РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Белгород23 мая 2011 года
Белгородский районный суд Белгородской области в составе председательствующего судьи Сороколетова В.Н.,
-при секретаре Кулигиной С.А.,
-с участиемпредставителя истца Вашева А.Н.,
-представителя ответчика ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» -Бурдина А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кратовой Ирины Витальевнык ОАО «Белгородская ипотечная корпорация»» о прекращении залога земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
(дата обезличена) Кратова И.В. с ОАО «БИК» заключила договор купли - продажи земельного участка, (адрес обезличен)
В соответствии с условиями договора она должна была оплатить за земельный участок 10000 рублей в течение 5 дней после заключения договора. На оставшуюся сумму 290000 рублей ей была предоставлена рассрочка на 8 лет, т. е. до (дата обезличена). Проданный земельный участок, до его полной оплаты, считается находящимся в залоге у ответчика.
Также она должна была возместить ответчику затраты на подведение инженерных коммуникаций в размере 65000 рублей.
Кратова И.В. оплатила ответчику по договору 10000 и 15000 рублей.
(дата обезличена) Кратова И.В. обратилась с письмом к ответчику с просьбой о снятии залога земельного участка, в связи с исполнением условий обязательства строительством жилого дома и его регистрацией.
Письмом от (дата обезличена) Кратовой И.В. отказано в прекращении ипотеки земельного участка.
Дело инициировано иском Кратовой И.В., которая проситпрекратить залог земельного участка расположенного (адрес обезличен) кадастровый номер (номер обезличен) площадью 500 кв.м.. Способом прекращения обязательства по оплате земельного участка является, в том числе строительство дома и его оформление.
В судебном заседании представитель истца, действующий по доверенности Вашев А.Н. поддержал заявленные требования, сославшись на изложенное в иске. Оплату коммуникаций в размере 65000 рублей, предусмотренную п. 4.3 ДоговораКратова И.В. произвела частично. Прекращение залога ей необходимо для того, чтобы имелась возможность распорядиться принадлежащим ей имуществом.
Представитель ответчика Бурдин А.В. исковые требования не признал. Согласно п. 2.5 Договора купли-продажи земельного у участкаот (дата обезличена) (номер обезличен) находится в залоге у ОАО «БИК» «…до его полной оплаты», а не на период строительства дома. Вопрос о прекращении залога земельного участкаможет быть рассмотрен после прекращения обязательства по оплате цены земельного участка. Затраты на подведение коммуникаций составляют 197418 рублей в соответствии с п. 4.2 Договора. Часть затратна подведение коммуникаций в размере 65000 рублей должен оплатить собственник участка, т.е. Кратова И.В. Строительство жилого дома в установленные сроки не освобождает истца от оплаты65000 рублей. Данные суммы включены в областные программы по строительству коммуникаций в массивах ИЖС.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Материалами дела достоверно установлено, что (дата обезличена) Кратова И.В.(Покупатель) заключила договор купли - продажи земельного участка, находящегося в (адрес обезличен), кадастровый номер (номер обезличен) с ОАО «Белгородская ипотечная корпорация»(Продавец).
В соответствии с условиями договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя земельный участок по указанному адресу из состава земель поселений для индивидуального жилищного строительства, а Покупатель обязался принять этот участок и уплатить за него цену,предусмотреннуюдоговором.
Цена участка определена п. 2.1 Договора и составляет 300000 рублей. Кратова И.В. должна была оплатить за земельный участок 10000 рублей в течение 5 дней после заключения договора. На оставшуюся сумму ей была предоставлена рассрочка на 8 лет, т. е. до (дата обезличена). Проданный земельный участок, до его полной оплаты, считается находящимся в залоге у ответчика.
Пункт 2.7 Договора предусмотрено, что исполнение обязательств Покупателем осуществляетсяпутем либо погашения всей суммы рассроченного платежа, предусмотренной п.2.4, а также оплатой сумм, предусмотренных п.2.5 Договора либо строительством на участке жилого дома, пригодного для постоянного проживания и его регистрацией в установленном порядке.
(дата обезличена) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись регистрации (номер обезличен), было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности Кратовой И.В. на жилой дом площадью 46,6 кв.м. по адресу: (адрес обезличен) Стороны не оспаривают, что указанный жилой дом расположен на земельном участке, предоставленном в собственность Кратовой И.В.ОАО «БИК».Об этом также свидетельствуетномер участка 144 в записи о регистрации.
Истец считает, что он исполнил свои обязательства по Договору путем строительства домаи поэтому залог должен быть прекращен. Данные выводы, по мнению суда, являются преждевременными.
Закон РФ «Об ипотеке» в ст. 25 предусматривает возможность прекращения ипотеки недвижимого имущества на основании решения суда.
Согласно ч. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается в результате его надлежащего исполнения.
В п.4.2 указано что затраты на подведение инженерных коммуникаций по обеспечению водой, электрической энергией иприродным газом (внеплощадочные и квартальные инженерные сети) в расчете на один земельный участок составляют 197418 рублей.
Пунктом 4.3 Договора предусмотрено, чтоПокупатель обязуется оплатить частьрасходов, указанных в п.4.2 в размере 65000 рублей в следующем порядке: 15000рублей при заключении Договора (которые истец оплатил), оставшиеся 50000 рублейв течение четвертого и последующих летпо 10000 рублей, до момента оплаты всей суммы указанной в данном пункте.
Кратовой И.В. п. 4.4 Договора предоставлено право досрочной уплаты суммы, предусмотренной п.4.3.
Истец считает, что он выполнил обязательства по Договору, так как в п.4.7указано: основанием для освобождения Покупателя от обязанности возмещения оставшейсячасти стоимости Участка, предусмотренной в п.2.4, а также затрат на подведение инженерных сетей, указанных в п.4.2 настоящего Договора, является свидетельство о праве собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на участке. Ссылка истца на указанный пункт, как на основание освобождения его от обязанностипо оплате50000 рублей на подведение коммуникаций, несостоятельна.
В соответствии с абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договорасудом принимаетсяво внимание буквальноезначениесодержащихся в немслов и выражений. Буквальное значениеусловия договора в случае его неясности устанавливается путемсопоставленияс другими условиями и смыслом договора в целом.
Пункт 4.7 Договора по своему смыслуосвобождает истца от обязанности по оплате оставшейсячасти стоимости участка и от оставшейся частистоимости коммуникаций (197418-65000), так как данный пункт не содержит ссылки нап. 4.3.
Об этом свидетельствует также п. 4.1 Договораиз которого следует, что Продавец обязуетсяв срок не позднее 3-х лет после передачи Участка в собственность согласно акту приема- передачи построить инженерные коммуникации по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом внеплощадочные и квартальныесети с привлечением денежных средств Покупателя, согласно п.4.3 Договора.
Обязанностьуплаты65000 рублей за коммуникации не поставленав зависимость отрегистрации права собственности на дом.
В связи с изложенным, суд считает, что истцом не в полной мере выполненыобязательства по договору, поэтомунет оснований для прекращения залога. Представительистца подтверждает, что денежные средства в размере 65000 рублей за коммуникации не оплачены.
Несостоятельныдоводы о прекращении залога в связи со строительством жилого дома и его регистрацией.
В соответствии с п. 4.8 Договора об освобождении покупателя от оплаты подведения инженерных сетей и прекращении иных обязательств, вытекающих из раздела 4 Договора, стороны подписывают соответствующее соглашение.
Исходя из буквальногосмысла условий пункта 4.7 и 4.8 Договора, а также из их сопоставления и наличия в разделе 4 указаний на обязанность покупателя по оплате земельного участка помимо подведения коммуникаций (пункты 4.5, 4.6), следует прийти к выводу, что само по себе строительство жилого дома на земельном участке и государственная регистрация права собственности на него не прекращаютобязательствКратовой по оплате земельного участка.
Из пункта 4.7 Договора следует, что приналичии определенных обстоятельств стороны обязуются заключить соглашение об освобождении Кратовой от соответствующих обязательств и до его заключения эти обязательства не являются прекращенными. Указанное договорное условие предусматривает заключение в будущем договора дарения, по которому Общество освободит покупателя от имущественных обязательств перед собой (статья 572 ГК РФ), и, следовательно, возлагает на Общество обязанность при определенных условиях заключить такой договор (ст. 153 и 429 ГК РФ).
Вместе с тем, Кратова обратилась с требованиями о прекращении залога, но не о понуждениик заключению договора об освобождении ее от указанных обязанностей. В отсутствиевышеуказанного соглашения ее обязательства по оплате земельного участка, и, следовательно, залоговое обязательство также не может быть прекращено (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).
Ответчик в своем письме определил способ освобождения истца от обязанности по оплате оставшейся части цены участка в размере 290000 рублей- прощение долга и уточнил условия, при наступлении которых истец будет освобожден от этой обязанности - строительство жилого дома и его регистрация, наступление срока исполнения обязанности -(дата обезличена). Указанные условия не противоречат требованиям Договора.
Поскольку срок исполненияобязанности по оплате оставшейся части цены участка не наступил, ответчик не принимал решение о прощении долга покупателю. Следовательно, обязательство купли-продажи участка по договору также не исполнено и оснований для прекращения залога участка нет.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кратовой Ирины Витальевны о прекращениизалога земельного участка признать необоснованными и отказать в их удовлетворении.
Решение суда может быть обжаловано в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме в Белгородский областной суд через Белгородский районный суд.
Судья Белгородского
районного судаВ.Н. Сороколетов