Р Е Ш Е Н И Е к делу № 2- 41/ 11
Именем Российской Федерации
«27» января 2011 года г.Белореченск
Белореченский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего судьи Тыль Н.А., при секретаре Гревцевой О.Н., с участием представителя истцов Колевайко Ю.А., представителей ответчика Емельянова П.М., Дударева М.В., Бондаренко Н.Ф., Савина Р.В. и Кирсанова А.Г., представителя третьего лица Герасимова А.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Гусейинова Асланпаши Магамед Оглы и Мутовина Николая Владимировича к ООО МП «Емельянов и Ко» о взыскании денежной суммы и расторжении договора аренды,
у с т а н о в и л :
Гусейинов А.М. и Мутовин Н.В. просят суд взыскать с ответчика 121621,50 рублей и расторгнуть договор аренды.
Обосновывая иск, они указали, что ООО МП «Емельянов и Ко» с 2006 года арендует земельный участок 10010555 кв.м. с/хозяйственного назначения, расположенный в <адрес>, из которого в 2009 году был выделен участок 1430000 кв.м., являющийся в настоящее время собственностью истцов: у Мутовина Н.В. – 52/143 доли, у Гусейинова А.М. – 91/143 доли, при выделении участка на него было наложено ограничение (обременение) права – аренда, в связи с чем на них также распространяется право получать арендную плату в соответствии с условиями договора аренды - в виде натур.оплаты (зерновой культурой). Однако ответчик уклоняется от выполнения договора в указанной части, просят взыскать с ООО МП «Емельянов и Ко» арендную плату в денежном выражении - 121621,50 рублей, из которых в пользу Мутовина Н.В. – 44226 рублей, в пользу Гусейинова А.М. – 77395,5 рублей, что будет соответствовать доле каждого и среднестатистической стоимости пшеницы.
В судебное заседание истец Мутовин Н.В. не явился, но ранее представил заявление, где поддержал свои требования, просил иск рассмотреть без его участия /л.д.51/.
Представитель истцов в судебном заседании увеличил иск, пояснив, что для взыскания с ответчика денежной суммы есть два основания : как арендная плата, так и неосновательное обогащение ввиду ничтожности договора аренды (при множественности лиц арендодателей), т.к. один из арендодателей - П. на момент заключения договора умер, однако был указан, как участник сделки. Добровольно этот спор невозможно разрешить, в связи с чем просит взыскать с ответчика 121621,50 рублей и расторгнуть договор аренды ввиду наличия существенных нарушений договора, чем, по его мнению, является незаконная регистрация ограничения (обременения) права истцов в виде аренды при выделении земельного участка.
Истец Гусейинов А.М. поддержал доводы своего представителя, просит иск удовлетворить.
Представитель третьего лица на стороне истца (не заявляющего самостоятельные требования) – администрации МО Белореченский район просит принять решение на усмотрение суда.
Представители ответчика ООО МП «Емельянов и Ко» иск не признали и показали, что поводом для обращения в суд явилось иное основание, выходящее за предмет спора, исковые требования расценивают, как взаимоисключающие. Они не оспаривают право истцов получить арендную плату за свой земельный участок за 2010 год, но не в денежной форме, а натур.оплатой (зерном), что неоднократно официально предлагалось истцам, однако последние уклоняются от этого и требуют денежную компенсацию, что, согласно договору аренды, возможно исключительно по соглашению сторон, полагают, что не имеется законных оснований и для расторжения договора, просят в иске отказать.
Представитель Управления ФС гос.регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю С.В.М. показал, что спорный договор аренды от 31.01.06 года относительно земельного участка с кадастровым №, площадью 10010555 кв.м., прошел официальную регистрацию. Позже, при выделении земельного участка с кадастровым №, ограничение (обременение) прав в виде аренды было перенесено на выделенный земельный участок в соответствии с Правилами ведения ЕГРП (единого государственного реестра прав) на недвижимое имущество. До настоящего времени ни одна из сторон договора аренды в орган, осуществляющий гос.регистрацию прав, с заявлением либо соглашением о расторжении договора аренды земельного участка не обращалась.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч.1 ст.56, ст.60 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Согласно ст.ст.606, 614 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) … арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, при этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание форм арендной платы (иные формы оплаты аренды).
Как установлено судом, 31.01.06 года ООО многопрофильное предприятие «Емельянов и Ко» заключило договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей в отношении участка земель с/хозяйственного назначения, площадью 10010555 кв.м., кадастровый №, расположенного на территории <адрес>, срок аренды 10 лет /л.д.17-49/.
Спустя три года - 10.06.09 года решением Белореченского райсуда по иску С.В.И. и др. к ООО МП «Емельянов и К» были обозначены границы обособленного земельного участка в 1430000 кв.м., выделяемого из участка с кадастровым №, площадью 10010555 кв.м., которым ответчик владел на праве аренды /л.д.113-125/.
26.11.09 года, согласно договору дарения, выделенный земельный участок, площадью 1430000 кв.м., с кадастровым №, перешел в собственность истца Гусейинова А.М. /л.д.126-127,128/, который 06.04.10 года и 24.06.10 года часть своего участка – 52/143 доли подарил истцу Мутовину Н.В., оставив в своей собственности 91/143 доли земли /л.д.9,15,16, 129-130/.
При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу, что при выделении земельного участка площадью 1430000 кв.м. (а также при переходе права собственности к истцам) Управление ФС гос.регистрации прав на недвижимое имущество вполне правомерно, согласно требованиям п. 44 «Правил ведения единого гос.реестра прав на недвижимое имущество …», зарегистрировало обременение (ограничение) вещного права в виде аренды на данный участок с/хозяйственного назначения, а поскольку выделенный участок продолжал находиться в пользовании ООО МП «Емельянов и Ко», то у Гусейинова А.М. и Мутовина Н.В., как сособственников недвижимости, появилось право требования с ответчика арендной платы, но в пределах условий договора аренды, поскольку иное соглашение стороны не заключили (в том числе об изменении либо прекращении договора – п.15 договора) /л.д.18/.
Согласно п.п.4,4.1,5 договора аренды от 31.01.06 года, арендную плату за пользование участком стороны установили в виде натуральной оплаты (сельхоз.продукция) - пшеница либо иная зерновая культура, что определяет арендатор. По заявлению каждого арендодателя, с согласия арендатора, первый может получить арендную плату, как в денежной форме, так и в виде натуральной оплаты любой другой продукцией, имеющейся на складе арендатора, а также путем оказания услуг или путем комбинированных выплат, сроки выплаты арендной платы – до 31 декабря каждого года аренды /л.д.17/.
Учитывая указанные условия договора, суд пришел к выводу, что на момент подачи иска отсутствовали нарушения обязательства со стороны ответчика по выплате арендной платы (что подтверждено документально) /л.д.75-101/, поскольку истцы имели право получить свою первую арендную плату до 31.12.10 года и исключительно натур.оплатой (зерновой культурой), для получения которой они неоднократно официально приглашались ответчиком /л.д.72-74,107/, что истцы проигнорировали, обратившись в суд с требованием о взыскании арендной платы в денежном выражении, что необоснованно, т.к., согласно договору аренды, арендную плату в денежной форме они имеют право получить только при наличии согласия арендатора, однако такое соглашение не достигнуто, следовательно, в данной части иск не подлежит удовлетворению, но за истцами остается право получить арендную плату зерновой культурой.
Не подлежит удовлетворению и требование истцов о взыскании с ООО МП «Емельянов и Ко» денежной суммы в размере 121621,50 рублей как неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка с/хозяйственного назначения ввиду ничтожности договора аренды.
Согласно ст.1109 ГК РФ.
Принимая во внимание, что договор аренды от 31.01.06 года не расторгнут, не признан недействительным либо незаключенным, при этом истцы не намерены заявлять такие исковые требования, утверждения их о ничтожности сделки (как условие для взыскания неосновательного обогащения) несостоятельны.
Учитывая правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды, который прошел гос.регистрацию в регистрационном органе, срок действия его не истек, принимая во внимание, что фактическое землепользование ответчик осуществляет в силу закона и условия договора аренды выполняет надлежащим образом, суд не находит оснований для возложения на ООО МП «Емельянов и Ко» гражданско-правовой ответственности, предусмотренной положениями ст.1102 ГК РФ, следовательно, и в данной части иск не подлежит удовлетворению, как необоснованный.
Не находит суд достаточных оснований и для расторжения договора аренды.
В соответствии с п.п.15,16 названного договора, изменение условий договора аренды и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, переход права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок к другим лицам не является основанием для изменения или расторжения договора /л.д.18/.
Исходя из смысла положений ст.450 ГК РФ, изменить или расторгнуть договор, если соглашение об этом не достигнуто, можно по требованию заинтересованной стороны, но только в судебном порядке и лишь при наличии определенных оснований, предусмотренных п.2 указанной нормы закона.
Аналогичное требование закона содержит также ст.450 ГК РФ.
Прямо установленные законом основания для изменения или расторжения договора (его существенное нарушение) следует трактовать в соответствии со смыслом предписания закона, а он состоит в том, что существенным следует признавать такое нарушение, которое влечет для стороны по сделке невозможность достижения цели договора.
Как указано выше, выделенный земельный участок с/хозяйственного назначения, находящийся в настоящее время в собственности истцов, входит в состав арендуемого ООО МП «Емельянов и Ко» земельного участка, следовательно, фактически природный объект, арендуемый ответчиком, не поменялся. После выделения участка лица, выделившие свои доли, (вплоть до регистрации на имя истцов права собственности на земельный участок) не отказались от своих обязательств арендатора, продолжив предоставлять в пользование земельный участок и принимать арендную плату, а ответчик продолжил использовать участок и платить арендную плату, т.е. договор аренды фактически продолжил свое действие, что распространилось на новый выделенный земельный участок, площадью 1430000 кв.м., который все также относится к землям с/хозяйственного назначения.
Поскольку лица, выделившие земельный участок из общей долевой собственности, являлись арендаторами и после регистрации выделения земельного участка по фактически измененному договору, то права и обязанности арендатора по договору от них перешли на Гусейинова А.М. и Мутовина Н.В. в соответствии с ч.1 ст.617 ГК РФ, устанавливающей, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, что не могли не осознавать истцы, заключая сделку, как и то обстоятельство, что приобретают они не просто недвижимость, а земельный участок с/хозяйственного назначения.
Таким образом, несмотря на то обстоятельство, что стороны по делу не оформили надлежащим образом свои правоотношения, они, основываясь на доброй воле, фактически продолжили арендные отношения, что не было оспорено в судебном заседании и подтверждено фактом подачи иска о взыскании арендной платы.
Регистрация ограничения (обременения) права истцов в виде аренды при выделении земельного участка также не может являться основанием для расторжения договора ввиду правомерности данного действия со стороны компетентного органа, в связи с чем доводы истцов в этой части несостоятельны. Не установлены судом и обстоятельства, предусмотренные ст.619 ГК РФ (о досрочном расторжении договора аренды), как не представлены суду и доказательства существенного нарушения прав истцов после перехода к ним права собственности на названный выделенный земельный участок, которые бы влекли для них невозможность достижения цели заключенной ими сделки. В любом случае, как истец Гусейинов А.М., так и представитель истцов, затруднились конкретизировать суду, какие именно цели, поставленные ими при заключении сделки в отношении земельного участка с/хозяйственного назначения, в настоящее время не могут быть ими достигнуты.
Не находит суд и оснований для удовлетворения иска с учетом положений ст.28 Закона Краснодарского края от 05.11.02 года № 532-КЗ (в ред. от 29.12.10 г.) «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», поскольку данная норма закона регулирует правоотношения в части выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (что уже пройдено сторонами) и не затрагивает вопросы, являющиеся предметом настоящего спора: выплаты арендной платы, неосновательного обогащения либо расторжения договора аренды.
При указанных обстоятельствах, суд считает необходимым исковые требования Гусейинова А.М. и Мутовина Н.В. оставить без удовлетворения в полном объеме, как необоснованные, иной подход к этому вопросу ставил бы под угрозу стабильность гражданского оборота - вступать в указанные правоотношения без четкого представления о наступающих последствиях неразумно, а п.3 ст.10 ГК РФ устанавливает презумпцию разумности действий участников гражданских правоотношений.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Гусейинова Асланпаши Магамед Оглы и Мутовина Николая Владимировича к ООО МП «Емельянов и Ко» о взыскании денежной суммы и расторжении договора аренды - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение 10 дней.
Судья: Н.А.Тыль
Решение не вступило в законную силу.