Дело №2-547/10 г.
Поступило в суд 18.03.10 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 мая 2010 г. г. Бердск
Бердский городской суд Новосибирской области в составе:
председательствующего судьи Ачикалова С.В.,
при секретаре Кильчике А.А.,
с участием заявителя Кропачева Ю.А.,
представителя органа, решение которого оспаривается, Довыденко Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Кропачева Ю.А. об оспаривании отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в регистрации права собственности на квартиру,
установил:
Кропачев Ю.А. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее - УФРС по Новосибирской области) в государственной регистрации права собственности на квартиру ххх в доме ххх по ХХХ города Бердска Новосибирской области, утверждая, что указанную квартиру он приобрел по договору об инвестиционной деятельности, заключенному с ЗАО «СМУ- 17», № 207/96 от 13 января 2006 года, и дополнительному соглашению к нему от 24 декабря 2008 года. Бердский отдел УФРС по Новосибирской области отказал ему в регистрации вышеуказанной квартиры в связи с тем, что в договоре и в акте приема-передачи квартиры имеется разночтение относительно номера квартиры, и акт приема-передачи не подписан ЗАО «СМУ-17». Данный отказ он считает неправомерным. Для устранения разночтения относительно номера квартиры им было представлено соглашение сторон от 24 декабря 2008 года о внесении изменений в договор об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым данное разночтение устранялось. Отсутствие в акте приема-передачи квартиры подписи представителя ЗАО «СМУ-17» не является препятствием для регистрации права собственности на квартиру. В соответствии с договором сторон, он является инвестором строительства и заказчиком одновременно. Сторона по договору - ЗАО «СМУ-17» фактически является подрядчиком. От подписания акта приема-передачи квартиры ЗАО «СМУ-17» уклоняется по причине указания им в акте недоделок в квартире. Заключенный сторонами договор, по сути, является договором строительного подряда. Возможность составления акта приема-передачи квартиры в одностороннем порядке, при уклонении одной из сторон от его подписания, предусмотрена ст. 753 ГК РФ.
Определением суда от 03 декабря 2009 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ЗАО «СМУ-17» л.д. 30).
В судебном заседании от 25 декабря 2009 года Кропачев Ю.А. поддержал заявление по указанным в нем основаниям, уточнив, что обжалует решение не Бердского отдела УФРС по Новосибирской области, а решение УФРС по Новосибирской области, как юридического лица.
Определением судьи Бердского городского суда Новосибирской области от 25 мая 2010 года в порядке процессуального правопреемства произведена замена Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – регистрирующий орган).
Представитель регистрирующего органа, решение которого оспаривается, заявление обоснованным не признала по тем основаниям, что:
· Договор № 207/96 от 13 января 2006 года, заключенный между Кропачевым Ю.А. и ЗАО «СМУ-17», является договором об инвестиционной деятельности, а не договором строительного подряда. Потому на него не распространяются положения ст. 753 ГК РФ, предусматривающей подписание акта приема-передачи результата работ одной из сторон договора.
· Для государственной регистрации должен быть представлен документ, подтверждающий исполнение сторонами обязательств по договору и бесспорное возникновение права на предмет договора. Отказ ЗАО «СМУ-17» от подписания акта свидетельствует о ненадлежащем исполнении заявителем обязательств по договору, в силу чего односторонний акт не может являться основанием для государственной регистрации заявленного права. Поскольку ЗАО «СМУ-17» не подписало акт приема-передачи квартиры, у регистрирующего органа возникли основания предполагать возможное наличие права на спорную квартиру у третьих лиц.
· Кроме того, заявитель не представил для регистрации извещение о принятии квартиры, а также финансовые документы об оплате квартиры.
Поскольку после приостановления регистрации заявитель представил в регистрирующий орган соглашение от 24 декабря 2008 года, в соответствии с которым стало возможным идентифицировать объект недвижимости, право на который подлежало регистрации, то претензий относительно разночтения по номеру квартиры регистрирующий орган более не имеет.
Представитель заинтересованного лица ЗАО «СМУ-17» в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания была уведомлена надлежащим образом. В ранее представленном суду письменном отзыве ЗАО «СМУ-17» сочло заявление Кропачева Ю.А. необоснованным и не подлежащим удовлетворению потому, что заявитель сам отказался подписать акт приема-передачи установленной в ЗАО «СМУ-17» формы, а законодательство Российской Федерации не предусматривает односторонних актов приема-передачи результатов работ л.д.50).
Определением судьи Бердского городского суда о подготовке и назначении дела к судебному разбирательству от 05 апреля 2010 года ЗАО «СМУ-17» было предложено предоставить суду доказательства обоснованности и законности отказа от подписания акта приема-передачи квартиры заявителю (подпункт 6) пункта 7 определения) л.д.97).
Однако такие доказательства заинтересованное лицо – ЗАО «СМУ-17» суду не предоставило.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения заявителя и представителя регистрирующего органа, решение которого спаривается, суд находит заявление подлежащим удовлетворению исходя из следующего.
30 июля 2009 года Кропачев Ю.А. обратился в Бердский отдел УФРС по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру ххх в доме ххх по ХХХ города Бердска Новосибирской области. В подтверждение права представил правоустанавливающие документы: договор об инвестиционной деятельности № 207/96 от 13 января 2006 года, заключенный с ЗАО «СМУ-17» л.д. 5-8) и односторонний акт приема-передачи квартиры от 06 июля 2009 года, подписанный только им л.д. 10-12).
Согласно уведомлению Бердского отдела УФРС по Новосибирской области от 25 августа 2009 года л.д. 35-36), государственная регистрация права собственности на квартиру была приостановлена до 25 сентября 2009 года по тем основаниям, что: в правоустанавливающих документах имелись разночтения относительно номера квартиры (по договору инвестиционного строительства указана квартира ххх, в акте приема – передачи указана квартира ххх), что не позволило идентифицировать объект недвижимости; не представлен акт приема-передачи квартиры, подписанный обеими сторонами договора; не представлен второй экземпляр инвестиционного договора № 207/96 от 13 января 2006 года.
С целью устранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации заявленных прав, Кропачев Ю.А. 24 сентября 2009 года дополнительно представил в Бердский отдел УФРС по Новосибирской области договор об инвестиционной деятельности № 207/96 от 13 января 2006 года и соглашение с ЗАО «СМУ-17», о внесении изменений в договор № 207/96 от 13 января 2006 года, согласно которому ему передается квартира не ххх, а ххх. Предоставление в регистрирующий орган данных документов подтверждено распиской (д. 16).
Таким образом, соглашением между Кропачевым Ю.А. и ЗАО «СМУ-17», от 24 декабря 2008 года л.д. 9) внесены изменения в договор № 207/96 от 13 января 2006 года об инвестиционной деятельности, устраняющие разночтения в ранее представленных документах относительно номера квартиры.
29 сентября 2009 года Кропачеву Ю.А. отказано в государственной регистрации заявленного права, по основанию наличия разночтений в правоустанавливающих документах относительно номера квартиры и отсутствия акта приема-передачи квартиры, подписанного сторонами договора, об инвестиционной деятельности. Это подтверждается уведомлением Бердского отдела УФРС по Новосибирской области л.д. 13-15).
В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ, от 21 июля 1997 года, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация включает в себя прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрацию таких документов; правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачу удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что отказ Кропачеву Ю.А. в государственной регистрации заявленного права, по основанию наличия разночтений в правоустанавливающих документах относительно номера квартиры незаконен. Как отмечалось выше, после приостановления государственной регистрации права, заявитель предоставил в регистрирующий орган соглашение с ЗАО «СМУ-17» от 24 декабря 2008 года, в соответствии с которым устранялись причины, исключающие идентифицировать объект недвижимого имущества. Незаконность отказа в государственной регистрации заявленного права, по данному основанию, в суде признал и представитель заинтересованного лица.
Статьей 421 ч.ч.1, 2, 3 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В пункте 3 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 года, Верховный Суд РФ разъяснил, что, определяя характер договора, суды должны исходить из его условий, а не из наименования.
Таким образом, распространение на взаимоотношения между участниками инвестиционной деятельности законодательства об инвестиционной деятельности ни в коей мере не исключает возможности применения к таким отношениям Гражданского кодекса Российской Федерации.
Это подтвердил и Верховный Суд Российской Федерации 19 сентября 2002 года в «Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов».
В пунктах 3 и 4 данного «Обобщения» Верховным Судом РФ сделан вывод о том, что, определяя характер договора, суд должен определить цель, преследуемую физическим лицом при его заключении, а именно: предназначение внесенного паевого взноса, а также выяснить, имел ли участник договора право на участие в управлении общими делами, право на долю в имуществе и на получение части прибыли. Следовательно, исходя из отсутствия условий о получении прибыли и наличия четко обозначенных целей (получения квартиры для личного, некоммерческого пользования), физическое лицо наделяется определенной совокупностью прав как потребитель по договору строительного подряда, а не как инвестор.
Поэтому, если в судебном заседании будет установлено, что гражданин («инвестор») вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться нормами, регулирующим правоотношения, возникающие из договора строительного и бытового подряда.
В судебном заседании истец утверждал, что приобретал квартиру с целью удовлетворения личных и семейных бытовых нужд.
Ответчик доказательства, опровергающие данное утверждение истца, суду не представил.
При таких обстоятельствах, суд пришел к убеждению, что договор об инвестиционной деятельности № 207/96, заключенный между Кропачевым Ю.А. и ЗАО «СМУ-17» 13 января 2006 года, является по существу, договором строительного подряда. Поэтому, к правоотношениям, возникающим на основании данного договора, должны применяться правила норм главы 37 ГК РФ.
Из материалов дела и пояснений заявителя судом установлено, что акт приема-передачи не подписывается ЗАО «СМУ-17» по причине указания в нем заявителем недостатков в квартире и требованием об устранении этих недостатков или о возмещении затрат на их устранение.
Как указывалось ранее в настоящем решении, ЗАО «СМУ-17» по определению судьи о подготовке и назначении дела к судебному разбирательству от 05 апреля 2010 года доказательства законности мотивов отказа от подписания акта приема-передачи суду не предоставило.
Письмо заявителя в адрес ЗАО «СМУ-17» от 18 мая 2009 года о подписании подготовленного им акта приема-передачи с указанием в нём недостатков квартиры оставлено без ответа и удовлетворения. Таким образом, судом установлено, что ЗАО «СМУ-17» уклоняется от подписания составленного Кропачевым Ю.А. акта приема-передачи квартиры, не мотивируя отказ каким-либо образом. Факт отказа со стороны ЗАО «СМУ-17» от подписания акта удостоверен нотариусом нотариального округа города Новосибирска – Д.Н.Н. л.д. 12).
Частью 4 ст. 753 ГК РФ предусмотрено, что при отказе одной из сторон от подписания акта в нём делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи и приёмки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
Однако, представленный Кропачевым Ю.А. в регистрирующий орган односторонний акт приема-передачи квартиры судом недействительным не признан. ЗАО «СМУ-17» о признании акта недействительным в суд не обращалось.
Согласно ст.422 ч.1 ГК РФ, условия договоров должны соответствовать требованиям закона.
В соответствии со ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит диспозитивную правовую норму, по правилам которой подписание акта приема-передачи выполненных работ обеими сторонами по договору было бы зависимо от исполнения ими обязательств по сделке.
Исходя из общего принципа гражданского законодательства, в случае коллизии общей и специальной нормы, применению подлежит специальная норма. Поэтому, ст.753 ч.4 ГК РФ.
Представленный заявителем на регистрацию односторонний акт приема-передачи квартиры по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства.
На иные основания для отказа в государственной регистрации прав, указанные в исчерпывающем перечне ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирующий орган не ссылается.
Отказ в регистрации права по мотиву неисполнения одной из сторон обязательств по сделке не предусмотрен данной нормой как основание для отказа в регистрации права.
В уведомлении о приостановлении регистрации регистрирующий орган не указывал заявителю на необходимость предоставления им извещения о приемке квартиры и финансовых документов, подтверждающих оплату по договору.
При таких, установленных судом обстоятельствах отказ регистрирующего органа в регистрации права Кропачева Ю.А. на спорную квартиру является необоснованным и незаконным.
На основании ст.753 ч.4 ГК РФ, ст.ст.18, 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», руководствуясь ст. ст. 194-199, 258 ГПК РФ, суд
решил:
Признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (в настоящее время Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области) в государственной регистрации права собственности на квартиру ххх в доме ххх по ХХХ, города Бердска Новосибирской области за Кропачевым ХХХ.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области произвести регистрацию за Кропачевым Ю.А. права собственности на квартиру ххх в доме ххх по ХХХ г. Бердска Новосибирской области.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Судья /подпись/ С.В. Ачикалов.
Решение обжаловано, кассационным определением Новосибирского областного суда от «26» августа 2010 г. отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении заявления Кропачева Ю.А. об оспаривании отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (в настоящее время Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО) в регистрации права собственности на квартиру - отказать, подлинник решения находится в гражданском деле №2-547/10 г.,л.д.120-122 Бердского городского суда.
Копия верна:
Судья -
Секретарь -