№ 2- 16/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
5 апреля 2010 года судья Батайского городского суда Ростовской области Алферова Н.А.
при секретаре Пузенко Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Санникова .........., Кошутиной .........., Приходько .........., Суховьевой .........., Новиковой .........., Теберековой .........., Кряжева .......... к ООО «..........», Министерству обороны РФ, администрации г. Батайска о сохранении квартир в переустроенном и перепланированном состоянии, признании права собственности на квартиры, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области, МУ «Управление по архитектуре и градостроительству» г. Батайска, Управление Росреестра по РО, КЭЧ г. Батайска, Ростовская-на-Дону КЭЧ, Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Ростовской области, Министерство имущественных и земельных отношений Ростовской области
УСТАНОВИЛ
Истцы обратились в суд с исковым заявлением, ссылаясь на то обстоятельство, что они являются участниками долевого строительства многоквартирного жилого <адрес> <адрес> <адрес>. Застройщиком дома является ООО «..........» г. Батайска. С каждым из истцов ответчик заключил договор об участии в долевом строительстве, которые зарегистрированы в Батайском отделе ГУ ФРС РФ по Ростовской области. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию -2 квартал 2008 года. Квартиры переданы истцам по актам приема-передачи, они произвели отделку квартир, проживают в данных квартирах, заключили самостоятельные договоры с отпускающими коммунальные услуги предприятиями. Поскольку после передачи квартир истцы самостоятельно произвели перепланировку и переустройство квартир, которая не нарушает градостроительных, пожарных, экологических, санитарных норм и правил, по настоящее время дом не принят в эксплуатацию, им было отказано в регистрации их прав на квартиры. На основании изложенного, истцы просят суд сохранить квартиры в перепланированном и переустроенном виде и признать за ними право собственности на квартиры. На основании ст.40 ГПК РФ суд привлек в качестве соответчиков Министерство обороны РФ, администрацию г. Батайска, исключив их из числа третьих лиц.
Истцы в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, были уведомлены через своего представителя Быкодорову О.В.
Представитель истцов в судебное заседание явился, поддержал иск.
Представитель ответчика «ООО ..........» в судебное заседание явился, иск признал и пояснил, что 1.08.2008 года им было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного дома, так как объект не соответствовал требованиям, установленным в разрешении на строительство, и параметры построенного объекта не соответствуют проектной документации. Вместе с тем, недостатки, указанные в отрицательном заключении ГУ РО «Государственная экспертиза проектов документов территориального планирования и проектной документации» №, согласно судебно-строительной экспертизы Ростовского государственного строительного университета устранены и не нарушают прав и интересов других лиц, арендную плату за земельный участок, на котором расположен жилой дом, они вносят ФАУФИ, но ведут переговоры на расширение площади арендуемого земельного участка для эксплуатации и обслуживания жилого дома, находящегося в собственности РФ и в пользовании КЭЧ, с Министерством обороны РФ, при этом границы нового участка определены, он прошел кадастровый учет.
Представители МУ «Управление по архитектуре и градостроительству» г. Батайска, администрации г. Батайска в судебное заседание явились, не возражают против удовлетворения иска с учетом результатов судебно-строительной экспертизы.
Представитель Управления Росреестра по РО в судебное заседание явился, просил иск рассмотреть на усмотрение суда и пояснил, что договоры участия в долевом строительстве и ипотека в силу закона прошли государственную регистрацию.
Представители Министерство обороны РФ, Квартирно-эксплуатационных частей г. Ростова-на-Дону и г. Батайска, Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Ростовской области, Министерства имущественных и земельных отношений Ростовской области в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в предыдущем судебном заседании Квартирно-эксплуатационная часть г. Ростова-на-Дону представила возражения на иск, указав, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, и прилегающая к нему территория находится в федеральной собственности Министерства обороны РФ ( л.д.52 т.3), собственник земельного участка им не распоряжался, целевое назначение не изменял.
Представитель Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представил возражения на иск, указав, что отсутствует проектная документация, которая прошла государственную экспертизу, заключение строительного надзора о соответствии выполненных работ и применяемых строительных материалов требованиям технических регламентов, спорный объект эксплуатируется без ввода его в эксплуатацию, застройщик неоднократно привлекался к административной ответственности.
Выслушав стороны, третьих лиц, специалиста, огласив показания эксперта в порядке ст.180 ГПК РФ, исследовав материалы дела, отрицательное заключение №, суд считает, что в иске следует отказать по следующим основаниям:
В соответствии с ч.1, 2 ст.222 ГК РФ Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии с ч.3 ст. 222 ГК РФ Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В судебном заседании установлено, что истцы являются участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома <адрес>. Застройщиком дома является ООО «..........» г. Батайска. С каждым из них ООО «..........» г. Батайска заключил договор об участии в долевом строительстве, которые зарегистрированы в Батайском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию с учетом соглашений о внесении дополнений в договоры- 2 квартал 2008 года. По завершению строительства многоквартирного жилого дома с каждым из истцов был заключен акт приема-передачи соответствующей квартиры ( л.д.16-91 т.1), в которых была произведена самовольно перепланировка.
В соответствии со ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с ч.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Из материалов гражданского дела следует, что на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, актов приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ООО «..........» приобрело в собственность здание аптеки, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, право собственности прошло государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ. На основании распоряжения мэра г. Батайска № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «..........» была разрешена реконструкция аптеки в .......... жилой дом со встроенной аптекой и культурно-оздоровительным центром при условии получения разрешения инспекции Архстройнадзора на производство строительных работ, также предполагалось после приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта изменить вид разрешенного использования земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ МУ «Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска» выдало разрешение на реконструкцию объекта. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в распоряжение мэра г. Батайска № были внесены изменения - «..........», « ..........» заменено на «..........» (л.д.211-217 т.1). ДД.ММ.ГГГГ МУ «Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска» отказало в выдаче разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, так как он не соответствовал требованиям, установленным в разрешении на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, параметры построенного объекта не соответствовали проектной документации ( л.д.17 т.1). По настоящее время многоквартирный жилой дом не принят в эксплуатацию. Следовательно, квартиры переданы дольщикам в нарушении требований ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и не могут выступать таковыми ( объектами права собственности) до получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, как и не может быть разрешен вопроса о их сохранении в перепланированном ( переустроенном) состоянии на основании ст.29 ЖК РФ. Застройщик неоднократно привлекался к административной ответственности по результатам проверки законодательства о градостроительной деятельности.
Кроме того, в соответствии с ч.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Для получения разрешения на строительство застройщик направляет в уполномоченный орган на выдачу разрешений на строительство заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, указанных в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в том числе и положительное заключение государственной экспертизы проектной документации применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, в частности, многоквартирных домов с этажностью более трех.
При этом, в соответствии со ст.54 Градостроительного кодекса при строительстве таких объектов осуществляется строительный надзор.
Если при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства должен направить в орган государственного строительного надзора извещение о начале таких работ, к которому прилагается, в том числе
5) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.
Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
По результатам проведения государственного строительного надзора, который осуществляется на всех этапах строительства с момента начала работ, выдается заключение органов государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации согласно ст.54 Градостроительного кодекса РФ.
В соответствии с ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с п. 44 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий могут быть направлены повторно (2 и более раза) на государственную экспертизу после устранения недостатков, указанных в отрицательном заключении государственной экспертизы, или при внесении изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы, в части изменения технических решений, которые влияют на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства.
26.03.2007 года в ГУ РО «Государственная экспертиза проектов» от ООО «..........» поступило заявление на проведение государственной экспертизы рабочего проекта реконструкции 2-х этажного здания под .........., по адресу: <адрес>, <адрес> 04.04.2007 года между ГУ РО «Государственная экспертиза проектов» и ООО «..........» заключен договор № на выполнение экспертных работ по проведению государственной экспертизы разделов проектной документации «Реконструкция 2-этажного здания под ..........». По результатам проведения государственной экспертизы ООО «..........» было выдано отрицательное заключение № по рабочему проекту реконструкции аптеки под строительство .......... от 08.06.2007 года ( л.д.19-22, 48-95 т.2)
В нашем случае, проектная документация возведенного ООО «..........» объекта капитального строительства и результаты инженерных изысканий подлежат обязательной государственной экспертизе. Извещение о строительстве многоквартирного жилого дома и проектная документация, прошедшая повторную госэкспертизу с устранением недостатков, указанных в отрицательном заключении, не представлены, государственный строительный надзор по вышеуказанному объекту капитального строительства не осуществлялся. Вразрез с выданным МУ «Управление по архитектуре и градостроительству г.Батайска» разрешением на строительство ООО «..........» завершено строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома, который подлежал обязательной государственной экспертизе и государственному надзору. Поскольку строительство жилого дома завершено ( л.д.23 т.2), внесение изменений в проектную документацию, как и их согласование в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке, в том числе с осуществлением строительного надзора, утрачены. При этом, стороны не оспаривают обоснованность отказа органов, уполномоченных на выдачу необходимых разрешений и согласований.
Законодатель, допуская в ч.3 ст.222 ГК РФ возможность признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости в судебном порядке, предполагает исключительность такой возможности, поскольку по общему правилу самовольное строение подлежит сносу. Однако суду не представлены допустимые и достаточные доказательства, свидетельствующие о безопасности самовольно возведенного объекта, о его соответствии действующим нормам и правилам, отсутствии нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц.
Так, судом установлено ( л.д.100-109 т.2), что на основании распоряжения мэра г. Батайска № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «..........» был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью .......... кв.м для размещения здания аптеки. 31.07.2006 года в отношении земель поселений относительно ориентира .......... площадью .......... кв.м, куда входит указанный выше земельный участок, зарегистрировано право собственности за РФ в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Ростовской области ( по результатам разграничения федеральной и муниципальной собственности на землю- л.д.120-123 т.2). В настоящее время земельный участок относится к землям Министерства обороны РФ ( л.д.124-125,171-176 т.2). Согласно заключения строительно- технической экспертизы Ростовского государственного строительного университета в соответствии со СНиП 2.07.01-89* «Планировка и застройка городских и сельских поселений» для обслуживания многоквартирного жилого дома требуется придомовая территория, в частности, для размещения площадок для игр детей и отдых взрослых, мусоросборников, автостоянки, пешеходной зоны. По расчетам экспертов благоустраиваемая территория должна составлять не менее 237,60 кв.м. Постановлением мэра г. Батайска от ДД.ММ.ГГГГ года № утвержден проект границ земельного участка площадью .......... кв.м для расширения территории арендованного участка ( л.д.126 т.2), площадь ( .......... кв.м) которого в настоящее время полностью застроена. Однако Министерство обороны РФ, распорядитель земель федерального значения, решение об отводе земель и увеличении площади арендуемого ООО «..........» не принимал, его целевое использование не изменял ( л.д.118-119 т.2. т.3 л.д.52). По настоящее время участок остается предназначенным для эксплуатации аптеки, а не многоквартирного жилого дома, вопреки ст.209 ГК РФ без согласия собственника, РФ в лице Министерства обороны РФ, запроектировано благоустройство прилегающей к дому территории. Сам суд не вправе изменять разрешенное использование, так как это относится к компетенции собственника земельного участка, как и понуждать его к передаче в пользование( в аренду) застройщику принадлежащего ему объекта.
Эксперты в своем заключении также отмечают, что однокомнатные квартиры в жилом доме, обращенные на север, имеют недостаточную инсоляцию, что может компенсироваться установкой облучателей-рецеркуляров бактерицидных настенных ОрБН согласно письма гл. врача ФГУ «Центр гигиены и эпидемиологии в РО» от 26.06.2007 года, отсутствует естественное освещение кухонь-ниш, пандус на входе, высота помещений подвального этажа не соответствует строительным нормам, помещения подвального этажа ( аптеки и оздоровительного комплекса) размещены под санузлами. По мнению экспертов, указанные недостатки являются несущественными и устранимыми, так как согласованы с МУ «УСЗН», ФГУ «Центр гигиены и эпидемиологии в РО», а также в связи с отсутствием жалоб со стороны эксплуатирующих данные помещения жильцов дома. Однако доказательства устранения данных нарушений суду не представлены- отступление от норм СНиП и СанПин не согласовано с жильцами дома, эксплуатирующих жилые помещения и жилой дом, не изменено назначение встроенных подвальных помещений ( «условно грязных помещений»), не установлены облучатели. При этом, зам. руководителя ГУ РО «Государственная экспертиза проектов» ФИО11 пояснил, что подобного рода облучатели устанавливаются в медицинских учреждениях, положительное санитарно-эпидемиологиечское заключение выдавалось в отношении 53-квартирного дома, а не построенного 72-квартирного, письмо ФГУ «Центр гигиены и эпидемиологии в РО» от 26.06.2007 года, которым согласованы допущенные нарушения, не было подписано его руководителем, в связи с чем эти документы не могут быть приняты во внимание. Таким образом, жилой дом не обеспечен для своего обслуживания придомовой территорией, построен вопреки целевого назначения земельного участка, с нарушениями градостроительных, санитарных норм и правил, которые по настоящее время не устранены, что нарушает права и законные интересы как жильцов дома, так и других граждан, создает угрозу для их жизни и здоровья. Отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о соблюдении застройщиком противопожарных, экологических, санитарных требований в отношении 72-квартирного жилого дома. Следовательно, основания для сохранения самовольно возведенного строения, предусмотренные ч.3 ст.222 ГК РФ, отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ни сколько самовольная перепланировка квартир жильцами дома, которая по заключению экспертов носит незначительный характер, а несоответствие построенного многоквартирного жилого дома действующим нормам и правилам является препятствием для регистрации истцами права собственности на квартиры, что свидетельствует об отсутствии их нарушенного права и неправильности выбора ими способа судебной защиты. В связи с чем, суд не может принять во внимание признание иска ООО «..........», администрацией г. Батайска, так как оно противоречит закону и нарушает права и законные интересы других лиц.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья
РЕШИЛ:
В иске Санникова .........., Кошутиной .........., Приходько .........., Суховьевой .........., Новиковой .........., Теберековой .........., Кряжева .......... к ООО «..........», Министерству обороны РФ, администрации г. Батайска о сохранении квартир в переустроенном и перепланированном состоянии, признании права собственности на квартиры отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней в Ростовский областной суд со дня принятия решения в окончательной форме, т.е. с 12.04.2010 года, через судью Батайского городского суда
Судья: