Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ сл. Белая
Беловский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Бойченко Т.Л., при секретаре Шаповаловой Н.А., а также с участием ст.прокурора <адрес> Ереминой В.А., истца Бушминой М.П., ответчика Черняковой Г.С., представителя Шевцова И.П., предъявившего удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Беловского отдела Управления Росреестра Арушановой А.Г., действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бушминой Марфы Павловны к Черняковой Галине Степановне о выселении и взыскании задолженности по квартплате и по встречному исковому заявлению Черняковой Галины Степановны к Бушминой Марфе Павловне, конкурсному управляющему ПСХК «Восход», Беловскому отделу Управления Росреестра о применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Бушмина М.П. обратилась в суд с иском об освобождении ответчиком Черняковой Г.С. квартиры №, расположенной в <адрес>, право собственности на которую подтверждено свидетельством о государственной регистрации <данные изъяты> №. Прописавшись в квартире с ДД.ММ.ГГГГ, вселится в неё не может, поскольку ответчик чинит препятствия в этом. Просит обязать Чернякову Г.С. освободить квартиру.
При подготовке дела к судебному разбирательству истец, воспользовавшись правом, предоставленным ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, уточнила исковые требования и просила выселить Чернякову Г.С. из квартиры, расположенной по адресу <адрес>, а также дополнила требованием о взыскании платы за жилье за период проживания с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.
Ответчик Чернякова Г.С. обратилась со встречным исковым заявлением к Бушминой М.П., конкурсному управляющему ПСХК «Белица», Беловскому отделу Управления Росреестра о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обосновании иска указала, что, с ДД.ММ.ГГГГ проживает в квартире, адрес которой в настоящее время <адрес>. Весной ДД.ММ.ГГГГ она решила приватизировать квартиру, однако в сельсовете ей сообщили, что квартира продана в ДД.ММ.ГГГГ Бушминой М.П. Прокуратура <адрес> произвела по её обращению проверку и сообщила, что договор купли-продажи квартиры зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что сделка купли-продажи ничтожная, поскольку не содержит сведений о её нотариальном удостоверении; адрес квартиры, указанный в договоре купли-продажи не совпадает с адресом, указанным в свидетельстве о праве. Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания незаконной государственную регистрацию права Бушминой М.П. на двухкомнатную квартиру площадью <данные изъяты>.метров, расположенную по адресу: <адрес>.
На подготовке дела к судебному разбирательству, Чернякова Г.С., воспользовавшись правом, предоставленным ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, уточнила исковые требования, дополнив основания для применения последствий недействительности сделки, в частности отсутствие в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ссылки на правоустанавливающий документ продавца и неуказание в договоре лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, а именно Черняковой Г.С., зарегистрированной в колхозной квартире с ДД.ММ.ГГГГ.
В судебное заседание конкурсный управляющий ПСХК «Восход» ФИО8 не явился, просил рассмотреть дело без его участия.
Заслушав мнение сторон, с учетом требований ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело без участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика конкурсного управляющего ПСХК «Восход».
В судебном заседании истец Бушмина М.П. поддержала уточненные исковые требования и пояснила, что она долгое время работала в колхозе «<данные изъяты>», являлась членом правления колхоза и в ДД.ММ.ГГГГ обратилась с заявлением о продажи жилья в собственность. Хотя на тот момент она уволилась из данного колхоза, но ввиду большого стажа работы в должности ветврача, ей предложили купить двухкомнатную квартиру № в доме № по улице <адрес>. Председатель <данные изъяты>, являющегося правопреемником колхоза, ФИО9 выступала от лица кооператива в сделке купли-продажи. По словам ФИО9 в квартире никто не жил, она никому не была продана. Договор купли-продажи подписали, ей был передан техпаспорт на квартиру, а в кассу кооператива она уплатила сумму <данные изъяты>. В ДД.ММ.ГГГГ она решила возвратиться в <адрес> и поселиться в квартире. Право собственности учреждением юстиции зарегистрировано было без проблем, единственно, что потребовали дополнительно, это- справку из сельсовета об уточнении адреса. Весной ДД.ММ.ГГГГ она решила в своей квартире поменять входную дверь, однако обнаружила там вещи Черняковой Г.С. и неоднократно ей при встречах предлагала забрать их. Однако, до сих пор она лишена возможности пользоваться квартирой, а поскольку в ближайшее время собирается произвести отчуждение её, просит выселить Чернякову Г.С. из квартиры, а за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ взыскать с неё квартплату согласно расчета.
В удовлетворении исковых требований Черняковой Г.С. просит отказать, так как она добросовестный приобретатель, право собственности на квартиру зарегистрировала в ДД.ММ.ГГГГ, по данным бухучета в квартире на момент продажи никто не проживал и она, в отличие от Черняковой Г.С., не работавшей в колхозе, имела первоочередное право на приобретение жилья в собственность.
Ответчик Чернякова Г.С. и её представитель Шевцов И.В. просили отказать в удовлетворении иска Бушминой М.П., пояснив, что с ДД.ММ.ГГГГ на законных основаниях, так как работала в колхозном детском садике, затем в школе, расположенной в <адрес>, ей выделена правлением колхоза «<данные изъяты>» квартира. В квартире проживала с супругом и дочерью. Никакого документа при вселении не давали, передали ключи от квартиры и сказали – живи. Квартплату платила из заработной платы, позже высчитывали из алиментов, которые платил супруг, работавший в колхозе. Факт законного проживания в спорной квартире подтверждают два решения Беловского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, принятых по искам к ней о взыскании задолженности по квартплате. За все время проживания в квартире её право пользования утратившим не признавалось, собственник жилья, как она полагает до сих пор является ПСХК «<данные изъяты>», с иском о её выселении не обращался. Кроме того, по данным похозяйственых книг она зарегистрирована по лицевому счету в квартире и об этом знали и истец, и председатель кооператива ФИО9
Доводы встречного искового заявления истец Чернякова Г.С. поддержала в полном объеме и просила его удовлетворить.
Представитель Шевцов И.В. поддержал исковые требования доверителя Черняковой Г.С. и пояснил, что квартира № в жилом доме №, приобретена Бушминой М.П. с нарушениями. Так, собственнику квартиры, если им являлся ПСХК «<данные изъяты>», должно было известно о проживании в квартире Черняковой Г.С., поскольку именно к ней председатель кооператива ФИО9 до ДД.ММ.ГГГГ предъявляла претензии относительно квартплаты. Кроме того, по договору купли-продажи Бушминой М.П. была продана квартира № в доме № по улице <адрес>. Вызывает сомнение в достоверности адреса в договоре, поскольку только в ДД.ММ.ГГГГ своим постановлением глава администрации присваивает наименования улицам и нумерует дома в селе <адрес>. И при всем при этом, в свидетельстве о государственной регистрации за Бушминой М.П. регистрируется квартира № в доме № по улице <адрес>. Считает, что данные нарушения являются основаниями для признания сделки купли-продажи квартиры по договору от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной и применения последствий недействительности сделки, в виде признания свидетельства о государственной регистрации права <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и прекращения зарегистрированного права собственности за Бушминой М.П.
Представитель третьего лица Беловского отдела Управления Росреестра Арушанова А.Г. пояснила, что если суд удовлетворит требования Черняковой Г.С., то решение суда будет являться основанием для прекращения права собственности Бушминой М.П. на спорную квартиру. Основаниями для регистрации права собственности по сделкам, состоявшимся до ДД.ММ.ГГГГ, является технический паспорт, договор купли-продажи, зарегистрированный на тот момент в БТИ. Поскольку, все эти документы и были представлены Бушминой М.П., то регистратором было зарегистрировано право собственности на квартиру. Относительно несооветствия адреса квартиры в договоре купли-продажи и свидетельстве о государственной регистрации права, в материалах, представленных на регистрацию имеется справка, выданная администрацией <данные изъяты> сельсовета, не доверять которой нет оснований, о том, что квартире Бушминой М.П. присвоен адрес в соответствии с постановлением главы администрации Беличанского сельсовета <адрес>.
Заслушав пояснения сторон, прокурора Ереминой В.А. полагавшей исковые требования Бушминой М.П. не подлежащими удовлетворению, а исковые требования Черняковой Г.С. удовлетворению в полном объеме, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 681 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии со ст.675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В соответствии со ст.688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
В судебном заседании установлено, что Бушмина М.П. приобрела по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ПСХК «<данные изъяты>» квартиру №, расположенную по адресу <адрес>. По условиям договора квартира принадлежала на основании книги учета основных средств и бухгалтерского учета производственному сельскохозяйственному кооперативу «<данные изъяты>», до его заключения квартира никому ранее не продана, не подарена, не заложена в споре, под арестом и запрещением не состоит.
В ДД.ММ.ГГГГ на квартиру Бушмина М.П. заказала технический паспорт. Изготовлен паспорт был ДД.ММ.ГГГГ и квартира имела адрес <адрес>. В тот же день внесены исправления и квартире присвоен адрес: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Бушмина М.П. зарегистрировала право собственности на квартиру № по улице <адрес> дома № в <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Бушмина М.П. зарегистрировалась по месту жительства в лицевом счете № в похозяйственной книге администрации <данные изъяты> сельсовета, открытом на Чернякову Г.С.
В качестве возражений на иск ответчик Чернякова Г.С. представила решение <адрес> районного народного суда от ДД.ММ.ГГГГ, принятого по иску прокурора <адрес> в интересах в том числе и Черняковой Г.С. к ТОО «<данные изъяты>» об отмене решения общего собрания учредителей ТОО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ в части установления размера квартплаты для лиц не работающих в хозяйстве и решение Беловского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ПСХК «<данные изъяты>» в том числе и к Черняковой Г.С. о взыскании задолженности по квартплате. В обоих решениях судом рассматривались требования относительно платы за жилье- квартиру, в которой проживала Чернякова Г.С.
Факт регистрации Черняковой Г.С. в спорной квартире подтверждается и копиями лицевых счетов, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.
Свидетели ФИО11, ФИО12 пояснили, что Чернякова Г.С. проживает в одном с ними доме на втором этаже, но номер квартиры затрудняются назвать, поскольку у них самих в документах указаны разные адреса.
Поскольку, в судебном заседании установлено, что к Черняковой Г.С. вплоть до ДД.ММ.ГГГГ ПСХК «<данные изъяты>» предъявлялись требования относительно квартплаты, суд полагает, что отношения между ними подпадают под действия найма жилого помещения и в данном случае должны применяться нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно глава 35.
Допрошенная в качестве свидетеля бывший председатель кооператива ПСХК «<данные изъяты>» ФИО9 пояснила, что по данным бухгалтерского учета в кооперативе сведений, относительно проживания Черняковой Г.С. не было, квартира была свободная от жильцов, поэтому и продана члену кооператива Бушминой М.П. Все остальные подробности состоявшейся сделки не помнит.
В судебном заедании установлено, что ранее к Черняковой Г.С. с иском о признании её утратившей право пользования жилым помещением, о расторжении договора найма жилого помещения, в котором она проживала, не обращались. Суду не представлены доказательства того, что Чернякова Г.С. занимала жилое помещение, не имея на то законных оснований. Кроме того, не представлено суду доказательств о признании недействительным решения о вселении Чернякову Г.С. в жилое помещение.
У суда имеются сомнения, не устраненные при разбирательстве дела, относительно договора купли-продажи жилого помещения Бушминой М.П. Так, свидетель ФИО11 представила договор на передачу и продажу квартир (домов) от ДСО «<данные изъяты>» в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ её супругу ФИО2. Предметом договора выступала квартира № в жилом доме № по <адрес>. А Бушмина М.П., которой продал ПСХК «<данные изъяты>» квартиру за год до этого, имела адрес <адрес>. О проживании в квартире именно по <адрес> Черняковой Г.С. указывают и почтовые конверты с корреспонденцией из Курского областного суда, датированные февралем ДД.ММ.ГГГГ То есть, в одном многоквартирном доме, квартира ФИО11 (проживающей на первом этаже) имеет иной адрес, чем тот, что указан в договоре у Бушминой М.П. (квартира находится на втором этаже) и иной, по которому проживает Чернякова Г.С. В обоих случаях на квартиры одного объекта недвижимости с разными адресами выданы учреждением юстиции свидетельства о государственной регистрации права собственности, имеются техпаспорта. Свидетелем ФИО12 (чья квартира расположена по-соседству с квартирой ФИО11) для обозрения также представлены техпаспорт с указанием адреса: <адрес> и свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Таким образом, оснований для выселения Черняковой Г.С. из жилого помещения, квартиры № дома №,в которой она зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ не имеется, иск в этой части удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст.682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что истец с ответчиком договор найма жилого помещения не заключали, соглашение о квартплате не подписывали. Более того, Чернякова Г.С. представила суду обращение к ней председателя кооператива «<данные изъяты>» за № от ДД.ММ.ГГГГ, о том, что квартира, в которой она проживает, стоит на балансе ПСХК «<данные изъяты>», оставшаяся под погашение задолженности кредиторам и арестованная судебным приставом.
Поскольку, истцом не представлено доказательств возникновения между сторонами правоотношений, порождающих для истца право требовать квартирной платы, а для ответчика обязанности внесения этих платежей, то в этой части иск Бушминой М.П. удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В судебном заседании истец по встречному исковому заявлению Чернякова Г.С. и её представитель настаивали на удовлетворение требования о применении последствий недействительности сделки купли-продажи жилого помещения.
Суд находит данное требование Черняковой Г.С. не подлежащим удовлетворению, поскольку, она зарегистрирована в квартире № дома № по улице <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается и приложением к Постановлению главы администрации <данные изъяты> сельсовета № от ДД.ММ.ГГГГ.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит сведения относительно квартиры № дома № по улице <адрес> приобретенной Бушминой М.П.
Поскольку, в соответствии с действующим законодательством договор купли-продажи является правоустанавливающим документом, то, у Бушминой М.П. право собственности возникло именно в отношении квартиры № дома №, а не квартиры № №. Кроме того, по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ Бушмина М.П. приняла именно квартиру № в доме № по улице <адрес>.
В связи с тем, что, до судебного заседания по данному гражданскому делу никем не заявлялись требования о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры № в доме № по улице <адрес> недействительным, либо незаключенным, то суд находит исковые требования Черняковой Г.С. необоснованными.
В случае удовлетворения иска суду необходимо применить последствия недействительности сделки и возвратить сторонам полученное по сделке, как предусматривает ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, в судебном заседании документы, подтверждающие принадлежность спорной квартиры ПСХК «<данные изъяты>» сторонами не были представлены, а Бушмина М.П. не доказала факт передачи денег за квартиру.
На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований Черняковой Г.С. о применении последствий недействительности ничтожной сделки надлежит отказать.
Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Бушминой Марфы Павловны о выселении и взыскании задолженности по квартплате отказать.
В удовлетворении исковых требований Черняковой Галины Степановны о применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Беловский районный суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья Т.Л. Бойченко