Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
<дата> <адрес>
Белогорский городской суд в составе
председательствующего судьи Факеевой Л.Е.,
при секретаре Симоненко О.А.,
с участием представителя истца Потютенко О.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Коваленко В.П. к Администрации <адрес> о признании права собственности на строение,
у с т а н о в и л:
Коваленко В.П. обратилась в суд с настоящим иском, указав, что является собственником земельного участка кадастровый номер № по <адрес>, на котором построила нежилое здание. Администрацией <адрес> ей отказано в разрешении здания на ввод в эксплуатацию в связи с отсутствием документов, которые она не имеет возможности представить. На основании ч.3 ст.222 ГК РФ просит суд признать за ней право собственности на нежилое здание – автомастерскую инвентарный номер № по <адрес>.
В судебном заседании представитель истца Потютенко О.П., действующая по доверенности от <дата>, доводы иска поддержала и пояснила, что Коваленко В.П. приобрела в собственность земельный участок по <адрес>, на котором построила нежилое здание – гараж. Это здание истец планирует использовать под автомастерскую. В настоящее время здание истцом не используется. В техническом паспорте и кадастровом паспорте на объект было указано назначение здания – гараж, затем по заявлению Коваленко В.П. назначение изменено на автомастерскую. Разрешенное использование земельного участка под постройкой – для размещения объектов бытового обслуживания. Постройка соответствует требованиям строительных, противопожарных норм и правил, не нарушает права и интересы других лиц. Просит суд заявленные требования удовлетворить.
В судебное заседание не явились истец, представители третьих лиц ФГБК «ФКП Росреестра» и УФРС по <адрес> – просили о рассмотрении дела в их отсутствие; представитель ответчика – о времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом. Суд на основании ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Коваленко В.П. заявлено требование о признании за ней права собственности на недвижимое имущество – нежилое здание по <адрес>.
В обоснование иска Коваленко В.П. сослалась на положения ч.3 ст.222 ГК РФ.
В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (ч.2).
Ч.3 данной нормы предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что нежилое здание по <адрес> расположено на земельном участке с кадастровым номером № площадью хх кв.м.
Указанный земельный участок принадлежит Коваленко В.П. на праве собственности на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного с Б*.
Право собственности Коваленко В.П. на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата>
Согласно данному свидетельству, а также кадастровому паспорту на земельный участок от <дата> № земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предназначенный для размещения объекта бытового обслуживания.
В силу ч.1 ст.222 ГК РФ одним из признаков самовольной постройки является создание объекта недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Согласно ФЗ от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении муниципальных образований находятся вопросы местного значения, к которым относятся владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (включая управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности); комплексное социально-экономическое развитие муниципального образования (предполагающее сбалансированное развитие экономики и экологии); регулирование планирования и застройки территории муниципального образования (включающих использование природных ресурсов местного значения для обеспечения пожарной безопасности, рекреации и т.д.).
В соответствии со ст.11 ЗК РФ резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель, отнесены к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений
В силу ч.2 ст.11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Решением <адрес> городского Совета народных депутатов № от <дата> утверждены «Генеральный план муниципального образования «Городской округ <адрес>» и «Правила землепользования и застройки муниципального образования «Городской округ <адрес>».
В силу ст.3 Правил застройки, Правила застройки разработаны на основе Генерального плана <адрес> и не должны ему противоречить. Допускается конкретизация положений Генерального плана, но с обязательным учётом принципиального функционального назначения территории.
Под основным видом разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства понимаются виды деятельности, объекты, осуществлять и размещать которые на земельных участках разрешено в силу поименования этих видов деятельности и объектов, указанных в составе градостроительных регламентов применительно к соответствующим территориальным зонам при условии соблюдения требований технических регламентов.
Вспомогательный вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – это вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, который может применяться только в качестве дополнительного по отношению к основному или условно разрешенному виду использования и осуществляться совместно с ним на территории одного земельного участка.
В соответствии с Таблицей 2 «Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, сопутствующие основным и условно разрешенным видам использования соответствующих участков» Правил землепользования к объектам зоны с кодом 4.000 «Торговля, общественное питание, бытовое обслуживание» отнесены: зона 4.100 «Отдельно стоящие объекты» - 4.110 – объекты, рассчитанные на малый поток посетителей (менее 150 кв.м общ. площади) – оборудованные площадки для торговли сезонными товарами, общественные туалеты; 4.120 – объекты без ограничения площади; 4.200 – рынки.
Отдельно стоящие одноэтажные гараж боксового типа (до 3 машиномест) (код 14.111) и группы одноэтажных гаражей боксового типа (более 3 машиномест), в том числе мастерские по ремонту и обслуживанию автомобилей (код 14.112) – отнесены к другой зоне – 14.000 «Транспортная инфраструктура».
Таким образом, на земельном участке с разрешенным использованием «предназначенный для размещения объекта бытового обслуживания» в соответствии с Правилами застройки МО <адрес> допускается строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, к которым гараж и автомастерская не отнесены.
На основании статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, во всех случаях осуществляется после определения в установленном порядке разрешенного использования земельного участка.
В силу п.2 ч.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Земельный участок, на котором расположена спорная постройка, предназначен для объектов бытового обслуживания, и по завершении строительства должен был использоваться для эксплуатации именно таких объектов.
На основании статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до принятия в установленном названным Кодексом порядке правил землепользования и застройки решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации (за предусмотренными в статье исключениями, к которым строительство гостиниц не относится).
В данном случае надлежащий уполномоченный орган никаких решений по изменению разрешенного использования (целевого назначения) ни земельного участка, ни объекта капитального строительства не принимал.
Правила Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации не допускают изменение целевого назначения земельного участка и построенного на нем объекта без разрешения компетентного органа, в связи с чем законность изменения целевого назначения объекта недвижимости не может оцениваться лишь исходя из технических характеристик, надежности и безопасности здания как строительной конструкции.
Вопрос о технической возможности переустройства здания и о соответствии законодательству его строительных переделок должен рассматриваться после получения разрешения компетентного органа на изменение целевого назначения объекта и земельного участка.
Коваленко В.П. представлены суду технический и кадастровый паспорта на здание по <адрес>.
В техническом паспорте на указанное здание наименование объекта «гараж» исправлено на наименование объекта «автомастерская»; аналогичные исправления наименования объекта имеются в кадастровом паспорте на здание.
По сообщению ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», изменения наименования объекта в кадастровый и технический паспорта были внесены на основании заявления Коваленко В.П.
Из заявления Коваленко В.П. о внесении изменений в технический и кадастровый паспорта от <дата> усматривается, что основанием к изменению наименованию объекта послужило только заявление истцы, в перечне иные документы, послужившие основанием для изменения наименование объекта (в частности, подтверждающие проведение технической инвентаризации, установившей изменение технических характеристик объекта) отсутствуют.
Согласно Своду правил СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденных приказом Министерства регионального развития РФ от 28 декабря 2010 г. N 820, гаражами являются здания, предназначенные для длительного хранения, парковки, технического обслуживания автомобилей.
Согласно ст.1 Правил землепользования и застройки МО <адрес> к гаражам отдельно стоящим, одноэтажным, боксового типа относятся закрытые сооружения для постоянного хранения легковых автомобилей в отдельном боксе на одно машино-место, в которых помимо хранения можно производить отдельные несложные операции по обслуживанию автотранспортных средств - ежедневный осмотр, устранение мелких неисправностей, влажную уборку. Выезд осуществляется непосредственно наружу.
Автомастерская как станция технического обслуживания легковых автомобилей до 5 постов (без малярно-жестяных работ) в соответствии с Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» отнесена к промышленным объектам и производствам.
Таким образом, гараж и автомастерская (СТО) являются различными по назначению объектами недвижимости и имеют разные характеристики.
Из пояснений представителя истца следует, что Коваленко В.П. осуществила строительство гаража; в дальнейшем было изменено наименование объекта.
В соответствии с п.13 ст.1 Градостроительного кодекса РФ строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) в силу п.14 ст.1 ГрК РФ понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Из материалов дела следует, что изменение наименования объекта гаража в технической документации произведено органами БТИ по заявлению Коваленко В.П.
В соответствии с п.7 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.12.2000г. № 921 первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, за исключением случаев, установленных пунктом 8 настоящего Положения. При осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.
Государственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства осуществляется по результатам технической инвентаризации таких изменений.
П.9 Положения предусмотрено, что техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации.
По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляется государственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.
Из представленных ФГУП «Ростехинвентаризация» материалов усматривается, что учреждением техническая инвентаризация изменений характеристик здания по <адрес> фактически не проводилась; технический и кадастровый паспорта на указанный объект сведений об уточнении характеристик объекта не содержат; изменение наименования объекта не свидетельствует о том, что фактически строение «гараж» приобрело характеристики объекта «автомастерская».
То обстоятельство, что спорная постройка является автомастерской, измененной в результате реконструкции другого объекта – гаража – исследованными судом доказательствами не подтверждается.
Изменение наименование объекта с гаража на автомастерскую в техническом и кадастровом паспортах носит формальный характер и не свидетельствует о фактическом изменении назначения объекта.
Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 установлены класс опасности промышленных объектов и производств, требования к размеру санитарно-защитных зон.
В силу п.2.3 СанПиН критерием для определения размера санитарно-защитной зоны является непревышение на ее внешней границе и за ее пределами ПДК (предельно допустимых концентраций) загрязняющих веществ для атмосферного воздуха населенных мест, ПДУ (предельно допустимых уровней) физического воздействия на атмосферный воздух.
В соответствии с приведенными Правилами станции технического обслуживания легковых автомобилей до 5 постов (без малярно-жестяных работ) отнесены к промышленным объектам и производствам пятого класса, для которых установлена санитарно-защитная зона 50 м.
Истцом в подтверждение требований Санитарных Правил и нормативных представлены сообщения ГУ МЧС России по <адрес>, Управления Роспотребнадзора в <адрес>, а также Министерства природных ресурсов <адрес>.
Из письма Минприроды <адрес> следует, что для решения вопроса о согласовании расположения нежилого здания по <адрес> Коваленко В.П. рекомендовано обратиться в органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В схеме расположения земельного участка, выданной Коваленко В.П. Администрацией <адрес>, согласования расположения объекта на земельном участке с Минприроды, Роспотребнадзора, Отделом ГПН МЧС России по <адрес> отсутствуют.
Доказательства, подтверждающие соблюдение требований СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 о размере санитарно-защитной зоны, истцом суду не представлены.
Кроме того, из материалов регистрационного дела на объект – земельный участок по <адрес> № – усматривается, что право собственности Коваленко В.П. на указанный участок зарегистрировано на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного с Б*.
В силу п.1 договора покупателем приобретен земельный участок, предназначенный для размещения объекта бытового обслуживания по <адрес>
При этом регистрация права собственности на земельный участок за Б*. произведена на основании заявления, кадастрового паспорта на земельный участок и договора от <дата>, который в материалах регистрационного дела отсутствует.
При таких обстоятельствах установить, каким образом земельный участок использовался до приобретения Коваленко В.П. в собственность, был ли он свободен от построек на момент покупки, установить не представляется возможным. В договоре купли-продажи между Коваленко В.П. и Б*. сведения об отсутствии строений на земельном участке отсутствуют.
Представитель истца в судебном заседании пояснила, что здание по <адрес> В построено истцом Коваленко В.П.
В соответствии с Правилами застройки МО <адрес> застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Право собственности Коваленко В.П. на земельный участок по <адрес> возникло с <дата>, что подтверждается записью в ЕГРПН от <дата> №.
При этом технический паспорт на спорный объект недвижимости, подтверждающий создание такого объекта, составлен <дата>, то есть до приобретения Коваленко В.П. в собственность земельного участка под объектом.
Также исключается реальная возможность постройки здания в период после заключения договора купли-продажи земельного участка <дата> до подтверждения органами БТИ факта создания объекта – <дата>, то есть в течение двух дней.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что Коваленко В.П. приобретен земельный участок, на котором до приобретения его в собственность истицей уже существовала постройка – здание площадью хх кв.м; Коваленко В.П. застройщиком этого здания не является.
Доказательств, подтверждающих, что Коваленко В.П. за счет собственных средств, своими силами или с привлечением сторонних граждан и организаций осуществила строительство недвижимого имущества по <адрес>, истцом суду не представлено, тогда как в силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в случаях осуществления постройки на земельном участке с учетом разрешенного использования участка.
Поскольку спорное здание построено как гараж (автомастерская) на земельном участке, разрешенное использование которого не предполагает размещение на участке таких объектов, то есть с нарушением условий разрешенного использования земли; разрешенное использование земельного участка в установленном порядке не изменено; судом не установлены доказательства, подтверждающие, что постройка осуществлена Коваленко В.П., а не иным лицом, оснований для удовлетворения иска нет.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В удовлетворении иска Коваленко В.П. к Администрации <адрес> о признании права собственности на строение отказать.
Решение может быть обжаловано в <адрес> областной суд через <адрес> городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято <дата>.
Судья Л.Е.Факеева