для ответчиков был приобретен жилой дом и земельный участок, написано заявление в управляющую компанию о погашении задолженности, при этом основной договор не был заключен в установленный срок - до <дата> не по ее вине, в связи с чем договор купли-продажи следует считать действительным и признать за ней право собственности на квартиру суд не находит обоснованным в силу следующего.
Истицей не представлено суду доказательств исполнения обязательств по предварительному договору от <дата>.
Так, из № предварительного договора следует, что продажа указанной квартиры продавцом произойдет при условии приобретения им жилого дома и земельного участка, расположенного в пос.Березовка. В материалы дела не представлено доказательств приобретения Сырчиковой Н.Н. жилого дома и земельного участка; иных условий действия договора, в том числе покупка дома и участка Соколовой А.А. и последующая передача продавцу Сырчиковой Н.Н. сторонами в договоре не предусмотрено. Кроме того, право собственности Соколовой А.А. на земельный участок, приобретенный с ее слов во исполнение предварительного договора, зарегистрировано в органах регистрационной службы <дата>, то есть за пределами срока, предусмотренного сторонами для заключения основного договора купли-продажи. Также № договора от <дата> предусмотрено, что часть стоимости квартиры оплачивается покупателем за счет средств коммерческого банка в сумме № руб., часть средств- в сумме № руб. за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи квартиры. Однако истица не отрицала в судебном заседании, что кредит на приобретение спорной квартиры был одобрен ей лишь <дата>, указанное обстоятельство подтвердила свидетель ФИО15, соглашение о продлении срока заключения основного договора купли-продажи в письменной форме сторонами не заключалось. При этом свидетель ФИО15 подтвердила суду, что отсутствие денежных средств у истицы на дату, согласованную сторонами для заключения договора купли-продажи- <дата>, являлось единственным препятствием для заключения основного договора.
Также суд учитывает, что в силу положений ст.153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Статьей 209, 235 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В нарушение указанных требований закона предварительный договор купли-продажи квартиры, на основании которого истица требует прекратить право собственности ответчиков и признать право собственности за ней подписан лишь одним из собственников жилого помещения, на весь объект недвижимости, не имея полномочий на распоряжение имуществом, принадлежащим другим собственникам. Иного способа распоряжения своими правами в отношении недвижимого имущества, кроме заключения сделки в письменной форме от своего имени либо от имени собственника имущества представителем, наделенным надлежащим образом оформленной доверенностью на совершение сделки, действующим гражданским законодательством не предусмотрено.
По указанным основаниям суд находит состоятельным довод ответчика Гораева В.Н. о необоснованности требований истицы в полном объеме в связи с отсутствием волеизъявления, изложенного в предусмотренной законом форме со стороны сособственников квартиры на ее продажу, а также на приобретения для них дома и земельного участка.
Также обоснован довод представителя ответчика о том, что к возникшим между физическими лицами- продавцом и покупателем жилого помещения правоотношениям не могут быть применимы положения Закона РФ «О защите прев потребителей», так как в преамбуле закона прямо предусмотрено, что продавец по настоящему закону- это организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.
Таким образом, поскольку обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании пункта № статьи № Гражданского кодекса РФ <дата>, между сторонами договор купли-продажи квартиры не заключен, имущество не передано, предварительный договор заключен без согласия всех собственников жилого помещения, требования истицы о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на квартиру суд находит необоснованными. В связи с указанным выше не подлежат удовлетворению требования Соколовой А.А. о взыскании пени и компенсации морального вреда.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в иске Соколовой А.А. в полном объеме в связи с отсутствием правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении требований, предъявленных к Сырчиковой Наталье Николаевне, Ильиных Ирине Игоревне, Сырчикову Игорю Игоревичу, Сырчикову Артему Николаевичу, Гораеву Виктору Николаевичу о признании договора купли-продажи квартиры действительным, признании права собственности на спорную квартиру, прекращении права собственности ответчиков на спорное жилое помещение, признании права долевой собственности на земельный участок, прекращении права собственности истицы на земельный участок, взыскании пени, компенсации морального вреда, возврате госпошлины Соколовой Анастасии Алексеевне отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Березовский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Полный текст решения изготовлен 30 августа 2012 года.
Председательствующий Д