Д Е Л О № 2-679\2010г
Поступило в суд 25.03.10г.
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И.
05 июля 2010г. г. Бердск
Бердский городской суд Новосибирской области в составе судьи Батеневой Н.А. при секретаре Толстых Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Кропачева Юрия Анатольевича об оспаривании отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в регистрации права собственности на квартиру,
У С Т А Н О В И Л:
Кропачев Ю. А. обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области ( далее – УФРС по Новосибирской области) в регистрации права собственности на квартиру х по ул. Карла Маркса дом х в г. Бердске Новосибирской области. В обоснование заявления указал, что указанная квартира для истца построена на основании договора об инвестиционной деятельности, заключенного между ЗАО «СМУ-17» и ООО «К.» и заключенных соглашений о передаче правомочий по данному договору между ООО «К.» и П., между П.и Кропачевым А.Ю, согласованных с ЗАО «СМУ-17». Бердский отдел УФРС отказал Кропачеву в государственной регистрации его права собственности на квартиру, поскольку на регистрацию представлен односторонне подписанный акт приема-передачи квартиры. Акт подписан Кропачевым и не подписан ЗАО «СМУ-17». Отказ а регистрации права собственности за ним на квартиру заявитель считает неправомерным. Отсутствие в акте приема - передачи квартиры подписи представителя ЗАО «СМУ-17» не является препятствием для регистрации права собственности на квартиру. От подписи акта приема-передачи квартиры ЗАО «СМУ-17 уклоняется по причине указания в акте недоделок в квартире. Заключенный договор, правопреемником Инвестора по которому является Кропачев по своей сути является договором строительного подряда. Статьей 753 ГК РФ при уклонении одной из сторон от подписания акта предусмотрена возможность составления акта приема - передачи квартиры в одностороннем порядке.
Определением судьи от 12 апреля 2010г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ЗАО «СМУ-17».
В судебном заседании Кропачев Ю.А. доводы и основания заявления поддержал. Настаивал, что между ним и ЗАО «СМУ-17 сложились в силу договора об инвестировании и последующих уступок правомочий инвесторов подрядные отношения. Он, Кропачев, является инвестором строительства и заказчиком одновременно. Сторона по договору- ЗАО «СМУ-17» является подрядчиком. В ноябре 2007г. получил извещение, датированное сентябрем о том, что ему предлагается принять квартиру. Квартира оказалась разграбленной -были вынесены внутрикомнатные перегородки, подоконники, сняты водосчетчики. В таком виде он квартиру не принял, о чем уведомил ЗАО «СМУ-17» письмом от 12.12. 2007г. с предложением устранить недоделки, последствия хищения. ЗАО «СМУ-17» на его письмо не отреагировало. Дом был сдан 31 декабря 2008г.. Кропачев принял квартиру по процедуре строительного подряда. 06.07. 2009г. выслал в адрес ЗАО «СМУ-17» 3 экземпляра акта для подписания. Однако не получил ни подписанные акты, ни ответа об отказе от подписания акта. Через три недели Кропачев составил акт, в одностороннем порядке подписал его, заверил у нотариуса 27июля 2009г.и направил в ЗАО «СМУ-17» сопроводительным письмом, в котором просил на основании данного акт выдать ему ключи от квартиры.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области) Пархоменко И.В полагал, что заявление не подлежит удовлетворению, поскольку Кропачеву обоснованно отказано в государственной регистрации права собственности. Считал, что Кропачев неправильно квалифицирует договор с ЗАО «СМУ-17», как договор строительного подряда. Заказчиком строительства жилого дома х по ул. К Маркса являлось общественная организация «Б.». Кропачев являлся инвестором, а не заказчиком. Договор № 10\168 является договором об инвестиционной деятельности, Поэтому на него не распространяются положения ст. 753 ГК РФ, предусматривающей возможность подписания акта приема-передачи результата работ одной из сторон договора. Необходимым условием регистрации является документ о передаче квартиры от застройщика инвестору как подтверждение исполнения обязательств сторонами. Без данного документа невозможно установить выполнили ли свои обязательства по договору стороны, нельзя сделать однозначный вывод, что между сторонами не было заключено никаких дополнительных соглашений по договору № 10\168 от 11.03.2004г., изменяющих его условия. Каких либо финансовых справок о расчетах в адрес УФРС представлено не было. Вообще УФРС и не требовало данные справки от Кропачева. Таким образом, для государственной регистрации не представлены документы, свидетельствующие об исполнении обязательств, принятых на себя сторонами договора. На основании абз. 4 п.1 ст. 20 ФЗ от 2107. 1997г. № 122-Фз «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 05.02. 2010г. Кропачеву Ю.А. было отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ЗАО «СМУ-17» в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела был извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым извещением. Отзыв на заявление, доказательств обоснованности и законности отказа от подписания акта приема- передачи ЗАО « СМУ-17» суду не представило.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения заявителя и представителя регистрирующего органа, решение которого оспаривается, суд находит заявление подлежащим удовлетворению исходя из следующего
21 августа 2009г. Кропачев обратился в Бердский отдел УФРС по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру х в доме х по ул. Карла Маркса г. Бердска Новосибирской области. В подтверждение права представил Договор об инвестиционной деятельности № 10\168 от 11.03. 2004г.; Соглашение № 1 от01.07. 2004г.; Соглашение о передаче правомочий по договору об инвестиционной деятельности 10\168 от11.03.2004г к Соглашению №1 от 01.07. 2004г. от 02.08.2004г.; Соглашение о передаче правомочий по договору об инвестиционной деятельности 10\168 от 11.03.2004г. к Соглашению 31 от 01.07.2004г. и Соглашению о передаче правомочий от 02.08. 2004г. по договору об инвестиционной деятельности №10\168 от 11.03. 2004г. от 09.11. 2004г.; Дополнительное Соглашение к договору 10\168 участия в долевом строительстве от 11.03. 2004г. от 30.07.2006г., а также акт приема – передачи к договору № 10\168 об инвестиционной деятельности от 11.03. 2004г., подписанный в одностороннем порядке Кропачевым 27.07. 2009г. л.д.29)
05.02.2010г. Кропачеву отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру х, так как представленный акт от 27.07. 2009г. приема-передачи к Договору № 10\168 не подписан представителем ЗАО «СМУ-17», что по мнению регистрирующего органа свидетельствует о ненадлежащем исполнении сторонами обязательств, принятых по договорам и соглашениям.
В соответствии с ч.1 ст. 13 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав включает в себя:
прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
правовую экспертизу документов и проверку законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачу удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Статьей 421 ч.ч.1,2.3 ГК РФ предусмотрено, что граждане, юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом применяется во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила буквального толкования не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В пункте 3 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дело по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002г.,Верховный Суд РФ разъяснил, что, определяя характер договора, суды должны исходить из его условий, а не из наименования.
Таким образом, распространение на взаимоотношения между участниками инвестиционной деятельности законодательства об инвестиционной деятельности ни в коей мере не исключает возможности применения к таким отношениям Гражданского кодекса Российской Федерации.
Это подтвердил и Верховный Суд РФ 19 сентября 2002г. в «Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов».
В п.п.3.4 обобщения сделан вывод о том, что, определяя характер договора, суд должен определить цель, преследуемую физическим лицом при его заключении, а именно: предназначение внесенного паевого взноса, а также выяснить имел ли участник договора право на участие в управлении общими делами, право на долю в имуществе и на получение части прибыли. Следовательно, исходя из отсутствия условий о получении прибыли и наличия четко обозначенных целей (получения квартиры для личного, некоммерческого пользования),физическое лицо наделяется определенной совокупностью прав, как потребитель по договору строительного подряда, а не как инвестор.
Поэтому, если в судебном заседании будет установлено, что гражданин («инвестор») вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения, возникающие из договора строительного и бытового подряда.
В судебном заседании заявитель утверждал, что приобрел 2 квартиры в доме х, в том числе и квартиру х для проживания своих детей, то есть с целью удовлетворения личных, семейных, бытовых нужд.
Представителем заинтересованного лица данное обстоятельство не оспаривается и доказательств обратного суду заинтересованным лицом не представлено.
При таких обстоятельствах, суд пришел к убеждению, что договор об инвестиционной деятельности № 10\168, с учетом соглашений о передаче правомочий по данному договору Кропачеву, который вложил деньги в строительство квартиры для личных нужд, является по существу договором строительного подряда. Поэтому, к правоотношениям, возникающим на основании данного договора, должны применяться правила норм главы 37 ГК РФ.
Из пояснений заявителя, материалов дела суд полагает установленным, что акт приема передачи не подписывается ЗАО «СМУ-17» по причине указания в нем заявителем многочисленных недостатков в квартире и требованием л.д.39) об устранении этих недостатков.
Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица ЗАО «СМУ-17», осведомленное о наличии заявления Кропачева, надлежащим образом извещенное о дне и времени слушания дела, не заявило о наличии спора о праве между ним и Кропачевым, каких либо финансовых претензий ЗАО «СМУ-17» к Кропачеву не предъявляет, не оспаривает акт приема-передачи, подписанный Кропачевым. Заявителем представлена финансовая справка ЗАО «СМУ-17» о полном расчете с «ООО «К.», правопреемником которого является заявитель.
ЗАО «СМУ-17» не представило суду доказательств законности мотивов отказа от подписания акта приема-передачи.
Письмо заявителя в адрес ЗАО «СМУ-17» от 06.07. 2009г л.д.40) о подписании подготовленного им акта приема-передачи с указанием недостатков квартиры оставлено без ответа и удовлетворения. На основании вышеизложенного суд пришел к выводу. Что ЗАО «СМУ-17» уклоняется от подписания составленного Кропачевым акта приема-передачи квартиры, не мотивируя отказ каким-либо образом. Факт отказа со стороны ЗАО «СМУ-17» от подписания акта удостоверен нотариусом нотариального округа г. Новосибирска-Д..
Частью 4 ст. 753 ГК РФ предусмотрено, что при отказе одной стороны от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи и приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
Представленный Кропачевым в регистрирующий орган односторонний акт приема-передачи квартиры судом недействительным не признан. ЗАО «СМУ-17» о признании акта недействительным в суд не обратилось.
Гражданское законодательство РФ не содержит диспозитивную правовую норму, по правилам которой подписание акта приема-передачи выполненных работ обеими сторонами по договору было бы зависимо от исполнения ими обязательств по сделке.
Представленный заявителем на регистрацию односторонний акт приема-передачи квартиры по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства. Поэтому регистрирующим органом не представлено каких либо доказательств, что документы представленные на регистрацию Кропачевым по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
На иные основания для отказа в государственной регистрации прав, указанные в исчерпывающем перечне ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующий орган не ссылается.
Отказ в регистрации права по мотиву неисполнения одной из сторон обязательств по сделке не предусмотрен данной нормой как основание для отказа в регистрации права.
В уведомлении о приостановлении регистрации регистрирующий орган не указал заявителю на необходимость представления им финансовых документов, подтверждающих оплату квартиры, также и в суде представитель регистрирующего органа пояснил, что Кропачеву было отказано в регистрации не по факту непредставления финансовых документов, а в связи с представлением односторонне подписанного акта приема-передачи.
При таких обстоятельствах отказ регистрирующего органа в регистрации права Кропачева Ю.А. на квартиру х в доме х по ул. Карла Маркса г. Бердска является необоснованным и незаконным.
На основании ст. 753 ч.4 ГК РФ, ст. ст. 18,20 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», руководствуясь ст. ст.194-198, 258 ГПК РФ, суд
Р Е Ш ИЛ:
Заявление Кропачева Юрия Анатольевича удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в государственной регистрации права собственности на квартиру х в доме х по ул.Карла Маркса, г. Бердска Новосибирской области за Кропачевым Юрием Анатольевичем.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области произвести регистрацию за Кропачевым Юрием Анатольевичем права собственности на квартиру х в доме х по ул. Карла Маркса г. Бердска Новосибирской области.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Бердский городской суд.
Судья Н.А Батенева