Дело № 2-78/11 г.
Поступило в суд 24.08.10 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 марта 2011 г. г. Бердск
Бердский городской суд Новосибирской области в составе:
председательствующего судьи Ачикалова С.В.,
при секретаре Кильчике А.А.,
с участием истца Мороза А.И.,
представителя ответчика Морковского А.Н.,
представителя третьего лица Бабурина А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мороза А.И. к индивидуальному предпринимателю Петрашевич И.Л. о взыскании неустойки,
установил:
Первоначально Мороз А.И. обратился в суд с иском к Петрашевич И.Л. (до перемены фамилии - Супрун) и Малаховой Г.И. о признании права собственности на долю, равную 36,5 кв. метров, в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Бердск Новосибирской области, ул. <адрес>, и взыскании неустойки за просрочку ввода объекта в эксплуатацию с Петрашевич И.Л. (до перемены фамилии - Супрун) в размере 765360 рублей, утверждая, что 20 февраля 2007 года заключил с индивидуальным предпринимателем Перташевич (до перемены фамилии - Супрун) И.Л. договор № 10 об инвестировании строительства нежилого помещения площадью 36,5 кв. метров, расположенного на третьем этаже в незавершенном строительством здании № № по ул. <адрес> г. Бердска Новосибирской области, по условиям которого Петрашевич (ранее - Супрун) И.Л. приняла на себя обязательство после завершения строительства здания, расположенного по вышеуказанному адресу, в срок до 01 сентября 2007 года предать истцу в собственность это нежилое помещение в состоянии, пригодном для торговой деятельности, а он принял на себя обязательство по оплате инвестиционного взноса в сумме 720000 рублей. Свои обязательства по оплате инвестиционного взноса он выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру на сумму 620000 рублей и на сумму 100000 рублей. Петрашевич И.Л. (ранее – Супрун) свои обязательства по обеспечению ввода здания в эксплуатацию в срок до 01 сентября 2009 года не выполнила. Пунктом 5.3 договора предусмотрена ответственность в виде уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы долевого участия за каждый день просрочки ввода в эксплуатацию здания. 02 августа 2010 года Петрашевич И.Л. (ранее - Супрун) была направлена претензия о выплате неустойки за 1063 дня в размере 765360 рублей, однако претензия осталась без ответа. 16 августа 2010 года Петрашевич И.Л. (ранее - Супрун) была направлена претензия с требованием передать в собственность нежилое помещение площадью 36,5 кв. метров по акту приема-передачи, которая так же осталась без ответа. От других инвесторов ему стало известно, что Супрун И.Л. переменила фамилию на Петрашевич, и в мае 2009 года здание, расположенное по адресу: г. Бердск Новосибирской области, ул. <адрес>, перешло в собственность Малаховой Г.В.. О переходе права собственности на объект незавершенного строительства он уведомлен не был, своего согласия на данную сделку не давал, в связи, с чем считает совершенную сделку ничтожной, как несоответствующей закону. Супрун (Перташевич) И.Л. распорядилась имуществом ей не принадлежащим (л.д. 1-2).
Согласно копии свидетельства о перемене имени 01 декабря 2009 года Супрун И.Л. переменила фамилию на Петрашевич. На момент заключения договора фамилия ответчицы была Супрун (л.д. 70).
В предварительном судебном заседании 11 ноября 2010 года истец отказался от искового требования к ответчикам о признании права собственности на долю равную 36,5 кв. метров в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Бердск Новосибирской области, ул. <адрес>, а так же от всех исковых требований к ответчику Малаховой Г.И..
Определением Бердского городского суда от 11 ноября 2010 года прекращено производство по делу в отношении ответчика Малаховой Г.И., а так же в части искового требования к Петрашевич И.Л. о признании права собственности на долю равную 36,5 кв. метров в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Бердск Новосибирской области, <адрес> (л.д. 29).
Определением Бердского городского суда от 21 февраля 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечена Тарлыкова Ю.В. (л.д. 47).
В судебном заседании истец поддержал требование о взыскании неустойки в полном объеме по указанным в иске основаниям, и пояснил, что ссылка в иске на закон «О защите прав потребителя» ошибочна. По договору нежилое помещение должно было быть передано ему без отделки. На сегодняшний день он произвел отделку данного помещения. Строительные материалы для строительства он ответчику не передавал. По его мнению, он как физическое лицо заключил с ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения, а поскольку объект был не достроен и не сдан в эксплуатацию, - договор именовался инвестиционным. Нежилое помещение в строящемся здании впоследствии он намерен был сдавать в аренду и получать доход. Предмет договора определен, так как его можно идентифицировать. Право долевой собственности на объект незавершенного строительства после заключения сделки с С.. не возникло, поэтому при заключении с ним договора согласие С.. не требовалось.
Ответчик Петрашевич И.Л. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие с участием представителя Морковского А.Н. (л.д. 50).
Представитель ответчика в судебном заседании не признал иск по следующим основаниям: 1) договор между истцом и ответчиком от 20 февраля 2007 года считает не заключенным, поскольку в договоре не определен его предмет, а именно отсутствует ссылка на кадастровый номер объекта недвижимости и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, что является обязательным условием договора; в п. 1.1 договора имеется ссылка на схему, которая является неотъемлемой частью договора, в которой не указана дата её составления и к какому договору она относится; 2) Заключенный договор так же не соответствует ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ст. 246 ГК РФ, а также не зарегистрирован в Росреестре. При заключении договора с истцом необходимо было получить согласие других инвесторов, договоры с которыми были заключены ранее, в том числе с С.
Третье лицо в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие с участием представителя Бабурина А.Ю. (л.д. 52). Представитель третьего лица в судебном заседании полагал, что иск не подлежит удовлетворению, поддержал мнение представителя ответчика, и дополнил, что истцом не доказано соответствие схемы, приложенной истцом к иску схеме, о которой идет речь в п. 1.1 договора, таким образом предмет договора не определен, а договор не заключен.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения истца, представителя ответчика и представителя третьего лица, суд приходит к следующему.
Инвестиционный договор ГК РФ и другими нормативными актами не предусмотрен. Статьей 421 ч.ч.1, 2, 3 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из анализа данных правовых норм следует, что, определяя характер договора, суды должны исходить из его условий и содержания, а не из наименования.
В соответствии с условиями договора об инвестировании строительства нежилого помещения № 10 от 20 февраля 2007 года, заключенного между сторонами, ответчик обязуется после приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта в соответствии с инвестиционным вкладом истца передать нежилое помещение на третьем этаже здания, расположенного по адресу: г. Бердск Новосибирской области, ул. <адрес>, площадью 36,5 кв. метров (согласно прилагаемой схемы, являющейся неотъемлемой частью договора), а истец принимает участие в завершении строительства и реконструкции указанного здания (пункт 1.1. договора). Общая площадь указанного нежилого помещения может быть изменена в соответствии с техническим паспортом при оформлении в БТИ, и может отличаться от проектной, что не влияет на цену договора (пункт 1.2. договора). Истец выполняет за счет собственных средств на передаваемой ему в собственность части третьего этажа отделку помещений, установку приборов учета воды, электроэнергии, санфаянса, электромонтаж освещения и других электротехнических разводок, разводки сетей связи, монтаж пожарной сигнализации; осуществляет платежи в размере 100 000 рублей в срок до подписания договора, и 620 000 рублей в момент подписания договора (пункты 1.5, 1.6, 2.1 договора) (л.д.6-8).
Ответчик, согласно пункту 3.1 договора обязан закончить реконструкцию здания в объемах согласованного рабочего проекта и обеспечить ввод его эксплуатацию до 01 сентября 2007 года; выполнить строительно-монтажные работы и проложить стояки водопровода канализации, энергоснабжения до 31 марта 2007 года; в течение пяти рабочих дней после поступления полной оплаты предать истцу объект по акту приема-передачи в пользование (л.д. 6-8).
Как видно из условий данного договора, истец лишь обязан оплатить стоимость части третьего этажа в виде нежилого помещения площадью 36,5 кв. метров, указанную на схеме, являющейся приложением к договору, и выполнить отделку преданного ему в собственность помещения, а ответчик обязуется после приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта в целом передать истцу по акту приема-передачи нежилое помещение на третьем этаже здания, являющееся предметом договора.
Истец пояснил, что при строительстве объекта, кроме отделки указанного в договоре помещения, другие работы по строительству здания он не производил, строительные материалы для строительства не передавал.
При таких обстоятельствах, из условий договора и пояснений сторон, видно, что указанный договор, не предусматривает совместную деятельность по завершению строительства объекта в целом, а обязательство по достройке объекта принял на себя только продавец.
Таким образом, данный договор по существу является договором купли-продажи обособленной, изолированной от других помещений, части объекта незавершенного строительства, а не договором о совместной деятельности или ему подобным договором.
Согласно ст.244 ч.ч.2, 4 ГК РФ, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
По условиям «инвестирования строительства нежилого помещения» без номера от 20 января 2007 года, заключенного между Супрун И.Л. (в настоящее время Петрашевич) и С.., «инвестор» (С..) обязуется передать «заказчику» (Супрун И.Л.) определенную сумму инвестиций для дальнейшего строительства незавершенного строительством объекта по ул. <адрес> г. Бердска, а «заказчик» (Супрун И.Л.) обязуется после завершения строительства всего объекта передать «инвестору» нежилое помещение в подвале данного строения площадью 210,0 кв. метров, указанное на схеме, являющейся обязательным приложением к договору (л.д.65). На прилагаемой к данному договору схеме видно, что подлежащие передаче С.. по договору нежилые помещения являются обособленными.
Как видно из условий договоров Супрун И.Л. с истцом и с С.., последние купили у Супрун И.Л. обособленные помещения в объекте незавершенного строительства, а не доли. Данные помещения не являются объектами общей собственности продавца и покупателей, а потому положения ст.246 ГК РФ на возникшие между продавцом Супрун И.Л. (в настоящее время Петрашевич) и покупателями Морозом А.И. и С.. правоотношения не распространяются.
Поэтому согласие С.. на заключение сделки между Супрун И.Л. (в настоящее время Петрашевич) и Морозом А.И. не требовалось.
Согласно ст. 554 ГК РФ при определении предмета в договоре продажи недвижимости в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определено установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Лишь при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В заключенном между сторонами договоре указано, что ответчик обязуется передать нежилое помещение площадью 36,5 кв. метров на третьем этаже четырех этажного с подвалом кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Бердск Новосибирской области, ул. <адрес> (согласно прилагаемой к договору схеме). Прилагаемая к договору схема подписана сторонами и конкретно определяет расположение помещения площадью 36,5 кв. метров, предаваемое по договору истцу в указанном здании (л.д. 28).
При таких обстоятельствах, судом установлено, что предмет договора в данном случае определен, и договор является заключенным.
Факт оплаты истцом платежей по договору в размере 620 000 рублей подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 20 февраля 2007 года, в размере 100 000 рублей – квитанцией к приходному кассовому ордеру от 16 февраля 2007 года (л.д. 11).
Согласно пункту 3.1.2. договора «инвестор-заказчик» (ответчик) обязуется обеспечить ввод в эксплуатацию здания в срок до 01 сентября 2007 года.
В соответствии с сообщением администрации муниципального образования города Бердска Новосибирской области от 21 марта 2011 года № 12-09/181 документы на ввод в эксплуатацию указанного здания не оформлялись, собственник здания с заявлением о принятии в эксплуатацию в администрацию муниципального образования не обращался (л.д. 69).
Таким образом, судом установлено, что объект незавершенного строительства, указанный в пункте 1.1. заключенного между истцом и ответчиком договора № 10 от 20 февраля 2007 года (л.д.6) до настоящего времени в эксплуатацию не сдан, а ответчик не выполнила обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.2. договора об обеспечении ввода объекта в эксплуатацию в срок до 01 сентября 2007 года..
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК РФ).
Согласно пункту 5.3. заключенного между сторонами договора, «инвестор-заказчик» (ответчик) выплачивает «инвестору-дольщику (истцу) неустойку в размере 0,1 % от суммы договора за каждый день просрочки ввода в эксплуатацию здания.
Истец проси взыскать с ответчика неустойку за 1063 дня просрочки (с 02 сентября 2007 года по 02 августа 2010 года) в размере 765360 рублей.
Однако суд находит заявленный истцом ко взысканию размер неустойки, несоразмерным последствиям нарушения обязательства и, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, полагает разумным снизить размер неустойки до 100 000 тысяч рублей.
На основании ст. ст. 310, 329, 333, 421, 431, 554 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск Мороза А.И. к индивидуальному предпринимателю г. Бердска Новосибирской области Петрашевич И.Л. о взыскании неустойки удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя г. Бердска Новосибирской области Петрашевич И.Л. в пользу Мороза А.И. неустойку по договору об инвестировании строительства нежилого помещения № 10 от 20 февраля 2007 года за период с 02 сентября 2007 года по 02 августа 2010 года в размере 100000 рублей 00 копеек, в возврат уплаченной государственной пошлины 3200 рублей 00 копеек, а всего 103200 (сто три тысячи двести) рублей 00 копеек.
В остальной части иска о взыскании с Петрашевич И.Л. неустойки Морозу А.И. отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Судья /Подпись/ С.В. Ачикалов.
Решение обжаловано, кассационным определением Новосибирского областного суда оставлено без изменения, вступило в законную силу «14» июня 2011 г., <данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>