Белокалитвинский городской суд ростовской области в составе:
Председательствующего судьи Ташлыковой Л.Т.,
С участием адвоката Шушпанова Л.Д.,
При секретаре Игнатовой Е.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Калитватехмонтаж» к Какичеву В.А., Комитету по управлению имуществом Администрации Белокалитвинского района о признании недействительным решения КУИ Администрации Белокалитвинского района, о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, о регистрации договора аренды земельного участка, 3-лица : Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, Администрация Белокалитвинского района,
Истец обратился с иском к ответчикам, указав на следующие обстоятельства : ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Калитватехмонтаж» и гражданином Какичевым В.А. состоялась сделка купли-продажи <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.
Указанные объекты расположены на земельном участке, находящемся в государственной собственности, кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., который ранее занимал истец по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Комитетом по управлению имуществом Администрации Белокалитвинского района на <данные изъяты> лет. Категория земельного участка - земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики,, обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
На спорном земельном участке, кроме <данные изъяты>, расположены подпорная стенка (лит<данные изъяты> Генплана застройки), забор по всему периметру участка (частично металлический, частично кирпичный.), канализация, въездные металлические ворота, туалет, принадлежащие истцу.
После покупки <данные изъяты> ответчик стал препятствовать истцу пользоваться земельным участком и начал разбирать подпорную стенку. Подпорная стенка представляет собой фундамент из уложенных бетонных блоков (высотой около трех метров, длиною <данные изъяты>.), служащий непосредственно для того, чтобы земельный участок не разрушался и мог быть использован по целевому назначению.
На требования истца не препятствовать в пользовании участка ответчик Какичев В.А. заявил, что выкупил этот участок у Администрации, в связи с чем истец никаких прав на этот участок не имеет.
При проведении по заявлению истца проверки организация1 было получено объяснение от руководителя КУИ Администрации Белокалитвинского района г-на Севостьянова С.А., из которого следует, ДД.ММ.ГГГГ. между ответчиком Какичевым В.А. и КУИ Администрации Белокалитвинского района был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.
Решение о продаже спорного участка ответчику Комитет по управлению имуществом Администрации Белокалитвинского района принял ДД.ММ.ГГГГ, не расторгая заключенного ранее с ООО «Калитватехмонтаж» договора аренды, чем нарушил права истца по владению этим участком.
Согласно выписки из организация2 от ДД.ММ.ГГГГ за №, спорный земельный участок зарегистрирован за ответчиком Какичевым В.А.
Истец полагает, что сделка купли-продажи земельного участка, заключенная КУИ Администрации Белокалитвинского района с гр.Какичевым В.А., является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая закону.
Из содержания ст.17.1 ФЗ от 26.07.2006г. №135-Ф3 « О защите конкуренции» следует, что заключение договоров в отношении государственного и муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключение таких договоров.
При этом ссылки на ст.35 ЗК РФ как основание принятого КУИ решения № и заключения с ответчиком сделки купли-продажи земельного участка не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В соответствии со ст.35 ч.1 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Площадь части земельного участка, занятой зданием, необходимая для его использования, определяется в соответствии с п.З ст.ЗЗ ЗК РФ. Согласно последнего, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки. Аналогичные нормы закреплены в ст.552 ГК РФ.
Правила землепользования в Белокалитвинском районе до настоящего времени не утверждены, однако совершенно очевидно, что площадь, размером <данные изъяты> кв.м. явно выходит за пределы, установленные ч.1 ст.35 ЗК РФ: собственно самого здания бокса (<данные изъяты> кв.м.) и части земельного участка, необходимого для его использования.
В силу изложенного, сделка купли-продажи спорного земельного участка, заключенная ответчиками, является ничтожной. Это подтверждается, следуя аналогии закона, постановлением Пленума ВАС РФ от 25.02.1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п.7), согласно которому сделки, совершенные организациями по отчуждению имущества вопреки ограничениям, установленным ст.ст.295,296 ГК РФ, являются недействительными как ничтожные.
Кроме того, при заключении оспариваемой сделки нарушена ст.34 ЗК РФ, согласно которой органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Наконец, сделка купли-продажи земельного участка является ничтожной и в силу нарушения принципа целевого назначения земли, закрепленного ст.7 ЗК РФ. Ответчик Какичев В.А. не является должность1, в связи с чем использование приобретенного им земельного участка возможно только в потребительских целях, но никак не в целях развития промышленности.
По тем же основаниям является неправомерным и решение КУИ Администрации Белокалитвинского района о предоставлении Какичеву В.А. «О предоставлении земельного участка в собственность Какичеву В.А.». Это решение нарушает земельные права арендатора земельного участка по использованию и владению земельным участком.
Следует отметить, что размер годовой арендной платы за спорный участок составляет 24 270р., а продан он ответчику за 15133 р., что само по себе свидетельствует об «эффективности» управления государственной собственностью со стороны КУИ Администрации Белокалитвинского района.
В связи с изложенным истец просит суд признать недействительным решение КУИ Администрации Белокалитвинского района № «О предоставлении земельного участка в собственность Какичеву В.А.».
Применить последствия ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., заключенного ДД.ММ.ГГГГ КУИ Администрации Белокалитвинского района с Какичевым В.А. в виде двусторонней реституции.
Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ / л.д. 58/ истец уточнил свои исковые требования, просил суд признать указанную сделку купли-продажи земельного участка недействительной.
Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ года / л.д. 89-93 / истец дополнил свои исковые требования, требованиями о регистрации договора аренды земельного участка. заключенного между истцом и КУИ Администрации Белокалитвинского района, в обоснование дополнений истец указал на ст. 551 ч.3 ГК РФ, которую он полагает применению по аналогии закона. Производство по указанным дополнительным требованиям прекращено.
В судебном заседании истец и его представитель поддержали исковые требования.
Договор аренды земельного участка, заключенный между КУИ и ООО «Калитватехмонтаж» ДД.ММ.ГГГГ по правилам п.2 ст. 609 ГК РФ должен быть зарегистрирован. Обязанность по регистрации договора в силу п. 4.4.5 договора была возложена на «Калитватехмонтаж», однако истец не зарегистрировал договор аренды, поэтому в силу п. 1 ст. 425 ГК РФ считается незаключенным. В силу п.1 ч.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение порядка регистрации договора влечет его недействительность. В связи с указанным ответчик не усматривает нарушений прав истца по спору.
В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с исковым заявлением, направленным на восстановлении его нарушенных прав и интересов.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Таким образом, для удовлетворения иска заинтересованное лицо должно доказать не только недействительность сделки, но и нарушение сделкой его прав и законных интересов, средством защиты которых является предъявляемый иск.
ООО «Калитватехмонтаж» не является стороной оспариваемой сделки (договора купли -продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретённые в собственность гражданами и юридическими лицами от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУИ Администрации Белокалитвинского района и Какичевым В.А.).
ООО «Калитватехмонтаж» в своем исковом заявлении не обосновало, каким образом удовлетворение судом заявленного требования приведет к восстановлению нарушенных, по его мнению, прав, ведь у истца в силу ст. 433 ГК РФ, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отсутствуют права на спорный земельный участок. Доказательств права собственности и других вещных прав ООО «Калитватехмонтаж» на какие-либо объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке истцом также не представлено.
У ООО «КТМ», то есть у прежнего собственника недвижимого имущества, на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. находились <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., которые были проданы Какичеву В.А. Других объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности ООО «КТМ» на земельном участке на момент продажи вышеуказанных строений Какичеву В.А. расположено не было.
Доводы истца о неправомерности принятого Комитетом по управлению имуществом Администрации Белокалитвинского района решения от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка в собственность за плату Какичеву В.А.» и недействительности договора купли-продажи земельного участка являются необоснованными по следующим обстоятельствам.
ДД.ММ.ГГГГ Какичев В.А. обратился в Комитет с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м.
При рассмотрении данного заявления Комитетом было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Калитватехмонтаж» продал Какичеву В.А. на основании договора купли-продажи <данные изъяты> что подтверждается предоставленным заявителем свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ серии <данные изъяты> №.
При принятии решения о продаже земельного участка Какичеву В.А. Комитет исходил из того, что земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. имеет вид разрешенного использования «под промышленную базу» и используется в соответствующих целях: на земельном участке размещается <данные изъяты>, принадлежавшее на праве собственности ООО «Калитватехмонтаж». Пунктом 7 ст. 36 Земельного кодекса установлено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Таким образом, границы, площадь земельного участка были установлены и утверждены еще до его продажи Какичеву В.А. с учетом категории, целевого назначения и видом разрешенного использования, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, перед продажей земельного участка организация3 было установлено, что обременения и ограничения в использовании земельного участка отсутствуют, в связи с чем было подготовлено соответствующее заключение.
В соответствии с п.3 ст. 33 Земельного кодекса РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Так, предельный размер земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с видом разрешенного использования «под промышленную базу», на котором расположены здания двух ремонтных боксов и вулканизаторной определяется в соответствии с п. 6.40. СниП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Согласно вышеуказанному пункту, для строительства станции технического обслуживания на 3 поста следует принимать земельный участок площадью 0,3 га.
Таким образом, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., проданный Какичеву В.А., соответствует нормам отвода земель для конкретного вида деятельности, правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией и является необходимым для использования расположенных на них зданий.
Кроме того, в генплане застройки территории производственной базы ООО «Калитватехмонтаж», имеются исправления от ДД.ММ.ГГГГ, внесенные ООО «КТМ» без согласования с заинтересованными службами.
Таким образом, КУИ Администрации Белокалитвинского района, рассмотрев заявление с приложенными документами, в соответствии со статьей 36 ЗК РФ принял решение № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении земельного участка в собственность за плату Какичеву В. А.» и подготовил договор купли - продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретённые в собственность гражданами и юридическими лицами от ДД.ММ.ГГГГ
На основании вышеизложенного, права и законные интересы ООО «Калитватехмонтаж» при принятии Комитетом решения от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка в собственность за плату Какичеву В.А.» и при заключении договора купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ нарушены не были и решение Комитета не противоречит действующему законодательству.
На основании вышеизложенного, Комитет считает необоснованными исковые требования ООО «Калитватехмонтаж» о признании недействительным решения КУИ Администрации Белокалитвинского района от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка в собственность за плату Какичеву В.А.» и договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и возражает против их удовлетворения.
В своем письменном отзыве УФСГР кадастра и картографии / л.д. 54 / просит суд рассмотреть дело без их участия, полагает исковые требования истца не конкретизированными, не отвечающими разъяснениям Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 21.04.2003 года.
Администрация Белокалитвинского района полагает исковые требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему: спор между сторонами возник из публичных правоотношений.
В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие, / бездействие/ органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены их права и свободы.
В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям, бездействиям, органов государственной власти, органов местного самоуправления. должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемых в порядке гражданского судопроизводства относятся решения, действия, бездействия, в результате которых,
нарушены права и свободы гражданина,
созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод,
на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность, или он незаконно привлечен к ответственности.
В соответствии со ст. 256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Истец вправе был в установленный срок обратиться в суд с заявлением об оспаривании действий органа муниципального образования. Учитывая, что при обращении с указанным заявлением об оспаривании действий органа муниципального образования, возникает спор о праве на пользование спорным земельным участком, указанное заявление в силу ч.3 ст. 247 ГПК РФ подано в суд в порядке искового производства.
Учитывая положения ст. 255 ГПК РФ истец не доказал нарушение своих прав при принятия спорного решения КУИ от ДД.ММ.ГГГГ года. На момент принятия указанного решения договор аренды земельного участка, заключенный между КУИ Администрации Белокалитвинского района и ООО «Калитватехмонтаж» от ДД.ММ.ГГГГ / л.д. 22/ не был зарегистрирован истцом в установленном порядке, поэтому являлся незаключенным. По правилам п.1 ч. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки. Такая сделка считается ничтожной, не влечет юридических последствий.
Поэтому доводы истца в обоснование исковых требований со ссылкой на ничтожный договор по которому по мнению истца нарушены его права суд не может принять во внимание.
В соответствии с.ч.4 ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего.
Из пояснений лиц, участвующих в деле, из имеющихся в деле документов, из заявлений истца, письменных отзывов ответчиков, третьего лица / регистрационной службы / судом установлено:
Истец продал ответчику Какичеву В.А. недвижимое имущество / <данные изъяты>/, расположенное на спорном земельном участке ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 28/. ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. был продан Какичеву В.А. ответчиком КУИ, ДД.ММ.ГГГГ между КУИ и Какичевым В.А. был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Оспаривая действия ответчиков истец указывает на нарушение его прав как арендатора этого участка и как собственника имущества, расположенного на спорном земельном участке. В обоснование своих требований истец не представил суду сведений о праве собственности на находящееся на спорном земельном участке недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном ст.219 ГК РФ порядке. Ввиду ничтожности договора аренды права истца как арендатора также не нарушены.
Заявленное истцом ходатайство о назначении экспертизы для определения размера земельного участка, необходимого для использования <данные изъяты> площадью <данные изъяты>.м. / л.д. 226/ не удовлетворено судом поскольку не имеет юридического значения для рассмотрения указанных исковых требований. Истец не является ни собственником какого-либо имущества, находящегося на земельном участке, ни арендатором, его права действиями КУИ не нарушены. Ходатайства истца о допросе свидетеля для подтверждения прав истца на имущество, для истребования технического паспорта не удовлетворены судом поскольку также не имеют юридического значения, подтверждением права собственности на недвижимое имущество является его регистрация, а не технический паспорт и свидетельские показания.
КУИ Администрации Белокалитвинского района являясь собственником спорного земельного участка в силу ст. 209 ГК РФ вправе им распоряжаться. При ничтожности указанного договора аренды с ООО «Калитватехмонтаж» КУИ вправе было распорядиться земельным участком, в том числе продать его.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В иске «Калитватехмонтаж» к Комитету по управлению имуществом Администрации Белокалитвинского района, Какичеву В.А. о признании недействительным решения от ДД.ММ.ГГГГ года о предоставлении земельного участка в собственность Какичеву В.А.,
О признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации Белокалитвинского района и Какичевым В.А. ДД.ММ.ГГГГ года отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме 2.09. 2011 года.
Судья Л.Т. Ташлыкова.