Решение
Именем Российской Федерации
г.Белгород 22 декабря 2011 года
Белгородский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Куприченко С.Н.,
при секретаре Шардаковой Д.Ю.,
с участием истца (ответчика) Нелупенко И.Н. и его представителей Хрусталевой С.П., Скоромного А.И.,
представителей ответчика (истца) Нестеренко А.Г. – Нестеренко Н.Б., Саккулина А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нелупенко И.Н. к Нестеренко А.Г. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи и неустойки, по встречному иску Нестеренко А.Г. к Нелупенко И.Н. об уменьшении покупной цены, обязании передать товар, и о регистрации перехода права собственности,
установил:
По договору купли-продажи от (дата обезличена) года Нестеренко А.Г. приобрел у Нелупенко И.Н. земельный участок площадью 1500 кв.м. и расположенный на нем жилой дом площадью 148,8 кв.м., находящиеся в (адрес обезличен). Цена продаваемого недвижимого имущества определена договором в 3900000 руб. (2 950 000 руб. стоимость земельного участка, 950 000 руб. стоимость жилого дома).
На момент подписания договора покупатель уплатил продавцу 1 700 000 руб. Оставшуюся сумму обязался оплатить в рассрочку - 2 150 000 руб. в срок до (дата обезличена) и 50000 руб. в срок до (дата обезличена).
(дата обезличена) договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Росреестра по Белгородской области.
Дело инициировано иском продавца Нелупенко И.Н., который сослался на то, что покупатель не исполнил обязательство по полной оплате товара. Задолженность составляет 200 000 руб. Просит взыскать с Нестеренко А.Г. указанные денежные средства, а также законную неустойку в размере 4895 руб.
Нестеренко А.Г. предъявил встречные требования, сославшись на то, что товар имеет скрытые недостатки в чердачном перекрытии и в стенах дома, которые не были оговорены продавцом при заключении договора. Стоимость работ и материалов для их устранения составляет 762033 руб., на которые он просит уменьшить покупную цену дома. С учетом разницы в недоплаченной по договору суммы (200 000 руб.), просит взыскать с продавца 562033 руб., обязать его передать земельный участок (дом передан) и зарегистрировать переход права собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества.
В судебном заседании Нелупенко И.Н. и его представители поддержали требования искового заявления, встречный иск не признали. Считают, что указанные ответчиком недостатки не могут быть отнесены к таковым. В договоре не оговорено, что продаваемый дом должен соответствовать требованиям, которые в настоящее время предъявляет покупатель. При заключении договора Нестеренко А.Г. был удовлетворен состоянием жилого дома. В ходе осмотра дома перед заключением договора, он не обнаружил каких-либо недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Рыночная стоимость дома превышает договорную.
Исследовав обстоятельства по представленным доказательствам, суд признает иск Нелупенко И.Н. необоснованным, а встречные требования Нестеренко А.Г. подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пп.1,2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК РФ).
Из представленного сторонами договора усматривается, что Нестеренко А.Г. и Нелупенко И.Н. заключили сделку купли-продажи земельного участка и жилого дома на указанных выше условиях.
Согласно ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Сторонами спора не оспаривается, что дом приобретен покупателем именно для целей проживания.
Поскольку договор купли-продажи не содержит условий о качестве товара, на основании п.2 ст.469 ГК РФ Нелупенко И.Н. обязан был передать Нестеренко А.Г. жилой дом, пригодный для тех целей, для которых обычно используются жилые дома, то есть для целей проживания в нем.
Согласно заключению специалиста ООО «(информация скрыта)» В. от (дата обезличена) при строительстве дома был допущен ряд нарушений строительных и градостроительных норм и правил, влияющих на его качество. Для их устранения требуется выполнение ряда работ с разборкой крыши, чердачного перекрытия, утепление наружных стен.
В частности, в чердачном помещении поверху деревянного перекрытия выполнена пароизоляция, не обеспечивающая защиту утеплителя от водяного пара, проникающего на чердак из жилых помещений, что является нарушением требований п.5.12 СП 17.13330.2011 и СП 50.13330.
В нарушение требований п.1.5 СНиП II-25-80 отсутствует пропитка деревянных элементов стропильной системы крыши, обеспечивающая их защиту от гниения и пожара. Разборка крыши и демонтаж гибсокартона необходима, поскольку не представляется возможным обеспечить полную пропитку деревянных конструкций огнезащитным составом и составом, препятствующим гниению.
Наружная стена дома выполнена из керамзитобетонных блоков с утеплителем из пенопласта и наружной облицовкой из кирпича, при этом пенопласт установлен без прижатия к поверхности блоков и кирпича, с зазорами между отдельными листами, что не обеспечивает теплоизоляцию внутренних помещений. Швы наружной кирпичной облицовки не везде заполнены раствором, что способствует проникновению холодного воздуха и фактически роль наружной стены выполняют только керамзитобетонные блоки, которые по толщине (190 мм) не соответствуют требованиям п.7.11 СНиП 3.03.01-87, согласно которым толщина каменной стены не может быть менее 250 мм.
Для устранения выявленных недостатков требуется дополнительное утепление наружных стен, путем облицовки их с наружной стороны плитами утеплителя и последующим оштукатуриванием специальным раствором, обеспечивающим защиту утеплителя от увлажнения.
Допрошенный в судебном заседании специалист В. пояснил, что находящийся между стеной и облицовочным кирпичом пенопласт не обеспечивает утепления помещений. Нарушение требований СНиП влечет для собственника дома значительное увеличение расходов на его отопление, поскольку теплоизоляция дома снижена в два раза.
Указанный недостаток является скрытым и был обнаружен только в результате разбора покупателем стены при реконструкции оконного проема в дверной.
Деревянные конструкции крыши и перекрытия второго этажа в существующем виде эксплуатировать не безопасно, поскольку они не обработаны огнезащитным составом, и составом против гниения. Указанный недостаток не мог быть обнаружен покупателем путем обычного осмотра, поскольку деревянные перекрытия изнутри зашиты гипсокартонном, а на чердаке накрыты пароизоляцией. Кроме того, доступ на чердак был перекрыт прикрученным к потолку гипсокартоном.
Не доверять выводам специалиста у суда нет оснований. Последний имеет высшее образование по специальности промышленное и гражданское строительство, 13 летний стаж работы в области строительно-технической экспертизы.
Выводы основаны на непосредственном обследовании специалистом жилого дома, являющегося объектом купли-продажи.
Иные недостатки, выявленные специалистом, не учитываются судом при рассмотрении дела, поскольку в заключении отсутствуют выводы об их влиянии на качество дома и то, что для их устранения необходимо выполнение каких-либо работ и соответственно несение имущественных затрат.
Выводы специалиста о недостатках канализационной системы судом не рассматриваются, поскольку представители Нестеренко А.Г. отказались от требований в данной части.
Согласно локальным сметным расчетам, стоимость ремонтно-восстановительных работ и материалов, необходимых для устранения строительного брака и недоделок, утепления наружных стен составляет 762033 руб.
Поскольку выявленные скрытые недостатки товара не были оговорены продавцом, требование Нестеренко А.Г. о соразмерном уменьшении покупной цены основано на положениях п.1 ст.475 ГК РФ, поэтому подлежит удовлетворению. Следовательно, с учетом разницы не переданной продавцу суммы в 200000 руб., с Нелупенко И.Н. в пользу Нестеренко А.Г. подлежит взысканию 562033 руб. (732033-200000).
Продавец отвечает за недостатки товара, поскольку покупатель доказал, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю, при строительстве дома (п.1 ст.476).
Доводы Нелупенко И.Н. о том, что он обрабатывал деревянные конструкции дома, ни чем не подтверждены. Представленные им сертификаты соответствия и санитарно-эпидемиологические заключения на защитные средства для древесины, не являются доказательствами применения этих средств при строительстве дома.
Нелупенко И.Н. подтвердил, что занимался возведением дома, нанимал строительные бригады, контролировал ход строительства, то есть знал о недостатках, но не сообщил покупателю о них при заключении договора.
Требования качества, которым не отвечает дом, не относятся к повышенным, поэтому дополнительного соглашения об их установлении не требовалось (абз.2 п.4 ст.469 ГК РФ).
Превышение рыночной цены дома над договорной не имеют правового значения для рассматриваемого дела.
В соответствии с п.2 ст.556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Поскольку сумма, на которую покупатель просит уменьшить покупную цену дома превышает невыплаченную им часть цены по договору, суд приходит к выводу, что требование Нелупенко И.Н. о взыскании 200 000 руб. удовлетворению не подлежит.
При установленных судом обстоятельствах нет оснований считать, что покупатель неправомерно удерживал денежные средства, следовательно основания для начисления законной неустойки (ст.395 ГК РФ), отсутствуют.
Учитывая, что продавец оставил обоснованную претензию покупателя об уменьшении покупной цены без удовлетворения, не передал земельный участок по акту приема-передачи, а государственная регистрация перехода права собственности не осуществлена, суд признает обоснованными требования Нестеренко А.Г. о передачи ему земельного участка и регистрации перехода права собственности.
Уклонение продавца от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается его отказом от исполнения обязанности передать имущество (п.1 ст.556 ГК РФ).
В соответствии с п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ с Нелупенко И.Н. в пользу Нестеренко А.Г. подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 9020,33 руб. (200 руб. требование неимущественного характера о регистрации перехода права собственности, и 8820,33 руб. требование имущественного характера о взыскании денежных средств).
С учетом требований разумности, принимая во внимание количество судебных заседаний, в которых участвовал представитель Нестеренко А.Г., суд приходит к выводу, что на основании ч.1 ст.100 ГПК РФ с Нелупенко И.Н. в пользу Нестеренко А.Г. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб., несение которых подтверждено квитанцией от (дата обезличена).
В соответствии со ст.ст. 94, 96, 98 ГПК РФ, требования о взыскании судебных расходов в сумме 12360 руб. также подлежат удовлетворению, поскольку проведение экспертизы являлось необходимым условием для подтверждения Нестеренко А.Г. своих доводов об уменьшении покупной ценны дома.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск Нелупенко И.Н. к Нестеренко А.Г. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи и неустойки оставить без удовлетворения.
Встречный иск Нестеренко А.Г. признать обоснованным.
Уменьшить покупную цену жилого дома по договору купли-продажи, заключенному (дата обезличена) между Нестеренко Андреем Геннадьевичем и Нелупенко Игорем Николаевичем на 762033 руб.
Обязать Нелупенко И.Н. выплатить в пользу Нестеренко А.Г. 562033 руб. в возврат полученного по сделке купли-продажи и в возмещение судебных расходов 36380,33 руб.
Обязать Нелупенко И.Н. передать Нестеренко А.Г. земельный участок с кадастровым номером 31:15:0905002:2, площадью 1500 кв.м., расположенный в (адрес обезличен).
Зарегистрировать переход права собственности от Нелупенко И.Н. к Нестеренко А.Г. на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 1500 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером (номер обезличен), расположенные в (адрес обезличен).
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Белгородский районный суд.
Судья подпись
Копия верна:
Судья С.Н. Куприченко
Секретарь Д.Ю. Шардакова
Решение не вступило в законную силу
Судья С.Н. Куприченко
Секретарь Д.Ю. Шардакова