К делу №2-1342/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 20 декабря 2011 года Белореченский районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Волковой Н.А. при секретаре Мельниковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Кубань» к Мигуновой Алле Нифодиевне о восстановлении нарушенного права и иску Мигуновой Аллы Нифодиевны к обществу с ограниченной ответственностью «Кубань» о передаче технической документации, УСТАНОВИЛ: ООО «Кубань» просит суд обязать Мигунову А.Н. прекратить совершение действий, связанных с созданием от имени уполномоченного представителя собственников многоквартирного дома, расположенного в <адрес>, помех для осуществления ООО «Кубань» обязательств по договору на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, в том числе действий по недопуску сотрудников общества для осуществления своих обязательств по договору. Мигунова А.Н. просит суд обязать ООО «Кубань» предоставить ей письменный отчет о финансовой деятельности по управлению многоквартирным домом, расположенным в <адрес>, обязать ООО «Кубань» прекратить любую финансовую и хозяйственную деятельность в отношении указанного многоквартирного дома, а также обязать ответчика передать ей как собственнику жилого помещения в данном доме техническую документацию на дом и составить акт состояния общего имущества многоквартирного дома. Представитель ООО «Кубань» - Усачев И.В. в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, против встречных исковых требований Мигуновой А.Н. возражал, в обоснование чего пояснил, что в соответствии с договором от 01.02.2010 года ООО «Кубань» осуществляет проведение мероприятий по содержанию многоквартирного жилого дома, расположенного в <адрес>. Однако из уведомлений, направленных Мигуновой А.Н. в адрес организации, стало известно, что на общем собрании собственников помещений в указанном многоквартирном доме было принято решение об изменении способа управления домом, собственники выбрали способ управления - непосредственное управление собственниками. В указанных уведомлениях Мигунова А.Н. от имени собственников жилых помещений в многоквартирном доме ставит управляющую компанию в известность о прекращении ранее заключенного договора на управление и содержание многоквартирного дома, а также требует передачи ей технической документации на дом. Указанные действия ответчицы являются незаконными, поскольку договор может быть прекращен только по истечении срока его действия, то есть 01.02.2012 года. Кроме того, ответчица осуществляет действия по недопуску сотрудников ООО «Кубань» для выполнения своих обязанностей по договору, то есть препятствует организации в надлежащем исполнении условий договора, чем нарушаются права истца. Мигунова А.Н., как и любой собственник жилого помещения в указанном многоквартирном доме, вправе получить от управляющей организации техническую документацию на дом, однако данная документация может быть ей передана только в январе 2012 года, то есть за месяц до истечения срока действия договора. Мигунова А.Н. в судебном заседании возражала против исковых требованиях ООО «Кубань», при этом уточнила свои исковые требования, просила суд обязать ответчика передать ей, как собственнику жилого помещения в данном многоквартирном жилом доме и как уполномоченному представителю собственников жилых помещений в этом доме техническую документацию на дом. В обоснование заявленных требований истица и ее представитель - Голиков А.А. пояснили в судебном заседании, что в январе 2010 года собственниками жилых помещений в многоквартирном доме <адрес> был избран способ управления домом - управление управляющей организацией, в связи с чем между собственниками и ООО «Кубань» 01.02.2010 года был заключен договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома. Поскольку управляющая организация систематически нарушала взятые на себя обязательства по управлению и содержанию дома, на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме от 20.08.2011 года собственниками было принято решение об изменении способа управления, была выбран способ управлении - непосредственное управление собственниками. О принятом собственниками решении управляющая организация была уведомлена. Ввиду того, что два способа управления одновременно существовать не могут, с момента принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом прежний договор с ООО «Кубань» был прекращен. В связи с прекращением договора на управление и содержание домом управляющая организация должна была передать собственникам помещений в многоквартирном доме техническую документацию на дом. Однако на требования Мигуновой А.Н., являющейся собственником квартиры в данном доме, а также уполномоченным представителем собственников, руководитель ООО «Кубань» отказался передать техническую документацию, ссылаясь на то обстоятельство, что независимо от решения собственников, заключенный договор на управление и содержание домом является действующим и может быть прекращен только по истечении срока его действия. Данный отказ в передаче технической документации является незаконным и необоснованным, поскольку нарушает права и законные интересы как Мигуновой А.Н., так и иных собственников. После принятия решения о смене способа управления собственники помещений в многоквартирном доме заключили договоры на содержание дома с ООО «УК-Жилье», которое с 01.09.2011 года осуществляет деятельность по содержанию, ремонту дома и придомовой территории. При этом отсутствие технической документации создает препятствия в эксплуатации многоквартирного дома, а также в его обслуживании. Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд считает, что в удовлетворении исковых требований ООО «Кубань» следует отказать, а исковые требования Мигуновой А.Н. подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Согласно ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Как установлено в судебном заседании, 01.02.2010 года между ООО «Кубань» и собственниками помещений в многоквартирном жилом <адрес> по пе<адрес> в <адрес> был заключен договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома (л.д.7-11). В соответствии с условиями настоящего договора собственники передали, а управляющая компания ООО «Кубань» приняла на себя полномочия по управлению многоквартирным домом. Срок действия договора определен в течение одного года. При этом п.6.2 договора установлено, что настоящий договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 календарных дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении. В соответствии с ч.3 ст.161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>, состоявшемся 20.08.2011 года, собственниками было принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом, был выбран способ управления многоквартирным домом - непосредственное управление, что подтверждается протоколом общего собрания собственников (л.д.41,42). Также на указанном общем собрании был избран совет многоквартирного дома, в состав которого вошли: Мигунова А.Н., Белухина Р.И., Уланова Л.В. и Бабкина Т.А., которые были наделены полномочиями от имени собственников совершать действия, связанные с обеспечением выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, управлением и содержанием многоквартирного дома. Исходя из смысла норм, установленных положениями частей 2 и 3 ст.162 ЖК РФ, изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией, поскольку одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом недопустимо. Следовательно, изменение способа управления (выбор нового способа управления) уже является основанием для прекращения договора управления с прежней управляющей организацией. После принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом собственниками указанного дома были выполнены необходимые действия по уведомлению управляющей организации о принятом ими решении о выборе нового способа управления домом и о прекращении действия договора с ООО «Кубань». Так, руководитель ООО «Кубань» был уведомлен о решении в части избрания другого способа управления, принятом собственниками многоквартирного дома, о чем свидетельствует уведомление от имени представителя собственников Мигуновой А.Н. от 24.08.2011 года (л.д.45). Указанное уведомление также содержало требование собственников жилых помещений в многоквартирном доме передать их уполномоченному представителю техническую документацию на дом. Сообщением ООО «Кубань» от 26.09.2011 года на имя Мигуновой А.Н. подтверждается то обстоятельство, что ООО «Кубань» были получены уведомления о выборе способа управления многоквартирного дома в форме непосредственного управления собственниками и получен протокол общего собрания, на котором было принято соответствующее решение (л.д.44). При этом, представитель ООО «Кубань» подтвердил в судебном заседании, что полномочия Мигуновой А.Н. как представителя собственников многоквартирного дома не вызывают у истца никаких сомнений. Кроме того, согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> от 25.08.2011 года Мигунова А.Н. была избрана в качестве уполномоченного от имени собственников лица и наделена полномочиями с правом представления интересов собственников многоквартирного дома по пер.Узкому, 13/1 в г.Белореченске (л.д.111). В соответствии с протоколом заседания совета многоквартирного дома от 30.08.2011 года было принято решение заключить договор оказания услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, расположенном в <адрес>, с управляющей организацией ООО «УК-Жилье». Свидетель Т.А. показала в судебном заседании, что является собственником квартиры <адрес>. 20.08.2011 года на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение о выборе способа управления домом - непосредственное управление собственниками. Такое решение было вызвано неудовлетворительной работой управляющей организации ООО «Кубань» по управлению и содержанию дома. Помимо халатного отношения сотрудников управляющей организации к выполнению работ по содержанию дома и придомовой территории, от собственников скрывалась информация о финансовой деятельности организации по управлению домом, жильцы дома не могли получить сведения о том, каким образом расходуются их средства. Только после обращения в Белореченскую межрайонную прокуратуру собственники получили возможность ознакомиться с финансовыми документами, из которых сделали вывод, что отчетность велась управляющей организацией неверно. После принятия решения о выборе способа управления - непосредственное управление собственниками, жильцы дома также решили заключить договоры на содержание дома с ООО «УК-Жилье». В настоящее время более 70% собственников жилых помещений в многоквартирном доме заключили указанные договоры. В судебном заседании было достоверно подтверждено и не оспаривалось представителем ООО «Кубань», что с 01.09.2011 года фактически оказанием услуг и выполнением работ в данном доме осуществляла ООО «УК-Жилье», поскольку с 01.09.2011 года большинство собственников указанного многоквартирного дома заключили договор на содержание дома с ООО «УК-Жилье». Таким образом, заключив договор с ООО «УК-Жилье» собственники тем самым реализовали выбранный ими способ управления - непосредственное управление многоквартирным домом. Кроме того, представитель ООО «Кубань» подтвердил в судебном заседании, что с того момента, как руководителю ООО «Кубань» стало известно о смене собственниками способа управления многоквартирным домом, указанная организация не выполняла никаких работ в этом доме. При этом в подтверждение доводов о том, что ответчица Мигунова А.Н. якобы совершала определенные действия с целью воспрепятствования деятельности управляющей компании по управлению и содержанию многоквартирным домом, а также намеренно не допускала сотрудников ООО «Кубань» к дому и придомовой территории для осуществления ими своих обязанностей суду не были представлены доказательства. Напротив, представитель ООО «Кубань» подтвердил в судебном заседании, что после того, как стало известно о смене способа управления, никаких попыток проводить соответствующие работы по управлению и содержанию многоквартирного дома со стороны сотрудников ООО «Кубань» не предпринималось, никаких работ в указанном доме не производилось, поскольку в организации знали, что жильцы дома уже заключили договоры с другой управляющей компанией ООО «УК-Жилье». Таким образом, ввиду недоказанности того обстоятельства, что Мигунова А.Н. совершала от имени собственников какие-либо неправомерные действия, нарушающие права и законные интересы ООО «Кубань», при том, что решение об изменении способа управления многоквартирным домом было принято не только Мигуновой А.Н., проживающей в этом доме, данное решение было принято в установленном законом порядке собственниками помещений в многоквартирном доме <адрес> на общем собрании собственников, суд приходит к выводу о необоснованности требований ООО «Кубань», вследствие чего в их удовлетворении следует отказать. Вместе с тем, суд находит подлежащими удовлетворению требования Мигуновой А.Н. о передаче ей технической документации на многоквартирный дом. В технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы технического учета жилищного фонда, документы (акты) о приемке результатов работ, отражаются сведения о составе общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с ч.10 ст.162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Как установлено в судебном заседании Мигунова А.Н. является собственником квартиры <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от 08.11.2005 года (л.д.82). Представителем ООО «Кубань» не оспаривался в судебном заседании тот факт, что Мигунова А.Н., являясь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, а также, являясь уполномоченным лицом от имени собственников, вправе получить от управляющей организации техническую документацию. Однако получить данную документацию, согласно позиции представителя ООО «Кубань», Мигунова А.Н. вправе только в январе 2012 года, то есть за месяц до истечения действия договора, срок действия которого установлен 01.02.2012 года. Однако данные доводы суд признает необоснованными, поскольку после выбора собственниками многоквартирного дома другого способа управления - непосредственное управление собственниками, ранее заключенный договор на управление многоквартирным домом с прежней управляющей компанией считается прекращенным, следовательно ООО «Кубань» утратило компетенцию по управлению многоквартирным домом, вследствие чего вся техническая документация должна быть передана собственникам многоквартирного дома. Поскольку Мигунова А.Н. является собственником жилого помещения в многоквартирном доме, ей, как и любому другому собственнику, может быть передана техническая документация на дом. При этом отказ ООО «Кубань» в передаче указанной технической документации существенным образом нарушает право Мигуновой А.Н. и иных собственников жилых помещений в многоквартирном доме на распоряжение принадлежащим им имуществом, поскольку эксплуатация общих помещений дома, несущих конструкций дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, а также инженерных коммуникаций без соответствующей технической документации не безопасна и невозможна, вследствие чего исковые требования Мигуновой А.Н. подлежат удовлетворению. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Обязать общество с ограниченной ответственностью «Кубань» передать Мигуновой Алле Нифодиевне техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный в Краснодарском крае, <адрес>, а именно: - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; - документы (акты) о приемке результатов работ; - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; - выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; - план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; - проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на дом; - акты технического состояния жилого дома; - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, теплоэлектроснабжения, газоэлектроснабжения и др.; - паспорта котельного хозяйства, котловые книги; - паспорта лифтового хозяйства; - исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление); - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; - акты технических осмотров; - журналы заявок жителей; - протоколы измерения сопротивления электросетей; - протоколы измерения вентиляции. Обществу с ограниченной ответственностью «Кубань» в иске к Мигуновой Алле Нифодиевне о восстановлении нарушенного права отказать. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение 10 дней. Судья: подпись Н.А. Волковая