Дело № 2-742/2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
8 ноября 2010 г. г. Беломорск
Беломорский районный суд Республики Карелия
под председательством судьи Сидорова А.А.
при секретаре Павлюк Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Бобровой Л.В. об оспаривании действий Беломорского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру,
у с т а н о в и л:
Боброва Л.В. обратилась в суд с заявлением об спаривании действий Беломорского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХХХ она обратилась в указанный орган для регистрации права собственности на принадлежащею ей квартиру, так как для подтверждения своего права собственности в настоящее время требуется свидетельство о регистрации права собственности. Квартира по адресу: <адрес> принадлежит ей на основании договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХХХ, удостоверенного государственным нотариусом К. государственной нотариальной конторы № РК М. по реестру №. Кроме того, на квартиру имеется технический паспорт, выданный Республиканским бюро технической инвентаризации, в разделе «4» которого сделана отметка о регистрации права собственности за Бобровой Л.В. Она предъявила указанные документы в регистрационную службу. Но в приеме технического паспорта ей было отказано, а договор купли-продажи оказался недействительным по причине того, что не содержит отметок о произведенной регистрации в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся. На этом основании ей выслано почтой уведомление о приостановлении государственной регистрации № 02/027/2010-126 от 08.10.2010 г. по причине недействительности договора купли-продажи из-за отсутствия регистрации в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся.
Она считает эти действия регистрационной службы не правомерными, так как на момент приобретения квартиры отсутствовали исполнительные комитеты Советов депутатов трудящихся, поэтому исполнитель указанную статью Гражданского Кодекса было не возможно. Политический кризис 1993 года оказал весьма существенное влияние на систему местного самоуправления. В октябре 1993 г. Президент РФ прекратил деятельность местных Советов, избранных в 1991 г., возложив их функции на соответствующие местные администрации. Субъектам РФ было рекомендовано осуществлять реформу местного самоуправления на основании утвержденного тогда же «Положения об основах местного самоуправления в РФ на период поэтапной конституционной реформы».
Кроме того, согласно ст.20 Закона «О районном Совете народных депутатов РФ» от 29.07.1971 г. определены права и обязанности совета народных депутатов в области жилищного, коммунального хозяйства и благоустройства. В данных статьях отсутствует обязанность по регистрации договоров купли-продажи, и насколько ей известно, местные советы этим не занимались, и следовательно, эта функция не передавалась Администрациям. По существующему в то время законодательству функцию по регистрации прав на недвижимое имущество исполняло БТИ. Данное действие она исполнила, предъявив договор купли-продажи квартиры в БТИ. По реестровой записи № за ней зарегистрировано право собственности на квартиру, о чем имеется отметка в техническом паспорте.
Заявительница просит признать действия регистрационной службы не правомерными, отменить решение о приостановлении регистрации и обязать регистрационную службу выдать ей свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В судебное заседание заявительница Боброва Л.В. не явилась, о времени и месте рассмотрения заявления извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия, представила дополнения, в которых указала, что ст.239 ГК РСФСР была актуальна и применялась до принятия закона от 04.07.1991 № 1541_1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». С вступлением в силу указанного закона стали применяться другие нормативные акты (акты по регистрации приватизированных квартир в многоквартирных домах). Она согласна с тем, что до вступления этого закона действие ст.239 ГК РСФСР было обязательным и распространялось на жилые дома (часть дома), принадлежащие гражданам на праве собственности даже по тому, что это влекло за собой передачу земельного участка принадлежащего физическому лицу. Договор купли-продажи приватизированной квартиры подразумевает передачу собственности только на квартиру. Видимо поэтому из-за разрешения приватизации правила регистрации приватизированных квартир с момента вступления Закона изменились, собственники приватизированных квартир, а затем и она, как покупатель, регистрировали квартиры в БТИ, а не в администрации. Поэтому она считает, что договор купли-продажи квартиры от ХХ.ХХ.ХХХХ не может быть признан недействительным по причине отсутствия отметки исполкома Совета народных депутатов.
Представители Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК (далее - Управление) в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения заявления изведены надлежащим образом, ходатайствовали об отложении рассмотрения дела. Судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие представителя органа, действия которого оспариваются.
Руководителем Управления Репиной О.Е. представлен отзыв, в котором она возражает против требований Бобровой Л.В. и указывает, что ХХ.ХХ.ХХХХ Боброва Л.В. обратилась в Беломорский отдел Управления с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>.
08.10.2010 г. в соответствии с п.1, 2 ст.19 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности Бобровой Л.В. на квартиру была приостановлена на срок до ХХ.ХХ.ХХХХ по следующим причинам.
В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов установлены недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации. В качестве документа, являющимся основанием для регистрации права собственности на квартиру за Бобровой Л.В., представлен договор купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХХХ, удостоверенный государственным нотариусом К. государственной нотариальной конторы № РК М., по реестру №.
Согласно п.п.1,3 ст.239 ГК РСФСР, договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Несоблюдение правил указанной статьи ГК РСФСР влечет недействительность договора.
Представленный договор купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХХХ не содержит отметок о произведенной регистрации договора в исполнительном комитете районного Совета народных депутатов. Такой договор не может быть расценен как надлежащий правоустанавливающий документ, соответственно право собственности у покупателя не возникло.
Бобровой Л.В. было предложено устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации, в срок до ХХ.ХХ.ХХХХ предоставить в Управление документы, подтверждающие регистрацию данного договора в жилищно-коммунальном отделе администрации пос.Лоухи РК, либо судебный акт о признании права собственности на квартиру за Бобровой Л.В.
Представленный на регистрацию договор от ХХ.ХХ.ХХХХ содержит отметку РГЦ «Недвижимость» о регистрации права личной собственности Бобровой Л.В. на квартиру, о чем в реестровой книге сделана запись №. Сведения о регистрации договора отсутствуют. Для устранения сомнений в наличии оснований для государственной регистрации заявленного права Беломорским отделом Управления были сделаны запросы: ХХ.ХХ.ХХХХ - в АМО «Л.»; ХХ.ХХ.ХХХХ - в ГУП РК РГЦ «Недвижимость». Из ГУП РК РГЦ «Недвижимость» пришел ответ, что договор купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХХХ и право собственности за Бобровой Л.В. на квартиру по адресу: <адрес> не зарегистрированы.
ХХ.ХХ.ХХХХ в соответствии с п.3 ст.19 Закона о регистрации государственная регистрация права собственности Бобровой Л.В. на квартиру была приостановлена по заявлению Бобровой Л.В. на срок до ХХ.ХХ.ХХХХ.
Статьей 135 ГК РСФСР установлено, что если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации. На основании ст.8 ФЗ от 30.11.1994 г. № 52 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ», впредь до введения в действия закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
На основании ст.5 ФЗ от 30.11.1994 г. № 52 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ», п.6 ст.33 Закона о регистрации, ст.ст.8 п.2, 131, 164, 223 п.2 ГК РФ, они считают, что правоотношения между К., К., и Бобровой Л.В. по договору купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХХХ возникли, но право собственности Бобровой Л.В. на указанный объект недвижимости у приобретателя не возникло. Де-юре собственниками квартиры являются К. и К. В связи с этим, в случае отсутствия у сторон договора возможности заключить новый договор в соответствии с требованиями законодательства, а также в связи с отсутствием возможности у заявителя представить надлежащий правоустанавливающий документ, право собственности Бобровой Л.В. подлежит защите посредством предъявления иска о признании права собственности с привлечением в качестве ответчиков К. и К. В случае удовлетворения такого иска судом, вступившее в законную силу судебное решение будет являться основанием для государственной регистрации права собственности Бобровой Л.В. и внесения в ЕГРП соответствующей записи на объект недвижимого имущества на основании п.1 ст.17 Закона о регистрации.
Законом о регистрации предусмотрена возможность обжалования отказа в государственной регистрации, а не приостановления (п.5 ст.2 Закона о регистрации, абз.4 п.3 ст.20 Закона о регистрации).
При этом, исходя из сути приостановления государственной регистрации, данное регистрационное действие направлено на устранение причин препятствующих государственной регистрации, что не является нарушением прав и законных интересов заявителя.
Таким образом, Управление полагает, что решение о приостановлении государственной регистрации права собственности Бобровой Л.В. на квартиру от 08.10.2010 г. законно и обоснованно и просит суд отказать Бобровой Л.В. в удовлетворении заявленных требований.
Исследовав письменные материалы дела, суд находит, что заявление Бобровой Л.В. удовлетворению не подлежит.
Судом установлено, что ХХ.ХХ.ХХХХ Боброва Л.В. обратилась в Беломорское отделение Управления для регистрации своего права собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В качестве документов, подтверждающих право собственности на квартиру заявительница представила в регистрирующий орган: заявление о регистрации; договор купли-продажи квартиры от ХХ.ХХ.ХХХХ; технический паспорт и чек об оплате госпошлины.
08.10.2010 г. государственный регистратор Г. приостановила по своей инициативе государственную регистрацию права собственности Бобровой Л.В. на квартиру, о чем направила в адрес заявительницы соответствующее уведомление. Согласно уведомления от 08.10.2010 г. при проверке представленных Бобровой Л.В. документов было установлено, что договор купли-продажи квартиры не имеет отметки о его регистрации в исполнительном комитете районного Совета народных депутатов. В срок до ХХ.ХХ.ХХХХ Бобровой Л.В. было предложено устранить препятствия к проведению государственной регистрации ее права собственности на квартиру и представить в регистрирующий орган документ, подтверждающий регистрацию договора в исполнительном комитете районного Совета депутатов трудящихся (в жилищно-коммунальном отделе администрации пос.Л. РК либо судебный акт о признании права собственности на квартиру). Заявительница была предупреждена о том, что если она не устранит в установленный срок причины, препятствующие проведению государственной регистрации права, ей будет отказано в проведении такой регистрации.
ХХ.ХХ.ХХХХ на основании заявления Бобровой Л.В. государственная регистрация ее права на квартиру приостановлена на срок до ХХ.ХХ.ХХХХ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Согласно абз.1 ч.1 и абз.2 ч.2 ст.6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом.
Статьей 13 Закона о регистрации установлен порядок проведения государственной регистрации прав, который предусматривает в том числе правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, а также установление отсутствия других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В силу ч.1 ст.19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
Законом о регистрации не предусмотрен порядок обжалования действий по приостановлению государственной регистрации права, однако, по мнению суда, указанные действия могут нарушать права граждан, в том числе создавать препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод, а также незаконно возложить на гражданина какую-либо обязанность, в связи с чем, по смыслу ст.255 ГПК РФ, такие действия могут быть обжалованы в суд.
Сделку купли-продажи квартиры истица заключила ХХ.ХХ.ХХХХ, т.е. до введения в действия Закона о регистрации. В период совершения сделки порядок купли-продажи недвижимого имущества регулировался Гражданским кодексом РСФСР 1964 г.
В силу ч.ч.1,3 ст.239 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома (части дома), должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.
Указанная норма действовала до введения в действие части второй ГК РФ (01.03.1996 г.)
Как следует из договора купли-продажи квартиры от ХХ.ХХ.ХХХХ, заключенного К. и К. с одной стороны, и Бобровой Л.В., с другой стороны, он удостоверен государственным нотариусом К. государственной нотариальной конторы № РК М., по реестру №, но не имеет отметки о его регистрации в органах исполнительной власти. Из текста самого договора следует, что он подлежит регистрации в жилищно-коммунальном отделе администрации п.Л. РК.
Доводы заявительницы о том, что в период заключения сделки не действовали требования о регистрации договора в органах исполнительной власти не соответствуют фактическим обстоятельствам и содержанию договора. Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ», в редакции, действовавшей на момент заключения сделки, не отменял требование о проведении такой регистрации. Частью 3 статьи 7 указанного Закона было установлено, что право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов. Ссылка заявительницы на регистрацию договора в БТИ не может быть принята во внимание, так как указанный орган осуществлял иные задачи, а именно учет и инвентаризацию жилищного фонда с целью получения данных о его количественном и качественном составе, принадлежности, а также численности проживающих граждан (Постановление Совмина СССР от 10.02.1985 г. № 136 «О порядке государственного учета жилищного фонда»).
Доводы заявительницы о том, что на исполнительные комитеты Советов народных депутатов не возлагалась обязанность по регистрации договоров купли-продажи жилья, противоречат содержанию ст.239 ГК РСФСР и п.8 ст.18 Закона РСФСР «О городском, районом в городе совете народных депутатов РСФСР» от 29.07.1971 г.
Суд считает, что при проведении правовой экспертизы документов, представленных Бобровой Л.В. для подтверждения ее права на квартиру, государственный регистратор пришел к обоснованному выводу о том, что представленный заявительницей договор купли-продажи оформлен без соблюдения установленных требований о его регистрации в органах исполнительной власти, т.е. является недействительным и не может подтверждать право собственности заявительницы. Государственный регистратор предпринял необходимые меры для получения дополнительных сведений и проверки подлинности документов, а именно направил запросы в ГУП РК РГЦ «Недвижимость» и АМО «Л.» для подтверждения факта совершения сделки. Сведения полученные из ГУП РК РГЦ «Недвижимость» не подтвердили факт регистрации договора в указанном органе.
Указанные обстоятельства, в соответствии с ч.1 ст.19 Закона о регистрации, являются основанием для приостановления государственной регистрации права. Таким образом, последующие действия государственного регистратора являются законными и обоснованными, а именно, заявительница была уведомлена о приостановлении государственной регистрации права, ей было предложено представить надлежащие документы или судебный акт о признании права, установлены срок для исправления выявленных недостатков, а также разъяснены последствия неисполнения требований государственного регистратора.
Иных оснований для признания действий государственного регистратора Беломорского отдела Управления не законными судом не установлено, в связи с чем, заявление Бобровой Л.В. является не обоснованным и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.197-199, 258 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В удовлетворении заявления Бобровой Л.В. отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Карелия в течение 10 (десяти) дней через Беломорский районный суд со дня вынесения решения в окончательной форме.
Председательствующий Сидоров А.А.