Дело № 2-737/2010
Поступило в суд 07 апреля 2010 года.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 сентября 2010 г. г. Бердск
Бердский городской суд Новосибирской области в составе:
председательствующего судьи Ачикалова С.В.,
при секретаре Кильчике А.А.,
с участием истца Гречаник Т.Н.,
представителя истца Погудина А.Н.,
представителей ответчиков Бахолдиной Е.В. и Гапонова А.В.,
представителя третьего лица Шпигуновой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гречаник Т.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Гарантсервисстрой» г. Новосибирска, открытому акционерному обществу «Бердский электромеханический завод» и жилищно-строительному кооперативу «Красная Сибирь, 25» г. Бердска Новосибирской области о признании права собственности на квартиру,
установил:
Гречаник Т.Н. обратилась в суд с иском к ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» (далее ООО «Гарантсервисстрой»), ОАО «Бердский электромеханический завод» (далее ОАО «БЭМЗ») о признании за ней права собственности на квартиру ххх в доме ххх по ХХХ г. Бердска Новосибирской области на том основании, что 24 июля 2002 года ОАО «Сибирьтелеком» и ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» заключили договор об инвестиционной деятельности № 02-127 и дополнительное соглашение № 1 к данному договору от той же даты, по условиям которых, ОАО «Сибирьтелеком» инвестирует строительство многоквартирного жилого дома № 25 (строительный) в микрорайоне «Б» г. Бердска, в размере доли, соразмерной 47,0 кв. метров, - площади однокомнатной квартиры № 130 в данном доме, а ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» в течение 30 дней после подписания акта о вводе дома в эксплуатацию передает ОАО «Сибирьтелеком» данную квартиру. В дополнительном соглашении № 1 к вышеуказанному договору об инвестиционной деятельности, стороны договорились, что стоимость 1 квадратного метра устанавливается в размере 8000 рублей, инвестирование осуществляется путем проведения зачетов задолженности ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» перед ОАО «Сибирьтелеком» по оплате междугородней телефонной связи или в форме поставок товарно-материальных ценностей. Объем проведенных зачетов или поставленных товарно-материальных ценностей стороны фиксируют в ежемесячных актах сверок. 19 мая 2004 года между ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» и ОАО «Сибирьтелеком» было заключено дополнительное соглашение к договору об инвестиционной деятельности, по которому ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» передает ОАО «Сибирьтелеком» квартиру ххх площадью 47,68 кв. метров, а не ранее указанную в договоре квартиру. ОАО «Сибирьтелеком» обязательства по инвестированию строительства дома выполнило в полном объеме, что ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» подтвердило в письменном согласии без даты от декабря 2009 года на передачу прав требования по инвестиционному договору ей, - Гречаник Т.Н.. По трехстороннему договору № 1065 от 27 декабря 2006 года ОАО «Сибирьтелеком» с согласия ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» переуступило ей права и обязанности по договору об инвестиционной деятельности № 02-127 от 24 июля 2002 года за 763000 рублей. По соглашению об оплате имущественных прав от 27 декабря 2006 года, заключенного ею с ОАО «Сибирьтелеком» она оплачивает данную сумму в рассрочку, течение 8 лет. Рассрочка в настоящее время действует, сумма в полном объеме не оплачена. В соответствии с договором № 47 от 21 сентября 2001 года о долевом участии в строительстве дома, заключенного между ОАО «БЭМЗ» и ООО «Фирма «Гарантсервисстрой», инвестором – заказчиком при строительстве дома выступал ОАО «БЭМЗ», а инвестором – подрядчиком, - ООО «Фирма «Гарантсервисстрой». По спору между ОАО «БЭМЗ» и ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» о размерах внесенных в строительство дома инвестиций, 11 октября 2006 года Арбитражным судом Новосибирской области было утверждено заключенное между ними мировое соглашение, по условиям пункта 3 которого, ОАО «БЭМЗ» после приемки дома государственной комиссией в эксплуатацию, согласно приложению № 2 к данному мировому соглашению, передает квартиру ххх инвестору ОАО «Сибирьтелеком». В соответствии с пунктом 4 мирового соглашения, обязанность ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» по финансированию строительства дома признается сторонами полностью исполненной. Дом введен в эксплуатацию 29 декабря 2009 года. Однако ОАО «БЭМЗ» отказывается передать ей спорную квартиру, что она находит незаконным и необоснованным, а потому обратилась в суд с данным иском.
ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» ликвидировано, о чем в ЕГРЮЛ внесена запись от 22 июля 2010 года л.д. 85).
Представитель ОАО «БЭМЗ» иск не признала, по тем основаниям, что:
· какие-либо договорные отношения между истицей и ОАО «БЭМЗ» никогда не возникали, а потому ОАО «БЭМЗ» является ненадлежащим ответчиком;
· пунктом 3 мирового соглашения, заключенного между ОАО «БЭМЗ» и ООО «Фирма «Гарантсервисстрой», утвержденного Арбитражным судом Новосибирской области 11 октября 2006 года, ОАО «БЭМЗ» обязано передать квартиру ООО «Фирма «Гарантсервисстрой», а не истице или ОАО «Сибирьтелеком»;
· по договору перемены лиц в обязательстве от 17 июня 2008 года права и обязанности по договору № 47 от 21 сентября 2001 года о долевом участии в строительстве дома, заключенному между ОАО «БЭМЗ» и ООО «Фирма «Гарантсервисстрой», переданы ЖСК «Красная Сибирь, 25»;
· законченный строительством жилой дом ххх по ХХХ, по акту приема-передачи от 14 мая 2009 года также передан ЖСК;
· в настоящее время ОАО «БЭМЗ» не является ни застройщиком, ни заказчиком строительства дома, поскольку в связи с принятием дома в эксплуатацию срок действия договора № 47 от 21 сентября 2001 года окончился;
· суду не представлены доказательства исполнения ОАО «Сибирьтелеком» своего обязательства по оплате инвестиционного взноса перед ООО «Фирма «Гарантсервисстрой». Оплата задолженности ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» по междугородней связи, в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности, не может расцениваться как инвестиция;
· истица ещё не исполнила свои обязательства перед ОАО «Сибирьтелеком» по оплате квартиры, а потому право требовать квартиру у неё не наступило л.д. 44-45, 66-67).
В связи с передачей незавершенного строительством дома в ЖСК, по ходатайству представителя ОАО «БЭМЗ», определением суда от 27 мая 2010 года к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ЖСК «Красная Сибирь, 25» (далее ТСЖ) л.д. 61).
Представитель ТСЖ иск не признал по тем основаниям, что:
· истец не предоставил суду доказательства возникновения у неё прав на квартиру. Не предоставлены доказательства оплаты инвестиционного взноса первичным инвестором ООО «Фирма «Гарантсервисстрой», и обоим правопреемниками – ОАО «Сибирьтелеком» и истицей. Поэтому, право у истца на квартиру не возникло;
· из представленных ОАО «Сибирьтелеком» документов следует, что расчет с ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» произведен в размере 376000 рублей за 47,00 кв. метров из расчета 8000 рублей за 1 кв. метр. Поскольку в дополнительных соглашениях площадь квартиры увеличилась до 47,68 кв. метров, необходимо было уплатить 381440 рублей. Таким образом, обязательства ОАО «Сибирьтелеком» перед ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» не исполнено на сумму 5 440 рублей.
· в соответствии со ст. 385 ГК РФ, должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Как пояснила истица, документы, связанные с оплатой инвестиционного взноса ей переданы не были. Поэтому у неё не возникло право требования передачи ей квартиры.
· в соответствии с заключенным между ОАО «БЭМЗ» и ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» мировым соглашением, утвержденным Арбитражным судом Новосибирской области 11 октября 2006 года, ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» обязано выполнить строительно-монтажные работы по достройке дома. Однако данное условие мирового соглашения не выполнено. Поэтому право требования у истицы не возникло.
· пока истица не внесла полностью оплату за квартиру в ОАО «Сибирьтелеком» и в ЖСК по дополнительному соглашению от 05 июля 2008 года к договору № 02-127 от 24 июля 2002 года, у неё право требования передачи ей квартиры не возникло.
Представитель третьего лица полагала, что иск подлежит удовлетворению на том основании, что ОАО «Сибирьтелеком» свои обязательства по оплате квартиры перед ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» выполнило, что подтверждается согласием ООО «Фирма «Гарантсревисстрой» на передачу прав по договору истице. С истицей у ОАО «Сибирьтелеком» по оплате квартиры спора нет. Поэтому истица вправе требовать признания за ней права собственности на квартиру.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения истицы, её представителя, представителей ответчиков и третьего лица, суд находит иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.
Представители ответчиков строят свои возражения на иск, и предлагают суду к обсуждению схему, по которой, при неисполнении юридическими лицами обязательств по внесению денежных или иных средств в строительство многоквартирного жилого дома по заключенным между ними договорам до заключения с истицей договора о возмездной передаче ей квартиры в данном доме, истица не приобретает вещное право собственности на квартиру, даже и при исполнении ею обязательств по заключенному с ней договору.
С такой позицией ответчиков согласиться нельзя по следующим основаниям.
Статьей 421 ч.ч.1, 2, 3 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из анализа данных правовых норм следует, что, определяя характер договора, суды должны исходить из его условий и содержания, а не из наименования.
В пункте 3 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 года, Верховный Суд РФ занял именно такую правовую позицию.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в данном Обобщении, изучение судебной практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.
Договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носят самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина - дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и другие.
Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Поэтому, для определения характера правоотношений, возникших между лицами, участвующими в строительстве вышеуказанного многоквартирного жилого дома, суд находит необходимым проанализировать условия всех заключенных между участниками строительства договоров.
Из договора № 47 от 21 сентября 2001 года о долевом участии с строительстве дома л.д.18-19), заключенного между ОАО «БЭМЗ» и ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» видно, что ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» выступало не только в качестве подрядчика при строительстве дома, но и в качестве инвестора. При этом данным договором предполагается приобретение сторонами права собственности на квартиры в доме в объемах, соразмерных внесенным инвестициям (пункт 1.1.). Обе стороны по условиям договора (пункт 1.2.) вправе привлекать для строительства дома других инвесторов, как юридических лиц, так и граждан. Квартиры, посредством отчуждения которых стороны могут привлекать к участию в строительстве дома иных инвесторов, в период строительства распределяются между сторонами по разделительной ведомости, являющейся приложением к договору л.д. 20). Из данной разделительной ведомости видно, что квартира ххх была распределена ООО «Фирма «Гарантсервисстрой».
При таких обстоятельствах ООО «Фирма Гарантсервисстрой» вправе было заключать договоры на передачу данной квартиры иным лицам.
Поскольку право собственности на недвижимое имущество в силу ст. 131 ГК РФ может возникать только после его государственной регистрации, продавцом имущества по договору купли-продажи может выступать только его собственник, а по договору № 47 от 21 сентября 2001 года ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» выступало, в том числе, и в качестве подрядчика, то по существу, дальнейшие договоры на отчуждение квартир в строящемся доме с юридическими лицами и гражданами являются договорами строительного подряда, поскольку договор об инвестиционной деятельности ни в действующем ГК РФ, ни в Законе РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни в Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не упоминается.
В соответствии с договором об инвестиционной деятельности № 02-127 от 24 июля 2002 года с последующими дополнительными соглашениями к нему, ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» обязано было передать спорную квартиру ОАО «Сибирьтелеком», а ОАО «Сибирьтелеком» по договору № 1065 от 27 декабря 2006 года в свою очередь обязано передать квартиру истице л.д. 4-12).
Согласно справке от 17 сентября 2009 года л.д. 114) и письменному согласию на передачу прав и обязанностей по инвестиционному договору от декабря 2006 года л.д.11), ОАО «Сибирьтелеком» задолженности перед ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» не имеет.
В соответствии со справкой от 30 августа 2010 года л.д. 115), истица перед ОАО «Сибирьтелеком» задолженности по оплате квартиры также не имеет.
Стороной договора № 47 от 21 сентября 2001 года о долевом участии в строительстве дома л.д. 18-19, 53-54), а также договора о передаче прав и обязанностей по дальнейшему финансированию строительства дома от 17 июня 2008 года л.д. 58) и соглашения к данному договору от 18 июля 2008 года л.д.59) истица не является, а потому по данным сделкам у истицы не возникает никаких прав или обязанностей.
Как видно из данных договоров и акта приема-передачи законченного строительством (но не принятого в эксплуатацию) жилого дома, в котором находится спорная квартира, от 15 мая 2009 года л.д. 51), к ЖСК перешли обязательственные права по достройке дома, и сам дом, как объект незавершенного строительства, но не вещное право собственности на дом или на спорную квартиру.
Из данных документов и пояснений представителей ЖСК и ОАО «БЭМЗ» судом установлено, что дом находится в ведении только ЖСК, а потому ОАО «БЭМЗ» является ненадлежащим ответчиком.
ЖСК же является по отношению к истице должником, поскольку без законных оснований отказывается передать истице квартиру по акту приема-передачи после ввода дома в эксплуатацию.
ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» ликвидирована и исключена из ЕГРЮЛ, что подтверждено свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ л.д. 85).
Определением Бердского городского суда от 02 сентября 2010 года производство по делу в отношении данного ответчика прекращено в связи с ликвидацией.
Из представленного суду истицей дополнительного соглашения от 05 июля 2008 года к договору № 02-127 от 24 июля 2002 года л.д. 104), а также из справки ЖСК об уплате истицей в ЖСК 90480 рублей 46 копеек л.д. 102), судом установлено, что требование ЖСК об уплате истицей дополнительно 100240 рублей является спорным, а потому ЖСК не вправе удерживать квартиру.
Согласно ст.218 ч.1 и 2 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Договор между истицей и ОАО «Сибирьтелеком» № 1065 от 27 декабря 2006 года никем не оспорен, а потому на основании данного договора у истицы в силу положений ст.218 ГК РФ, возникает право собственности на спорную квартиру.
В соответствии со ст.398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на спорную квартиру ни у кого не возникло. Кроме истицы никто иск о правах на квартиру не заявил.
Избрание истцом способа защиты нарушенного права в виде его признания, а не в виде требования о возложении обязанности по выдаче акта приема-передачи квартиры, не противоречит закону и является правом истца на выбор способа защиты нарушенного права.
На основании ст.ст. 218 ч.ч. 1 и 2, 310, 398, 421, 431 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск Гречаник Т.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Гарантсервисстрой» г. Новосибирска, открытому акционерному обществу «Бердский электромеханический завод» и жилищно-строительному кооперативу «Красная Сибирь, 25» г. Бердска Новосибирской области о признании права собственности на квартиру ххх в доме ххх по ХХХ г. Бердска Новосибирской области, общей площадью (с четом площади балконов и лоджий) 50,2 кв. метров, с инвентарным номером ххх, удовлетворить частично.
Признать за Гречаник Т.Н. право собственности на квартиру ххх в доме ххх по ХХХ г. Бердска Новосибирской области, общей площадью (с четом площади балконов и лоджий) 50,2 кв. метров, с инвентарным номером ххх.
В удовлетворении иска о признании права собственности на квартиру ххх в доме ххх по ХХХ г. Бердска Новосибирской области, общей площадью (с четом площади балконов и лоджий) 50,2 кв. метров, с инвентарным номером ххх к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Гарантсервисстрой» г. Новосибирска, открытому акционерному обществу «Бердский электромеханический завод» Гречаник Т.Н. отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Судья /подпись/ С.В. Ачикалов.
Решение не вступило в законную силу
Копия верна: судья –
секретарь -