Решение по исковому заявлению Терзян Л.А. к Иванову И.Н., Таранюкову С.С. о признании сделки действительной и признании права собственности на жилой дом и земельный участок.



                                                                                                                         Дело № 2-642/11.

                                                         Р Е Ш Е Н И Е

                                            Именем Российской Федерации

                  г. Белореченск.                                                                 16 ноября 2011 года.

Судья Белореченского районного суда Краснодарского края Кириенко А.С.,

с участием:

представителя истицы - Арзуманян М.С.,

ответчиков - Иванова И.Н., Таранюкова С.С.,

представителя ответчиков - Ступникова В.И.,

представителя третьего лица - Горбатенко Е.А.,

при секретаре Разуменко С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Терзян Л.А. к Иванову И.Н., Таранюкову С.С. о признании сделки действительной и признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

                                                     У С Т А Н О В И Л:

Терзян Л.А. обратилась в Белореченский районный суд с исковым заявлением к ответчикам о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>

В судебном заседании представитель истицы в обоснование исковых требований пояснила, что в апреле 1997 года Терзян Л.А. договорилась с И.С. о купле- продаже принадлежащего ему домовладения по <адрес> за 6000000 неденоминированных рублей, то есть 6000 деноминированных рублей, после чего стали собирать документы для оформления сделки. В апреле 1998 года было получено свидетельство о праве собственности на земельный участок, и 17.04.1998 года Терзян Л.А. передала деньги И.С. в сумме 4900000 рублей, а остальную сумму в размере 1100000 рублей должна была передать в течение полугода. Так как на тот момент приобрести жилой дом с земельным участком в Краснодарском крае можно было только с разрешения органов местного самоуправления, истица и И.С. обратились с заявлением к главе районной администрации Великовечненского сельского округа, и 23.04.1998 года было вынесено постановление № 79, которым им разрешено было заключить вышеуказанную сделку. После договоренности о покупке дома, истица переехала в спорный жилой дом в апреле 1997 года и проживает в нем до настоящего времени. После вселения в приобретенный дом, Терзян Л.А. стала готовить документы для заключения сделки, которая согласно нормам действовавшего в то время законодательства должна была быть удостоверена нотариусом.      12.05.1998 года И.С. была оформлена доверенность сроком на три года на имя Долговой И.Б. с правом продажи принадлежащего ему жилого дома и земельного участка, и так как продаваемый жилой дом и земельный участок И.С. получил по наследству, будучи в браке, согласие его жены на продажу данного имущества не требовалось. Вскоре после этого И.С. заболел, и оставшаяся сумма денег была передана ему через его родственников в ноябре 1998 года, что подтверждается расписками. После окончательного расчета истица с доверенным лицом 20.11.1998 года заключила договор купли-продажи в простой письменной форме. В тот же день И.С. подписал заявление с просьбой зарегистрировать Терзян Л.А. по месту жительства в приобретенном ею доме. У нотариуса они удостоверить сделку не смогли, так как выданная доверенность была забракована, а выдать другую И.С. не мог, так как был болен. В настоящее время сделать это невозможно, и Терзян Л.А. была вынуждена обратиться с иском в суд по следующим основаниям: ДД.ММ.ГГГГ И.С. умер, а его жена, Л.И. умерла ДД.ММ.ГГГГ. Их дочь, Т.И., также умерла ДД.ММ.ГГГГ. После смерти Т.И. осталось два наследника, ее сыновья: Иванов И.Н. и Таранюков С.С., которых истица привлекла в качестве ответчиков по делу, как наследников первой очереди по закону, хотя спорное имущество в наследственную массу не включалось. На момент приобретения истицей имущества, сделку необходимо было удостоверять у нотариуса, поэтому Терзян Л.А. просит признать сделку действительной.

    Истица, будучи надлежащим образом уведомленной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Ответчик Иванов И.Н. в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что его дедушка никогда не подписывал никаких доверенностей на продажу указанного дома. Роспись, учиненная в доверенности от имени дедушки И.С., произведена неизвестным лицом с подражанием его подписи. Кроме того, его дедушка на момент изготовления подложной доверенности был нетрудоспособен, что подтверждается заключением ВТЭК, и ему было уже около 75 лет. Более того в момент якобы учиненной подписи дедушка был парализован и не мог даже шевелиться, а ставить подписи тем более. Кроме того, дедушка никогда не писал заявлений начальнику ОПВС г. Белореченска на прописку в спорное жилое помещение Терзян Л.А. Более того, экспертом ГУ Краснодарской лаборатории судебной экспертизы МЮ РФ в сообщении от 24.08.2011 года № 2620/04-2/1.1 указано на то, что представленные в качестве образцов подписи И.С.: в реестре нотариальных действий за 1998 год, в заявлении на имя начальника ОПВС г. Белореченска от 20.11.1998 года, в заявлении от имени И.С. в Белореченский нотариальный округ датированного 08.10.1996 года, существенно различаются между собой, что вызывает сомнение в том, что они выполнены одним лицом. В своем исковом заявлении Терзян Л.А. указывает на то, что 20.11.1998 года ему была передана сумма в размере 6000 рублей, якобы, по договору купли-продажи дома. Однако он никогда доверенным лицом своего дедушки не был, так как доверенностей от него никаких не имел, данный дом ему не принадлежал, данные денежные средства Терзян Л.А. выдала ему за временное проживание в спорном домовладении, а не за его покупку. Более того, на момент передачи ему указанной суммы, он был не совершеннолетним и данные денежные средства дедушке он не передавал. Тем более, что продать и взять денежные средства за не принадлежащий ему дом и земельный участок не имел никакого права, так как дедушка еще был жив. Тем более, что из расписки не следует, что данные денежные средства переданы по договору купли-продажи дома и земельного участка. В связи с чем, в виду несовершеннолетнего возраста, относительно действительной природы и назначения данных денежных средств, был введен в заблуждение. Кроме того, непонятно почему данные денежные средства были переданы именно ему - несовершеннолетнему лицу, действующему без всяких доверенностей, а не дедушке, так как согласно искового заявления, его дедушка 20.11.1998 года сам написал заявление на имя начальника ОПВС г. Белореченска с просьбой зарегистрировать по месту жительству Терзян Л.А. и почему сам не подписал договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в тот же день 20.11.1998 года. Из всего указанного следует очевидный вывод о том, что сделка между Терзян Л.А. и его дедушкой И.С. заключена, а так же исполнена не была. Данное подтверждается не только указанными фактами, но и самим договором купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно п. 3, согласно которого стоимость жилого дома и земельного участка определена по соглашению сторон в 6000000 неденоминированных рублей или 6000 деноминированных рублей, которые переданы И.С. до подписания настоящего договора. Однако его дедушка И.С. данных денежных средств не получал, так как ему они не передавались, в связи с чем сделка исполнена не была.

    Ответчик Таранюков С.С. в судебном заседании исковые требования не признал и дал пояснения аналогичные пояснениям Иванова И.Н., дополнительно пояснив, что в своем исковом заявлении Терзян Л.А. указывает на то, что 20.11.1998 года Иванову И.Н передана сумма в размере 6000 рублей якобы по договору купли-продажи дома. Однако данный дом Иванову И.Н. никогда не принадлежал, данные денежные средства Терзян Л.А. передала ему за временное проживание в спорном домовладении, а не за его покупку. Более того, на момент передачи Иванову И.И. указанной суммы тот являлся не совершеннолетним и данные денежные средства дедушке не передавал. В связи с этим, сделка между Терзян Л.А. и его дедушкой Абрамовым И.С. заключена, а так же исполнена не была.

    Представитель ответчиков в судебном заседании исковые требования не признал и подтвердил доводы изложенные ответчиками.

    Представитель третьего лица администрации Великовечненского сельского поселения Белореченского района в судебном заседании согласилась с исковыми требованиями, полностью подтвердила обстоятельства, изложенные в судебном заседании представителем истицы, и просила суд удовлетворить исковые требования в полном объеме. Дополнительно пояснила, что работает в администрации Великовечненского сельского поселения с 14.04.1992 года /в настоящее время в должности заместителя главы администрации/, поэтому очень хорошо знает, как стороны по делу, так и обстоятельства заключения сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества. Все документы, представленные истицей в суд, являются подлинными, поскольку какой-либо заинтересованности со стороны администрации Великовечненского сельского поселения нет и не было. Более того, бывший заместитель главы администрации Познякова В.Н., которая заверяла доверенность И.С. на продажу спорного недвижимого имущества, дружила с матерью ответчиков, что полностью исключает какую-либо фальсификацию документов, представленных в суд. После смерти И.С. лично к ней на прием приходила его супруга Л.И. и интересовалась, каким образом можно переоформить на Терзян Л.А. спорные жилой дом и земельный участок, так как они не успели этого сделать до смерти И.С. Она ей объяснила, что это можно сделать лишь путем принятия наследства, на что бабушка ответчиков ей сказала, что заниматься этим у нее нет здоровья. В дальнейшем по этому же вопросу к ней обращалась мать ответчиков Т.И., которой она объяснила то же самое, на что мать ответчиков сказала: «Раз Терзян Л.А. купила дом, то пусть этим сама и занимается». Истица с 1997 года до настоящего времени проживает в спорном жилом доме и до рассмотрения дела в суде никто из родственников И.С. никаких претензий по поводу незаконности ее проживания в этом не доме не предъявлял. Считает, что пояснения ответчиков, изложенные в судебном заседании, не соответствуют действительности.

    Выслушав в судебном заседании объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

    В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    В соответствии ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона /продавец/ обязуется передать вещь /товар/ в собственность другой стороне /покупателю/, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму /цену/.

    В соответствии с ч. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

    В соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей стороны признать сделку действительной.

    В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна сторона уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

    В соответствии со ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

    В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

    В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

    В соответствии со ст. 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

    В соответствии со статьей 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами /императивным нормам/, действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

    В соответствии со статьей 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения /аналогия закона/. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства /аналогия права/ и требования добросовестности, разумности и справедливости.

    Согласно свидетельства на право собственности на землю от 23.04.1998 года и плана земельного участка, свидетельства о праве на наследство по завещанию от 08.10.1996 года, технического паспорта на жилой дом от 07.02.1990 года, И.С.. является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес> /л.д. 14-15, 16, 17-18/.

    Согласно расписки от 15.04.1998 года, Терзян Л.А. обязуется в течение полугода отдать И.И. 1100000 рублей /л.д. 56/.

    Согласно расписки от 17.04.1998 года, Т.И. получила от Терзян Л.А. деньги за домовладение отца И.С. в сумме 4900000 рублей /л.д. 19/.

    Согласно постановления главы администрации Великовечненского сельского округа г. Белореченска от 23.04.1998 года № 79, выдано разрешение И.С. и Терзян Л.А. заключить договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, расположенных по вышеуказанному адресу /л.д. 13/.

    Согласно доверенности от 12.05.1998 года, И.С. уполномочивает Долгову И.Б. продать домовладение, принадлежащее ему на праве личной собственности, находящееся по вышеуказанному адресу и выполнить все формальности, связанные с выполнением данного поручения. Доверенность выдана сроком на три года /л.д. 9/.

    Согласно расписки от 20.11.1998 года, Иванов И.Н. от имени своего дедушки И.С. наследника дома по <адрес> получил 6000 рублей за дом от Терзян Л.А., претензий к ней не имеет, расчет произведен полностью /л.д. 58/.

    Согласно договора купли-продажи недвижимости от 20.11.1998 года, Долгова И.Б., действующая по доверенности от И.С. и Терзян Л.А. заключили договор купли-продажи домовладения, расположенного по <адрес>, за 6000000 неденоминированных рублей или 6000 деноминированных рублей, которые переданы И.С. до подписания настоящего договора /л.д. 8/.

    Согласно заявления от 20.11.1998 года на имя начальника ОПВС г. Белореченска, И.С. просит прописать в принадлежащее ему домовладение Терзян Л.А. /л.д. 20/.

    Согласно справки о смерти № 11 от 18.02.2011 года, И.С. умер ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 10/.

    Согласно наследственного дела № 659, наследником после смерти И.С. является его жена - Л.И., спорное имущество в наследственную массу не включалось /л.д. 69-94/.

    Согласно справок о смерти № 9, № 10 от 18.02.2011 года, Л.И. умерла ДД.ММ.ГГГГ; Т.И. умерла ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 10, 11/.

    Согласно справки за подписью главы администрации Великовечненского сельского поселения от 01.04.2011 года № 676, Терзян Л.А., 07.02.1956 года рождения, действительно проживает в спорном домовладении с апреля 1997 года и по настоящее время /л.д. 11/.

    Согласно квитанций, Терзян Л.А. производит оплату коммунальных и налоговых платежей за спорное домовладение и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу /л.д. 138-140/.      

    Таким образом, в судебном заседании с достоверностью установлено, что И.С. является собственником спорного жилого дома и земельного участка, которые, согласно договора купли-продажи, заключенного между Долговой И.Б., действующей по доверенности от И.С. и Терзян Л.А. 20.11.1998 года в простой письменной форме, были проданы истице Терзян Л.А. Условия сделки сторонами были исполнены полностью, что подтверждается п. 3 вышеуказанного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, согласно которого денежные средства за жилой дом и земельный участок были переданы И.С. до подписания договора. Кроме того, факт полного исполнения Терзян Л.А. условий сделки подтверждается исследованными в судебном заседании вышеуказанными письменными доказательствами, а также последующими обстоятельствами фактического владения Терзян Л.А. спорным недвижимым имуществом на протяжении более 14 лет, подтвержденного в судебном заседании пояснением представителя третьего лица - заместителя главы администрации Великовечненского сельского поселения. Также в судебном заседании было установлено, что после смерти И.С., согласно наследственного дела, исследованного в судебном заседании, спорное недвижимое имущество не было включено в наследственную массу имущества, оставшегося после смерти И.С., что свидетельствует о том, что условия договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, в том числе в части расчета сторон за недвижимое имущество, были полностью исполнены, как его продавцом, так и покупателем. Поскольку вскоре после заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества И.С. умер, истицей в силу вышеуказанных объективных и субъективных причин и обстоятельств государственная регистрация сделки произведена не была, однако на протяжении длительного периода времени, вплоть до настоящего, Терзян Л.А. фактически владеет спорным недвижимым имуществом, обеспечивая его сохранность, техническое состояние, неся бремя необходимых, в том числе обязательных, расходов. При этом, в ходе рассмотрения дела в суде было установлено, что ответчики никакого отношения к спорному недвижимому имуществу на протяжении столь длительного периода времени не имели. При таких обстоятельствах, исходя из норм законов, подлежащих применению, у суда имеются достаточные основания для удовлетворения заявленных Терзян Л.А. исковых требований в полном объеме. Доводы ответчиков, изложенные в судебном заседании, которые после обращения истицы в суд с данным иском фактически заявили свои права на спорное недвижимое имущества, являются не состоятельными, поскольку носят голословный характер, основаны исключительно на предположениях, носящих субъективный характер, и не подтверждаются, в соответствии с требованиями, предусмотренными ст. 56, 60 ГПК РФ, объективными и допустимыми доказательствами по делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

    Р Е Ш И Л:

Иск Терзян Л.А. к Иванову И.Н., Таранюкову С.С. о признании сделки действительной и признании права собственности на жилой дом и земельный участок, удовлетворить в полном объеме.

Признать сделку, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка мерою 2138 кв. метров, расположенных по <адрес>, заключенную между Терзян Ларисой Александровной и доверенным лицом И.С. - Долговой Ириной Борисовной, действительной.

Признать за Терзян Ларисой Александровной, 07.02.1956 года рождения, право собственности на жилой дом и земельный участок мерою 2138 кв. метров, расположенные по адресу: с. Великовечное Белореченского района Краснодарского края ул. Бондаревского, 11.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: подпись                                                                                                  А.С. Кириенко