Р Е Ш Е Н И Е к делу № 2- 587 /11

Именем Российской Федерации

« 09 » ноября 2011 года г.Белореченск

Белореченский районный суд Краснодарского края, в составе председательствующего судьи Тыль Н.А., при секретаре Николенко Н.И., с участием представителя истца Головко В.П., представителя ответчика Ступникова В.В., представителя третьего лица на стороне ответчика Корольковой В.И. – Арзуманян М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» к Комаровскому Александру Михайловичу и Корольковой Валерии Ивановне о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, а также по встреченному иску Комаровского Александра Михайловича к ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» о признании договора займа расторгнутым,

у с т а н о в и л:

Истец просит взыскать с Комаровского А.М. задолженность - 2556018,16 рублей, взыскание обратить на 1/2 долю заложенного имущества.

Обосновывая иск, представитель ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» показал, что 22.04.09 года истец предоставил Комаровскому А.М. ипотечный заем в размере 1980000,00 рублей на покупку квартиры по <адрес>, сроком на 180 месяцев. Заемщик, получив денежные средства, оформил свое право собственности на указанную недвижимость, но впоследствии нарушил свои обязательства по договору, в связи с чем образовался долг по состоянию на 30.04.11 года – 2556018,16 рублей, что просит взыскать с ответчика, взыскание долга обратить на 1/2 долю заложенного имущества, определить способ реализации – с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость имущества – рыночную стоимость на день рассмотрения спора, взыскать судебные расходы и расходы по реализации заложенного имущества, а также начиная с 01.05.11 года по день реализации недвижимого имущества определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 18% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0.2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу.

Ответчик Комаровский А.М. вначале признал иск /т.1 л.д.71/, но в ходе рассмотрения дела согласился только в части взыскания задолженности, образовавшейся на 21.1.01.11 года и обращения взыскания на заложенное имущество, в остальной части просит отказать, при этом подал встречный иск о признании договора займа расторгнутым /т.1 л.д.221/, мотивируя тем, что досрочное предъявление истцом требования о взыскании задолженности от 21.01.11 года следует расценивать, согласно ч.3 ст.450 ГК РФ, как односторонний отказ от исполнения обязательств со стороны займодавца, т.е. как фактическое расторжение договора, в связи с чем неустойка за несвоевременный возврат займа и 18% годовых, а также пени не подлежат взысканию, как начисленные после расторжения названной сделки. Просит также учесть, что, заключая договор, он рассчитывал получить в свою собственность всю недвижимость, но позже лишился не по своей воле 1/2 доли, что не мог предвидеть ранее, заключал он договор под давлением бывшего собственника квартиры – С.А., который фактически и распорядился заемными денежными средствами, а он в настоящее время несет ответственность по сделке.

Третье лицо на стороне ответчика Королькова В.И. /совладелец 1/2 доли заложенного имущества/ не согласна с иском в части обращения взыскания долга на заложенное имущество. Полагает, что это требование преждевременно и нарушает ее права как сособственника квартиры, поскольку реально выделить долю в квартире невозможно. В данной ситуации она должна иметь преимущественное право покупки 1/2 доли недвижимости, а в случае продажи заложенного имущества с торгов, закон лишает ее такого права. Считает, что до обращения в суд с таким требованием банк должен был ей предложить купить эту долю, и только в случае отказа – обратиться в суд. Полагает, что в настоящее время истец должен изменить свои требования и просить суд обязать ответчика Комаровского А.М. продать свою 1/2 долю ей – Корольковой В.И. по рыночной стоимости, с последующей передачей этих средств банку в счет оплаты долгов Комаровского А.М. В остальной части иск ЗАО «ИФТ» просит разрешить на усмотрение суда.

Представитель ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» встречный иск Комаровского А.М. просит оставить без удовлетворения, полагает, что нет оснований для его удовлетворения, не согласен также с доводами третьего лица на стороне ответчика – Корольковой В.И., просит учесть, что на день заключения договора займа предметом ипотеки была недвижимость, принадлежащая одному собственнику, общая долевая собственность на квартиру возникла позже, следовательно, ЗАО «ИФТ» не обязан изменять свои исковые требования, просит удовлетворить иск в полном объеме.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению, а встречный иск следует оставить без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с ч.1 ст.819 ГК РФ, по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму, уплатить проценты на нее.

Согласно ст.809 ГК РФ, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размере и в порядке, определенных договором.

Из положений ч.1 ст.810 ГК РФ следует, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

На основании ч.1 ст. 348 ГК РФ и ст.50 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу ст.56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, реализовывается путем продажи с публичных торгов, при обращении взыскания на заложенное имущество суд устанавливает начальную продажную стоимость этого имущества /ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)», п.10 ст.28.1 ФЗ «О залоге».

Как установлено в судебном заседании, 22.04.09 года ответчик Комаровский А.М. заключил с ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» /от имени которого действовало ООО «САИК»/ договор займа № 01-09/51 К, в связи с чем получил 1980 000 рублей, с рассрочкой возврата заемных средств на 180 месяцев под 18% годовых, начисляемых ежемесячно на остаток задолженности по займу. Выдача указанных средств производилась в безналичной форме путем перечисления денежных средств на расчетный счет заемщика, заем предоставлялся для целевого использования – для покупки квартиры по <адрес>, принадлежащей в период заключения сделки на праве собственности гражданину С.А. /т.1 л.д.10-20/.

После перечисления денежных средств, 23.04.09 года право собственности на указанную недвижимость перешло от С.А. к Комаровскому А.М., который приобрел ее в общей сложности за счет собственных и заемных средств, при этом, квартира стала предметом залога, что подтверждено документально /т.1 л.д.26-31,32-46/.

Однако 08.10.09 года решением Белореченского райсуда договор купли-продажи от 23.04.09 года, заключенный С.А. и Комаровским А.М. был признан в части недействительным, за В.И.. – бывшей супругой С.А. суд признал право собственности на 1/2 долю недвижимости /т.1 л.д.90-94/, таким образом, в залоге осталась 1/2 доля указанной квартиры, принадлежащая на праве собственности Комаровскому А.М., поскольку часть имущества, являющаяся предметом залога, была изъята у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества являлось другое лицо /его супруга/, что давало право истцу требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но данным правом в 2009 году истец не воспользовался.

Позже, несмотря на обязательства, взятые на себя по договору займа, Комаровский А.М. перестал перечислять займодавцу ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им в полном объеме, в связи с чем 21.01.11 года истец направил ответчику требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств : оплатить основной долг, проценты и пеню /т.1 л.д.60-61/, что Комаровским А.М. было необоснованно проигнорировано и расценивается судом, как нарушение прав истца.

Судом также установлено, что по состоянию на 30.04.11 года за Комаровским А.М. числится задолженность в размере 2556018,16 рублей, в том числе : остаток неисполненных обязательств по займу /основному долгу/ - 1962680,69 рублей, неуплаченные проценты за пользование займом – 470128,13 рублей, пеня – 123209,34 рублей /т.1 л.д.7,106-109/, что, согласно ст.ст.309,310,334,348-350,807-811 ГК РФ, ст.ст.50-56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подлежит взысканию с ответчика, при этом суд считает необходимым обратить взыскание задолженности на заложенное имущество – 1/2 долю квартиры, принадлежащую на праве собственности Комаровскому А.М., и определить способ реализации заложенного имущества – с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость 1/2 доли квартиры в размере 890430 рублей /рыночная стоимость/ – согласно экспертному заключению независимого эксперта-оценщика Редун Н.В. за № 011/11 от 22.09.11 года /т.2 л.д.4-56/, которое участники процесса в судебном заседании не оспаривали.

Требования же истца относительно взыскания с ответчика Комаровского А.М. процентов за пользование займом в размере 18% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа /начиная с 01.05.11 года по день реализации недвижимого имущества/, а также процентов по нему в размере 0.2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, не подлежат удовлетворению, расцениваются судом как преждевременные, поскольку, согласно действующему гражданско-процессуальному законодательству РФ, в данной части истец обязан конкретизировать сумму, подлежащую взысканию с ответчика, указать конкретный, а не предположительный период, за который подлежит то или иное взыскание, а также предоставить расчет названной денежной суммы, что им не было выполнено, в нарушение налогового законодательства не оплачена и госпошлина относительно названных исковых требований.

Не подлежат удовлетворению иск ЗАО «ИФТ» и в части взыскания с Комаровского А.М. расходов по реализации заложенного имущества, данное право, действительно, предусмотрено действующим законодательством, но требование это также преждевременно, т.к. указанные правоотношения сторон пока не возникли, сумма, подлежащая взысканию, истцом также не обозначена, поскольку она может быть определена только по завершении реализации недвижимости. В случае необходимости, после фактической реализации имущества, за истцом остается право разрешить данные вопросы на стадии исполнения решения с документальным подтверждением своих доводов, что не нарушит права истца.

Разрешая данный спор по существу, принимая во внимание комплекс прав участников возникших правоотношений, позволяющий соблюсти баланс интересов, как взыскателя, так и должника, суд не может принять во внимание и доводы ответчика Корольковой В.И. в части нарушения ее прав требованием ЗАО «ИФТ» об обращении взыскания на 1/2 долю квартиры, как заложенного имущества.

Действительно, как следует из п.1 ст.250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно ст.255 ГК РФ, кредитор участника долевой /совместной/ собственности при недостаточности у собственника иного имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если выделение доли невозможно, либо против этого возражают остальные участники долевой /совместной/ собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу, что права ответчицы Корольковой В.И. были соблюдены и положения действующего законодательства, регулирующие возникшие правоотношения сторон, не нарушены.

Как установлено судом, до обращения ЗАО «ИФТ» в суд Королькова /Баюрова/ В.И. знала о наличии договора займа и о залоге 1/2 доли квартиры, принадлежащей на праве собственности постороннему для нее лицу - Комаровскому А.М., которую выделить в натуре практически невозможно, в связи с чем, она могла предвидеть возникновение негативных для нее последствий в будущем, однако не приняла необходимых мер, чтобы избежать этой ситуации, как показала ответчица суду, ранее у нее было тяжелое материальное положение.

Поскольку ЗАО «ИФТ» не предъявил требований обязать должника Комаровского А.М. продать его долю сособственнику недвижимости по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга, то данный вопрос судом не рассматривался, однако сторонам разъяснялось право заключить мировое соглашение.

Принимает суд во внимание и то обстоятельство, что настоящее дело в производстве суда находилось довольно продолжительное время, однако за этот период стороны не смогли урегулировать спор мирным путем, после проведения оценочной экспертизы от 22.09.11 года, определившей действительную /рыночную/ стоимость заложенного имущества, конкретных предложений от Корольковой В.И. о готовности выкупить 1/2 долю квартиры, не поступило, не представлено суду и доказательств, свидетельствующих о том, что ответчица в настоящее время реально располагает необходимой денежной суммой, равной стоимости 1/2 доли недвижимости. При указанных обстоятельствах позицию Корольковой В.И. суд оценивает как несостоятельную, а доводы представителя ЗАО «ИФТ» обоснованными, поскольку действия ответчицы в настоящее время фактически свидетельствуют об отказе выкупить 1/2 долю квартиры, находящуюся в залоге, следовательно, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Не подлежит удовлетворению и встречный иск Комаровского А.М. о признании договора займа расторгнутым.

В соответствии со ст.450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо в судебном порядке по требованию одной из стороны.

Согласно ст.451, ч.2 ст.452 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Исходя из смысла указанной нормы закона, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, то не заключили бы договор, либо заключили на иных условиях, при этом, для расторжения договора в судебном порядке необходимо наличие совокупности условий (ч.2 ст.451 ГК РФ) в том числе, что изменение обстоятельств было вызвано такими причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, что не нашло свое подтверждение в судебном заседании, как и иные обстоятельства, которые могли бы свидетельствовать об обоснованности позиции ответчика.

Согласно условиям договора займа /л.д.10-20/, стороны обязались своевременно информировать друг друга обо всех изменениях, имеющих существенное значение для полного и своевременного исполнения обязательств по настоящему договору. Несмотря на взятые обязательства, ответчик Комаровский А.М. своевременно не поставил истца в известность о возникших у него затруднениях, следовательно, в настоящее время он должен принять на себя все негативные последствия нарушения этого обязательства. Иной подход к этому вопросу ставил бы под угрозу стабильность гражданского оборота - вступать в указанные правоотношения без четкого представления о наступающих последствиях неразумно, а п.3 ст.10 ГК РФ устанавливает презумпцию разумности действий участников гражданских правоотношений.

Ссылка Комаровского А.М. на положения ч.3 ст.450 ГК РФ является его ошибкой в правовой позиции, поскольку истец не отказывался исполнить взятые на себя обязательства по договору займа – в указанные срок и в надлежащем порядке ЗАО «ИФТ» фактически предоставило ответчику денежные средства в его владение, что подтверждается платежным поручением № 172 от 23.04.09 года /т.1 л.д.111/.

Не может суд принять во внимание и позицию ответчика относительно использования ЗАО «ИФТ» права на одностороннее расторжение договора, поскольку право займодавца требовать от заемщика досрочного исполнения обязательства по договору от 22.04.09 года /п.п.4.4.1/, а также право обратить взыскание на заложенное имущество /п.п.4.4.3/, в случае нарушения заемщиком такого договора, не связано с правом на расторжение договора в судебном порядке и одностороннем отказом от исполнения договора во внесудебном порядке. В соответствии с п.6.8 названного договора, договор займа может быть расторгнут только по соглашению сторон, за исключением случаев /п.п.4.2.4 п.п.4.4.8 и др./, которые не наступили между сторонами, данный факт не был опровергнут в судебном заседании.

Указанные обстоятельства являются основанием встречные исковые требования Комаровского А.М. о признании договора займа расторгутым оставить без удовлетворения, как необоснованные.

Согласно ст.98 ГПК РФ, подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика Комаровского А.М. судебных расходов в размере 24 980 рублей /возврат госпошлины/, как подтвержденные документально /т.1 л.д.9/.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Взыскать с Комаровского Александра Михайловича в пользу ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» задолженность в размере 2556018 рублей 16 копеек, а также судебные расходы в размере 24 980 рублей, всего взыскать 2580 998 /два миллиона пятьсот восемьдесят тысяч девятьсот девяносто восемь/ рублей 16 копеек.

Взыскание долга обратить на заложенное имущество – 1/2 долю квартиры, расположенную по <адрес> Краснодарского края, принадлежащую на праве собственности Комаровскому Александру Михайловичу, определить способ реализации заложенного имущества – с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость 1/2 доли квартиры – 890430 /восемьсот девяносто тысяч четыреста тридцать/ рублей.

В остальной части иска ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» - отказать.

Встречные исковые требования Комаровского Александра Михайловича к ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» о признании договора займа расторгнутым – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение десяти дней со дня вынесения решения.

Судья: подпись Тыль Н.А.

Решение не вступило в законную силу.