Дело 2-64/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 марта 2011 года г. Белокуриха
Белокурихинский городской суд, Алтайского края
в составе:
председательствующего Черниковой И.А.,
при секретаре Филипповой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хадыкина Михаила Алексеевича к Шкавровой Людмиле Васильевне о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Хадыкин М.А. обратился в суд с иском к Шкавровой Л.В. о государственной регистрации сделки и перехода прав собственности на <адрес> в <адрес>, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Шкавровой Л.В. был заключен и подписан договор купли-продажи квартиры (далее по тексту - Договор), находящейся по адресу <адрес>. В соответствии с условиями Договора, он продал принадлежащую ему квартиру, а ответчица купила, при этом, Шкаврова Л.В. передала истцу денежные средства за квартиру, а он, Хадыкин М.А., осуществил фактическую передачу квартиры. ДД.ММ.ГГГГ Хадыкин М.А. и Шкаврова Л.В. совместно обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее по тексту - Росреестр) для оформления перехода прав Шкавровой Л.В. на указанную квартиру, однако после проверки документов должностным лицом Росреестра, им было предложено внести некоторые изменения в Договор, в противном случае было разъяснено, что существует большая вероятность отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. После данных разъяснений Шкаврова Л.В. отказалась совершать дальнейшие действия, направленные на оформление перехода права собственности на квартиру. В досудебном порядке разрешить спор не удалось, в связи с чем, Хадыкин М.А. обратился в суд с данным исковым заявлением.
В судебном заседании Хадыкин М.А. иск поддержал.
Его представитель Хадыкин А.М., действующий на основании доверенности от 24.01.2011 г., настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, подтвердив, что ответчику предлагалось сдать подписанный договор и иные документы для государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры и получения отказа Росреестра в регистрации сделки. Между тем, ответчик отказалась сдавать документы на государственную регистрацию, до той поры пока договор не будет изменен и подписан.
Ответчик Шкаврова Л.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель ответчика, адвокат Попова Л.С. в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась, подтвердив, что Шкаврова Л.В. подписала договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Между сторонами достигнуто соглашение о том, что ответчик приобретает <адрес> в <адрес>, стоимостью 490 000 рублей, передала всю стоимость истцу, получила ключи от квартиры, а так же подлинник свидетельства о государственной регистрации права на квартиру на имя Хадыкина М.А., оплатила государственную пошлину по трем квитанциям в размере 515 рублей, 1030 рублей, 515 рублей. Передачу денег оформили нотариальным заявлением Хадыкина М.А. о получении им 470 000 рублей и предварительным договором, по условиям которого ( п. 4.2-4.3) при его подписании Хадыкин М.А. получил от нее 20 000 рублей.
Представитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, действующей на основании доверенности, Черникова И.Ю., с иском согласна.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, находит, что исковые требования Хадыкина А.М. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
По смыслу положения п. 1 ст. 432 ГК РФ,
договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Существенными являются следующие условия:
-о предмете договора;
- условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
- все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Несоблюдение требования закона о согласовании всех существенных условий в надлежащей форме свидетельствует об отсутствии договора между сторонами.
В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Этот договор является:
- консенсуальным - считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;
- возмездным - продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);
- двусторонне обязывающим (взаимным) - каждая из сторон имеет права и несет обязанности.
Условия о цене и предмете договора купли-продажи недвижимости являются существенными условиями договора согласно ст.ст.554,555 ГК РФ.
Применительно к продаже отдельных видов недвижимого имущества иногда устанавливаются требования о необходимости согласования и некоторых иных условий.
Так согласно ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Судом установлено, что между Хадыкиным М.А. и Шкавровой Л.В. ДД.ММ.ГГГГ было достигнуто соглашение о купле-продаже <адрес>, в <адрес> за 490 000 рублей. В этот же день ими был составлен и подписан договор купли-продажи указанной квартиры (л.д.10). Данный договор содержит все существенные и иные условия, в том числе цену и предмет договора, которые необходимы для его заключения. Указанная выше сумма была получена Хадыкиным М.А., а Шкавровой Л.В. фактически была передана квартира.
Данное обстоятельство подтверждено сторонами в судебном заседании.
Согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, суд считает, что договор купли-продажи квартиры между Хадыкиным М.А. и Шкавровой Л.В. был заключен и был исполнен, в связи достигнутым соглашением по всем существенным условиям и соблюдения необходимой письменной формы его заключения.
Хадыкин М.А. получил оговоренную за квартиру сумму- 490 000 рублей, а Шкаврова Л.В. получила доступ в квартиру, при этом в квартире никто не зарегистрирован и не проживает, что признается судом в качестве обстоятельства исключающего каких-либо препятствий в пользовании приобретенной недвижимостью.
В силу положений п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Из договора купли-продажи жилого помещения возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то есть общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно государственную регистрацию права собственности покупателя.
Согласно ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Таким образом, если сделка совершена в надлежащей форме, а одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации.
При этом решение суда заменяет волеизъявление стороны договора, но не исключает необходимости представления иных необходимых для осуществления регистрационных действий документов, согласно положению указанной нормы права, подлежащих проверке регистрирующим органом.
В силу ст. 9 ГК РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Судом установлено, что сдать Договор в Россреестр в том виде как он есть, Шкаврова Л.В. отказалась.
Учитывая изложенное, предметом исследования суда по делам указанной категории не является проверка обоснованности отказа в осуществлении регистрационных действий, поскольку документы в Росреестр не предоставлялись и оценка соответствия представленных документов требованиям закона не осуществлялась.
При указанных обстоятельствах, принимая во внимание наличие волеизъявления сторон на заключение договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности, отсутствия каких либо доказательств, свидетельствующих о невозможности ее регистрации, суд приходит к выводу об обоснованности требования истица о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.
Судебные расходы, в силу ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу Хадыкина М.А., оплатившего при подаче искового заявления государственную пошлину в размере 200 рублей ( л.д. 13).
руководствуясь ст.ст. 432, 549, 554, 555, 558, 550 ГК РФ, 98,194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Хадыкина Михаила Алексеевича о принятии решения о государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры и перехода права собственности на <адрес> в <адрес> удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, № <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ между Хадыкиным Михаилом Алексеевичем и Шкавровой Людмилой Васильевной заключенным.
Зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и переход права собственности на <адрес> в <адрес> от Хадыкина Михаила Алексеевича к Шкавровой Людмиле Васильевне.
Данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Взыскать с Шкавровой Людмилы Васильевны в пользу Хадыкина Михаила Алексеевича государственную пошлину в размере 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд, через суд г. Белокурихи, в течение 10 дней со дня вынесения мотивированного решения.
Судья Белокурихинского
городского суда И.А.Черникова
Мотивированное решении изготовлено 5 марта 2011 г.