Дело № 2-59/2011<данные изъяты>
Поступило в суд 09 августа 2010 года.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 февраля 2011 г.г. Бердск
Бердский городской суд Новосибирской области в составе:
председательствующего судьи Ачикалова С.В.,
при секретаре Кильчике А.А.,
с участием представителей сторон Боровиковой Т.В. и Еремевой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яковлева С. А. к жилищно-строительному кооперативу «Красная Сибирь, 25» г. Бердска Новосибирской области и Еремеевой Л. В. о признании права собственности на квартиру, и по встречному иску Еремеевой Л. В. к Яковлеву С. А. и жилищно-строительному кооперативу «Красная Сибирь, 25» г. Бердска Новосибирской области о признании права собственности на квартиру,
установил:
Яковлев С.А. обратился в суд с иском к ЖСК «Красная Сибирь, 25» г. Бердска Новосибирской области о признании за ним права собственности на квартиру <адрес>, общей площадью (без учета площади балконов и лоджий) 102,3 кв. метров, утверждая, что 21 сентября 2001 года ОАО «Бердский электромеханический завод» (далее ОАО «БЭМЗ») и ООО «Фирма «Гарнтсервисстрой» заключили между собой договор № 47 о долевом участии в строительстве дома <адрес>, по условиям которого предусматривалось приобретение обеими сторонами права собственности на квартиры в этом доме в объемах, соразмерных инвестиционным вкладам сторон в строительство дома. При этом стороны оговорили в этом договоре, что вправе привлекать для строительства дома других инвесторов посредством отчуждения квартир, которые стороны распределили между собой в разделительной ведомости, являющейся приложением к договору. Согласно этой разделительной ведомости, квартира № была распределена ООО «Фирма «Гарантсервисстрой». В целях привлечения инвестиций в строительство дома 30 августа 2002 года между ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» (заказчик) и ООО «Транспортное Управление ОАО «БЭМЗ» (далее ООО «ТУ ОАО «БЭМЗ») (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности № 02-141, по которому инвестор принял на себя обязательство инвестировать в строительство дома 819525 рублей, а заказчик – не позднее одного месяца после сдачи дома в эксплуатацию передать инвестору вышеуказанную квартиру. Согласно акту передачи вклада от 04 августа 2004 года, инвестор ООО «ТУ ОАО «БЭМЗ» обязательство по внесению инвестиционных средств заказчику по инвестиционному договору № 02-141 от 30 августа 2002 года выполнило полностью. По соглашению с заказчиком № 02-141 от 04 августа 2004 года ООО «ТУ ОАО «БЭМЗ» передало право требования по данному инвестиционному договору новому инвестору Яковлеву С.А., который за переуступку права требования уплатил в кассу ООО «ТУ ОАО «БЭМЗ» 928 795 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 469 от 09 августа 2004 года. Согласно ст. 384 ГК РФ и по соглашению № 2-141 от 04 августа 2004 года право первоначального кредитора перешло истцу в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. Впоследствии ОАО «БЭМЗ» и ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» в целях завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию передали свои права по договору № 47 от 21 сентября 2001 года ответчику ЖСК «Красная Сибирь, 25». ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» ликвидировано. В декабре 2009 года многоэтажный жилой дом <адрес> был введен в эксплуатацию, ему был присвоен полный адрес объекта капитального строительства: <адрес>. Ответчик отказывает истцу в выдаче акта приема-передачи на указанную квартиру.
В ходе предварительных судебных заседаний было установлено, что ответчик ЖСК «Красная Сибирь, 25» передало спорную квартиру во владение и пользование Еремеевой Л.В..
В связи с этим, определением Бердского городского суда от 01 октября 2010 года к участию в деле в качестве соответчика по ходатайству истца и его представителя была привлечена Еремеева Л.В. (л.д. 49).
В предварительном судебном заседании 18 января 2011 года Еремеева Л.В. обратилась в суд со встречным иском к Яковлеву С.А. и ЖСК «Красная Сибирь, 25» г. Бердска о признании за ней права собственности на ту же квартиру, утверждая, что в 2008 году ЖСК «Красная Сибирь, 25», получив незавершенный строительством дом от ОАО «БЭМЗ» для достройки, и выполняя функции заказчика по строительству дома, 01 августа 2008 года заключило с ней договор № 44/28-25 об оказании услуг по реализации инвестиционного проекта, по которому она обязалась снести в ЖСК инвестиционный вклад в размере 2800000 рублей в виде различного рода услуг, связанных со строительством дома и оформлением документов, а ЖСК обязалось передать ей за оказанные услуги квартиры № и № в данном доме. Поскольку она выполнила свои обязательства по данному договору, что подтверждается актом о зачете инвестиционного взноса по договору № 44/18-25 от 01 августа 2008 года, а так же справкой о полной выплате взноса № 44 от 15 апреля 2010 года, то, по акту приема-передачи от 15 апреля 2010 года ЖСК предал ей спорную квартиру. После передачи ей спорной квартиры она начала делать в ней ремонт, производить оплату за содержания жилья и коммунальные услуги. Она не может зарегистрировать право собственности на квартиру, поскольку в ЕГРП имеются записи о регистрации права собственности граждан на доли в доме и о регистрации арестов на него.
Определением бердского городского суда от 18 января 2011 года исковое заявление Еремеевой Л.В. принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском Яковлева С.А. к ЖСК «Красная Сибирь,25» и Еремеевой Л.В. (л.д.96).
Сторона Яковлев С.А. и её представитель в судебных заседаниях поддержали исковые требования по указанным выше основаниям, полагали, что исковые требования стороны Еремеевой Л.В. не подлежат удовлетворению, поскольку к ЖСК «Красная Сибирь, 25» перешли обязательственные права по достройке дома, но не вещное право на спорную квартиру, так как ЖСК «Красная Сибирь, 25» выполняло функции заказчика.
Сторона Еремеева Л.В. поддержала свои исковые требования по указанным в исковом заявлении основаниям, пояснила, что о притязаниях на спорную квартиру иных лиц ей не было известно, другого жилья, кроме спорной квартиры, она не имеет, и приобрела данную квартиру для личного проживания. По договору Яковлеву С.А. квартиру № должно было передать ООО «Фирма «Гарантсервисстрой». Дом был сдан в эксплуатацию в декабре 2009 года, а ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» было ликвидировано 22 июля 2010 года. Между Яковлевым С.А. и ЖСК «Красная Сибирь, 25» какие-либо правоотношения отсутствуют. В силу ст. 308 ч. 3 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, поэтому у ЖСК «Красная Сибирь, 25» перед Яковлевым С.А. не могло быть никаких обязательств.
Представитель ответчика ЖСК «Красная Сибирь, 25» иск Еремеевой Л.В. признал в полном объеме, однако судом не принято данное признание иска, поскольку, оно нарушает права и интересы Яковлева С.А.
Иск Яковлева С.А. представитель ЖСК «Красная Сибирь, 25» не признал, по тем основаниям, что ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» не выполнило свои обязательства по внесению инвестиционного взноса в строительство дома по договору № 47 от 21 сентября 2001 года, заключенного с ОАО «БЭМЗ», условия мирового соглашения о выполнении строительно-монтажных работ по достройке дома на сумму 2547704 рубля, заключенного с ОАО «БЭМЗ» 11 октября 2006 года и утвержденного определением Арбитражного суда Новосибирской области от той же даты, а потому не вправе было заключать какие-либо договоры по отчуждению квартир в недостроенном доме. В связи с невыполнением ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» своих обязательств по договору № 47 от 21 сентября 2001 года, ОАО «БЭМЗ» передал дом для завершения его строительства ЖСК «Красная Сибирь, 25». При этом был составлен реестр инвесторов, по которому квартира № передавалась ЖСК «Красная Сибирь, 25». Яковлев С.А. вправе был требовать передачи ему квартиры от ООО «Фирма «Гарантсервисстрой», но оно ликвидировано. Поэтому ЖСК является ненадлежащим ответчиком, поскольку не состояло с ним в договорных отношениях. На момент создания ЖСК «Красная Сибирь, 25» дом был построен на 65%, а 35% было вложено для окончания строительства членами ЖСК «Красная Сибирь, 25». Еремеева Л.В. непосредственно участвовала в достройке дома, заключала договоры субподряда, а потому ей передана спорная квартира на законных основаниях по договору. В завершении строительства участвовали члены ЖСК «Красная Сибирь, 25», Яковлев С.А. не является членом ЖСК и никаких соглашений с ЖСК «Красная Сибирь, 25» не заключал. Член ЖСК приобретает право собственности в случае полной уплаты паевого взноса, паевые взносы Яковлевым С.А. не вносились, поэтому он не приобрел право собственности на спорную квартиру.
Представитель ОАО «БЭМЗ» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 106).
Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон и их представителей, суд приходит к следующему.
Статьей 421 ч.ч.1, 2, 3 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из анализа данных правовых норм следует, что, определяя характер договора, суды должны исходить из его условий и содержания, а не из наименования.
Поэтому, для определения характера правоотношений, возникших между лицами, участвующими в строительстве вышеуказанного многоквартирного жилого дома, суд находит необходимым проанализировать условия всех заключенных между участниками строительства договоров.
Из договора № 47 от 21 сентября 2001 года о долевом участии с строительстве дома (л.д.125-126), заключенного между ОАО «БЭМЗ» и ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» видно, что ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» выступало не только в качестве подрядчика при строительстве дома, но и в качестве инвестора. При этом данным договором предполагается приобретение сторонами права собственности на квартиры в доме в объемах, соразмерных внесенным инвестициям (пункт 1.1.). Обе стороны по условиям договора (пункт 1.2.) вправе привлекать для строительства дома других инвесторов, как юридических лиц, так и граждан. Квартиры, посредством отчуждения которых стороны могут привлекать к участию в строительстве дома иных инвесторов, в период строительства распределяются между сторонами по разделительной ведомости, являющейся приложением к договору (л.д.127). Из данной разделительной ведомости видно, что квартира № была распределена ООО «Фирма «Гарантсервисстрой».
При таких обстоятельствах ООО «Фирма Гарантсервисстрой» вправе было заключать договоры на передачу данной квартиры иным лицам.
Поскольку право собственности на недвижимое имущество в силу ст. 131 ГК РФ может возникать только после его государственной регистрации, продавцом имущества по договору купли-продажи может выступать только его собственник, а по договору № 47 от 21 сентября 2001 года ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» выступало, в том числе, и в качестве подрядчика, то по существу, дальнейшие договоры на отчуждение квартир в строящемся доме с юридическими лицами и гражданами являются договорами строительного подряда, поскольку договор об инвестиционной деятельности ни в действующем ГК РФ, ни в Законе РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни в Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не упоминается.
В соответствии с договором об инвестиционной деятельности № 02-141 от 30 августа 2002 года с последующим соглашением к нему № 02-141 от 04 августа 2004 года (л.д.7-9, 12), ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» и ООО «ТУ ОАО «БЭМЗ» передали право требования по договору об инвестиционной деятельности № 02-141 от 30 августа 2002 года на спорную квартиру Яковлеву С.А. (л.д. 7-9, 12).
Согласно акту передачи вклада от 04 августа 2004 года (л.д.10), ООО «ТУ ОАО «БЭМЗ» задолженности перед ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» не имеет.
В соответствии со справкой о выполнении обязательств (л.д. 13), Яковлев С.А. обязательства по внесению денежных средств за спорную квартиру выполнил полностью.
ООО «Фирма «Гарантсервисстрой» ликвидировано и исключено из ЕГРЮЛ 22 июля 2010 года, что подтверждено свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ (л.д. 135).
Из соглашения от 01 июля 2009 года, заключенного между ОАО «БЭМЗ» и ЖСК «Красная Сибирь, 25» (л.д.93), копии технического паспорта на 27 февраля 2008 года (л.д.142-143), судом установлено, что ЖСК «Красная Сибирь, 25» недостроенный жилой дом <адрес>, с процентом готовности 65 %, был передан для завершения строительства.
То есть, ЖСК «Красная Сибирь, 25» были переданы обязательственные права по ранее заключенным договорам на строительство дома, а не вещные права на квартиры в нём.
Вносить дополнительные деньги для досройки дома по договору № 47 от 21 сентября 2001 года или по каким-либо иным договорам, кроме трехстороннего соглашения № 02-141 от 04 августа 2004 года, заключенного им с ООО «ТУ ОАО «БЭМЗ» (л.д.12), у Яковлева С.А. обязанности не возникает, поскольку он не является стороной по этим договорам.
ЖСК же является по отношению к истцу должником, поскольку без законных оснований отказывается передать Яковлеву С.А. квартиру по акту приема-передачи после ввода дома в эксплуатацию.
В соответствии со ст.398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на спорную квартиру ни у кого не возникло.
Соглашение № 02-141 от 04 августа 2004 года о передаче квартиры по инвестиционному договору Яковлеву С.А. (л.д.12), заключено ранее договора № 44/28-25 от 01 августа 2008 года, заключенного между ЖСК «Красная Сибирь, 25» и Еремеевой Л.В., на основании которого та претендует на спорную квартиру. Поэтому, обязательство передачи квартиры Яковлеву С.А. возникло ранее.
Избрание истцом способа защиты нарушенного права в виде его признания, а не в виде требования о возложении обязанности по выдаче акта приема-передачи квартиры, не противоречит закону и является правом истца на выбор способа защиты нарушенного права.
Согласно ст.218 ч.1 и 2 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Договор (соглашение) между Яковлевым С.А. и ООО «Фирма «Гарантсервисстрой», ООО «ТУ ОАО «БЭМЗ» № 02-141 от 04 августа 2004 года никем не оспорен, а потому на основании данного договора у истца в силу положений ст.218 ГК РФ, возникает право собственности на спорную квартиру.
На основании ст.ст. 218 ч.ч. 1 и 2, 310, 398, 421, 431 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд
решил:
Признать за Яковлевым С. А. право собственности на квартиру <адрес>, общей площадью (без учета площади балконов и лоджий) 102,3 кв. метров, с инвентарным номером №.
Отказать Еремеевой Л. В. в иске к Яковлеву С. А. и жилищно-строительному кооперативу «Красная Сибирь, 25» <адрес> о признании за ней права собственности на квартиру <адрес>, общей площадью (без учета площади балконов и лоджий) 102,3 кв. метров, с инвентарным номером №.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Судья (подпись) С.В. Ачикалов.
Решение обжаловано, кассационным определением Новосибирского областного суда оставлено без изменения, вступило в законную силу 5 мая 2011 г<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>