К делу № 2-1223/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
26 ноября 2010 года Белореченский районный суд
Краснодарского края в составе:
председательствующей Дадаш И.А.,
при секретаре Яценко Ю.А.,
с участием представителя заинтересованного лица ОАО «Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ» Гуры Д.В.
с участием представителя заинтересованного лица начальника отдела УФССП России по Краснодарскому краю Задольской Е.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании иск ООО «Партнеры-3» к Шевченко Марине Григорьевне, Молчанову Дмитрию Алексеевичу, Молчановой Евгении Александровне, Храмцовой Асе Валерьевне о признании договоров ничтожными, а также встречному иску Безух Аллы Ивановны к ООО «Партнеры-3», Молчанову Дмитрию Алексеевичу, Молчановой Евгении Александровне о признании права собственности на квартиру и встречному иску Бобокалонова Руслана Караматовича к ООО «Партнеры-3», Молчанову Дмитрию Алексеевичу, Молчановой Евгении Александровне о признании права собственности на квартиру
УСТАНОВИЛ:
ООО «Партнеры-3» обратилосьв суд к Шевченко Марине Григорьевне, Молчанову Дмитрию Алексеевичу, Молчановой Евгении Александровне, Храмцовой Асе Валерьевне о признании договоров купли продажи ничтожными.
В обоснование заявленных требований представитель истца Муравская Л.Л. пояснила, что ООО «Партнеры-3» является коммерческой организацией, видом деятельности которого является производство всех видов строительно-монтажных работ. По роду своей деятельности ООО «Партнеры-3» в апреле 2008 года взяли на себя обязательства построить по заказу Храмцовой А.В. на земельном участке по (адрес), оформленном на сотрудника общества Шевченко М.Г., но фактически являющегося собственностью общества, жилой дом. В рамках достигнутой договоренности (дата) с Храмцовой А.В. заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по (адрес), однако оформили его на титульного собственника земельного участка, работника ООО «Партнеры-3» - Шевченко М.Г.. Данный договор носил формальный характер и, по сути, являлся договором бытового подряда на строительство жилого дома по указанному адресу между ООО «Партнеры-3» и Храмцовой А. В. Позже предварительным договором купли-продажи от (дата) заключенным между Шевченко М. Г. и Я., действующим по доверенности от имени Храмцовой А.В. от (дата) ввиду невозможности Храмцовой А.В. встречно исполнить обязательства по передаче денежных средств в счет расчета за выстроенный объект, уточнили порядок расчетов, согласно которого расчет производится следующим образом: покупатель имеет в собственности квартиру, расположенную по (адрес), стоимость которой определена сторонами 1 850 000 рублей. Окончательный расчет между сторонами производится при подписании основного договора купли-продажи и акта приема дома с земельным участком, т.к. стоимость квартиры покупателя определена сторонами выше стоимости дома с земельным участком, продавец при подписании передаточного акта жилого дома с земельным участком выплачивает покупателю разницу сумм в размере 100 000 рублей. Квартира покупателя с этого момента переходит в собственность продавца. Покупатель в обеспечение своих намерений выдает генеральную доверенность продавцу, которому передает право распоряжения указанной квартирой. Таким образом, между сторонами была достигнута договоренность о заключении договора мены земельного участка с жилым домом по (адрес) на квартиру, расположенную по (адрес) с выплатой денежной компенсации в сумме 100 000 рублей.
Обязательства ООО «Партнеры-3» по строительству жилого дома на земельном участке и выплате денежной компенсации Храмцовой А. В. выполнили в полном объеме. В этот же день (дата) Храмцова А.В. в обеспечение взятых на себя обязательств по ранее заключенному предварительному договору купли-продажи выдала сотруднику общества Шевченко М.Г. доверенность на право распоряжения принадлежащей ей квартирой, расположенной по (адрес) Таким образом, ООО «Партнеры-3» получили в распоряжение данную квартиру, что подтверждается п.2 Обязательства от (дата), заключенного между Шевченко М. Г. и Храмцовой А. В. в лице Я., а так же доверенностью от (дата), выданной Я. на имя сотрудника общества Шевченко М.Г..
В связи с чем, просит суд признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по (адрес), заключенный (дата) между Храмцовой Асей Валерьевной и Шевченко Мариной Григорьевной ничтожным, поскольку прикрывал в действительности договор мены земельного участка и жилого дома, расположенных по (адрес) и квартиры, расположенной по (адрес), между Храмцовой Асей Валерьевной и ООО «Партнеры-3».
Кроме того, представитель ООО «Партнеры-3» пояснила, что в мае 2008 года в ООО «Партнеры-3» обратились супруги Молчановы Д. А. и Е. А. с просьбой выстроить для них жилой дом. Никаких намерений приобретать квартиру у Молчановых не было.
(дата) между сотрудником ООО «Партнеры-3» Шевченко М.Г. и Молчановым Д.А. аналогичным образом заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Шевченко М.Г. передает в собственность Молчанова Д.А. земельный участок с выстроенным на нем жилым домом (адрес) (в настоящее время дому присвоен (номер) далее по тексту (номер)) в (адрес). Стоимость указанных объектов недвижимости стороны определили 1512 000 рублей.
(дата) между Шевченко М.Г., действующей по доверенности Храмцовой А.В., и Молчановым Д.А., Молчановой Е.А. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по (адрес).
(дата) между Шевченко М.Г., действующей по доверенности Храмцовой А.В., и Молчановым Д.А., Молчановой Е.А. заключен основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по (адрес).
(дата) между Шевченко М.Г. и Молчановым Д.А. заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору купли-продажи недвижимости от (дата), по условиям которого Молчанов Д.А. обязуется перенести обременение банка на приобретаемое домовладение и вернуть в собственность продавца указанную квартиру, так как при получении ипотеки Продавец предоставлял Покупателю свою квартиру, расположенную по (адрес).
В настоящее время указанные объекты недвижимости (земельный участок и жилой дом по (адрес), а также квартира по (адрес)) принадлежат на праве общей долевой собственности ответчикам Молчанову Д.А. и Молчановой Е.А..
ООО «Партнеры-3» полагает, что сделка, совершенная между Шевченко М. Г., действовавшей по доверенности Храмцовой А. В. и супругами Молчановым Д.А. и Молчановой Е.А. являлась притворной, так как, по сути, прикрывала собой договор бытового подряда на строительство жилого дома, заключенный между ООО «Партнеры-3» и Молчановым Д.А. и Молчановой Е.А., согласно условиям которого ООО «Партнеры-3» обязались выстроить ответчикам жилой дом на своем земельном участке, а ответчики обязались данные объекты недвижимости принять и оплатить.
ООО «Партнеры-3» свои обязательства исполнили. В то же время ответчики Молчановы Д.А. и Е.А. взятые на себя по дополнительному соглашению обязательства, не исполнили и исполнять не собираются, в связи с чем ООО «Партнеры-3» лишены возможности исполнить обязательства по передаче спорной квартиры перед Бобокалоновым Р.К. и вынуждены обратиться в суд с иском о признании сделки купли-продажи спорной квартиры ничтожной в силу ее притворности.
Необходимость заключения договора купли-продажи спорной квартиры была обусловлена личной просьбой Молчановых Д.А. и Е.А., не имеющих на указанный период времени наличных денежных средств, необходимых для оплаты строительства жилого дома, тогда как получение государственной субсидии и кредитных средств было возможно только при покупке Молчановыми Д.А. и Е.А. готового жилого помещения. Желая оказать Молчановым Д.А. и Е.А. содействие в реализации их намерений построить жилой дом, общество предоставило Молчановым Д.А. и Е.А. квартиру, в этот же период полученную от Храмцовой А.В. в качестве оплаты за выстроенный ей жилой дом, для получения Молчановыми кредитных средств, с условием последующего возврата квартиры и перенесения обременения на выстроенный объект.
Получив кредитные денежные средства (ипотеку), а также субсидию, Молчановы Д.А. и Е.А. передали их Шевченко М. Г., последняя же действуя в интересах общества передала их Ш.- директору ООО «Партнеры-3». Указанные денежные средства имели целевое назначение и были потрачены обществом на строительство дома Молчановых Д.А. и Е.А. Более денежных средств Молчановыми Д.А. и Е.А. ни ООО «Партнеры-3», ни Шевченко М. Г. не передавалось. Расписка от (дата) на сумму 1 287 300 рублей носит уточняющий характер и является безденежной, как безденежным является и договор купли-продажи квартиры, заключенный между Храмцовой А. В. в лице Шевченко М. Г. и Молчановым Д. А., Молчановой Е. А.
ООО «Партнеры-3» утверждают, что Шевченко М.Г. при заключении договора купли-продажи квартиры с Молчановыми Д.А. и Е.А., действовала от имени Храмцовой А.В. в интересах ООО «Партнеры-3» и фактически гражданско-правовые отношения возникли между Молчановыми и ООО «Партнеры-3», принявшими на себя обязательства по строительству жилого дома по (адрес). Шевченко М.Г., действуя от имени Храмцовой А.В., как и сама Храмцова А.В. не преследовали общей цели, направленной на продажу спорной квартиры. Общие намерения были у ООО «Партнеры-3» и Молчановых Д.А. и Е.А., поскольку были направлены на получение денежных средств и последующее строительство жилого дома по указанному адресу. При этом между ними была достигнута договоренность по всем существенным условиям данной сделки, о чем свидетельствует исполнение ООО «Партнеры-3» всех принятых на себя обязательств по строительству жилого дома и исполнение Молчановыми Д.А. и Е.А. обязательств по передаче денежных средств за выстроенный ООО «Партнеры-3» жилой дом и за земельный участок, титульным собственником которого являлась Шевченко М.Г..
Представитель ответчика Шевченко М.Г.- адвокат Ханжиева Н.А. с иском ООО «Партнеры-3» согласна в полном объеме. В подтверждение своей позиции представитель Шевченко М.Г. пояснила, что действительно Шевченко М.Г. являлась сотрудником ООО «Партнеры-3» и ООО «Партнеры». При этом ООО «Партнеры-3»-являлась строительной организацией, ООО «Партнеры»-риэлтерской конторой. Шевченко М.Г. была заключена сделка купли-продажи спорной квартиры с ответчиками Молчановыми, где она выступала не как риелтор, действующий в интересах Молчановых, как утверждают Молчановы, а как представитель Храмцовой А.В юридически, а фактически в интересах ООО «Партнеры-3». При этом сделка была заключена по срокам, которые не позволяли переоформить спорную квартиру с прежнего собственника на ООО «Партнеры-3», поскольку у Молчановых срок предъявления свидетельства о праве на субсидию на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита из краевого бюджета в банк заканчивался (дата). Именно с целью получения Молчановыми денежных средств, для исполнения в последующем своих обязательств по оплате строительства их дома и стоимости земельного участка, ООО «Партнеры-3» и предоставили спорную квартиру без оформления перехода прав на ООО «Партнеры-3». Полученные по ипотеке денежные средства Молчановы передали ей, а она в свою очередь передала деньги ООО «Партнеры-3». Деньги ей передавались Молчановыми один раз при получении кредита. Впоследствии после получения жилого дома и земельного участка Молчановы отказались передавать квартиру ООО «Партнеры-3». Кроме того, представитель Шевченко М.Г. пояснила, что ее доверительница не имеет права заниматься строительными работами, как не имеет и реальной возможности осуществлять эту деятельность ввиду отсутствия специальных познаний, специализированной техники и др. А также имея небольшой доход на имя ее доверительницы, как работника ООО «Партнеры-3» было оформлено большое количество объектов недвижимости, фактически принадлежащих ООО «Партнеры-3», с целью более выгодного налогообложения.
Ответчики Молчановы и их представитель - адвокат Войстрикова Е.И. исковые требования ООО «Партнеры-3» не признали, в своих возражениях ответчики пояснили, что в конце апреля - начале мая 2008 года они в целях приобретения квартиры обратились в риэлтерскую контору ООО «Партнеры», где познакомились с риэлтором Шевченко М.Г. В течение недели Шевченко М.Г. подобрала им вариант двухкомнатной квартиры, который им очень понравился. Предложенную недвижимость Шевченко М.Г. им не показывала, т.к. в компьютере у последней были все фото квартиры. Договорившись о цене и заключив (дата) предварительный договор купли продажи квартиры они обратились в банк, с целью получения ипотеки для приобретения квартиры, а также предъявили в банк свидетельство, подтверждающее их право на субсидию. Изначально стоимость квартиры была определена 1 600 000 рублей и установлен порядок расчетов 80 000 рублей они оплатили сразу до подписания предварительного договора, 1231640 рублей будет выплачена при подписании основного договора, окончательный расчет будет произведен после государственной регистрации основного договора в счет субсидии в размере 288 360 рублей. (дата) между ними и Шевченко М.Г., действующей по доверенности Храмцовой А.В., был заключен основной договор и оплачена полная стоимость квартиры. В период оформления сделки с квартирой, они, находясь в офисе ООО «Партнеры» увидели рекламу строительства жилых домов при стоимости за 1 кв.м. жилья- 21000 рублей. Из объяснений Шевченко М.Г. они поняли, что она может из своих средств начать строительство их дома и впоследствии, если им понравится построенный объект, они смогут выкупить его. Им очень понравился этот вариант и, посоветовавшись с родственниками, решили начать строительство, рассчитывая при этом на помощь в оплате со стороны их родственников. Также ими предполагался вариант, что в случае невозможности по объективным причинам рассчитаться за строительство они планировали продать только что купленную квартиру и произвести с Шевченко М.Г. расчет, продолжив исполнение ипотечных обязательств, переложив обременений на дом. Расписка, написанная ими (дата) является безденежной, поскольку в момент ее написания денег у них не было, реально деньги за строительство были переданы Шевченко М.Г. (дата) году, о чем имеется расписка.
(дата) они заключают предварительный договор купли продажи жилого дома, определив площадь дома 72 кв.м. на земельном участке и в счет подтверждения намерений на строительство дома вносят задаток в виде 1/2 доли земельного участка, расположенного по (адрес), принадлежащий дедушке Молчановой Е.А.-О., оценив его в 112 500 рублей. В дальнейшем строительство велось исключительно силами и за счет средств Шевченко М.Г.. (дата) Шевченко М.Г. пригласила Молчанова Д.А. для заключения дополнительного соглашения № 1 к предварительному договору купли-продажи недвижимости от (дата). Прочитав первую страницу соглашения Молчанов Д.А. подписал, однако прочитав п.7 на второй странице соглашения и механически, будучи уставшим после работы подписав, опомнился, т.к. по условиям доп.соглашения он обязывался Шевченко М.Г. перенести обременение банка на приобретаемое домовладение и вернуть в собственность продавца квартиру, так как при получении ипотеки Продавец предоставлял Покупателю свою квартиру, расположенную по (адрес).
Не согласившись с таким условием Молчанов забрал подписанную им копию, однако впоследствии обнаружил, что ошибочно забрал копию с подписью Шевченко М.Г., поэтому все копии в материалах дела не содержат обе подписи.
После окончания строительства ими полностью был произведен расчет за дом и земельный участок, о чем имеется расписка от (дата), написанная лично Шевченко М.Г..
Просят в иске ООО «Партнеры-3» отказать, поскольку никогда не имели с ним договорных отношений ни по купле продаже спорной квартиры, ни по строительству их дома. Шевченко М.Г. деньги передавались дважды. В настоящее время ими исполняются ипотечные обязательства по квартире, а на оплату произведенного Шевченко строительства им дали деньги родственники. Исходя из вышеизложенного, просят во встречных исках Безух А.И. и Бобокалонову Р.К. также отказать.
В рамках первоначального иска было заявлено два встречных иска Безух А.И. и Бобокалоновым Р.К. к ООО «Партнеры-3» и Молчанову Д. А., Молчановой Е. А.
Истица по встречному иску Безух А.И. согласна с иском ООО «Партнеры-3» к Молчановым и Шевченко М.Г. в полном объеме, подтвердила, что супруги Молчановы действительно с ООО «Партнеры-3» договорились о строительстве жилого дома и покупке земельного участка, поскольку Молчановы были привлечены ею (дата) году в качестве третьих лиц к участию при рассмотрении ее иска к ООО «Партнеры-3» о взыскании суммы задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда. Она обратилась к ООО «Партнеры-3» с требованием о возврате ей суммы, которую она оплатила в качестве задатка за спорную квартиру, расположенную по (адрес). С ней ООО «Партнеры-3» заключило предварительный договор, обозначив цену за квартиру 1100000 рублей, из которых 650 000 рублей она передала ООО «Партнеры-3» (дата), при подписании предварительного договора. Срок заключения основного договора сторонами был обозначен на (дата). Однако в установленный срок сделка не состоялась, поэтому, обратившись в суд с иском она взыскала с ООО «Партнеры-3» сумму задатка и написала заявление о расторжении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры. В настоящее время, обратившись за исполнением решения Белореченского суда от (дата) в службу судебных приставов, оказалось исполнить его невозможно. Именно по тем основаниям, что ее предварительный договор был заключен с ООО «Партнеры-3» ранее, чем предварительный договор купли-продажи спорной квартиры с Бобокалоновым Р.К. и обязательства ООО «Партнеры-3» до настоящего времени перед ней по вступившему в законную силу решению Белореченского районного суда от 11.01.2010 года не исполнили, просит признать право собственности на спорную квартиру за ней, отказав во встречном иске Бобокалонову Р.К.
Истец по встречному иску Бобокалонов Р.К. обратился к ООО «Партнеры-3» и Молчанову Д. А., Молчановой Е.А. увеличил исковые требования, просил признать предварительный договор купли-продажи спорной квартиры от (дата) основным договором и действительным и признать за ним право собственности на спорную квартиру, расположенную по (адрес)
Со встречным иском Безух А.И. Бобокалонов Р.К. не согласен, полагает необходимым ей отказать, поскольку Безух А.И. внесла лишь задаток за спорную квартиру, кроме того, ее право на возврат задатка реализовано вступившим в законную силу решением Белореченского районного суда от 11.01.2009 годапри рассмотрении которого Безух А.И. написала собственноручное заявление ООО «Партнеры-3» с просьбой о расторжении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры.
С иском ООО «Партнеры-3» к Молчановым и Шевченко М.Г. согласен в полном объеме. В поддержание своего иска Бобокалонов Р.К. и его представитель Кусакина Е.А. пояснила, что (дата) между Бобокалоновым Р.К. и ООО «Партнеры-3» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Согласно данного договора ответчик принял на себя обязательства заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной квартиры свободной планировки на первом этаже строящегося трехэтажного дома общей площадью 65,1 кв.м. и балкона 3.24 кв.м., находящегося по (адрес). Согласно вышеуказанного договора Бобокалонов Р.К. передал ООО «Партнеры-3» 1 305 240 рублей. ООО «Партнеры-3» обязалось (дата) передать ему указанную квартиру. Поскольку ООО «Партнеры-3» нарушили условия договора и к указанному сроку многоквартирный жилой дом выстроен не был, Бобокалонов Р.К. 09.11.2009 году обратился в суд с требованием о расторжении заключенного договора и взыскании с ООО «Партнеры-3» полученных по договору денежных средств в сумме 1 305 240 рублей. В ходе рассмотрения гражданского дела № 2-1317 / 09 (позже № 2-22/10) ООО «Партнеры-3» в лице его учредителя Ш. полностью признавшим исковые требования, с целью заключения мирового соглашения была предложена спорная квартира, в счет расчета за полученные от него деньги. В судебном заседании был объявлен перерыв с целью заключения соглашения. После вынесения Белореченским районным судом 04.02.2010 году, удовлетворившим иск в полном объеме им с ООО «Партнеры-3» в рамках исполнения решения был заключен предварительный договор купли продажи спорной квартиры, расположенной по (адрес), где в п.2.6 было оговорено, что обременение наложенное Банком на квартиру будет перенесено на дом, выстроенный для Молчановых, временно занимающих спорную квартиру. Срок передачи квартиры был установлен до (дата). Учитывая факт подписания предварительного договора им не предъявлялся исполнительный лист в службу судебных приставов по вступившему в законную силу решению суда. Учитывая, что им в полной мере исполнены обязательства по договору, а именно передана сумма в полном объеме, а ООО «Партнеры-3» не могут исполнить обязательства по передаче ему квартиры ввиду препятствий со стороны Молчановых просит его иск и иск ООО «Партнеры-3» удовлетворить в полном объеме, отказав во встречном иске Безух А.И..
Представитель заинтересованного лица ОАО «Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ» (далее - Банк ) Гура Д.В. с иском ООО «Партнеры-3» и встречными исками Безух А.И. и Бобокалонова Р.К. не согласен. Пояснил, что Банком выдан ипотечный кредит супругам Молчановым по программе «Ипотечный кредит молодой семье по краевой целевой программе «Жилище» с целевым назначением именно на приобретение последними квартиры, расположенной по (адрес). После приобретения недвижимости и ее регистрации была зарегистрирована также ипотека в силу закона в пользу Банка. Указанная квартира является предметом залога и гарантией обеспечения кредитных обязательств супругами Молчановыми. В случае удовлетворения заявленных как первоначальных так и встречных требований представитель Банка полагает, что будет нарушено право Банка как залогодержателя.
Представитель заинтересованного лица начальника отдела УФССП России по Краснодарскому краю Задольская Е.П также просила в исках отказать, поскольку в случае признания права собственности за Бобокалоновым Р.К. или Безух А.И. права других взыскателей, чьи исполнительные листы, где должником является ООО «Партнеры-3» и установлена очередность взысканий, будут нарушены.
Представитель заинтересованного лица государственного учреждения Краснодарского края «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка» (далее - Учреждение)- Логвин Э.Г. в судебное заседание не явился, однако им был представлен отзыв согласно которого учреждением на основании «Порядка субсидирования части стоимости жилья физическим лицам в виде оплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита на приобретение (строительство) жилья» утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 25.07.2007 № 653 (в ред. постановления главы администрации края от 20.11.2007 № 1080) семье Молчанова Д. А. предоставлена социальная выплата из краевого бюджета на оплату части стоимости жилья в виде первоначального взноса в размере 288360 руб., что подтверждается платежным поручением от 16.07. 2008 года №724.
В соответствии с пунктом 1.2 «Порядка субсидирования части стоимости жилья физическим лицам в виде оплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита на приобретение (строительство) жилья», утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 25.07.2007 № 653 (в ред. постановления главы администрации края от 20.11.2007 № 1080)физическим лицам предоставляются субсидии на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита, направленного на приобретение или строительство жилья (на долевое участие в строительстве многоквартирных домов и строительство индивидуальных жилых домов).
На основании заявки на перечисление субсидий из краевого бюджета от 08.07.2008г. № 3607 Учреждение перечислило субсидию по свидетельству № 1632 от 23.05.2008г. для оплаты договора купли-продажи дома и земельного участкаот (дата). В связи, с чем просит в случае признания незаконным договора купли-продажи дома и земельного участка от (дата), обязать Молчанова Д. А. вернуть в краевой бюджет социальную выплату, полученную им в рамках «Порядка субсидирования части стоимости жилья физическим лицам в виде оплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита на приобретение (строительство) жилья» утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 25.07.2007 № 653 (в ред. постановления главы администрации края от 20.11.2007 № 1080).
Представитель заинтересованного лица Белореченского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю Суярков В.М. в судебное заседание не явился, однако им было представлено заявление, согласно которого просит суд рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчица Храмцова А.В. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, причина неявки суду не известна.
Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, допросив свидетелей, суд считает исковые требования ООО «Партнеры-3» и встречные требования Бобокалонова Р.К. подлежащими удовлетворению, в удовлетворении же встречных требований Безух А.И. следует отказать по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Как следует из п.2.6 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от (дата) (л.д.183), заключенного между Храмцовой А.В.и Шевченко М.Г. фактически стороны договорились о строительстве Шевченко М.Г. жилого дома, общей площадью 72 кв.м., расположенном на земельном участке по (адрес) для Храмцовой А.В. на собственные средства. Порядок оплаты выполненных Шевченко М.Г. работ была определена п.2.5 договора, согласно которого оплата будет произведена после продажи квартиры, расположенной по (адрес), принадлежащей на праве собственности Храмцовой А.В., но не позднее (дата) включительно. П.6.1. сторонами оговорены дополнительные условия (л.д.183 оборот), в случае не продажи Храмцовой А.В. квартиры, расположенной по (адрес), данная квартира переходит в собственность Шевченко М.Г. в счет оплаты за дом, расположенный по (адрес) с доплатой 100000 рублей.
Согласно статье 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Как следует из п.п. 2, 2.5 Устава ООО «Партнеры-3» общество вправе осуществлять любые виды строительных работ по заказам граждан на основании заключенных договоров или в инициативном порядке на условиях, определяемых договоренностью сторон (л.д.120-132) и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Партнеры-3» (л.д. 100-107) основными видами деятельности ООО «Партнеры-3» является производство строительно-монтажных работ.
Согласно копии трудовой книжки Шевченко М.Г. (л.д.166-173), последняя в период с 01.04.2007 года по 07.04.2009 год была сотрудником ООО «Партнеры», на (л.д.173) трудовая книжка Шевченко М.Г. содержит запись о расторжении с ней основного трудового договора и договора по совместительству, как следует из показаний директора ООО «Партнеры» К., допрошенного в ходе судебного заседания Шевченко М.Г. являлась сотрудником и ООО «Партнеры» и ООО «Партнеры-3», где учредителем является Ш.
Как следует из утверждений Шевченко М.Г. она являлась титульным собственником земельного участка и по этой причине и строительство велось от ее имени, тогда как фактическим собственником и исполнителем строительных работ являлось ООО «Партнеры-3». О производстве определенного рода работ заказчики оговаривали с ООО «Партнеры-3» в обязательствах, но подпись стоит ее. (л.д.186-190).
Таким образом, Шевченко М.Г., будучи сотрудником строительной компании ООО «Партнеры-3», не имея права на выполнение строительно-монтажных работ, не обладая специальными знаниями, не имея денежных средств и специализированной техники не могла самостоятельно осуществлять строительство нового объекта по (адрес). Следовательно, право собственности на новый жилой дом согласно ст.218 ГК РФ приобретено ООО «Партнеры-3». Данный факт не оспаривается Шевченко М.Г..
(дата) вновь был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (л.д.184), заключенного между Я., действующим по доверенности Храмцовой А.В. и Шевченко М.Г. стороны согласовали порядок расчетов за выстроенный жилой дом, расположенный на земельном участке по (адрес) Согласно п.3.1. договора оплата будет произведена путем передачи в собственность продавца квартиры, расположенной по (адрес), принадлежащей на праве собственности Храмцовой А.В.. Стороны в п.2.9. оговорили условия, при которых обязательства, взятые на себя сторонами считаются выполненными, а именно: после фактической передачи объектов недвижимости друг другу. Так же стороны обсудили разницу в стоимости объектов определив доплату в пользу Храмцовой А.В. в размере 100000 рублей. П.6.1. договора предусматривает выдачу генеральных доверенностей, как гарантию обеспечения сторонами своих намерений.
Из положений п. 1 ст. 567 ГК РФ следует, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Условие о предмете договора относится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, то каждый из таких объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 567 ГК РФ, согласно которому к договору мены применяются правила о купле-продаже и договор мены подлежит государственной регистрации как сделки.
Следовательно, Храмцова А.В. придерживаясь буквального толкования условий предварительного договора (дата) купли продажи дома (л.д.184) должна передать в собственность Шевченко М.Г. спорную квартиру, и лишь в целях обеспечения сторонами своих намерений последние предусмотрели выдачу генеральных доверенностей на доверенных лиц.
Следуя достигнутой договоренности Храмцова А.В. (дата) выдает доверенность на имя своего отца Я. с правом передоверия (л.д.51), а последний в свою очередь (дата) действуя в интересах Храмцовой уполномочивает Шевченко М.Г действовать в ее интересах (л.д.52).
Согласно п.3 ст.182 ГК РФ поверенный не имеет права совершать сделки в отношении себя лично, т.е. по доверенности, даже "генеральной". Следовательно поверенный Шевченко М.Г. не имеет права совершать сделки в отношении себя лично, хотя как сторона по сделке, должна получить встречно за дом и земельный участок в собственность квартиру Храмцовой.
Таким образом, Храмцова А.В. нарушила требование п.3.2. предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от (дата) (л.д.184), поскольку, выдав доверенность на имя Шевченко М.Г., лишила тем самым последнюю приобрести в собственность квартиру по договору мены, сделав п.3.2. невыполнимым. Поэтому суд считает, что выдача доверенности на имя сотрудницы ООО «Партнеры-3» Шевченко М.Г., как и отсутствие спора между Шевченко М.Г. и Храмцовой А.В., а также между Шевченко М.Г. и ООО «Партнеры-3» косвенно подтверждает, что стороной по сделке являлось ООО «Партнеры-3», а не Шевченко М.Г..
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что Шевченко М.Г. не преследовала никаких правовых последствий для себя как сторона по договору мены, а лишь как сотрудник ООО «Партнеры-3» представляла интересы общества. Согласно ст. 53 ГК РФ, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Действия органов юридического лица, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей юридического лица, признаются действиями самого юридического лица. Как утверждает представитель ООО «Партнеры-3» Шевченко М.Г. была наделена полномочиями, однако соответствующего оформления ее полномочий нет.
Учитывая вышеописанные условия сделок, суд пришел к выводу о ничтожности в силу притворности договора купли продажи жилого дома и земельного участка заключенного (дата) (л.д.48) между Шевченко М.Г. и Храмцовой А.В., поскольку он прикрывал собой договор мены от (дата) квартиры, расположенной по (адрес) на жилой дом и земельный участок, находящиеся по (адрес), заключенного между Храмцовой А.В. и ООО «Партнеры-3», в лице его представителя Шевченко М.Г..
Суд также считает договор купли-продажи квартиры, расположенной по (адрес) от (дата), заключенный между Шевченко М.Г., действующей по доверенности Храмцовой А.В., и Молчановым Д.А., Молчановой Е.А. ничтожным в силу его притворности по следующим основаниям.
Судом установлено, что (дата) между Шевченко М.Г. и Молчановым Д.А. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Шевченко М.Г. передает в собственность Молчанова Д.А. земельный участок с выстроенным на нем жилым домом по (адрес). Стоимость указанных объектов недвижимости сторонами оценено 1 512 000 рублей.
Доводы супругов Молчановых в той части, что ими заключен договор купли-продажи земельного участка с выстроенным на нем жилым домом по (адрес) непосредственно с Шевченко М.Г. и именно ею осуществлялись все строительные работы, а ООО «Партнеры-3» никакого отношения к данной сделке не имеют, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку данные доводы ответчиков опровергаются вступившим в законную силу решением Белореченского районного суда от 11.01.2009 года (л.д. 232-235), согласно которого супруги Молчановы, будучи привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц по иску Безух А.И. к ООО «Партнеры-3», подтвердили факт своей договоренности по строительству дома именно с ООО «Партнеры-3» (л.д.234), о чем также свидетельствует и отсутствие упоминания супругами Молчановыми о юридической стороне их договора- Шевченко М.Г., которая не была ими привлечена к участию в деле как представитель Храмцовой А.В., как и сама собственница Храмцова А.В. не была участницей данного процесса. Будучи обязанными, по договору об ипотеке, не привлекли к участию в деле Банк, как залогодержателя. Кроме того, при подготовке дела к рассмотрению Молчановы не заявили суду о том, что ООО «Партнеры-3» не являются надлежащими ответчиками по иску Безух А.И., предъявившей требование к ООО «Партнеры-3», как продавцу спорной квартиры. Напротив, согласно протокола судебного заседания от 11.01.2010 года (л.д.229-231) у супругов Молчановых были претензии к ООО «Партнеры-3» ввиду несоблюдения сроков строительства их дома (л.д.230).
(дата) между Шевченко М.Г., действующей по доверенности Храмцовой А.В., и Молчановым Д.А., Молчановой Е.А. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по (адрес).
(дата) между Шевченко М.Г., действующей по доверенности Храмцовой А.В., и Молчановым Д.А., Молчановой Е.А. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по (адрес).
(дата) между Шевченко М.Г. и Молчановым Д.А. заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору купли-продажи недвижимости от (дата), по условиям которого Молчанов Д.А. обязуется перенести обременение банка на приобретаемое домовладение и вернуть в собственность продавца указанную квартиру, так как при получении ипотеки Продавец предоставлял Покупателю свою квартиру, расположенную по (адрес).
Как следует из анализа последовательности заключения договоров, первым был заключен договор предварительныйкупли-продажи недвижимости от (дата) между Шевченко М.Г. и Молчановым Д.А. о приобретении земельного участка с выстроенным на нем жилым домом по (адрес). И лишь (дата) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по (адрес), а (дата) заключен основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по (адрес).
Доводы Молчановых в той части, что намерения у них были исключительно на приобретение квартиры, поскольку стоимость домов в этот период была значительно выше, не соответствуют фактически произведенным ими действиям. Как следует из пояснений Молчановых в мае 2008 года уже началось строительство их дома, а именно был выкопан котлован под фундамент их дома. Также судом установлено, что размер фундамента соответствовал достигнутой сторонами договоренности по строительству жилого дома площадью 72 кв.м., отраженной в предварительномдоговоре купли-продажи недвижимости от (дата) (л.д.4-5). Из данных обстоятельств следует, что до заключения предварительного договора, т.е. до (дата), сторонами было обсуждено и местоположение земельного участка, на котором начато строительство, т.к. изначально земельный участок, зарегистрированный на имя Шевченко М.Г., имел достаточно большую площадь и впоследствии был разделен на шесть участков с меньшей площадью, и площадь будущего дома и виды строительных работ, которые будут произведены, а также определена стоимость объектов недвижимости.
Как установлено в судебном заседании Молчановы с апреля-начала мая 2008 года не имели достаточных денежных средств ни на покупку квартиры, ни на приобретение земельного участка с возможностью самостоятельно финансировать дальнейшее строительство жилого дома, поскольку обратились в государственное учреждение Краснодарского края «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка» для субсидирования части стоимости жилья в виде оплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита на приобретение (строительство) жилья.
Согласно отзыва на исковое заявление государственного учреждения Краснодарского края «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка» (л.д.211-212) на основании заявки Сберегательного банка РФ на перечисление субсидий из краевого бюджета от 08.07.2008 г. № 3607 (л.д. 214) Учреждение перечислило субсидию по свидетельству № 1632 от 23.05.2008г. для оплаты договора купли-продажи дома и земельного участка от 20 июня 2008 года. Факт предоставления социальной выплаты из краевого бюджета на оплату части стоимости жилья в виде первоначального взноса в размере 288360 руб., подтверждается платежным поручением от 16.07. 2008 года №724 (л.д. 215).
Указанные факты свидетельствуют о намерении супругов Молчановых, направленных именно на строительство жилого дома и покупку земельного участка.
Доводы супругов Молчановых относительно допущенной в отзыве Учреждения ошибки в части указания на приобретаемый ими объект не могут быть приняты судом во внимание, поскольку согласно платежного поручения от 16.07. 2008 года № 724 (л.д.215 ) перечислена субсидия на оплату по договору купли продажи дома и земельного участка не имеющего номера от (дата).
Ссылки представителя Банка Гуры Д. и ответчиков супругов Молчановых на тот факт, что дата договора от (дата), соответствует купле продаже спорной квартиры и в этот день других договоров не заключалось и впоследствии в качестве подтверждения в Учреждение были отправлены копии свидетельств о приобретении квартиры, приняты судом во внимание, однако сам факт наличия подобной формулировки в платежных документах и в заявке, изготавливаемых Банком расценивается судом как наличие изначальных намерений супругов Молчановых.
Кроме того, судом приняты во внимание и стадии проверки финансовых документов, контроль за основаниями перечислений, который входит в должностные обязанности сотрудников Банка, а также вышеуказанное платежное поручение 17.07.2008 г. прошло контроль в департаменте по финансам и бюджету и контролю Краснодарского края, о чем имеется штамп.
Согласно п.2.6 предварительногодоговора купли-продажи недвижимости от (дата) (л.д.4) в качестве задатка Шевченко М.Г. передается 1/2 доля земельного участка, расположенного по (адрес), оцененный сторонами в 112 500 рублей. Как было установлено в судебном заседании вышеуказанный участок, принадлежал на праве долевой собственности дедушке ответчицы Молчановой Е.А. -О. Исходя из договора купли продажи от (дата) (л.д.176) данный земельный участок был продан при посредничестве Р., действующей по доверенности О. (л.д.177), выданной (дата) за 225 тысяч рублей Б.. Свидетель К. пояснил, что и Р. и Б.. являются сотрудниками ООО «Партнеры», ООО «Партнеры-3». При этом юридически обещанная Шевченко М.Г. супругами Молчановыми 1/2 доля земельного участка расположенного по (адрес) в качестве задатка так в собственность Шевченко М.Г. и не поступила.
Молчановыми не представлено суду письменных доказательств передачи Шевченко М.Г. доли земельного участка третьим лицом О. в пользу Молчановых в качестве задатка, однако ни представитель Шевченко М.Г., ни представитель ООО «Партнеры-3» не отрицали, что данная недвижимость поступила в распоряжение ООО «Партнеры-3». Что в свою очередь подтверждает, что правоотношения супругов Молчановых складывались именно с ООО «Партнеры-3», а не с Шевченко М.Г как физическим лицом.
Утверждения супругов Молчановых в части безденежности расписки от (дата) о получении Шевченко М.Г. 1 512 000 рублей в качестве полного расчета за дом, находящийся по адресу: (адрес) (л.д.9) и реальности расчета и действительности расписки от (дата) (л.д.20), где ими действительно передавались сумма 1 287 300 рублей в качестве окончательного и полного расчета за земельный участок и дом, находящийся по (адрес) судом расцениваются как голословные и не соответствующие действительности, поскольку опровергаются утверждениями представителя Шевченко М.Г. пояснившей, что по расписке от (дата) ею действительно получалась от супругов Молчановых 1 512 000 рублей и передавались директору ООО «Партнеры-3» Ш., что не оспаривается представителем ООО «Партнеры-3». А расписка от (дата), согласно которой супругами Молчановыми был якобы передан 1 287 300 рублей является уточняющей и безденежной, после обмера площади дома, оказавшейся меньше 72 кв.м. Как следует из копии тех паспорта жилого дома Молчановых по состоянию на (дата) (л.д.236-244) им уже была известна жилая площадь дома, составившая 61,3 кв.м. И именно исходя из стоимости 1 кв.м 21000 рублей стоимость получилась 61,3 х 21000 = 1287 300 рублей.
Утверждения представителя Шевченко М.Г., суд считает соответствующими действительности, поскольку они подтверждаются объективными доказательствами. А именно согласно копии свидетельства о праве собственности на 1/2 долю жилого дома на имя Молчанова Д.А. (л.д.178) и копии свидетельства о праве собственности на 1/2 долю жилого дома на имя Молчановой Е.А. (л.д.179) право собственности зарегистрировано (дата) году. Следуя утверждениям Молчановых о реальности передачи денег по расписке датированной от (дата), расчет за жилой дом и земельный участок произошел спустя 6 месяцев после регистрации права собственности на дом и почти девять месяцев, после регистрации права собственности супругов на земельный участок, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности, зарегистрированным (дата) году (л.д.13-14), на основании договора купли продажи земельного участка от (дата) (л.д.11), согласно п.2 которого 300 000 рублей - стоимость земельного участка, Молчановыми уплачена полностью, до подписания договора, т.е. до (дата). Указанным договоренностям сторон соответствует расписка от (дата), которую суд признает денежной.
Факт передачи Молчановыми денег по расписке от (дата) ООО «Партнеры-3» и именно на строительство их дома, косвенно подтверждается и иными материалами дела: распиской о принятии Молчановым копий документов в двух экземплярах (рабочих проектов) от ООО «Партнеры» с подписью Молчанова Д.А. (л.д.19), собственноручным заявлением Молчанова Д.А от (дата) на имя директора ООО «Партнеры-3» К. с просьбой не устанавливать пластиковые окна и забор по фасаду, в связи, с чем Молчанов Д.А. просит директора вернуть ему разницу в деньгах (л.д.10). Учитывая доводы Молчановых о передаче ими денег за строительство Шевченко М.Г. только (дата) и отрицая при этом участие в строительстве ООО «Партнеры-3» судом по этим же основаниям не могут быть приняты во внимание утверждения Молчановых о безденежности расписки от (дата) и отсутствие договоренности с ООО «Партнеры-3» на строительство их дома. Как не могут быть приняты во внимание доводы, что все документы писались Молчановыми под диктовку и по требованию Шевченко М.Г.
Кроме этого, судом принимается во внимание несоответствие утверждений Молчановых, в той части, что полный расчет за имущество (дата), поскольку Молчановы не внося платы за земельный участок, осуществляют его обмен с другими лицами, что подтверждается предварительным договором мены от (дата) (л.д.16)
Принимая во внимание вышеизложенное суд считает, что дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору купли продажи недвижимости от (дата) (л.д.15) подписанное Молчановым Д.А. и представленное в суд представителем ООО «Партнеры-3», и дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору купли продажи недвижимости от (дата) (л.д.174-175) подписанное Шевченко М.Г. и представленное в суд ответчиками Молчановыми имеют одинаковую юридическую силу и принимаются судом как соответствующие истинным намерениям сторон и по этой же причине не принимаются как соответствующие действительности утверждения Молчанова Д.А., в той части, что, встретившись в офисе ООО «Партнеры-3» с Шевченко М.Г., осуществляющей строительство их дома, его вниманию было представлено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору купли продажи недвижимости от (дата) уже заблаговременно подписанное Шевченко М.Г.. Прочитав первый лист соглашения он поставил свою подпись, прочитав же второй лист подписал один экземпляр, однако вчитавшись в п.7 доп соглашения отказался подписывать второй экземпляр и забрал только, что ошибочно подписанный экземпляр. Полагая, что он забрал доп.соглашение со своей подписью ушел из офиса, позже обнаружил, что забрал не тот экземпляр. Поэтому утверждает, что в суд представлены доп.соглашения без обеих подписей сторон и поэтому оно недействительно, так как обоюдная воля сторон не выражена.
Однако данная версия ответчика судом не может быть положена в основу признания соглашения не состоявшимся, поскольку следуя утверждениям Молчанова Шевченко М.Г. заблаговременно подписала доп. соглашения, что не соответствует действительности, т.к. соглашение составлено в двух экземплярах, а подпись Шевченко М.Г. стоит лишь в одном, следовательно стороны подписывали одновременно и обменялись доп.соглашениями. Кроме того, Молчановым не оспаривается содержание первого листа соглашения, однако отсутствие обеих подписей сторон, по мнению Молчанова делает, его недействительным.
Суд не соглашается с утверждениями ответчика Молчанова, поскольку именно это соглашение определило действительную стоимость строительства 1 237 300 и площадь дома, которая составила 61.3 кв.м., на основании чего и была написана уточняющая расписка от (дата) на сумму 1 287 300 рублей, которую Молчановы не оспаривают. Однако согласно п.2.5. договора от (дата) стоимость объекта недвижимости составляла 1 512 000 рублей до уточнения площади дома. К моменту подписании соглашения расчет между сторонами произведен полностью в связи с чем Шевченко М.Г. обязывалась возвратить Молчановым 224 700 рублей. Таким образом, судом достоверно установлено, что денежные средства были внесены (дата) и пошли они на строительство ООО «Партнеры-3» жилого дома Молчановым.
Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Как следует из ч.1 ст. 730 ГК РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, заказчик обязуется принять и оплатить работу.
Суд считает сделку по строительству ООО «Партнеры-3» супругам Молчановым жилого дома на земельном участке, находящегося по (адрес) полностью исполненной сторонами, а сделку по купле-продаже спорной квартиры от (дата) считает ничтожной в силу ее притворности.
В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка является ничтожной, т.к. права и обязанности, ей соответствующие, не реализуются сторонами. Стороны выполняют только те обязательства, которые совпадают с обязанностями сторон по скрытой сделке.
В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Без фактической передачи объекта по договору купли-продажи от продавца покупателю право собственности на этот объект у покупателя не возникает.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Следует отметить, что передаточный акт не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем.
Из содержания указанных норм следует, что для передачи права собственности на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи фактическая передача объекта является обязательным и необходимым условием.
Довод Молчановых и их представителя о том, что объект купли-продажи был им «юридически передан» основан на произвольном толковании закона и поэтому не может приниматься во внимание. Нормы гражданского законодательства не предусматривают возможности «юридической передачи» объекта по договору купли-продажи недвижимого имущества и не содержат определения подобного термина.
Судом установлено, что осмотр спорной квартиры Молчановыми происходил в офисе ООО «Партнеры-3», путем демонстрации фотографий квартиры в компьютере. Ключи от квартиры Молчановым не передавались, что подтверждается протоколом судебного заседания от 11.01.1010 года (л.д230) при рассмотрении иска Безух А.И., согласно которого Молчановы утверждают, что на (дата) ключи им ООО «Партнеры-2» не переданы, купив квартиру у Храмцовой А.В. при посредничестве Шевченко М.Г. (дата) году. Квартира пустая.
Ответчики Молчановы Д.А. и Е.А. в квартиру вплоть до мая 2010 года не вселялись, оплату коммунальных услуг не производили, указанной квартирой владели и пользовались ООО «Партнеры-3». Как следует из объяснений Молчановой Е.А., данных ею начальнику ОВД по Белореченскому району Ширшову (л.д. 218-220) Ш. - директор ООО «Партнеры-3», без их ведома пускал квартирантов, показывал квартиру покупателям. О том, что квартира была в распоряжении именно ООО «Партнеры-3» свидетельствует заключенный (дата) предварительный договор купли-продажи спорной квартиры с Безух А.И. и ООО «Партнеры-3» (л.д.138-139), представители которого показывали ей пустую квартиру.
Так же судом установлено, что Молчановы выломали дверь в квартиру и таким образом вселились в квартиру.
До этого времени Молчановы никаких претензий к ООО «Партнеры-3», вселивших в квартиру иных лиц, к Шевченко М.Г., ООО «Партнеры-2» не передавших им ключи от квартиры, к Храмцовой А.В., как собственнице квартиры не предъявляли. Кроме того, Молчановы Д.А. и Е.А. и их несовершеннолетний сын М. не были зарегистрированы по указанному адресу после покупки квартиры. Напротив вся семья 20.04.2009 года согласно копии домовой книги (л.д.224-226) была зарегистрирована по (адрес), при этом (дата) вселяются в квартиру.
Судом также принимается во внимание доводы представителя истца ООО «Партнеры-3» о необходимости заключения договора купли-продажи именно (дата), вызванной просьбой Молчановых, связывая ее с кредитным договором и получением Молчановыми субсидии, срок предоставления в банк свидетельства о праве на субсидию истекал (дата) (л.д.181), обеспечивающим получение Молчановым Д.А. и Молчановой Е.А. денежных средств для строительства жилого дома, в противном случае промедление с оформлением договора, лишило бы Молчановых возможности реализации права на получение субсидии. При таких обстоятельствах время для государственной регистрации перехода права от Храмцовой А.В. к ООО «Партнеры-3» явно недостаточно.
Воля Молчановых не была направлена на покупку квартиры, что подтверждается установленным в дополнительном соглашении № 1 к предварительному договору от (дата) условием о возвращении квартиры в собственность продавца и «перенесении» обременения банка на выстроенный жилой дом. Заключение договора на покупку квартиры носило формальный характер.
О притворности указанной сделки свидетельствует также тот факт, что Молчановы Д.А. и Е.А., не имея в распоряжении денежных средств и обратившись к государственной поддержке в виде субсидии, в короткий промежуток времени заключают два договора, предполагающих выплату ими денежных средств в сумме около 3 миллионов рублей.
Более того, учитывая совокупность исследованных судом доказательств суд пришел к выводу, что Молчановы Д.А. и Е.А. никогда не передавали деньги за спорную квартиру ни Храмцовой А. В. ни Шевченко М.Г., что также подтверждает волю сторон на заключение иного договора, отличного от договора купли-продажи, поскольку деньги были переданы в обеспечение исполнения договором бытового подряда на строительство их жилого дома.
Кроме того, о притворности сделки свидетельствует обращение Молчановых Д.А. и Е.А. в офис ОАО «Сбербанк России» с заявлением о перенесения обременения с квартиры на выстроенный жилой дом во исполнение принятых на себя обязательств по Дополнительному соглашению № 1 от (дата) (л.д.191).
Судом установлено, что стороны по договору купли-продажи квартиры, расположенной по (адрес), заключенному между Молчановыми Д.А. и Е.А. и Шевченко М. Г., действующей по доверенности Храмцовой А.В. имели в виду иную сделку и достигли соглашения по всем ее существенным условиям, заключив и исполнив при этом в полном объеме договору бытового подряда, расположенного по (адрес), заключенному между Молчановыми Д.А. и Е.А. и ООО «Партнеры-3».
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. При этом, как следует из примененной судом нормы, к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Отдельные условия, содержащиеся в п. 2.8 и предварительного договора и п.4 дополнительного соглашения № 1 к предварительному договору от (дата) позволяют определить волю сторон при его заключении как на заключение договора бытового подряда на строительство жилого дома. В частности, ответчик Молчанов Д.А. указывает, какие работы в доме истцом будут выполнены и какие нет.
Учитывая, что доводы Молчановых в части прекращения действия предварительного договора заключенного (дата) (л.д.4), т.к. срок подписания основного договора обозначенный до (дата) не исполнен Шевченко М.Г., не нашли своего подтверждения, так как вне зависимости от окончания срока действия предварительного договора, стороны продолжали взаимодействие, заключая доп. соглашения и осуществляя действия по достигнутым соглашениям, в итоге приведших к получению в собственность Молчановыми нового выстроенного объекта- жилого дома.
Истец заблуждался относительно правовой природы заключаемых им договоров, однако этот факт не лишает его права защиты своих интересов всеми способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.
Исследовав заключенный между сторонами предварительный договор от (дата) (л.д.4), суд пришел к выводу о том, что данный договор соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ, так как в нем оговорены все существенные условия: имущество, подлежащее передаче продавцу, его цена, порядок и срок оплаты, срок и условия заключения основного договора, обязанности и ответственность сторон. При этом, в силу закона, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества, предварительный договор не порождает денежных обязательств, кроме возможности обеспечить обязательство заключения основною договора в будущем.
Поэтому исходя их фактических обстоятельств установленных судом в ходе рассмотрения дела, суд принимает во внимание действия Молчановых по факту оснований регистрации своего права собственности на жилой дом, произведенного на основании ФЗ -N 93 от 30.06.2006 г."О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", зарегистрировавших свое право как лица, самостоятельно выстроившие объект без соответствующих разрешений, и расценивает действия Молчановых как способ ускорить регистрацию права и сэкономить денежные средства.
Как суд не входит и в обсуждение замены ООО «Партнеры-3» стороны по оспариваемым договорам с себя как юридического лица ООО «Партнеры-3» на своего работника- как физическое лицо Шевченко М.Г. с целью ухода от более высокого налогообложения, поскольку Постановлением Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П было разъяснено, что судам необходимо учитывать, что факты уклонения стороны от уплаты налогов, нарушения им положений налогового законодательства не подлежат доказыванию, исследованию и оценке судом в гражданско-правовом споре о признании сделки недействительной, так как данные обстоятельства не входят в предмет доказывания по такому спору, а подлежат установлению при рассмотрении налогового спора с учетом норм налогового законодательства.
В части требований, заявленных в отзыве представителем заинтересованного лица государственного учреждения Краснодарского края «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка» (далее - Учреждение)- Логвиным Э.Г. о том, что в случае признания незаконным договора купли-продажи дома и земельного участка от (дата), необходимо обязать Молчанова Д. А. вернуть в краевой бюджет социальную выплату, полученную им в рамках «Порядка субсидирования части стоимости жилья физическим лицам в виде оплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита на приобретение (строительство) жилья» утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 25.07.2007 № 653 (в ред. постановления главы администрации края от 20.11.2007 № 1080) судом не могут быть приняты во внимание. Из материалов дела видно, что Учреждение участвовало в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора по иску, исковых требований к нему не предъявлялось, действительность выдачи свидетельства о праве на субсидию никем не оспаривалась, поэтому требование изложенное в отзыве не может быть расценено судом как исковое заявление, поскольку не соответствует требованиям ст.131 -132 ГПК РФ, в связи с чем, суд лишен возможности применить к требованию изложенному в отзыве, нормы ГПК РФ, распространяющиеся на порядок предъявления иска в суд.
Доводы представителя Банка Гуры Д.А. о соблюдении интересов Банка как залогодержателя учитываются судом исходя из положения статьи 353 ГК РФ, предусматривающие сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу.
Встречное исковое заявление Безух А.И. не подлежит удовлетворению, поскольку (дата) ООО «Партнеры-3» заключило предварительный договор купли продажи спорной квартиры (л.д.138-139), обозначив цену за квартиру 1100000 рублей, из которых 650 000 рублей Безух А.И. передала ООО «Партнеры-3» в качестве задатка при подписании предварительного договора. Срок заключения основного договора сторонами был обозначен на (дата). В указанный срок основной договор заключен не был и Обратившись в суд с иском к ООО «Партнеры-3» о взыскании суммы задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда, требование судом было удовлетворено, что подтверждается вступившим в законную силу решением Белореченского районного суда от 11.01.2009 года (л.д.232-235). Учитывая, что стоимость квартиры составляла 1 100 000 рублей, а Безух А.И. внесено лишь 650 000 рублей обязательства по договору купли продажи Безух А.И. не исполнила в полном объеме, а ее право на возврат задатка реализовано в решении суда, вступившем взаконную силу.
В связи с вышеуказанным не могут быть приняты во внимание доводы Безух А.И. в части ее преимущественного права на признание за ней права собственности перед Бобокалоновым Р.К., ввиду более раннего, чем у последнего срока заключения договора на спорную квартиру. Кроме того, судом принимается во внимание заявление Безух А.И. от (дата) (л.д.222), согласно которого она обратилась в ООО «Партнеры-3» с заявлением о расторжении договора, тем самым выразив свою волю относительно спорного в настоящее время имущества, реализовав свое право на возврат уплаченных ею в качестве задатка денежных средств.
Также не могут быть приняты во внимание доводы Безух А.И. в части невозможности исполнения решения Белореченского суда от 11.01.2010 года, из-за отсутствия у ООО «Партнеры-3» денег либо какого-то имущества, подлежащего изъятию, поскольку спорная квартира не являлась обеспечением ее требований либо требований третьих лиц, не находилась под арестом. Именно по этим же основаниям суд не принимает возражения ст. судебного пристава -исполнителя Задольской Е.,
Доводы ст. судебного пристава исполнителя Задольской Е.П. в той части, спорная квартира должна быть разделена среди кредиторов, т.к. установлена очередность не может быть принята во внимание, поскольку установленная положениями части первой статьи 111 Федерального закона "Об исполнительном производстве" очередность удовлетворения требований взыскателей установлена, только в рамках исполнительного производства. А гражданско-правовые отношения у ООО «Партнеры-3» как с Безух А.И., так и с Бобокалоновым Р.К. по заключению договоров возникли вне исполнительного производства. Кроме того, спорное имущество находится в залоге у Банка. Поэтому судом не может быть применена очередность погашения обязательств перед другими кредиторами ООО «Партнеры-3».
Встречное исковое заявление Бобокалонова Р.К. подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.
Как следует из заявленных требований Бобокалонов Р.К. обратился к ООО «Партнеры-3» и Молчанову Д. А., Молчановой Е.А. с требованием о признании предварительного договора купли-продажи спорной квартиры от (дата) основным договором и действительным и о признании за ним права собственности на спорную квартиру, расположенную по (адрес).
Как установлено решением Белореченского районного суда от 04.02.2010 года (л.д.92-93) (дата) между Бобокалоновым Р.К. и ООО «Партнеры-3» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Согласно данного договора ответчик принял на себя обязательства заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной квартиры свободной планировки на первом этаже строящегося трехэтажного дома общей площадью 65,1 кв.м. и балкона 3.24 кв.м., находящегося по (адрес). Согласно вышеуказанного договора Бобокалонов Р.К. передал ООО «Партнеры-3» 1305 240 рублей. ООО «Партнеры-3» обязалось (дата) передать ему указанную квартиру. Поскольку ООО «Партнеры-3» нарушили условия договора и к указанному сроку многоквартирный жилой дом выстроен не был, Бобокалонов 09.11.2009 году обратился в суд с требованием о расторжении заключенного договора и взыскании с ООО «Партнеры-3» полученных по договору денежных средств в сумме 1 305. 240 рублей. В ходе рассмотрения гражданского дела № 2-1317 / 09 (позже 2-22/10) ООО «Партнеры-3» в лице его учредителя Ш. полностью признавшего исковые требования, с целью заключения мирового соглашения была предложена спорная квартира, в счет расчета за полученные от Бобокалонов денег. В судебном заседании был объявлен перерыв с целью заключения соглашения, что подтверждается копией протокола судебного заседания от 01.12.2009 года (л.д.221). После вынесения Белореченским районным судом 04.02.2010 году (л.д.92-93), удовлетворившим иск в полном объеме Бобокалонов с ООО «Партнеры-3» в рамках добровольного исполнения решения 08.02.2010 года был заключен предварительный договор купли продажи спорной квартиры, расположенной по (адрес) (л.д.158), где в п.2.6 было оговорено, что обременение наложенное Банком на квартиру будет перенесено на дом, выстроенный для Молчановых, временно занимающих спорную квартиру. Срок передачи квартиры был установлен до (дата).
Учитывая факт подписания предварительного договора Бобокалоновым Р.К. не предъявлялся исполнительный лист в службу судебных приставов по вступившему в законную силу решению суда, что подтверждается списком (л.д.216-217) находившихся в производстве судебных приставов исполнительных листов.
То есть, в соответствии с Предварительным договором стороны договорились совершить в будущем сделку по купле-продаже спорной квартиры.
Предметом Предварительного договора является двухкомнатная квартира, расположенная по (адрес). Стоимость квартиры составляет 1 305 000 рублей.
Согласно пункта 2.6 Предварительного договора, срок заключения основного договора устанавливается до (дата), при этом ООО «Партнеры-3» обязывалось предоставить покупателю объект, свободный от прав третьих лиц, обязывалось перенести обременение Банка на приобретаемую Бобокалоновым Р.К. квартиру на выстроенный для Молчановых жилой дом (л.д.143). Однако, до настоящего времени основной договор не заключен.
Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Учитывая, что Бобокалоновым Р.К. в полной мере исполнены обязательства по договору, а именно передана сумма в полном объеме, а ООО «Партнеры-3» не могут передать ему квартиру, поскольку судом установлены объективные обстоятельства, невозможности ответчика по встречному иску-ООО «Партнеры-3» исполнить обязательства по договору купли-продажи, заключенного (дата), ввиду наличия гражданско-правового спора между ООО «Партнеры-3» и Молчановыми суд считает, в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ и статьи 429 ГК РФ, требование истца о признании Предварительного договора основным договором, признав его действительность, является обоснованным и с учетом ранее установленных судом обстоятельств, признать данный договор действительным, признав за Бобокалоновым Р.К. право собственности на спорную квартиру.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать договор купли-продажи недвижимости, расположенной по (адрес) от (дата), заключенный между Храмцовой Асей Валерьевной и Шевченко Мариной Григорьевной- ничтожным.
Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от (дата), заключенный между Храмцовой Асей Валерьевной и Шевченко Мариной Григорьевной, договором мены земельного участка и расположенного на нем жилого дома по (адрес) на квартиру, расположенную по (адрес) заключенным между Храмцовой Асей Валерьевной и ООО «Партнеры-3».
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по (адрес) от (дата), заключенный между Шевченко Мариной Григорьевной, действующей по доверенности Храмцовой Аси Валерьевны и Молчановым Дмитрием Алексеевичем, Молчановой Евгенией Александровной -ничтожным.
Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от (дата), заключенный между Шевченко Мариной Григорьевной и Молчановым Дмитрием Алексеевичем, договором бытового подряда на строительство жилого дома, расположенного по (адрес), заключенного между ООО «Партнеры-3» и Молчановым Дмитрием Алексеевичем, Молчановой Евгенией Александровной.
Признать предварительный договор купли-продажи квартиры,расположенной по (адрес) от (дата), заключенный между Бобокалоновым Русланом Караматовичем и ООО «Партнеры-3» основным договором и действительным.
Признать за Бобокалоновым Русланом Караматовичем право собственности на квартиру, расположенную по (адрес).
В удовлетворении исковых требований Безух Аллы Ивановны к ООО «Партнеры-3», Молчанову Дмитрию Алексеевичу, Молчановой Евгении Александровне о признании права собственности на квартиру - отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение 10 дней.
Судья И.А.Дадаш
Решение не вступило в законную силу.