РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Белгород 22 февраля 2012 года
Белгородский районный суд Белгородской области в составе председательствующего судьи Сороколетова В.Н.,
-при секретаре Кулигиной С.А.,
С участием представителя истца Парамзиной Л.П. (по доверенности от 26.12.2011 года),
представителя истца адвоката Жарикова М.П. (по ордеру от 07.02.2012 года),
ответчика Зайченко С.В.,
представителя ответчика Соловьева С.А.- Соловьевой О.С. (по устному заявлению в порядке ст. 53 ГПК РФ)
представителя ответчика Соловьева С.А.- Курцева А.И. (по доверенности от 10.01.2012 года)
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Парамзина В.А. к Зайченко С.В., Соловьеву С.А. о признании сделки купли-продажи недействительной, истребовании земельного участка из незаконного владения Зайченко С.В.,
УСТАНОВИЛ:
Соловьеву С.А. на праве собственности принадлежал земельный участок № (номер обезличен) в садоводческом товариществе (информация скрыта) (адрес обезличен).
По договору купли-продажи от (дата обезличена) Соловьев С.А. продал указанный земельный участок Парамзину В.А.. Комитетом по земельным ресурсам Белгородского района Парамзину В.А. (дата обезличена) выдано свидетельство на право собственности на землю в отношении указанного земельного участка. При этом по акту приема-передачи земельный участок от Соловьева С.А. к Парамзину В.А. не передавался.
По договору купли-продажи от (дата обезличена) Соловьев С.А. продал Зайченко С.В. указанный земельный участок. Право собственности Зайченко С.В. зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области.
Дело инициировано иском Парамзина В.А., который просил признать недействительным договор между ответчицей Зайченко С.В. и Соловьевым С.А. купли-продажи земельного участка № (номер обезличен) в садоводческом товариществе (информация скрыта) (адрес обезличен), применить последствия недействительности сделки и погасить соответствующую запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № регистрации (номер обезличен) от (дата обезличена).
Заявлением от (дата обезличена) Парамзин В.А. изменил основание иска, просит признать недействительным договор купли-продажи от (дата обезличена) земельного участка № (номер обезличен) в садоводческом товариществе (информация скрыта) (адрес обезличен) с кадастровым номером (номер обезличен) между ответчицей Зайченко С.В. и Соловьевым С.А., истребовать из незаконного владения Зайченко С.В. указанный земельный участок.
В судебном заседании представители истца Парамзина Л.П. и адвокат Жариков М.П. поддержали заявленные требования, сославшись на изложенное в иске, заявлении от (дата обезличена), дополнении от (дата обезличена). В связи с тем, что право собственности Соловьева С.А. на момент продажи земельного участка Зайченко С.В. не было зарегистрировано в установленном порядке, Зайченко С.В. нельзя считать добросовестным приобретателем. Зайченко С.В. должна была усомниться в правоспособности Соловьева.
Представители ответчика Соловьева С.А.- Соловьева О.С. и Курцев А.И. исковые требования не признали. Так как Соловьев С.А. продавал два земельных участка, копию договора купли-продажи он на руки не получил, в силу своего возраста, по прошествии 9 лет, о совершенной сделке он забыл. Когда к нему обратилась Зайченко с просьбой о продаже земельного участка, он попросил узнать принадлежит ли ему этот участок. После того как подтвердилось, что участок ему принадлежит, он продал его Зайченко С.В., которую считает добросовестным приобретателем. Между Соловьевым С.А. и Парамзиным В.А. не подписывался передаточный акт или иной документ о передаче земельного участка. Покупатель фактически земельный участок не принимал, на протяжении 12 лет судьбой земельного участка не интересовался. Руководство садоводческого товарищества о переходе права собственности на земельный участок не известил.
Зайченко С.В. исковые требования не признала. На момент приобретения участок был заброшен и никем не обрабатывался. У председателя садоводческого товарищества она узнала, что собственником земельного участка является Соловьев С.А.. Наличие права собственности Соловьева было ей проверено, только после этого была совершена сделка купли-продажи земельного участка. После приобретения земельного участка она его постоянно использовала: производила вспашку два раза в год, посадила плодовые деревья, установила забор вокруг участка. Считает себя добросовестным приобретателем земельного участка. Так как земельный участок не находился во владении Парамзина, то он не может быть у нее истребован.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Материалами дела достоверно установлено, что Соловьеву С.А. на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым № (номер обезличен) в садоводческом товариществе (информация скрыта) (адрес обезличен), о чем Соловьеву С.А. Администрацией Белгородского района (дата обезличена) было выдано свидетельство о праве собственности на землю № (номер обезличен). Также Соловьеву С.А. принадлежал земельный участок в садоводческом товариществе (информация скрыта) площадью 540 кв.м.
На основании договора купли-продажи от (дата обезличена), удостоверенного нотариально, Соловьев С.А. продал принадлежащие ему земельные участки Парамзину В.А. за 5000 рублей, что подтверждается представленным договором купли- продажи.
Комитетом по земельным ресурсам Белгородского района Парамзину В.А. (дата обезличена) выдано свидетельство на право собственности на землю серия (номер обезличен) в отношении указанного земельного участка.
На основании договора купли-продажи от (дата обезличена) Соловьев С.А. продал Зайченко С.В. указанный земельный участок за 30000 рублей.
Право собственности Зайченко С.В. зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата обезличена) сделана запись регистрации № (номер обезличен)
Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О., А., З., Р. и В." отмечалось, что гражданское законодательство не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (ст. 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 - 302).
Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.
Исследовав представленные доказательства в совокупности, суд считает, что в удовлетворении исковых требований о признании сделки купли-продажи от (дата обезличена) необходимо отказать, так установлено, что Зайченко С.В. является добросовестным приобретателем.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Законодатель определил критерии добросовестности приобретения как субъективное состояние приобретателя в момент приобретения имущества от неуправомоченного отчуждателя, выражающееся, во-первых, в его незнании об отсутствии у отчуждателя возможности распоряжения этим имуществом и, во-вторых, в отсутствии у него вины в таком незнании.
Из представленного дела правоустанавливающих документов следует, что перед покупкой земельного участка Соловьевым С.А. была получена и Зайченко С.В. была ознакомлена с архивной выпиской из постановления главы администрации Белгородского района от (дата обезличена) о предоставлении Соловьеву С.А. земельного участка № (номер обезличен)
Перед покупкой земельного участка (дата обезличена) была получена выписка из государственного кадастра недвижимости, в которой было указано, что собственником спорного земельного участка является Соловьев С.А.
На обращение в Территориальный отдел по городу Белгороду и Белгородскому району был получен ответ от (дата обезличена) о том, что Соловьев С.А. на праве собственности (свидетельство (номер обезличен) от (дата обезличена) регистрационная запись № (номер обезличен) от (дата обезличена)) имеет земельный участок № (номер обезличен) с кадастровым номером (номер обезличен) на основании постановления главы администрации Белгородского района от (дата обезличена) № (номер обезличен) по адресу: (адрес обезличен)
Копия свидетельства (номер обезличен) от (дата обезличена) регистрационная запись № (номер обезличен) от (дата обезличена) представлялась Соловьевым С.А. при совершении сделки купли-продажи с Зайченко С.В.
Перед совершением сделки Зайченко С.В. также обращалась к председателю садоводческого товарищества Ж. по вопросу принадлежности спорного земельного участка, который ее заверил, что участок принадлежит Соловьеву С.А.. Эти обстоятельства Ж. подтвердил в судебном заседании.
Тем самым судом установлено, что Зайченко С.В. не знала об отсутствии у Соловьева С.А. возможности распоряжения земельным участком и отсутствие у нее вины в таком незнании.
Доводы истца о том, что Зайченко не может быть признана добросовестным приобретателем, так как право собственности Соловьева не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с Соловьева отсутствовало свидетельство на право собственности, признаются судом несостоятельными.
Как указано ранее копия свидетельства на право собственности на землю была Соловьевым получена и представлена в материалы дела правоустанавливающих документов.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.
При регистрации перехода права собственности Соловьев С.А. обращался с заявлениями и подтверждении ранее возникшего права собственности и с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Цена земельного участка в 30000 рублей превышала в три раза установленную кадастровую стоимость земельного участка. Как пояснила Зайченко С.В., данная цена земельного участка соответствовала его рыночной стоимости на тот период. Поэтому нет оснований считать Зайченко недобросовестным приобретателем, потому что она купила участок по сниженной стоимости.
По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу. Добросовестность приобретателя не имеет значения, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
Исковые требования Парамзина об истребовании имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению, так как установлено, что спорный земельный участок не находился во владении истца.
В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Передаточный акт между Парамзиным и Соловьевым не подписывался, таких доказательств суду не предоставлено.
Содержание договора о том, что право собственности на земельный участок возникает у Парамзина с момента регистрации договора в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Белгородского района Белгородской области не свидетельствует о передаче земельного участка истцу.
Кроме того, несмотря на представленное свидетельство на право собственности на землю, ФБУ «Кадастровая палата по Белгородской области» не подтвердило факт регистрации права собственности на спорный земельный участок.
В соответствии с частью 3 пункта 1 ст. 556 ГК РФ уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также продавца от вручения, а покупателя - от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора.
Следовательно, до настоящего времени договор купли-продажи спорного имущества не исполнен. Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи.
При отсутствии передаточного акта по передаче земельного участка Парамзину В.А. нет оснований для выводов о том, что земельный участок выбыл из его владения помимо его воли. Показания свидетелей М., Г. о том, что земельный участок обрабатывался в (дата обезличена), не свидетельствуют о том, что участок выбыл из владения Парамзина помимо его воли в (дата обезличена). Кроме того, суд признает данные показания недостоверными, данными лицами, заинтересованными в исходе дела, как друзей сына истца.
Из показаний свидетелей Б., М2. следует, что спорный участок был заброшен, и им пользовалась только Зайченко С.В.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Парамзина В.А., признать необоснованными и отказать в их удовлетворении.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через Белгородский районный суд в течение месяца дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Белгородского
районного суда В.Н. Сороколетов