Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 24 октября 2011 года п.Белоярский. Белоярский районный суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Курбатовой Н.Л., при секретаре судебного заседания Драгановой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КИТ Финанс Инвестиционного банка (ОАО) к Качесовой <данные изъяты>, Качесову <данные изъяты>, Шкурину <данные изъяты>, Шкуриной <данные изъяты> о взыскании суммы долга, процентов и пеней по кредитному договору, обращении взыскания на предмет ипотеки, У С Т А Н О В И Л: КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) обратился в суд с иском к Качесовой Т.А., Качесову О.В., Шкурину А.Д., Шкуриной М.Г. о взыскании суммы долга, процентов и пеней по кредитному договору, обращении взыскания на предмет ипотеки. В обосновании заявленных требований в иске указано, что согласно кредитному договору, заключенному между банком и ответчиками, кредитор предоставил заемщикам вредит в сумме 5 049 600 руб. сроком на 121 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита (п.1.1 кредитного договора). Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения земельного участка площадью 873 кв.м. с расположенным на нем частью жилого дома, состоящей из 5-комнатной квартиры общей площадью 175 кв.м по адресу: <адрес>, в безналичной форме путем перечисления денежных средств в размере всей суммы кредита на счет представителя заемщиков (копия платежного документа от <дата> <номер>). Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору является ипотека дома с земельным участком в силу ч.3 ст.334 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.77 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости») (п.1.4 кредитного договора). Права кредитора по данному кредитному договору удостоверены закладной б/н от 10.01.2007. Согласно п.2 ст.13 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости») закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца: - право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; - право залога на имущество, обремененное ипотекой. Указанное положение Федерального закона предусмотрено п.1.5 кредитного договора. Согласно п.3.1 кредитного договора за пользование кредитом заемщики обязаны уплачивать банку проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 5,00+MosPrime3M(5,61%) пунктов. Проценты по кредиту начисляются кредитором на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (п.3.2 кредитного договора). Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составил 68129,86 руб. (п.3.3.4 кредитного договора), и указывается в графике платежей, приведенном в информационном расчете, являющимся приложением к кредитному договору, и носящим информативный характер. В соответствии с п.п.4.1.1, 4.1.2 кредитного договора, заемщики обязаны возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов. Заемщики отвечают за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом (п.5.1 кредитного договора). В силу п.п..5.2, 5.3 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщики обязаны уплатить банку неустойку в виде пеней в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга (ст.319 Гражданского кодекса РФ). Согласно п.3.3.11 кредитного договора, в случае недостаточности денежных средств заемщиков для исполнения им обязательств по кредитному договору в полном объеме, устанавливается очередность погашения требований кредитора. В соответствии с п.3.3.12 кредитного договора, кредитору принадлежит право самостоятельно, в одностороннем порядке, изменить очередность погашения заемщиками требований кредитора и установить произвольную очередность погашения вне зависимости от очередности, указанной в п.3.3.11 настоящего договора, и вне зависимости от назначения платежей, указанных заемщиком. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (часть 2 статьи 811 ГК РФ). <дата> ответчикам направлены требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору <номер> от <дата>: исх. <номер>, <номер> 4016234,14 руб.- сумма просроченного основного долга; 87808,28 руб. - сумма просроченных процентов по кредиту; - 129464,76 руб. - сумма пеней за просроченный платеж по исполнению обязательств по - 702120,15 руб. - сумма пеней за нарушение сроков возврата кредита. Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, заемщики, отказавшись от возложенных на них кредитным договором обязательств по возврату полученных денежных средств в полном объеме и уплате всех начисленных банком процентов за весь фактический период пользования кредитом, нарушили тем самым как требования закона, так и условия кредитного договора, заключив его добровольно и без понуждения на то. В соответствии со ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Ответчиками систематически нарушались сроки внесения платежей по кредитному договору. На <дата> по данному кредитному договору заемщики допустили нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Кроме того, сумма неисполненного заемщиками обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества. В соответствии с п.12.1 Закладной п.4.4.1 кредитного договора банк имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при их начислении, в частности, при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней (п.Б Закладной, п.Б кредитного договора), при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п.Г закладной, п.Г кредитного договора). В силу п.4.1.15 кредитного договора заемщики обязаны досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления банком письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору. Такое требование было направлено ответчикам <дата>, однако до настоящего времени оно не исполнено заемщиками в полном объеме. Таким образом, на основании п..4.4.3 кредитного договора, п.13.1 закладной и п.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке» (Залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 в случае неисполнения заемщиками требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору, банк вправе обратить взыскание на заложенное в обеспечение выполнения обязательств имущество. В соответствии со ст.51 ФЗ «Об ипотеке» (Залоге недвижимости)» и ст.349 Гражданского кодекса РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, на которое в соответствии со ст.349 Гражданского кодекса РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начиняются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке ( ч.3 ст.350 Гражданского кодекса РФ, пп.4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке» (Залоге недвижимости)». Определенная соглашением сторон денежная оценка предмета ипотеки (заложенного имущества) - земельного участка с расположенным на нем частью жилого дома составляет 8566000,00 руб., стоимость части жилого дома, состоящей из пятикомнатной квартиры, составляет 8416000,00 руб. В связи с изменением на дату подачи искового заявления рыночной стоимости заложенного имущества истец считает необходимым установить размер начальной продажной цены исходя из реальной рыночной стоимости объекта. Указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может привести впоследствии к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении таких споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. Оценка данных доказательств осуществляется судом в соответствии с правилами главы 6 ГПК РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.98 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»). Так как с момента заключения соглашения между Залогодателем и Залогодержателем рыночная стоимость заложенного имущества существенно изменилась, истец полагает необходимым установить начальную продажную цену изложенного имущества: земельного участка с расположенным на нем частью жилого дома, находящиеся по адресу: <адрес>, в размере 5 327 000,00 рублей, в том числе: стоимость земельного участка площадью 873,00 кв.м. в размере 180 000,00 рублей, стоимость частижилого дома, состоящей из 5-ти комнатной квартиры, общей площадью 175,00 кв.м., в размере 5 147 000.00 рублей, согласно отчету <номер> г. от <дата> об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Просит суд обратить взыскание на предмет ипотеки - земельный участок площадью 873,00 кв.м. с расположенным на нем частью жилого дома, состоящей из 5-ти комнатной квартиры, общей площадью 175,00 кв.м., находящимся по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов; определить начальную продажную цену заложенного имущества - земельного участка с расположенным на нем частью жилого дома, находящиеся по адресу: <адрес> <адрес> размере 5 327 000,00 рублей, в том числе: стоимость земельного участка площадью 873,00 кв.м. в размере 180 000,00 рублей, стоимость части жилого дома, состоящей из 5-ти комнатной квартиры, общей площадью 175,00 кв.м., в размере 5 147 000,00 рублей, определенном на основе отчета <номер> г. от <дата> об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости; взыскать солидарно с ответчиков в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) сумму задолженности по кредиту, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней по кредитному договору от <дата> <номер>КИ в размере 4 935 627,33 руб., из них: - 4 016 234,14 руб.- сумма просроченного основного долга; - 87 808,28 руб. - сумма просроченных процентов по кредиту; - 129 464,76 руб. - сумма пеней за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов; - 702 120,15 руб. - сумма пеней за нарушение сроков возврата кредита. - взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца расходы по государственной пошлине в размере 36 878,14 рублей. В судебное заседание представитель истца не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, суду доверяет. Исковые требования поддерживает в полном объеме. Ответчики Качесова Т.А., Качесов О.В., Шкурина М.Г., Шкурин А.Д. в заявлении на имя суда просили рассмотреть дело в их отсутствие, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом судебными повестками по месту жительства. Представители ответчика Шкурина А.Д. Брюхов Р.Б. и Зарипова А.Г., действующие на основании доверенности от <дата>, с исковыми требованиями КИТ Финанс Инвестиционный банк согласились частично со ссылкой на доводы, изложенные в письменных объяснениях на имя суда. Из объяснения Шкурина А.Д. на имя суда следует, что представленное истцом экспертное заключение <номер> об оценке рыночной и ликвидационной стоимости части жилого дома от <дата> не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от <дата> № 135-ФЗ и не может быть расценен как надлежащее доказательство по делу ввиду наличия следующих нарушений. В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФСО-1,2,3 документом, определяющим рыночную стоимость объекта оценки, является отчет. Содержание экспертного заключения не соответствует требованиям ФСО-3: сведения о заказчике оценки не содержат информации об основном государственном регистрационном номере, дате присвоения ОГРН; в описании объекта оценки отсутствует информация о текущем использовании объекта оценки; не представлены следующие разделы: анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В результате анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов; описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки; согласование результатов. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Не обоснован отказ от применения затратного подхода к оценке объекта оценки. В соответствии с ФСО-1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с фактическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. Очевидно, что применение затратного подхода при оценке объекта оценки осуществимо. Расчет стоимости земельного участка не проводился, хотя он является обязательным при использовании затратного подхода. Информация, используемая при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности в соответствии с требованиями ФСО-1. При составлении экспертного заключения не соблюдается принципы существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности в соответствии с требованиями ФСО-3. В экспертном заключении не содержится описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки в соответствии с требованиями ФСО-3. В отчете об оценке не содержится описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных при полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки в соответствии с требованиями ФСО-3, указана рыночная и ликвидационная стоимости, которые не обоснованы и вводят пользователя документа в заблуждение. Считает, что стоимость объекта оценки, определенная оценщиком и указанная в данном документе в размере 5 327 000 руб., не имеет доказательственного значения и не может использоваться при совершении сделки. Экспертное заключение не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. К объяснению ответчиком приложен отчет оценщика <номер> от <дата> по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 6 470 000 руб., в том числе земельного участка 310 000 руб. Ответчик Шкурин А.Г. просит определить начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 6 470 000 руб., в том числе земельного участка - 310 000 руб. (том 1, л.д.183-185). В дополнении к объяснению представитель ответчика Шкурина А.Д. Брюхов Р.Б. указал следующее. Материалы дела, в том числе выписки с лицевого счета свидетельствуют о том, что банком при начислении задолженности допущены следующие нарушения: 1. <дата> списано 5 000 рублей в качестве комиссии за ведение ссудного счета. В силу п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Ссудные счета не являются банковскими счетами и используются для отражения в Как указывает истец, <дата> ответчикам были направлены требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. Требование I подлежит исполнение не позднее 30 дней с момента предъявления. Таким образом, заимодавец воспользовался предусмотренным п.2.ст.811 Гражданского кодекса РФ правом требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа. Указанные факты свидетельствуют, что основания для досрочного возврата суммы кредита и обращения взыскания на заложенное имущество возникли <дата>. 2. При погашении обязательства банком были нарушены правила, предусмотренные ст.319 Гражданского кодекса РФ. Согласно указанной норме, при недостаточности суммы платежа для исполнения денежного обязательства полностью сначала погашаются издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга, если иное не установлено соглашением сторон. Кредитным договором (п.3.3.10) предусматривается, что в случае недостаточности денежных средств заемщиков для исполнения им обязательств по договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требований кредитора: в первую очередь - издержки кредитора по получению исполнения обязательств; во вторую очередь - требование по выплате штрафов; в третью очередь - требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов в четвертую очередь - требование по пеням пеням за просроченные выплаты в счет уплаты возврата суммы кредита; в пятую очередь - требование по просроченным выплатам в счет уплаты по просроченным процентам; в шестую очередь - требование по просроченным выплатам в счет уплаты основного долга; в седьмую очередь - требование по выплатам в счет уплаты процентов по кредиту; в восьмую очередь - требование по возврату уплаты основного долга. В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 08 октября 1998 года N 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" разъяснено, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. Проценты, предусмотренные ст.395 Гражданского кодекса за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, погашаются после суммы основного долга. Поскольку ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает очередность погашения неустойки, под иным соглашением сторон понимается соглашение, изменяющее очередность погашения только тех сумм, которые прямо названы в ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации. Условие кредитного договора, предусматривающее первоочередное взыскание неустойки, недействительно как противоречащее закону. Кроме того, первоочередное взыскание неустойки препятствует надлежащему исполнению обязательства заемщиком, поскольку искусственно увеличивает 3.Считает, что неустойка, заявленная банком, явно несоразмерна последствиям Выслушав представителей ответчика Шкурина А.Д., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Судом установлено, что согласно п.1.1 кредитного договора от <дата>-07 <номер>, заключенного между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и ответчиками Качесовой Тамарой Александровной, Качесовым Олегом Валерьевичем, Шкуриным Александром Дмитриевичем, Шкуриной Майей Геннадьевной, кредитор предоставил заемщикам вредит в сумме 5 049 600 руб. сроком на 121 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита (том 1, л.д.26-40).. Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения земельного участка площадью 873 кв.м. с расположенным на нем частью жилого дома, состоящей из 5-комнатной квартиры общей площадью 175 кв.м по адресу: <адрес> В соответствии с платежным документом от <дата> <номер>, денежные средства в размере всей суммы кредита были перечислены в безналичной форме на счет представителя заемщиков (том 1, л.д.41).. В силу п.1.4 кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору является ипотека дома с земельным участком в силу ч.3 ст.334 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.77 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости»). Права кредитора по данному кредитному договору удостоверены закладной б/н от <дата>. Согласно п.2 ст.13 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости») закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца: - право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; - право залога на имущество, обремененное ипотекой. Указанное положение Федерального закона предусмотрено п.1.5 кредитного договора. На основании п.3.1 кредитного договора за пользование кредитом заемщики обязаны уплачивать банку проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 5,00+MosPrime3M(5,61%) пунктов. Из п.3.2 кредитного договора следует, что проценты по кредиту начисляются кредитором на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно. На основании п.3.3.4 кредитного договора, ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составил 68129,86 руб. и указывается в графике платежей, приведенном в информационном расчете, являющимся приложением к кредитному договору, и носящим информативный характер. В соответствии с п.п.4.1.1, 4.1.2 кредитного договора, заемщики обязаны возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов. Согласно п.5.1 кредитного договора, заемщики отвечают за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом. В силу п.п.5.2, 5.3 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщики обязаны уплатить банку неустойку в виде пеней в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. Согласно п.3.3.11 кредитного договора, в случае недостаточности денежных средств заемщиков для исполнения им обязательств по кредитному договору в полном объеме, устанавливается очередность погашения требований кредитора. В соответствии с п.3.3.12 кредитного договора, кредитору принадлежит право самостоятельно, в одностороннем порядке, изменить очередность погашения заемщиками требований кредитора и установить произвольную очередность погашения вне зависимости от очередности, указанной в п.3.3.11 настоящего договора, и вне зависимости от назначения платежей, указанных заемщиком. <дата> ответчикам направлены требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, что подтверждается исследованными судом документами <номер> от <дата>: исх. <номер> от В силу п. <дата> кредитного договора, срок исполнения требования не позднее 30-ти календарных дней с момента его предъявления. Как установлено судом и не отрицается стороной ответчиков, по истечении срока, указанного в требовании, задолженность не была погашена. Согласно пункту 3.3.8. кредитного договора, <дата> остаток ссудной задолженности в размере 3 763 509,45 руб. перенесен на счет просроченной ссудной задолженности, а начисленные проценты за пользование кредитом с <дата> по <дата> в размере 27 169,45 руб. перенесены на счет просроченных процентов. На <дата> по данному кредитному договору имеется семь случаев нарушения сроков оплаты ежемесячных платежей, возникших <дата>, <дата>, <дата>, <дата>, <дата>, <дата>, <дата>. Истец полагает, что на <дата> сумма задолженности ответчиков составляет 4 935 627,33 руб., из них: 4016234,14 руб.- сумма просроченного основного долга; 87808,28 руб. - сумма просроченных процентов по кредиту; - 129464,76 руб. - сумма пеней за просроченный платеж по исполнению обязательств по - 702120,15 руб. - сумма пеней за нарушение сроков возврата кредита. В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса РФ). Судом установлено, что ответчики нарушили условия кредитного договора, заключив его добровольно и без какого-либо понуждения. В соответствии со ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Ответчиками систематически нарушались сроки внесения платежей по кредитному договору. По состоянию на <дата> по данному кредитному договору заемщики допустили нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев. В соответствии с п.12.1 Закладной п.4.4.1 кредитного договора банк имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при их начислении, в частности, при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней (п.Б Закладной, п.Б кредитного договора), при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п.Г закладной, п.Г кредитного договора). В силу п.4.1.15 кредитного договора заемщики обязаны досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления банком письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору. Такое требование было направлено ответчикам <дата>, однако в полном объеме исполнено не было. Вместе с тем, суд считает обоснованными возражения стороны ответчиков относительно размера денежных сумм, подлежащих взысканию с ответчиков. В соответствии с п.6.17 кредитного договора, заемщики уплачивают кредитору комиссию за открытие и ведение ссудного счета в сумме 5 000 руб. в день заключения настоящего договора. В силу п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Ссудные счета не являются банковскими счетами и используются для отражения в Таким образом, действия банка по открытию и ведению ссудного счета нельзя квалифицировать как самостоятельную банковскую услугу. Действия банка по взиманию платы за открытие и ведение ссудного счета ущемляют установленные законом права потребителей, а соответствующие условия кредитных договоров ничтожны. Следовательно, комиссия за ведение ссудного счета является ничтожным условием, и указанная сумма должна быть направлена на погашение обязательства в соответствии с положениями ст.319 Гражданского кодекса РФ. <дата> ответчикам были направлены требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. Требование I подлежит исполнение не позднее 30 дней с момента предъявления. Суд согласен с мнением представителя ответчика Шкурина А.Д. Брюхова Р.Б., что заимодавец воспользовался предусмотренным п.2.ст.811 Гражданского кодекса РФ правом требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа. Указанные факты свидетельствуют, что основания для досрочного возврата суммы кредита и обращения взыскания на заложенное имущество возникли <дата>. Кроме того, при погашении обязательства банком были нарушены правила, предусмотренные ст.319 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при недостаточности суммы платежа для исполнения денежного обязательства полностью сначала погашаются издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга, если иное не установлено соглашением сторон. Пунктом <дата> кредитного договорам предусматривается, что в случае недостаточности денежных средств заемщиков для исполнения им обязательств по договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требований кредитора: в первую очередь - издержки кредитора по получению исполнения обязательств; во вторую очередь - требование по выплате штрафов; в третью очередь - требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов в четвертую очередь - требование по пеням пеням за просроченные выплаты в счет уплаты возврата суммы кредита; в пятую очередь - требование по просроченным выплатам в счет уплаты по просроченным процентам; в шестую очередь - требование по просроченным выплатам в счет уплаты основного долга; в седьмую очередь - требование по выплатам в счет уплаты процентов по кредиту; в восьмую очередь - требование по возврату уплаты основного долга. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 08 октября 1998 года N 3/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. Проценты, предусмотренные ст.395 Гражданского кодекса за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, погашаются после суммы основного долга. Поскольку ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает очередность погашения неустойки, под иным соглашением сторон понимается соглашение, изменяющее очередность погашения только тех сумм, которые прямо названы в ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации. Условие кредитного договора, предусматривающее первоочередное взыскание неустойки, противоречит закону и поэтому является недействительным. Кроме того, первоочередное взыскание неустойки препятствует надлежащему исполнению обязательства заемщиком, поскольку искусственно увеличивает Из этого следует, что безакцептное списание пеней до списания суммы процентов и основного долга противоречит действующему законодательству. Таким образом, пени подлежат переносу на погашение процентов и основного долга. При приведении расчета в соответствии со ст.319 Гражданского кодекса РФ сумма задолженности на <дата> по процентам отсутствует, а по основному долгу составляет не 4 016 234 руб.14 коп., а 2 616 537 руб. 51 коп. При этом суд руководствуется расчетом, представленным стороной ответчиков (том 2, л.д.24-26), поскольку они обоснованны, приведены с учетом изменения ставки индикатора за период с <дата> по 4 квартал 2011. С учетом платежей произведенных <дата> - 100 000 руб. и <дата> - 100 000 руб. сумма задолженности по основному догу составляет 2 416 537 руб.51 коп. Следует согласиться с мнением представителя ответчика, что неустойка, заявленная банком, явно несоразмерна последствиям Как указывает представитель ответчика Брюхов Р.Б. и не оспаривается истцом, ответчик Шкурин Д.А. работает водителем-дальнобойщиком. При заключении кредитного договора С учетом незначительности сумм просрочки, на основании ст. ЗЗЗ Гражданского кодекса РФ суд полагает необходимым сумму пеней за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов снизить до 20 000 руб., сумму пеней за нарушение сроков возврата кредита - до 30 000 руб. На основании п..4.4.3 кредитного договора, п.13.1 закладной и п.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке» (Залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 в случае неисполнения заемщиками требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору, банк вправе обратить взыскание на заложенное в обеспечение выполнения обязательств имущество. В соответствии со ст.51 ФЗ «Об ипотеке» (Залоге недвижимости)» и ст.349 Гражданского кодекса РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, на которое в соответствии со ст.349 Гражданского кодекса РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом в силу ч.3 ст.350 Гражданского кодекса РФ, пп.4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке» (Залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начиняются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Банк просит определить начальную продажную стоимость заложенного имущества на основании экспертного заключения <номер> об оценке рыночной и ликвидационной стоимости части жилого дома с земельным участком от <дата>, выполненного ООО «Агентство оценки «Северная столица» (том 1, л.д.150-175). Вместе с тем, указанное экспертное заключение составлено с нарушениями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а именно: В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФСО-1,2,3 документом, определяющим рыночную стоимость объекта оценки, является отчет. В нарушение требований ФСО-3 сведения о заказчике оценки не содержат информации об основном государственном регистрационном номере, дате присвоения ОГРН. В описании объекта оценки отсутствует информация о текущем использовании объекта оценки. Не представлены следующие разделы: анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В тексте отчета об оценке нет ссылок на источники информации, используемой в отчете. Не обоснован отказ от применения затратного подхода к оценке объекта оценки, который в соответствии с ФСО-1 применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Не проводился расчет стоимости земельного участка, являющийся обязательным при использовании затратного подхода. В отчете об оценке не содержится описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, указана рыночная и ликвидационная стоимости, которые объективно не обоснованы. Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в размере 5 327 000 руб., не имеет доказательственного значения. Суд полагает необходимым при определении начальной продажной цены заложенного имущества руководствоваться сведениями, содержащимися в представленном стороной ответчиков отчете оценщика <номер> от <дата> по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 6 470 000 руб., в том числе земельного участка 310 000 руб. (том 1, л.д.191-256), которое полностью соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. На основании изложенного, суд считает исковые требования КИТ Финанс Инвестиционного банка (ОАО) подлежащими удовлетворению частично. В соответствии с положениями ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца госпошлина в размере 24 532 руб. 70 коп. солидарно, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Руководствуясь ст. ст. 194, 197-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования КИТ Финанс Инвестиционного банка (ОАО) удовлетворить частично. Обратить взыскание на предмет ипотеки - земельный участок площадью 873 кв.м с расположенной на нем частью жилого дома, состоящей из пятикомнатной квартиры общей площадью 175 кв.м, находящимся по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества - земельного участка площадью 873 кв.м. с расположенной на нем частью жилого дома, состоящей из пятикомнатной квартиры общей площадью 175 кв.м, находящимся по адресу: <адрес>, в размере 6 470 000 руб., в том числе: стоимость земельного участка площадью 873 кв.м в размере 310 000 руб., стоимость части жилого дома, состоящей из пятикомнатной квартиры общей площадью 175 кв.м., в размере 6 160 000 руб. Взыскать солидарно с Качесовой <данные изъяты>, Качесова <данные изъяты>, Шкурина <данные изъяты>, Шкуриной <данные изъяты> в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) сумму задолженности по кредитному договору от <дата> <номер> сумму пеней по кредитному договору в размере 2 466 537 руб.51 коп., из них: - 2 416 537 руб.51 коп. - сумма просроченного основного долга; - 20 000 руб. - сумма пеней за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов; - 30 000 руб. - сумма пеней за нарушение сроков возврата кредита. В удовлетворении требования КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) о взыскании солидарно с Качесовой <данные изъяты>, Качесова <данные изъяты>, Шкурина <данные изъяты>, Шкуриной <данные изъяты> в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) суммы просроченных процентов по кредиту в размере 87 808 руб.28 коп. отказать за необоснованностью. Взыскать солидарно с Качесовой <данные изъяты>, Качесова <данные изъяты>, Шкурина <данные изъяты>, Шкуриной <данные изъяты> в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 532 руб. 70 коп. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Свердловский областной суд через Белоярский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения. Председательствующий: Н.Л. Курбатова. Мотивированное решение изготовлено 28 октября 2011 года.
<дата>. Срок исполнения требования не позднее 30-ти календарных дней с момента его предъявления (п. <дата> кредитного договора). По истечении срока, указанного в требовании, задолженность не была погашена. Таким образом, согласно пункту 3.3.8. кредитного договора <дата> остаток ссудной задолженности в размере 3 763 509,45 руб. перенесен на счет просроченной ссудной задолженности, а начисленные проценты за пользование кредитом с <дата> по <дата> в размере 27 169,45 руб. перенесены на счет просроченных процентов. На <дата> по данному кредитному договору имеется 7 случаев нарушения сроков оплаты ежемесячных платежей, возникших <дата>, <дата>, <дата>, <дата>, <дата>, <дата>, <дата>. На <дата> сумма задолженности ответчиков составляет 4 935 627,33 руб., из них:
уплате процентов;
балансе банка образования и погашения ссудной задолженности, то есть операций по
предоставлению заемщикам и возврату ими денежных средств (кредитов) в соответствии с заключенными кредитными договорами. В связи с изложенным, действия банка по открытию и ведению ссудного счета нельзя квалифицировать как самостоятельную банковскую услугу.
Действия банка по взиманию платы за открытие и ведение ссудного счета ущемляют установленные законом права потребителей, а соответствующие условия кредитных договоров ничтожны. Таким образом, комиссия за ведение ссудного счета является ничтожным условием, и указанная сумма должна быть направлена на погашение обязательства по условиям ст.319 Гражданского кодекса РФ.
его задолженность.Таким образом, безакцептное списание пеней до списания суммы процентов и основного долга противоречит действующему законодательству. Следовательно, пени подлежат переносу на погашение процентов и основного долга. При приведении расчета в соответствии со ст.319 Гражданского кодекса РФ сумма задолженности на <дата> по процентам отсутствует, а по основному долгу составляет не 4 016 234 руб.14 коп., а 2 616 537 руб. 51 коп. С учетом платежей произведенных <дата> - 100 000 руб. и <дата> - 100 000 руб. сумма задолженности по основному догу составляет 2 416 537 руб.51 коп.
нарушения обязательства. Ответчик работает водителем-дальнобойщиком. Когда заключался кредитный договор,
ставка с привязкой к индексу Моспрайм составляла около 10%, а в 2009 году во время
экономического кризиса возросла до 20%, а во втором квартале 2009 года до 30%. В условиях отсутствия доходов, поскольку заемщик также пострадал от кризиса, возросший платеж
являлся неподъемной суммой, вследствие чего и возникли просрочки по внесению платежей.С учетом незначительности сумм просрочки, на основании ст. ЗЗЗ Гражданского кодекса РФ считает, что сумму пеней, заявленную истцом в размере 831 584 руб. 91 коп. (129464,76+702120,15) необходимо снизить до 30 000 руб.
<дата>.
уплате процентов;
балансе банка образования и погашения ссудной задолженности, то есть операций по
предоставлению заемщикам и возврату ими денежных средств (кредитов) в соответствии с заключенными кредитными договорами.
его задолженность.
нарушения обязательства.
ставка с привязкой к индексу Моспрайм составляла около 10%, а в 2009 году во время
экономического кризиса возросла до 20%, во втором квартале 2009 года - до 30%. В условиях отсутствия доходов, поскольку заемщик также пострадал от кризиса, возросший платеж
являлся неподъемной суммой, вследствие чего возникли просрочки по внесению платежей.