Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
06 октября 2010 года п.Белоярский.
Белоярский районный суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Курбатовой Н.Л.,
при секретаре Радкович Е.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лагуновой Оксаны Александровны к Токунову Николаю Николаевичу, Токуновой Галине Владимировне о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и возврате денежных средств, встречному иску Токунова Николая Николаевича к Лагуновой Оксане Александровне о понуждении заключить договор купли-продажи жилого помещения,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Лагунова О.А. обратилась в суд с иском к Токунову Н.Н., Токуновой Г.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и возврате денежных средств, указав следующее.
<Дата> она заключила с Токуновым Н.Н. при посредничестве ООО «Агентство недвижимости «Восточное» предварительный договор купли-продажи коттеджа с земельным участком под номером 97, находящимся в <адрес>. Ранее согласно расписке от <Дата> ею был передан задаток за указанный объект недвижимого имущества в размере 150 000 руб Токуновой Г.В., а также денежную сумму в размере 100 000 руб., что подтверждается п.3 предварительного договора купли-продажи от <Дата> Помимо этого, в период с <Дата> по <Дата>. ею были переданы ответчикам для установки в коттедже товаро-материальные ценности на сумму 89 124 руб.59 коп. На основании предварительного договора ответчики должны были оформить документы на коттедж и земельный участок надлежащим образом для совершения основного договора купли-продажи (п.5 предварительного договора). Однако на ее неоднократные требования о заключении основного договора до настоящего времени ответчики отвечают отказом со ссылкой на отсутствие документов и денежных средств. Передаточный акт при купле-продаже коттеджа не соответствовал действительности, ключи от коттеджа ей не были переданы. Отчуждаемый коттедж и земельный участок при составлении предварительного договора купли-продажи не принадлежали продавцу на праве собственности, поскольку коттедж являлся объектом незавершенного строительства, а земельный участок был выделен под строительство, право собственности на него у продавца не было зарегистрировано. На основании ст.ст.314, 380, 381, 450 Гражданского кодекса РФ просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома от <Дата>, взыскать с ответчиков денежные средства в размере 489 124 руб.59 коп., из которых 250 000 руб. - сумма, уплаченная покупателем до заключения предварительного договора купли-продажи (п.3 договора), 150 000 руб. - сумма на основании ст.381 Гражданского кодекса РФ о возврате суммы задатка в двойном размере, 89 124 руб.59 коп. - сумма товаро-материальных ценностей, переданных ответчику для установки в коттедже (л.д.2-4)..
Токунов Н.Н. обратился в суд со встречным иском о понуждении заключить договор купли-продажи жилого помещения, указав, что является собственником жилого дома индивидуального типа, находящегося на земельном участке по адресу: <адрес>. Между ним и АН «Восточное» <Дата> был заключен договор на оказание услуг по продаже указанного жилого дома, Агентством была размещена реклама о продаже. Ответчик Лагунова О.А. дала устное согласие о приобретении дома. <Дата> Лагунова внесла задаток в размере 150 000 руб. При этом они в устной форме договорились, что ответчику передаются ключи для пользования домом. На момент внесения задатка дом был введен в эксплуатацию, но правоустанавливающие документы не были готовы. По настоянию ответчика Лагуновой из денежных средств задатка истцом должны были быть установлены пластиковые окна на веранде и крыльце, металлическая входная дверь. <Дата> им был заключен договор на изготовление и монтаж вышеназванных конструкций. Так как баня была не достроена, Лагунова обязала его в устной форме достроить баню, передала в <Дата>. на это 100 000 руб. Получив ключи, ответчик приезжала и пользовалась домом по выходным дням, привезла свои вещи и самостоятельно установила их в доме для своего пользования = душевую кабину, стиральную машину, электрическую плиту, при этом нарушила конструкции стен дома. <Дата> между ним и Лагуновой О.А. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома. Согласно данного договора, стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи. Поскольку ответчик фактически проживала в доме, ими был подписан передаточный акт. В соответствии с п.3 предварительного договора, ответчик должна была внести аванс в размере 50 000 руб. в АН «Восточное», но данное обязательство не выполнила. В конце <Дата>. Лагунова О.А. выехала из дома, перестала отвечать на телефонные звонки. <Дата> он зарегистрировал право собственности на данный жилой дом и готов был подписать с ответчиком договор купли-продажи, но Лагунова необоснованно уклонилась от заключения данного договора. Просит обязать Лагунову О.А. заключить основной договор купли-продажи в соответствии с предварительным договором купли-продажи от <Дата> (л.д.56-57).
В судебное заседание представители истца (ответчика по встречному иску) Богоявленский В.Л. и Берденников Ю.И., действующие на основании доверенности от <Дата>, исковые требования Лагуновой О.А. поддержали. С требованиями Токунова Н.Н. не согласились, просили в их удовлетворении отказать.
В письменном отзыве на имя суда представитель Лагуновой О.А. Богоявленский В.Л. указал, что истец Лагунова О.А. не согласна с исковыми требованиями Токунова Н.Н. по следующим основаниям. Не понятно, на какую норму Гражданского кодекса РФ Токунов ссылается в обоснование заявленных требований. В письменных документах, приложенных им к иску, нет доказательств, подтверждающих извещение истцом ответчика в письменной форме о необходимости заключения основного договора купли-продажи. Истец не предлагал Лагуновой О.В. в письменной форме приобрести жилое помещение после получения им правоподтверждающих документов, что является нарушением положений ст.429 Гражданского кодекса РФ. В п.5 предварительного договора купли-продажи от <Дата> указано обязательство продавца (истца Токунова Н.Н.) об оформлении правоустанавливающих документов до <Дата>, а в случае не готовности документов не по вине продавца действие договора продлевается до реального срока готовности документов к оформлению перехода права собственности на имущество. Истец Токунов Н.Н. подал заявление на регистрацию права собственности только <Дата>, что говорит о нарушении п.5 предварительного договора продавцом Токуновым Н.Н., так как им не выполнены обязательства по предварительному договору.
Ответчики Токунов Н.Н. (истец по встречному иску), Токунова Г.В. их представитель Близнякова Н.С., действующая на основании устного ходатайства стороны, исковые требования Лагуновой О.А. не признали, просили суд в их удовлетворении отказать. Встречные исковые требования Токунова Н.Н. поддержали.
Выслушав в судебном заседании стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
<Дата> между Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Восточное» с одной стороны, продавцом Токуновым Н.Н., покупателем Спиридоновой О.А. (после заключения брака <Дата> Спиридоновой присвоена фамилия Лагунова (л.д.26) был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества (коттеджа с земельным участком) под номером 97 по адресу: <адрес>. Указанный жилой коттедж общей площадью 170 кв.м расположен на земельном участке размером 1600 кв.м. (л.д.22-23).
В соответствии с п.2 предварительного договора, отчуждаемый коттедж и земельный участок принадлежат продавцу на праве единоличной собственности.
Согласно п.5 предварительного договора, продавец и агентство обязуются оформить правоустанавливающие документы для подписания основного договора купли-продажи с покупателем до 01 ноября текущего года. В случае неготовности документов не по вине продавца и агентства действие договора продляется до реального срока готовности правоустанавливающих документов к оформлению перехода права собственности на имущество.
Как установлено в судебном заседании на основании представленных суду документов и не оспаривается сторонами, за ответчиком (истцом по встречному иску) Токуновым Н.Н. зарегистрировано право собственности на жилой дом индивидуального типа общей площадью 130,4 кв.м по адресу: <адрес>, <Дата> на основании технического паспорта на объект индивидуального жилищного строительства от <Дата> Орган выдачи: СОГУП Областной государственный центр жо тец по встречному иску) Токунов Н.Н.нтов ехода права собственности на имущество.продляется до реального срока готовности прав технической инвентаризации и регистрации недвижимости <адрес> Филиал «БТИ и РН <адрес>» (л.д.79-91).
Право собственности на земельный участок площадью 1600 кв.м по адресу: <адрес> зарегистрировано за Токуновым Н.Н. <Дата> на основании договора купли-продажи от <Дата>, удостоверенного нотариусом <адрес>, зарегистрированном в реестре за <номер> (л.д.89-108).
В соответствии с договором от <Дата>, ФИО1 продал Токунову Н.Н. недвижимое имущество, находящееся в <адрес> состоящее из земельного участка площадью 1600 кв.м, на котором расположен один жилой дом, состоящий из одного бревенчатого строения с общей полезной площадью 19,8 кв.м (л.д.100).
На основании этого же договора за Токуновым Н.Н. <Дата> было зарегистрировано право собственности на жилой дом индивидуального типа общей площадью 19,80 кв.м, жилая - 12,90 кв.м по указанному адресу (л.д.93).
Как пояснил суду Токунов Н.Н., впоследствии на месте данного жилого дома им был выстроен коттедж, который намеревалась приобрести Лагунова О.А. в соответствии с предварительным договором купли-продажи.
Свидетели <свидетельФИО2>, <свидетельФИО3> в судебном заседании подтвердили, что Токуновы выстроили на земельном участке по <адрес> в <адрес> коттедж, приобрести который в последующем высказала намерение Лагунова О.А. Однако от заключения сделки купли-продажи Лагунова уклоняется.
Истец Лагунова О.А. просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома от <Дата>, взыскать в ее пользу денежные средства на основании ст.ст.314, 380, 381, 450 Гражданского кодекса РФ.
В силу положений ст.380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В соответствии со ст.381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственная сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
На основании ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с положениями ст.429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не предусмотрена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
По смыслу данной нормы закона, при отсутствии в предварительном договоре существенных условий основного договора такой договор следует считать не соответствующим общим правилам гражданского законодательства, а следовательно, незаключенным.
Судом установлено, что право собственности Токунова Н.Н. на жилой дом индивидуального типа общей площадью 130,4 кв.м на момент заключения предварительного договора, было не зарегистрировано. Поскольку право на недвижимое имущество подлежит регистрации в соответствии со ст.131 Гражданского кодекса РФ, то распоряжение таким имуществом до момента регистрации не представляется возможным. Сторона, намеренная осуществить в будущем отчуждение имущества, должна обладать полномочиями по распоряжению этим имуществом.
Поскольку договор, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи вышеуказанного жилого дома, заключен не был, положения п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ и п.1 ст.380 Гражданского кодекса РФ не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора.
Кроме того, положения предварительного договора от <Дата> не содержат условия о задатке.
Требований о взыскании с Токунова Н.Н., Токуновой Г.В. денежных сумм в размере 150 000 руб., которые, согласно расписки от <Дата> Токунова Г.В. получила как задаток за дом в <адрес>, без указания, от кого именно; в размере 250 000 руб., переданных в соответствии с п.3 предварительного договора покупателем продавцу для осуществления постройки бани, установки входных металлических дверей, пластиковых окон на веранде; в размере 89 124 руб.59 коп. как стоимость товаро-материальных ценностей, переданных ответчику Токунову Н.Н. для установки в коттедже, по иным основаниям истец Лагунова О.А. не заявляет.
Правовые основания для взыскания указанных денежных сумм с ответчиков Токуновых в рамках заявленных исковых требований отсутствуют, и в соответствии с п.1 ст.1102 Гражданского кодекса РФ ответчики как лица, которые без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрели или сберегли имущество за счет другого лица, обязаны возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), то есть указанные выше денежные суммы.
С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу о необоснованности как исковых требований Лагуновой О.А. о расторжении предварительного договора и взыскании денежных сумм, так и исковых требований Токунова Н.Н. об обязании ответчика по встречному иску Лагунову О.А. заключить основной договор купли-продажи жилого дома в соответствии с предварительным договором.
В удовлетворении заявленных исковых требований Лагуновой О.А. и Токунову Н.Н. следует отказать за необоснованностью.
В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежит взысканию с истца Лагуновой О.А. недостающая часть госпошлины, подлежащая уплате при подаче искового заявления.
Руководствуясь ст.ст.197-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Лагуновой Оксаны Александровны о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома от <Дата>, взыскании денежных средств в размере 489 124 руб.59 коп., отказать за необоснованностью.
В удовлетворении исковых требований Токунова Николая Николаевича о возложении на Логунову Оксану Александровну обязанности заключить договор купли-продажи жилого дома в соответствии с предварительным договором от <Дата>, отказать за необоснованностью.
Взыскать с Лагуновой Оксаны Александровны в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 091 руб.25 коп.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Свердловский областной суд через Белоярский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий: Н.Л. Курбатова.
Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2010 года.