РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июня 2010 года р.п. Белоярский
Белоярский районный суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Вострецовой А.Г.,
при секретаре Изгагиной Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шумкова Сергея Михайловича к ЗАО «МонтажСпецСтрой» о взыскании суммы переплаты по договору участия в долевом строительстве, неустойки, компенсации морального вреда,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с иском к ЗАО «МонтажСпецСтрой» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда. В обоснование исковых требований указал, что <дата> между ним и ЗАО «МонтажСпецСтрой» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом. Жилой дом расположен по адресу <адрес>. Согласно договора стороны договора договорились о заключении договора участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. по которому ЗАО «Монтажспецстрой» будет выступать застройщиком, а он участником долевого строительства и в соответствии с которым ЗАО «Монтажспецстрой» передаст ему в собственность трехкомнатную квартиру под <номер> ориентировочной площадью 71,23 кв.м. в указанном жилом доме. Являясь участником молодежного жилищно-строительного кооператива «Белоярский» истец принял участие в федеральной программе «Молодежная политика» по субсидированию государством покупки жилья и получил субсидию на оплату квартиры в размере 515160 рублей, что подтверждено расчетом Министерства строительства и ЖКХ Свердловской области. Кроме того, за счет банковского кредита он уплатил ответчику по договору участия в долевом строительстве 617 397 рублей. Согласно договора окончательной размер общей площади квартиры будет определен по справке БТИ по окончанию строительства. Ответчик выполнил свои обязательства с рядом нарушений: общая площадь <адрес>, переданной ответчиком истцу по акту приема-передачи законченного объекта, при обследовании БТИ составила 63,8 кв.м., т.е. на 7,43 кв.м. меньше, чем предусмотрено договором. Из-за ошибки в площади квартиры он переплатил сумму 118 137 рублей, которую просит взыскать в его пользу с ответчика. Передача квартиры состоялась <дата>, а не в третьем квартале, как указано в договоре. Объект долевого строительства передан с нарушением предусмотренного договором срока передачи, просрочка передачи объекта долевого строительства составила с <дата> по <дата> составила 137 дней. Просит взыскать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 103 439 рублей 41 коп. Он с супругой не могли своевременно заехать в гарантированное им жилье, супруга находилась в состоянии беременности, жить приходилось в нечеловеческих условиях, так как снимать квартиру и выплачивать ипотечный кредит не было финансовой возможности. Жить пришлось в общежитии, в одной комнате площадью 11 кв.м., в которой находились и жилое и вспомогательные помещения. При подписании акта приема-передачи в квартирах многоквартирного дома имелось внутреннее электроосвещение. Вскоре после сдачи дома энергоснабжение прекратилось, было возобновлено только в <дата>. Вынуждены были с маленьким ребенком въехать в квартиру, где не было электричества, не было возможности пользоваться электроприборами. Дочь делала уроки при свечах. Без электричества прожили 7 месяцев. В результате ему был причинен моральный вред, который он оценил в 400 000 рублей.
В судебном заседании представитель истца Шумкова Н.С., действующая на основании доверенности от <дата>, исковые требования уточнила. Просила уменьшить сумму взыскания за недостающие квадратные метры до 82 362 рублей, размер неустойки и компенсации морального вреда оставила в прежнем размере.
Представитель ответчика ЗАО «МонтажСпецСтрой» <ФИО3>, действующий на основании доверенности от <дата>(л.д.103), исковые требования не признал. Просил в иске отказать. Суду пояснил, что <дата> между отделом капитального строительства, газификации и жилищно-коммунального хозяйства Муниципального учреждения <адрес>, МЖСК «Белоярский» и ЗАО «МонтажСпецСтрой» заключен договор подряда на выполнение общестроительных работ по строительству 24-х квартирного дома по <адрес> в <адрес>. Согласно вышеуказанного договора ОКС, газификации и жилищно-коммунального хозяйства муниципального Администрации Белоярского городского округа выступил в качестве заказчика строительства, МЖСК «Белоярский» в качестве инвестора, а ЗАО «МонтажСпецСтрй» в качестве подрядчика. Данный договор был необходим в рамках проекта застройки в <адрес> по строительству 24-х квартирного дома для работников бюджетной сферы, и детей сирот, разработанный правительством <адрес>, совместно с администрацией Белоярского городского округа, был проведен конкурс среди строительных компаний на право осуществления строительства вышеуказанного дома в <адрес>. Кроме того, проектом было предусмотрено субсидирование строительства дома в размере около 70% стоимости жилья за счет государственного бюджета. Победителем конкурса среди строительных компаний был признан ЗАО «МонтажСпецСтрой». Заказчик строительства 24-х квартирного дома -ОКС, газификации и жилищно-коммунального хозяйства разработал проект жилого дома на 24 квартиры, который было решено возводить на фундаменте, заложенном в 2002 году. Полагает, что ЗАО «МонтажСпецСтрой» не удовлетворял условиям, предъявляемым застройщику по Федеральному закону № 214-ФЗ по следующим основаниям. Согласно ст. 3 Федерального Закона № 214-ФЗ застройщиком может выступать только юридическое лицо, имеющее следующие полномочия: разрешение на строительство; опубликование проекта декларации, зарегистрированное в ФРС право собственности на земельный участок; право ввода объектов в эксплуатацию. Разрешение на строительство 24-х квартирного жилого дома о адресу <адрес> выдано <дата> главным отделом архитектуры и градостроительства отделу капитального строительства, газификации и жилищно-коммунального хозяйства. Заказчиком был опубликован проект декларации в средствах массовой информации. По окончанию строительства 24-х квартирного жилого дома Отделу капитального строительства, газификации и жилищно-коммунального хозяйства выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> <номер>. ЗАО «МонтажСпецСтрой» никогда не получал разрешения на строительство 24-х квартирного дома в <адрес>, никогда не имел проекта декларации, долгосрочного договора аренды земельного участка, зарегистрированного в ФРС, а также права на ввод объектов в эксплуатацию. Полагает, что ЗАО «МонтажСпецСтрой» не могло иметь статус застройщика и заключать договоры в долевом строительстве. Считает, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между Шумковым и ЗАО «МонтажСпецСтрой» является ничтожной сделкой в связи с несоответствием требованиям Закона № 214-ФЗ, т.е. в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, считает, что договор участия в долевом строительстве является притворной сделкой, совершенной с целью прикрытия другой сделки- получения кредита в банке, в силу чего она также является недействительной. Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Шумков оплачивал в МЖСК «Белоярский» за счет своих личных средств 40% от стоимости жилья, что подтверждается приходно-кассовыми ордерами. Кроме того, в силу п. 3.2.1 договора участия в долевом строительстве, заключенном Шумковым и ЗАО «МонтажСпецСтрой», предусмотрена оплата по договору в течение трех рабочих дней после подписания договора долевого участия, суммы, указанной в п. 2.1 договора. Каких-либо доказательств уплаты денежных средств в ЗАО «МонтажСпецСтрой» истцом не представлено. Согласно п. 5.2 договора участия в долевом строительстве жилого дома, в случае, если Шумков С.М. не выполнит обязательств, предусмотренных п. 3.2.1. настоящего договора, договор считается расторгнутым.. Рабочей проектно-сметной документацией, проектно-сметными заданиями, рабочими проектами застекление лоджий не предусмотрено. По факту окончания строительства жилого дома по <адрес>, истец подписали акт приемки квартиры, где подрядчик ЗАО «МонтажСпецСтрой» передал, а истец претензий к нему как к подрядчику не имеет.
Ответчик Муниципальное учреждение Отдел капитального строительства, газификации и жилищно-коммунального хозяйства в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседании извещен надлежащим образом.
Третьи лица АКСБ Сберегательный банк Российской Федерации, Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
Суд, выслушав мнения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
<дата> между Шумковым С.М. и ЗАО «МонтажСпецСтрой» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом. (л.д.9).
<дата> Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области произведена государственная регистрация данного договора. (л.д9 оборот).
В соответствии с п. 1.1. стороны договорились о заключении договора участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу <адрес>. ЗАО «МонтажСпецСтрой» выступает застройщиком, а Шумков С.М. участником долевого строительства. Застройщик передает участнику долевого строительства в собственность двухкомнатную квартиру под <номер> ориентировочной общей площадью 71,23 кв.м. в указанном жилом доме.
Окончательный размер общей площади квартиры будет определен по справке БТИ по окончанию строительства.
На основании п. 2.1 договора стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 1132557 рублей.
Согласно п. 2.4 договора стоимость одного квадратного метра площади квартиры будет составлять 15900 кв.м.
В соответствии с п. 3.1.1 договора застройщик обязуется сдать объект долевого строительства- жилой дом в эксплуатацию в третьем квартале <дата>, а на основании п. 3.1.2 -передать объект долевого строительства по акту передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
А согласно п. 3.2.1 договора Шумков С.М. обязуется в течение трех рабочих дней после получения кредита уплатить сумму, указанную в п. 2.1 настоящего договора, т.е. 1 132 557 рублей.
<дата> МЖСК «Белоярский», именуемый Инвестор, Отдел капитального строительства, газификации и жилищно-коммунального хозяйства, именуемый Заказчик, и ЗАО «МонтажСпецСтрой», именуемый Подрядчик, заключили договор подряда <номер> на выполнение отдельных видов работ и комплексов работ. В силу п. 1.1 Заказчик поручает, Инвестор оплачивает, а Подрядчик принимает на себя обязательства по строительству 24-х квартирного кирпичного дома на <адрес> в <адрес>.
Согласно п. 1.2 сроки строительства: начало -<дата>, окончание-<дата>.
Стоимость работ по договору определена в п. 2.1 договора и составляет согласно сметы 9-05-СМ том 1 7483550 рублей в ценах 2001 года, в т.ч. НДС -18%.
В силу п. 2.2 порядок и сроки оплаты в дальнейшем могут быть откорректированы дополнительным соглашением сторон.
Согласно п. 2.3 договора расчет за выполненные работы производится после подписания акта приемки работ по Ф-2 и справки о стоимости выполненных работ по Ф-3 ежемесячно согласно счетам- фактурам не позднее 45 дней с момента представления счетов-фактур.
В соответствии с п. 2.4 договора работа считается выполненной после подписания сторонами акта рабочей комиссии. Оплата производится за счет средств областного бюджета и за счет средств граждан-участников Молодежного жилищно-строительного кооператива <данные изъяты> Оплата производится путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Подрядчика.
Согласно п. 3.1 договора качество выполняемых работ должно соответствовать всем требованиями санитарных норм и правил, предъявляемых жилым зданиям.
Пунктом 3.2. предусмотрена обязанность подрядчика выполнить работу своими силами, из своих материалов, на своем оборудовании в полном соответствии с выданным Заказчиком проектом, определяющим объем, содержание работ и другие, предъявляемые к строительным работам требования, а также в соответствии со сметой, определяющей цену работ; выполнить работу надлежащим образом и в установленный договором срок; обеспечить строительство материалами, в том числе деталями, конструкциями, или оборудованием, и нести ответственность за обнаружившуюся невозможность использования материалов и оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает заказчик; за свой счет устранить дефекты, допущенные не по вине заказчика в процессе производства работ и обнаруженные в течение 2-х лет со дня подписания Акта государственной приемочной комиссии по вводе объекта строительства в эксплуатацию. По окончанию работ передать Заказчику исполнительную техническую документацию согласно СНиП 3-01-04-87.
Разделом 4 предусмотрены обязательства заказчика: передать Подрядчику перед началом работ в установленном порядке проектно-сметную документацию в полном объеме; обеспечить подключение Подрядчика к сетям тепло-водо- и электроснабжения на время выполнения работ по договору.
Согласно раздела 5 договора инвестор обязуется оплатить работы в соответствии с п. 2.1 настоящего договора. (л.д.159-161).
Истец Шумков С.М. являлся членом Молодежного жилищно-строительного кооператива «Белоярский», что сторонами не оспаривается.
МЖСК «Белоярский» прекратил свою деятельность по решению учредителей участников юридического лица <дата>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.
Согласно п.2 Устава МЖСК «Белоярский» кооператив является некоммерческой организацией, созданной гражданами в форме потребительского кооператива, с целью удовлетворения потребности его членов в жилье, основанной путем объединения его членами паевых взносов.
Ответчик полагает, что в связи с тем, что ЗАО «МонтажСпецСтрой» является участником договора подряда <номер> на выполнение отдельных видов работ и комплексов работ от <дата>, не имеет в собственности или на праве аренды земельного участка, не привлекал денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», он не может являться застройщиком, а истец не является участниками долевого строительства; кроме того, по мнению ответчика, договор участия в долевом строительстве является ничтожным.
В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В соответствии с ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из п.1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик-юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Ответчик не представил суду доказательств того, что он не имел права привлекать денежные средства для строительства 24-х квартирного жилого дома.
Разрешение на строительство 24-х квартирного жилого дома МЖСК «Белоярский», расположенного по адресу <адрес> капитального строительства, газификации и жилищно-коммунального хозяйства (муниципальному учреждению) отделом архитектуры и градостроительства Администрации Белоярского городского округа, срок действия разрешения до <дата>, а затем срок действия разрешения продлен до <дата>.
Отдел капитального строительства, газификации и жилищно-коммунального хозяйства являлся стороной по договору подряда от <дата>, имел разрешение на строительство и поручил выполнение строительных работ по строительству жилого дома 24-х квартирного по адресу <адрес> ЗАО «МонтажСпецСтрой».
Разрешение на строительство получено в установленном законом порядке.
Факт неопубликования, не размещения и(или) непредставления проектной декларации ответчиком доказательствами не подтвержден.
Как следует из договора аренды земельного участка <номер> <дата> (л.д.132-135) на основании Постановления от <дата> <номер> «О предоставлении земельного участка в аренду молодежному жилищно-строительному кооперативу «Белоярский» Белоярский городской округ в лице главы Белоярского городского округа (Арендодатель) и молодежный жилищно-строительный кооператив «Белоярский» (Арендатор) заключили договор о нижеследующем: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории с кадастровым номером <номер>, имеющий адресные ориентиры <адрес>, <адрес> с целевым использованием для строительства 24-х квартирного жилого дома в границах, указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 2300 кв.м. Срок аренды установлен с <дата> по <дата>.
На основании договора субаренды земельного участка <номер> от <дата> (л.д.150-153) со сроком аренды 11 месяцев, заключенного Молодежно-жилищным кооперативом «Белоярский» и ЗАО «МонтажСпецСтрой» арендатор МЖСК «Белоярский» предоставляет, а субарендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории поселений с кадастровым номером <номер>, имеющий адресные ориентиры <адрес>, <адрес> с целевым использованием для строительства 24-х квартирного жилого дома в границах, указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемой к настоящему договору. Договор подписан сторонами, а также согласован с арендодателем Главой Белоярского городского округа.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с <дата> по <дата>.
Согласно приложения <номер> к договору субаренды земельного участка <номер> от <дата>, земельный участок передан МЖСК «Белоярский» ЗАО «МонтажСпецСтрой» по акту приема-передачи. (л.д.158).
Земельный участок передан по акту приема-передачи МЖСК «Белоярский» ответчику.
Факт отсутствия государственной регистрации права аренды земельного участка за ЗАО «МонтажСпецСтрой» не влечет недействительности договора участия в долевом строительстве, заключенного между истцами и ответчиком по следующим основаниям.
В силу ч.2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч.2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Поскольку арендатором земельного участка оставался МЖСК «Белоярский», следовательно, договор аренды, а не договор субаренды земельного участка между МЖСК «Белоярский» и ЗАО «МонтажСпецСтрой» подлежал государственной регистрации и государственную регистрацию прошел.
Арендатор МЖСК «Белоярский», передав земельный участок в субаренду ЗАО «МонтажСпецСтрой» с согласия арендодателя Белоярского городского округа, действовал в пределах полномочий арендатора.
Суд не соглашается с доводами ответчика о том, что договор участия в долевом строительстве является притворной сделкой.
Кредитный договор № <дата> между Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) и Шумковым С.М. заключен <дата> (л.д.30-33), т.е. в день заключения договора участия в долевом строительстве сторонами по настоящему делу.
Договор участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию. На основании данного договора, а также акта приемки-передачи законченного объекта от <дата>, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> зарегистрировано право собственности истца на трехкомнатную квартиру по адресу <адрес>. (л.д.13).
Право собственности истца на объект недвижимого имущества ответчик не оспаривает.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве совершен с намерениями создать соответствующие ему правовые последствия, и такие последствия наступили.
Суд приходит к выводу о том, что договор участия в долевом строительстве. Заключенный <дата> между Шумковым С.М. и ЗАО «МонтажСпецСтрой» соответствует требованиям закона, другие сделки не прикрывает, в связи с чем основания для признания его недействительным у суда отсутствуют.
Суд не соглашается с мнением представителя ответчика о том, что истец не оплатил в течение трех рабочих дней после подписания договора участия в долевом строительстве указанную в п. 2.1. сумму 1132 557 рублей, в связи с чем договор следует считать расторгнутым.
Как следует из акта приема-передачи законченного объекта от <дата> ЗАО «МонтажСпецСтрой» передал Шумкову С.М. <адрес> по договору от <дата>, а Шумков С.М. принял работы: внутреннюю (установку раковин, унитазов, ванн, душевого смесителя), питьевого водопровода (установка смесителей), мойку; горячий водопровод, электроосвещение внутреннее, отопление с установкой радиаторов, установку плиты газовой; а также принял внутреннюю отделку квартиры. Акт подписан истцом Шумковым С.М. и генеральным директором ЗАО «МонтажСпецСтрой» <ФИО5> (л.д.10).
На основании договора участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом от <дата>, прошедшим государственную регистрацию <дата>, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <номер> от <дата>, акта приема -передачи законченного объекта от <дата> Шумков С.М. получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру общей площадью 63,8 кв.м. по адресу <адрес>. (л.д.13).
В силу п.5 ч.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Как видно из материалов дела, ЗАО «МонтажСпецСтрой» от исполнения договора не отказался, исполнил договор, передал истцам по акту приема-передачи объект строительства, не оспаривает право собственности истцов на указанный объект.
Следовательно, договор участия в долевом строительстве не является расторгнутым.
Кроме того, в материалах дела имеются сведения о том, что Шумков С.М. внес в МЖСК «Белоярский» взносы на строительство жилого дома в размере 617 397 рублей по квитанции <номер> от <дата> (л.д.84).
Все эти средства перечислены МЖСК «Белоярский» ЗАО «МонтажСпецСтрой» платежным поручением <номер> от <дата> (л.д.85).
Как следует из пояснений сторон, подтверждается договорами о совместных действиях Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> и Молодежного жилищно-строительного кооператива «Белоярский» по финансированию строительства в <дата> жилого дома с предоставлением безвозмездных жилищных субсидий членам МЖСК из областного бюджета, осуществление совместных действий по финансированию строительства 24-х квартирного жилого дома по <адрес> в р.п. Белоярский заключалось в предоставлении субсидий членам кооператива «Белоярский» в объеме 7 442 100 рублей.
ЗАО «МонтажСпецСтрой» принял указанные денежные средства, перечисленные МЖСК «Белоярский» за Шумкова С.М. по договору участия в долевом строительстве, перечисленные за членов МЖСК «Белоярский», в том числе и за Шумкова С.М. в качестве субсидий, т.е. принял исполнение обязательства по договору третьим лицом- МЖСК «Белоярский».
В силу ч.1 ст. 6 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости…
Пунктом 3.1.2 договора предусмотрена передача объекта долевого строительства (квартиры) участнику долевого строительства Шумкову после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, а в соответствии с п. 3.1.1 договора предусмотрено «сдать» жилой дом в эксплуатацию в третьем квартале 2007 года, однако, на момент заключения договора действовали нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно норме ст. 55 которого существует понятие ввода объект в эксплуатацию, а не сдачи в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
В соответствии со ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании договора о сроках передачи квартиры истцам следует исходить из совместного толкования пунктов 3.1.1 и 3.1.2.
Поэтому суд приходит к выводу о том, что в п. 3.1.1 и 3.1.2. срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства определен как дата ввода дома в эксплуатацию, обозначенная в п. 3.1.1 периодом- «в третьем квартале 2007 года».
Таким образом, срок ввода в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства совпадают, датой ввода дома в эксплуатацию, согласно положений договора, следует считать <дата>- последний день третьего квартала <дата>.
Фактически объект долевого строительства- квартира передан истцу лишь <дата>, что подтверждается актом приема-передачи (л.д.10-11), жилой дом введен в эксплуатацию <дата>, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. (л.д.16).
Таким образом, объект долевого строительства передан истцам с нарушением предусмотренного договором срока передачи, просрочка передачи объекта долевого строительства составила с <дата> по <дата> 137 дней.
В силу ч.2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Днем исполнения обязательства является <дата>, когда обязательство по договору участия в долевом строительстве по передаче объекта строительства истцам должно было быть исполнено ответчиком.
В соответствии с Телеграммой Центрального Банка Российской Федерации от <дата>, с <дата> ставка рефинансирования составляла 10%.
Следовательно, на момент исполнения обязательства существовала ставка рефинансирования 10%, которую и следует применять для расчета суммы неустойки.
Нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объект долевого строительства судом установлено, следует взыскать с ответчика в пользу истца неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент исполнения обязательства - 10%, от цены договора за каждый день просрочки. А поскольку участником долевого строительства является гражданин, неустойка взыскивается в двойном размере.
Расчет неустойки:
Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации с <дата> составляла 10% годовых.
1 132 557 рублей (стоимость квартиры по договору) * 10% * 1/300 * 137 дней *2 = 103 439 рублей 41 коп.
Указанную сумму неустойки следует взыскать с ответчика в пользу истца.
Суд не соглашается с мнением представителя ответчика о том, что неустойку следует рассчитывать из части стоимости квартиры истца, которая оплачена из личных средств истца за счет средств банковского кредита, т.е. из суммы 617 397 рублей.
В силу ч.2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно ч.1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
В договоре участия в долевом строительстве указана стоимость квартиры 1 132 557 рублей, согласно п. 3.2. договора Воробьевы обязаны оплатить в течение трех рабочих дней после получения кредита сумму, указанную в п. 2.1 настоящего договора, т.е. 1 132 557 рублей.
Поэтому суд при расчете неустойки исходит из цены договора 1132557 рублей.
Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Шумкова об уменьшении стоимости трехкомнатной квартиры, взыскании денежной суммы.
Так, истец и его представитель полагает, что подлежит уменьшению стоимость трехкомнатной квартиры на 82362 рублей по следующим основаниям. Договором участия в долевом строительстве предусмотрено, что ориентировочная площадь 3-х комнатной квартиры составляет 71,23 кв.м., а фактически ему передана в собственность 3-комнатная квартира площадью 63,8 кв.м. Полагает, что с учетом площади лоджии, которая исчисляется с понижающим коэффициентом, ему передана квартира площадью 63,8 + 4,5 (площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5) = 68,3 кв.м., что меньше, чем предусмотрено договором участия в долевом строительстве. Исходя из стоимости одного квадратного метра 15900 кв.м., предусмотренной договором участия в долевом строительстве, стоимость переплаченных метров составляет 82 362 рубля. Просит взыскать с ответчика указанную сумму переплаты.
Как следует из п. 1.1. договора участия в долевом строительстве, стороны определили площадь квартиры ориентировочную, равной 71,23 кв.м.
Согласно плана квартиры с техническими характеристиками <номер>, выданного <дата>, ее площадь составляет 63,8 кв.м. (л.д.12).
В плане на квартиру содержится информация о площади квартиры, которая составляет 63,8 кв.м. При подсчете площади всех помещений квартиры, за исключением лоджии, площадь квартиры составляет 63,8 кв.м. Отдельно в экспликации площади квартиры в техническом паспорте указана площадь лоджии с коэффициентом 0,5 - 4,5 кв.м. (л.д. 12).
Площадь лоджии без понижающего коэффициента составляет 9 кв.м. (4.,5 * 2=9).
63,8 + 9 = 72,8 кв.м. - площадь квартиры с учетом площади лоджии без понижающего коэффициента.
В силу ч.1 ст. 56 ГПК Российской Федерации истец должен доказать, что площадь квартиры, которую ответчик должен был передать ему по договору участия в долевом строительстве не включала в себя площадь лоджий, либо включала площадь в понижающим коэффициентом.
Таких доказательств истец не представил. Ответчик пояснил, что в площадь квартиры в договоре участия в долевом строительстве включена площадь лоджии.
На основании Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от <дата> <номер>, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий-0,5…
Однако в ходе технической инвентаризации данная Инструкция не была применена, площадь лоджии с понижающим коэффициентом не включена в площадь квартиры.
Поэтому суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца о взыскании с ответчика в его пользу суммы переплаты по договору участия в долевом строительстве 82 362 рублей
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика в его пользу компенсацию морального вреда в размере 400000 рублей.
Согласно ч.1 ст. 539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Как следует из п. 4.1.2 договора подряда <номер> от <дата> заказчик, которым являлся Отдел капитального строительства, газификации и ЖКХ обязуется обеспечить подключение подрядчика к сетям тепло- водо- и электроснабжения на время выполнения работ по договору.
Согласно п. 2.2 Устава Молодежный жилищно-строительный кооператив «Белоярский» осуществляет следующие виды деятельности: инвестирование строительства жилья для молодых семей в <адрес>, управление, эксплуатация, обслуживание жилых домов, обеспечение жильцов коммунальными и прочими услугами.
Истец не доказал то обстоятельство, что жилой дом после сдачи в эксплуатацию, не был подпитан к электросетям, в связи с чем в доме длительное время отсутствовало электричество.
Согласно заключения, выданного <дата> Управлением государственного строительного надзора Свердловской области отделу капитального строительства о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, жилой дом соответствует требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Как подтверждается договором энергоснабжения <номер> от <дата>, данный договор заключен <дата> между ОАО «Свердловэнергосбыт» и Товариществом собственников жилья «Центральное» на продажу гарантирующим поставщиком ОАО «Свердловэнергосбытом» электроэнергии, оказанию услуг по передаче электрической энергии и иные услуги, неразрывно связанные с процессом снабжения электрической энергией потребителя ТСЖ «Центральное», а потребитель обязуется оплачивать приобретаемую электрическую энергию и оказываемые услуги на условиях, определяемых настоящим договором.
Судом исследован акт осмотра электроустановок от <дата>, составленный Межрегиональным отделом по надзору за электроустановками потребителей и распределительными электрическими сетями. В период с 04 по <дата> поведена поверка технической, исполнительной, пуско-наладочной и эксплуатационной документации и осмотр технического состояния 24-х квартирного жилого дома от РУ-0,4 кв ТП-6642 ф. «дом». В результате установлено, что электроустановка не отвечает техническим условиям, требованиям проектной документации, установленным требованиям безопасности, требованиями правил эксплуатации и «может быть допущена не может быть допущена в эксплуатацию».
Несмотря на то, что выводы, указанные в заключении, являются противоречивыми, в заключении указано, какие недостатки препятствуют допуску электроустановки в эксплуатацию. Ряд причин зависит от ТСЖ «Центральное», в котором не аттестован ответственный за электрохозяйство, истек срок действия пусконаладочных испытаний и измерений от <дата>, не полностью проведена проверка устройств защитного отключения и т.д. В перечень недостатков, препятствующих допуску в эксплуатацию электроустановки указано, что не смонтирована ДШУП в ванных комнатах для присоединения металлических корпусов сантехнического оборудования, предусмотренная проектом шифр РТС 1.07-15-ЭМ лист 10. не выполнено соединение между шинами «РЕ» и «N», предусмотренное проектом ш. РТС 1.07-15-ЭМ лист 10. Только после устранения перечня недостатков, в том числе, касающегося отсутствия ДШУП в ванных комнатах, ТСЖ «Центральное» смогло ввести электроустановку в эксплуатацию и заключить договор энергоснабжения с энергоснабжающей организацией.
Ответчик не представил суду доказательств того, что электроустановка построена в соответствии с проектно-сметной документацией, то есть не выполнил своей обязанности в силу ч.1 ст. 56 ГПК Российской Федерации доказать свои возражения в данной части.
Поэтому суд полагает, что одной из причин, по которой электроустановка в период с <дата> по <дата> не была введена в эксплуатацию, является недостаток, указанный в акте осмотра электроустановки - не смонтирована ДШУП в ванных комнатах для присоединения металлических корпусов сантехнического оборудования, предусмотренная проектом шифр РТС 1.07-15-ЭМ лист 10. не выполнено соединение между шинами «РЕ» и «N», предусмотренное проектом ш. РТС 1.07-15-ЭМ лист 10, в связи с чем в течение периода времени с <дата> (начало составления акта) до <дата> Шумков и члены его семьи не могли пользоваться электрическими приборами, не могли согреть воздух в квартире в холодное время года, вынуждены были жить без света. То есть истец переносил нравственные и физические страдания, в том числе и по вине ответчика.
Кроме того, истец вынужден был по вине ответчика, несвоевременно выполнившего свои обязательства по передаче объекта долевого строительства истцу, в том числе, с членами своей семьи, долгое время проживать в стесненных условиях, ожидая передачи ему в собственность жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, в связи с чем переносил нравственные страдания.
Согласно ч.9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу ст. 15 Федерального закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителей, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вред определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Истец, являющийся потребителем в силу Федерального закона № 214-ФЗ, по вине ответчика, не смонтировавшего ДШУП в ванных комнатах жилого дома для присоединения металлических корпусов сантехнического оборудования, предусмотренную проектом шифр РТС 1.07-15-ЭМ лист 10, не выполнившего соединение между шинами «РЕ» и «N», предусмотренное проектом ш. РТС 1.07-15-ЭМ лист 10, что явилось препятствием для допуска электроустановки в эксплуатацию, препятствием для заключения товариществом собственников жилья договора на энергоснабжение, нарушившего сроки передачи объекта долевого строительства в собственность истца, переносил нравственные и физические страдания. Исковое требование истца о взыскании компенсации морального вреда являются обоснованными, подлежат удовлетворению.
Суд полагает необходимым снизить размер компенсации морального вреда до 10000 рублей в пользу истца, находит данную сумму разумной.
Кроме того, в силу ст.98 ГПК Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в пользу Шумкова Сергея Михайловича в возврат госпошлины 2734 рублей 39 коп. пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь ст.ст. 197, 198, 199 ГПК Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Шумкова Сергея Михайловича удовлетворить частично.
Взыскать с ЗАО «Монтажспецстрой» в пользу Шумкова Сергея Михайловича неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 103 439 рублей 41 коп.
Взыскать с ЗАО «Монтажспецстрой» в пользу Шумкова Сергея Михайловича в качестве компенсации морального вреда 10000 рублей.
В удовлетворении исковых требований Шумкова Сергея Михайловича к ЗАО «Монтажспецстрой» о взыскании суммы переплаты по договору участия в долевом строительстве, ОТКАЗАТЬ за необоснованностью.
Взыскать с ЗАО «Монтажспецстрой» в пользу Шумкова Сергея Михайловича в возврат госпошлины 2734 руб. 39 коп.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Белоярский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения (решения суда в окончательной форме).
Судья Белоярского
районного суда: А.Г. Вострецова
Мотивированное решение (решение суда в окончательной форме) изготовлено 23 июня 2010 года.