Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18.11.2010 года Белореченский районный суд
Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Стогний Н.И.
при секретаре Польионовой Д.В.
с участием истцы Ларионовой О.В., представителя истца Ларионова С.А. Шавернёвой В.А., представителя администрации городского поселения гор. Белореченска Косицина Р.., представителя Росреестра Суяркова В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ларионовой О.В. и Ларионова С.А. к ООО «Партнёры-3» о признании права собственности на квартиру и права общей долевой собственности на общее имущество в непринятом в эксплуатацию многоквартирном жилом доме.
УСТАНОВИЛ:
Истцы просят суд расторгнуть договор об их участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенный ими с ответчиком и признать за ними право общей долевой собственности в равных долях на квартиру в непринятом в эксплуатацию многоквартирном жилом доме и право общей долевой собственности на общее имущество в этом доме, пропорционально размеру их квартиры, расположенной по адресу: (адрес), в виде двухкомнатной квартиры № общей площадью 51,1 кв. м., расположенной на втором этаже.
В обоснование искового заявления истица и представитель истца указали.
23 июня 2009 года между Ларионовым Сергеем Анатольевичем и Ларионовой Ольгой Викторовной с одной стороны и ООО «Партнеры 3», в лице директора К., именуемое далее «Ответчик», был заключен договор № 10 (зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, номер регистрационного округа 23, дата регистрации 02.07.2009 года, номер регистрации 23-23-07\038\2009-268) об участии в долевом строительстве жилого дома (далее - Договор), расположенного по адресу: (адрес) (сорок семь), по которому мы приобретаем право собственности на отдельную двухкомнатную квартиру №, общей площадью 51,1 кв. метра, расположенной на втором этаже и право общей долевой собственности на общее имущество в этом же доме. В соответствии с п. 2.1 заключенного Договора, долевое участие Истцов в строительстве квартиры в жилом доме определялась инвестиционной стоимостью вклада (общей суммой вклада) в размере 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей. Внесение данного вклада являлось основанием приобретения нами права собственности на вышеуказанную квартиру и не жилые помещения.
В кассу Ответчика была оплачена частичная стоимость квартиры в размере 910 000 (девятьсот десять тысяч) рублей, оставшаяся сумма в размере 390 000 рублей вносится дольщиками при подписании передаточного акта, что подтверждается пунктом 2.2. Договора.
Таким образом, истцами обязательства перед Ответчиком по частичной оплате стоимости квартиры исполнены в полном объеме. В соответствии с Договором после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию квартира и нежилые помещения оформляются в собственность истцов.
Однако до настоящего времени указанная квартира им не передана в собственность, дом не сдан в эксплуатацию, хотя строительство его на сегодняшний день фактически завершено.
Как стало известно, ответчик прекратил свою деятельность, а его учредитель Ш. находится в федеральном розыске в связи с возбуждением в отношении него уголовного дела, по признакам преступления предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ.
Пунктом 3.1 договора об участии в долевом строительстве жилого дома установлен срок сдачи жилого дома в эксплуатацию 31 июля 2009 года, однако до настоящего времени указанный объект строительством незавершен, акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта не подписан, передача жилого помещения по приемо-сдаточному акту истцам не произведена, тем самым ответчиком не исполнены принятые на себя обязательства по инвестиционному договору.
По их убеждению, единственным эффективным средством правовой защиты является признание за истцами права собственности на квартиру в несданном в эксплуатацию жилым домом, полагают, что иные средства защиты (в том числе предъявление исковых требований о взыскании неосновательного обогащения) не эффективными средствами правовой защиты. В настоящий момент только судебное решение - единственная юридическая возможность избежать в дальнейшем манипуляций с их собственностью при возможном разрешении конфликта.
В декабре 2009 года на встрече с Дольщиками директор ООО «Партнеры 3» К. на общем собрании собственников Дольщиков ООО «Партнеры 3» сообщил Истцам, что Ответчик-ООО «Партнеры 3» практически прекратил хозяйственную деятельность, связанную с выполнением условий Договора, а так же сообщил, что у Ответчика нет больше ни материальных, ни финансовых средств на то, чтобы закончить строительство дома.
Решением общего собрания жильцов от 07.02.2010 года, было принято решение о завершении строительства данного жилого дома самостоятельно, за счет дополнительно собранных с участников долевого строительства денежных средств. На основании данного решения и во исполнение принятого решения 15 марта 2010 года был получен Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, согласно которому - предъявленный к приемке многоквартирный жилой дом, соответствует проектной документации, техническим условиях, отвечает санитарно-эпидемиологическим, пожарным, строительным нормам и правилам и государственным стандартам и вводится в эксплуатации.
На сегодняшний день имеется недостроенный многоквартирный жилой дом и его фактическое прекращение строительства. Согласно выписки из ЕГРЮЛ от 29.06.2010 выданной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 9 по Краснодарскому краю - ООО «Партнеры 3» является действующим юридическим лицом-руководителем и единственным учредителем, которого является - Ш.. Не исключено, что Ответчик в самое ближайшее время объявит себя банкротом, а поскольку недостроенный дом находится на балансе Ответчика, то он будет включен в конкурсную массу в рамках законодательства о банкротстве. И, следовательно, в результате процедуры банкротства жилой дом, практически достроенный, но не сданный в эксплуатацию, может быть реализован с торгов для удовлетворения требований кредиторов Ответчика, а граждане, заключившие с Ответчиком договоры о долевом участии в строительстве, могут утратить права на оплаченные ими квартиры.
Таким образом, в настоящий момент иного предусмотренного законодательством способа установить право собственности на недвижимое имущество каждым из собственников кроме как судебного решения нет.
Ответчик ООО «Партнёры -3» своего представителя в судебное заседание не направил. Как следует из объяснений истцов и видно из представленных письменных материалов гражданского дела, деятельность ответчика фактически прекращена, он прекратил строить жилой дом, в котором истцы являются дольщиками, его единственный учредитель и директор Ш. находится в федеральном розыске в связи с возбуждением в отношении него уголовного дела по признакам преступления, предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ.
Представители Белореченского отдела Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю и администрации городского поселения гор. Белореченска, полагают возможным принять решение по исковому заявлению на усмотрение суда.
Представитель Управления по надзору в области долевого строительства администрации Краснодарского края с исковым заявлением согласен, предоставил суду своё письменное согласие.
Выслушав объяснения истцов, их представителей, государственных органов, участвующих в деле в порядке ст.47 ГПК РФ, исследовав письменные доказательства, представленные сторонами в материалы гражданского дела, суд находит исковые требования истцов подлежащими удовлетворению.
Как установлено в судебном заседании «Застройщик», то есть ответчик, в соответствии с заключённым с истцами договором об участии в долевом строительстве жилого дома, обязался обеспечить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству дома и ввести его в эксплуатацию ориентировочно до 31.07.2009 года. Однако ответчик свои обязательства перед «Дольщиками» не выполнил, ещё до даты окончания ввода в эксплуатацию жилого дома прекратил все работы по строительству многоквартирного жилого дома. Истцы были вынуждены своими силами и за свои дополнительные денежные средства достроить жилой дом и подготовить его к сдаче в эксплуатацию, что подтверждается Актом приёмки законченного строительством объекта приёмочной комиссией от 15.03.2010 года (л.д.124).
23 июня 2009 года между Ларионовым Сергеем Анатольевичем и Ларионовой Ольгой Викторовной с одной стороны и ООО «Партнеры 3», в лице директора К., именуемое далее «Ответчик», был заключен договор № 10 (зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, номер регистрационного округа 23, дата регистрации 02.07.2009 года, номер регистрации 23-23-07\038\2009-268) об участии в долевом строительстве жилого дома (далее - Договор), расположенного по адресу: (адрес) (сорок семь), по которому истцы приобретают право собственности на отдельную двухкомнатную квартиру №, общей площадью 51,1 кв. метра, расположенную на втором этаже и право общей долевой собственности на общее имущество в этом же доме. В соответствии с п. 2.1 заключенного Договора, долевое участие Истцов в строительстве квартиры в жилом доме определялась инвестиционной стоимостью вклада (общей суммой вклада) в размере 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей. Внесение данного вклада являлось основанием приобретения истцами права собственности на вышеуказанную квартиру и нежилые помещения.
В кассу Ответчика была оплачена частичная стоимость квартиры в размере 910 000 (девятьсот десять тысяч) рублей, оставшаяся сумма в размере 390 000 рублей вносится дольщиками при подписании передаточного акта, что подтверждается пунктом 2.2. Договора.
Таким образом, истцами обязательства перед Ответчиком по частичной оплате стоимости квартиры исполнены в полном объеме. В соответствии с Договором после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию квартира и нежилые помещения оформляются в собственность истцов.
Однако до настоящего времени указанная квартира истцам не передана в собственность, дом не сдан в эксплуатацию, хотя строительство его на сегодняшний день фактически завершено.
В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
В настоящее время в Российской Федерации правоотношения по долевому строительству многоквартирных жилых домов, возникающие между гражданами (участниками долевого строительства) и застройщиками (юридическими лицами) на основании заключённого договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В силу ст.1 Закона о долевом строительстве указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу ст. 4 Закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона - застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона - участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании ст. 6 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости ст. 8 Закона о долевом строительстве).
В силу ст. 9 Закона:
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
В силу ст.13 Закона.
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Согласно ст.ст. 420, 421, 423, 425, 432 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Статья 310 ГК РФ установила, что односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Истцы выполнили свои обязательства по договорам об участии в строительстве жилого дома частично, в то время как ответчик, нарушая права участников долевого строительства, до настоящего времени не выполнил принятых по договорам обязательств в согласованные сроки не завершил строительство многоквартирного дома, не произвел его ввод в эксплуатацию и не передал истцам по акту приема-передачи объект долевого строительства.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; самозащиты права; возмещения убытков; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.
Ограничений в отношении признания права требования собственности на квартиру в недостроенном и не сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме данная норма права не содержит.
В соответствии со ст.130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии со ст.131 ГК РФ:
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
6. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»:
Статья 12. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Статья 17. Основания для государственной регистрации прав.
1.Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения. Перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является:
вступившие в законную силу судебные акты
Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации.
2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества
1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
Статья 28. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда
1. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.
Поскольку квартиры истцов находятся в доме, не сданном в эксплуатацию, но по Акту приёмки являющимся законченным строительством объектом, они не могут являться самостоятельным объектом недвижимости. В связи с чем, за истцами может быть признано право собственности на квартиры в не принятом в эксплуатацию многоквартирном жилом доме.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Расторгнуть договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № заключенный 23.06.2009 года Ларионовой Ольгой Викторовной и Ларионовым Сергеем Анатольевичем с ООО «Партнёры - 3» и признать за Ларионовой Ольгой Викторовной и Ларионовым Сергеем Анатольевичем право общей долевой собственности, в равных долях каждому, то есть по 1/2 доле, на квартиру в непринятом в эксплуатацию многоквартирном жилом доме и право общей долевой собственности на общее имущество в этом же доме, расположенном по адресу: (адрес), в виде отдельной двухкомнатной квартиры № общей площадью 51,1 кв. метра, расположенной на втором этаже этого дома.
Решение может быть обжаловано в гражданской коллегии Краснодарского краевого суда в течение 10 дней.
Председательствующий: Н.И. Стогний