№
Решение
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Белогорск
Белогорский районный суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Баженовой Г.Б.,
при секретаре Романцовой В.А.,
с участием адвоката Богатовой Е.Н., представившей удостоверение № и ордер №,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яник Ф.Ф. к Шлак О.Т., Шлак Н.В., Шлак Н.В., Шлак В.В., Шлак В.А. о признании прав собственности,
У С Т А Н О В И Л :
Истец обратился в суд с иском о признании за ним права пользования, владения и распоряжения земельными долями, общей долевой собственности, общей площадью <данные изъяты> га, расположенных по адресу <адрес>, земли ТОО «<данные изъяты>», кадастровый №, по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и пятью гражданами, собственниками земельных участков, была заключена устная форма по совершению сделки купли- продажи земельных участков.
Денежные средства за <данные изъяты> га земельного участка, были переданы всем собственникам, что подтверждается расписками о получении денежных средств, заверенных <адрес> сельской администрацией ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.
В конце ДД.ММ.ГГГГ собственники данных земельных участков выехали за пределы <адрес>, на постоянное место жительства в <адрес>.
В настоящее время он осуществляет фермерскую деятельность на данных землях, содержит их в чистоте и порядке, выращивает сельскохозяйственную продукцию.
В ДД.ММ.ГГГГ он обратился с письменным заявлением, с просьбой о регистрации данных земельных участков в свою собственность, но ему было отказано, по тем основаниям, что в соответствии со ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», документы, представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации права на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. То есть между ни и собственниками должен был быть заключен договор купли- продажи на данное недвижимое имущество, а именно на земельные участки.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, <адрес> отделом нарушаются его права, поскольку им были уплачены денежные средства за данные земли, но приобрести право собственности на имущество он не может.
Согласно ст. 218 п.2 ГК РФ – право собственности на имущество, которое не имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Так согласно нормы права, в данном случае иной сделкой признается расписка, о получении денежных средств собственниками.
Согласно ч.3 ст. 218 ГК РФ лицо может приобрести право собственности на не принадлежащее ему имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором ( ст. 223 ГК РФ).
Представитель истца – Ачинович А.И., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании требования, изложенные в исковом заявлении, поддержала в полном объеме и просила признать за Яник Ф.Ф. право собственности на земельные доли, переданные ему за денежные средства ответчиками Шлак, поскольку между истцом и ответчиком фактически был заключен договор купли продажи данных земельных участков. Данный договор был заключен в устной форме, без оформления в письменного документа, а подтверждением совершения данной сделки являются расписки ответчиков, которые не оспорили их с ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, государственный регистратор рекомендовал Яник Ф.Ф. обратиться в суд о признании права собственности на данные земельные участки. Поскольку расписки ответчиков о передаче денежных средств и их свидетельства о праве собственности на землю, могут служить доказательствами о фактически совершенной сделке купли- продажи.
Ответчики по делу Шлак О. Т., Шлак Н. В., Шлак Н. В., Шлак В В., Шлак В. А. надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела не были, поскольку их точное местожительства установить не представилось возможным.
В соответствии со ст. 50 ГПК РФ судом для защиты интересов ответчиков был привлечен адвокат.
В судебном заседании адвокат Богатова Е.Н. исковые требования истца не признал по тем основаниям, что поскольку не известно отношение ответчиков к заявленным требованиям, данные требования не подлежат удовлетворению.
Третье лицо – Глава администрации <адрес> сельсовета С. полагал возможным исковые требования Яник Ф.Ф. удовлетворить, поскольку тот действительно является Главой КФХ, занимается обработкой земли. Но действительно трудно определить какие именно земельные участки были переданы истцу, поскольку гражданам выдавались свидетельства о праве собственности на землю без указания точного расположения данных земельных паев. В схеме земельного участка в кадастровом паспорте, он может указать где приблизительно находятся земли Яник Ф.Ф. Межеванием земельных участков фермеры не занимались.
Третье лицо –Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела было надлежащим образом. Из представленного в суд отзыва следует, что они просят дело рассмотреть в их отсутствие, поскольку указанными требованиями не затрагиваются имущественные права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в отношении данного имущества отсутствует спор о праве между Росреестром по <адрес> и сторонами по делу.
В силу ст. 28 Федерального закона 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( ст. 17 ФЗ № 122).
Представитель третьего лица и.о. председателя муниципального учреждения Комитета по имуществу и управлению объектами муниципальной собственности администрации муниципального образования <адрес> Б. в отзыве просила данной дело рассмотреть в их отсутствие, поскольку администрация МО <адрес>, в лице Комитета по имуществу, не является собственником земельных участков, не вправе ими распоряжаться. Вместе с тем, указав, что Комитет является уполномоченным органом в вопросах управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования <адрес>. А также то, что согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Ст. 551 ГК РФ гласит, что переход права собственности на недвижимость ( земельный участок) подлежит государственной регистрации.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, пришел к следующему.
Реорганизация сельскохозяйственных предприятий производилась на основании Закона РСФСР от 23 ноября 1990 года № 374-1 «О земельной реформе», Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» в срок до ДД.ММ.ГГГГ с закреплением за работниками имущественных паев и земельных долей, при этом в районную комиссию по приватизации земель и реорганизации сельскохозяйственных предприятий подавалась заявка на предоставление земель в ту или иную формы собственности, а также список лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно, в том числе работники колхозов и совхозов.
Как следует из представленных в суд документов – ДД.ММ.ГГГГ на основании Указа Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и в соответствии с постановлением Главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ответчики приобрели право общей долевой собственности на землю по адресу ТОО «<данные изъяты>», общей площадью <данные изъяты> га, в том числе <данные изъяты> га пашни, о чем им были выданы свидетельства на право собственности на землю серии №, Шлак Н.В. №, регистрационный №, Шлак В.В. №, регистрационный №, Шлак О.Т. №, регистрационный №, Шлак Н.В. №, регистрационный №, Шлак В.А. №, регистрационный №. <адрес> земельных участков, принадлежащих ответчикам составила – <данные изъяты> га. Земельная доля расположена на землях ТОО «<данные изъяты>» <адрес>. Кроме того, был представлен и кадастровый паспорт земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, от ДД.ММ.ГГГГ, с указанием, что данный земельный участок расположен в КК, граница которого проходит по землям бывшего к-за «<данные изъяты>» <адрес> – земли сельскохозяйственного назначения. Кадастровый №, равнозначен кадастровому №
В списке правообладателей, приложенного к данному кадастровому паспорту указаны также и ответчик: Шлак В.В., Шлак В.А., Шлак Н.В., Шлак Н.В. и Шлак О.Т.
Из представленных в суд документов следует, что ответчики являются участниками общей долевой собственности земельного участка.
Истец представил расписки ответчиков от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что каждый из них продал свою земельную долю общей площадью <данные изъяты> га главе КФХ «<данные изъяты>» Янику Ф.Ф.. Деньги за землю получили, в дальнейшем претензий по данному вопросу иметь не будут. Данные расписки заверены в администрации <адрес> сельсовета.
Представитель истца в судебном заседании настаивала на том, что между истцом и ответчиками фактически был заключен договор купли продажи данных земельных участков, но без письменного оформления данного договора. Ответчики являясь собственниками земельных участков были вправе распорядиться ими по своему усмотрению.
Согласно ст. 12 Федерального Закона « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101 ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Согласно вышеназванному закону местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании решения общего собрания участников долевой собственности.
Истцом в суд не были представлены доказательства того, что ответчики передавая истцу свои земельные доли имели решение общего собрания участников долевой собственности об утверждении границ части земельного участка, предназначенного для выделения.
В соответствии со ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю в том числе и земельный участок.
Согласно ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок. Это размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также в договоре указываются все необходимые данные. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.
Если эти данные в договоре будут отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка - недействительной в соответствии со ст. 554 ГК РФ, которая и определяет предмет в договоре продажи недвижимости.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность.
Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, а без него ни доказать, ни защитить свои права на землю покупатель не сможет.
Важным условием заключения договора купли-продажи земельного участка является цена участка, согласно положениям ст. 555 ГК РФ. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным.
При этом положения о купле-продаже земельных участков основаны на принципах и нормах ЗК РФ, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй ГК РФ. В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар (в данном случае - земельный участок) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар (земельный участок) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора.
Кроме того, согласно ст. 8 Федерального Закона « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101 ФЗ, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Вместе с тем, в судебном заседании истцом и его представителем не представлено доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение требований земельного законодательства и гражданского законодательства при совершении ими сделки по купле- продаже земельных участков.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истец заявляет, что в соответствии со ст. 218 ГК РФ – право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества и полагает, что иной сделкой в данном случае может быть признана расписка, о получении денежных средств от покупателя за земельный участок.
Однако, данные доводы истца, суд находит несостоятельными, поскольку законом определено, что земельные участки являются недвижимостью. Согласно часть 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или для покупателей, при решении правовых вопросов необходимо руководствоваться земельным законодательством.
Из представленных в суд документов, что ответчики передают истцу земельный участок размером <данные изъяты> га, однако его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка не указана.
Для точного определения всех этих параметров должен быть приложен план земельного участка, однако истец представил план общего земельного участка с кадастровым №, который является общей долевой собственностью <данные изъяты> человек.
Не указана также и цена данного участка, хотя положения земельного законодательства устанавливают стоимость при продаже земельных участков.
Кроме того, ст. 550 ГК РФ предусматривает только письменную форму заключения договора продажи недвижимости.
Учитывая вышеизложенное, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований истцу отказать.
Руководствуясь ст. 193-199 ГРК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Яник Ф.Ф. к Шлак О.Т., Шлак Н.В., Шлак Н.В., Шлак В.В., Шлак В.А. о признании прав собственности на земельный участок, оставить без удовлетворения.
Решение в срок до ДД.ММ.ГГГГ может быть обжаловано в кассационном порядке, а с ДД.ММ.ГГГГ в месячный срок в апелляционном порядке в <адрес> областной суд через Белогорский районный суд.
Председательствующий Г.Б. Баженова