№ 2- 693/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 мая 2010 года судья Батайского городского суда Ростовской области Алферова Н.А.
при секретаре Пузенко Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Власова А.Н. к администрации г. Батайска, Комитету по управлению имуществом г. Батайска о признании права собственности на офисное здание, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, МУ «Управление по архитектуре и градостроительству» г. Батайска,
УСТАНОВИЛ
Истец обратился в суд с исковым заявлением, ссылаясь на то обстоятельство, что он 25.11.2004 года с ООО «...» был заключен договор долевого участия № на строительство объекта соцкультбыта за его денежные средства в г.Батайске в микрорайоне «...». В договоре определен срок окончания строительства и передачи объекта- 3 квартал 2006 года. ООО «...» осуществлял строительство в соответствии с разрешением на строительство от "---"--- года №. Он выполнил свои обязательства по договору - им внесена в полном объеме сумма, оговоренная в п.3.1 договора. В связи с ухудшимся финансовым положением окончить строительство объекта ООО «...» не могло и поэтому "---"--- года ему по акту приема-передачи № был передан незавершенный строительством объект. Согласно выписки из ЕГРЮЛ от "---"--- года №, выданной МИ ФНС России №11 по РО, ООО «...» снято с регистрационного учета "---"---г. В настоящее время офисное здание достроено и согласно технического паспорта, выданного МП БТИ г.Батайска, имеет площадь 359,8 кв.м. Согласно результатам обследования офисного здания, проведенного МП «Архитектурно-планировочное бюро», оно является пригодным к эксплуатации. Территориальным отделом Территориального управления Роспотребнадзора по РО в городах Азове, Батайске, Азовском и Кагальницком районе также дано заключение о пригодности объекта к эксплуатации. Постановлением Мэра г.Батайска от "---"---г. № по его заявлению и еще некоторых участников строительства на пос. ..., выделенный ООО «... под застройку земельный участок общей площадью 33294 кв.м., был разделен на 5 самостоятельных. В результате раздела был выделен земельный участок площадью 1344 кв.м (земельный участок прошел кадастровый учет, кадастровый №), ему присвоен почтовый адрес: ..., ..., п..З названного Постановления его обязали оформить права на земельный участок. Он неоднократно обращался в администрацию г.Батайска с заявлениями об оформлении прав на земельный участок, но ему отказывали в этом, т.к. за ним не зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, находящийся на нем. На основании изложенного, истец просит суд признать за ним право собственности на офисное здание площадью 359,8 кв.м, расположенное по адресу: ..., .... На основании ст.40 ГПК РФ суд привлек в качестве соответчика Комитет по управлению имуществом г. Батайска
Истец в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела через своего представителя Быкадорову О.В., о чем свидетельствует выдача им "---"--- года доверенности Качанову Н.А., последний был им оповещен о дате и времени судебного разбирательства. Его представители Быкадорова О.В. и Качанов Н.А. в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела. Суд не может признать причину неявки представителя истца Качанова Н.А. в связи с занятостью в другом процессе уважительной и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и его представителей в порядке ст.167 ГПК РФ.
Представители администрации г. Батайска, Комитета по управлению имуществом г. Батайска в судебное заседание явились, иск не признали и пояснили, что земельный участок для строительства офисного здания в установленном порядке не выделялся, целевое назначение его не изменялось, истцу предлагалось представить необходимые документы для оформления своих прав на земельный участок, но он этого не сделал, действия ответчиков не обжаловал.
Представитель МУ «Управление по архитектуре и градостроительству» г. Батайска, в судебное заседание явился, поддержал позицию ответчиков и пояснил, что ООО «...» разрешение выдавалось на строительство одноквартирных жилых домов 1 очереди по шоссе ....
Выслушав ответчиков, третье лицо, исследовав материалы дела, суд считает, что в иске следует отказать по следующим основаниям:
В соответствии с ч.1, 2 ст.222 ГК РФ Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии с ч.3 ст. 222 ГК РФ Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В судебном заседании установлено, что "---"--- года Власов А.Н. заключил с ООО «...» договор долевого участия № по строительству офисного здания за его денежные средства в г.Батайске в микрорайоне «...». Согласно договора застройщик ООО «...» располагал всеми необходимыми разрешениями и документами для строительства объекта. "---"--- года ООО «...» по акту № передало истцу законченный строительством объект- офисное здание, а не объект незавершенного строительства, как утверждает истец, что следует из указанного акта приемки-передачи. "---"--- года внесена запись в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности ООО «...» в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
Вместе с тем, в соответствии с ч.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Однако разрешение № от "---"--- года ООО «...» было выдано для строительства одноквартирных жилых домов 1 очереди по шоссе ..., срок которого был продлен до "---"--- года, а не спорного офиса, что позволяет суду прийти к выводу, что разрешение на строительство спорного объекта не было получено в установленном порядке. При этом. суду не представлены доказательства, подтверждающие выполнение Власовым А.Н. обязательств по договору № от "---"--- года- производство расчета с ООО «...».
Из содержания статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что признание права собственности на объект недвижимости существенным образом затрагивает права и интересы собственника или законного пользователя земельного участка, на котором расположена недвижимость.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих соответствующими полномочиями.
В соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
В силу изложенных правовых норм пользователь земельного участка вправе осуществлять строительство на предоставленном ему на длительный срок для строительства на земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Исходя из содержания распоряжения мэра г. Батайска № от "---"--- года о разделе земельного участка по шоссе ..., следует, что возведенный ООО «...» объект расположен на земельном участке, который находился в фактическом пользовании застройщика. Последующем, на основании постановления мэра г. Батайска № от "---"--- года был произведен раздел указанного земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Батайск, шоссе ..., общей площадью 33294 кв.м для строительства объектов социально-культурного бытового назначения и проходов, проездов, образованы пять самостоятельных участков, в том числе площадью 1344 кв.м по ..., для строительства объектов социально-культурного бытового назначения. Согласно указанного постановления Власову А.Н. предложено оформить права на вновь образованный земельный участок, обеспечить проведение государственного кадастрового учета. Кадастровый учет земельного участка произведен, ему присвоен кадастровый номер № по настоящее время целевое назначение земельного участка не изменено, что следует из кадастровой выписки, представленной истцом. Однако Власов А.Н. свои права на земельный участок не оформил, как пояснил в судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом г. Батайска, ему было предложено представить предусмотренный действующим законодательством перечень документов, что им не было сделано. При этом, отказ в передаче земельного участка Власов А.Н. не оспаривал в установленном порядке, мер к регистрации права собственности как участник долевого строительства на объект долевого строительства не принимал. Возведя с ООО «...» офисное помещение, истец самостоятельно изменил целевое назначение земельного участка, предназначенного для эксплуатации объектов социально-культурного бытового назначения, направленных на обслуживание жителей жилого микрорайона «...», а не для осуществления предпринимательской ( хозяйственной) деятельности.
Таким образом, Власовым А.Н. самовольно, без разрешения на строительство, возведено строение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, без какого-либо правового титула на этот земельный участок, с изменением его целевого назначения.
Кроме того, законодатель, допуская в ч.3 ст.222 ГК РФ возможность признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости в судебном порядке, предполагает исключительность такой возможности, поскольку по общему правилу самовольное строение подлежит сносу. Однако суду не представлены допустимые и достаточные доказательства, свидетельствующие о безопасности самовольно возведенного объекта, о его соответствии действующим нормам и правилам, отсутствии нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц. Отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о соблюдении застройщиком противопожарных, экологических, санитарных требований в отношении офисного помещения, несмотря на то, что суд неоднократно предлагал их представить. Отсутствует информация об инженерном оборудовании офисного здания, о технических условиях подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.
Следовательно, основания для сохранения самовольно возведенного строения, предусмотренные ч.3 ст.222 ГК РФ, отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в иске Власову А.Н. о признании права собственности на самовольно возведенный объект следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья
РЕШИЛ:
В иске Власова А.Н. к администрации г. Батайска, Комитету по управлению имуществом г. Батайска о признании права собственности на офисное здание отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней в Ростовский областной суд со дня принятия решения в окончательной форме, т.е. с 24.05.2010 года, через судью Батайского городского суда
Судья: