Дело № 2-532/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
5 мая 2010 года судья Батайского городского суда Ростовской области Алферова Н.А.
при секретаре Пузенко Т.А.,
с участием адвокатов Ковалевой С.В., Панасевич Н.П., Вишневецкой Л.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шарикова ЮН к Абрамову ВА, ЗАО «<данные изъяты>», Реуцкому АВ о признании сделок, записи о государственной регистрации права недействительными, об обязании заключить акт приемки-передачи квартиры, о признании права собственности на квартиру
УСТАНОВИЛ:
Шариков Ю.Н. обратился в суд с иском, дополнив его в ходе судебного разбирательства( л.д.10-13,117-118) к Абрамову ВА, ЗАО «<данные изъяты>», Реуцкому АВ о признании сделок, записи о государственной регистрации права недействительными, об обязании заключить акт приемки-передачи квартиры, о признании права собственности на квартиру. В обоснование своих исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ЗАО «<данные изъяты>» договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>, согласно которому ЗАО «<данные изъяты>» обязалось построить многоквартирный жилой дом, передать ему в собственность трехкомнатную квартиру общей площадью 67,17 кв.м с предварительным номером № на четвертом этаже. Исполняя взятые на себя обязательства по договору, истец полностью произвел оплату суммы инвестиции в размере 570000 руб., что подтверждается квитанциями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако со стороны застройщика ЗАО «<данные изъяты>» имели место недобросовестные действия, связанные со вторичным обременением одного и того же объекта недвижимого имущества- <адрес> ( при введении жилого дома в эксплуатацию его нумерация была изменена на №) - ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «<данные изъяты>» заключило аналогичный договор с Абрамовым В.А., который якобы уплатил денежные средства в размере 570000 руб. в кассу застройщика. Последнему была передана спорная квартира по акту приема-передачи законченного строительством жилого объекта, право собственности на квартиру прошло государственную регистрацию, несмотря на наличие у истца имущественного права требования передачи ему законченного строительством объекта недвижимости как у стороны, надлежаще исполнившей обязательства по внесению суммы инвестиций в строительство. Таким образом, ЗАО «<данные изъяты>» дважды продало один и тот же объект недвижимости, что на основании ст.ст.166,167,170 ГК РФ влечет недействительность сделки, заключенной с Абрамовым В.А. ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор о переуступке права требования с Реуцким А.В., который ненадлежащим образом исполнил взятые на себя обязательства, в связи с чем у него не возникло права требования в отношении спорной квартиры. Так, между сторонами была достигнута устная договоренность, что в счет оплаты по договору уступки права требования оставшуюся сумму в размере 500000 руб. ( 300000 руб. была передана истцу) Реуцкий А.В. внесет за Шарикова Ю.Н. в кассу ЗАО «<данные изъяты>» в счет оплаты заключенного им договора долевого участия в строительстве трехкомнатной квартиры по адресу: <адрес>. Реуцкий А.В. утверждает, что он якобы передал указанную сумму и получил от руководителя ЗАО «<данные изъяты>» ФИО6 справку о производстве расчета в полном объеме за <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, однако по материалам документальной проверки финансово-хозяйственной деятельности ЗАО «<данные изъяты>», осуществленной на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ ОВД по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону, 500000 руб. в кассу не поступали, кроме справки иные бухгалтерские документы, подтверждающие факт оплаты, отсутствуют. ДД.ММ.ГГГГ по заявлению истца возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ст.159 УК РФ, он признан потерпевшим. При этом, тезис о статусе Абрамова В.А. как о добросовестном приобретателе спорного имущества опровергается тем, что он не проверил соблюдение в отношении указанной квартиры правил эвикции ( отсутствие обременений имущества правами третьих лиц), от него в кассу ЗАО «Ростов-ЦентрСтрой» денежные средства не поступали, он заключил два взаимоисключающих по содержанию договора от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, при этом передав денежные средства за квартиру Реуцкому А.В. Договор, заключенный с ЗАО «<данные изъяты>», прошел государственную регистрацию, явился основанием возникновения права собственности Абрамова В.А. на спорную квартиру. Однако этот договор не соответствует закону ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», истинным отношениям сторон- Абрамов В.А. приобретал квартиру непосредственно у Реуцкого А.В., а не ЗАО «<данные изъяты>”. На основании изложенного, истец просит суд признать недействительными договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «<данные изъяты>» и Абрамовым В.А., предварительный договор с элементами договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «<данные изъяты>» и Реуцким А.В., договор об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Реуцким А.В. и Абрамовым В.А., в отношении <адрес>, обязать ЗАО «<данные изъяты>» передать ему <адрес> по акту приема -передачи, признать за ним право собственности на нее.
Истец в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела через своего представителя Ковалеву С.В., его представитель в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил не применять срок исковой давности, так как об оспариваемых сделках Шарикову Ю.Н. стало известно в момент рассмотрения гражданских дел, пояснил, что недобросовестные действия при заключении сделок имеют место со стороны всех ответчиков.
Ответчик Абрамов В.А. в судебное заседание явился, иск не признал, просил применить срок исковой давности с момента исполнения сделок и пояснил, что по вопросу приобретения квартиры летом 2006 года он обратился в офис продаж ЗАО «<данные изъяты>», который возглавлял ФИО9 Ему предложили заключить договор об уступке права требования с Реуцким А.В., который на тот момент произвел полный расчет за спорную квартиру. Он произвел оплату Реуцкому А.В. в полном объеме, оформив договор о переуступки права требования, а в конце 2006 года переоформил договор с ЗАО «<данные изъяты>», подписал акт приема-передачи квартиры и зарегистрировал свое право собственности на нее. Об истце и его притязаниях на квартиру ему ничего не было известно вплоть до обращения Шарикова Ю.Н. в правоохранительные органы.
Ответчик Реуцкий А.В. в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела через своего представителя Вишнивецкую Л.Н., его представитель в судебное заседание явился, иск не признал и пояснил, что истец переуступил право требования Реуцкому А.В., который передал ему 300000 руб., а оставшуюся сумму в размере 500000 руб. по устной договоренности внес в счет оплаты по договору долевого участия в строительство трехкомнатной квартиры по ул<адрес>. Денежные средства были переданы представителю ЗАО «<данные изъяты>», начальнику отдела продаж ФИО9, который взамен ему предоставил справку о полном расчете за спорную квартиру. Последующем право требования было уступлено Абрамову В.А., который с Реуцким произвел полный расчет.
Представитель ЗАО «<данные изъяты>» в судебное заседание явился, иск не признал, пояснил, что истец переуступил свое право требования Реуцкому А.В., в связи с чем он не вправе требовать передачи ему квартиры, действительно, с ним заключен договор долевого участия в строительстве трехкомнатной квартиры по <адрес>, жилой дом еще не сдан в эксплуатацию, в настоящее время в отношении их бывшего работника, начальника отдела продаж, ФИО9 возбуждено уголовное дело по факту присвоения денежных средств, которые вносились в счет оплат по договорам, и он находится в федеральном розыске.
Суд, выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, обозрев гражданское дело №2-198/09, уголовное дело №, находит, что в иске следует отказать по следующим основаниям.
В соответствии со ст.166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применение последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В соответствии со ст.167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст.168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ Сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В соответствии со ст.ст.309,310 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст.398 ГК РФ В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
В соответствии со ст.3 ГПК РФ только заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов
В соответствии со ст.13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
В соответствии со ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии со ст.209 ГПК РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ 1. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
В соответствии со ст.4 ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст.11 ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст.12 ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Шариков Ю.Н. заключил с ЗАО «<данные изъяты>» договор №. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>, ( последующем нумерация дома была изменена на №, что установлено в решении Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27.03.2009 года по иску Шарикова Ю.Н. к Реуцкому А.В. о расторжении договора, применении двухсторонней реституции, признании права собственности на квартиру), согласно которому ЗАО «<данные изъяты>» обязалось построить многоквартирный жилой дом, передать ему в собственность трехкомнатную квартиру общей площадью 67,17 кв.м с предварительным номером № на четвертом этаже. Исполняя взятые на себя обязательства по договору, истец полностью произвел оплату суммы инвестиции в размере 570000 руб., что подтверждается квитанциями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Шариков Ю.Н. заключил договор об уступке права требования указанной квартиры с Реуцким А.В., согласно условиям которого уступщик передает преемнику права в отношении квартиры <адрес> г. Батайска, в свою очередь, преемник уплатил уступщику 300000 руб. до подписания договора, а оставшуюся сумму 500000 руб. должен был уплатить до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно устной договоренности сторон договора и ЗАО «<данные изъяты>», что не оспаривалось Шариковым Ю.Н., Реуцкий А.В. в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцом и ЗАО «<данные изъяты>» в отношении трехкомнатной квартиры <адрес>, г. Батайска ( в настоящее время многоквартирный жилой дом не сдан в эксплуатацию, в отношении указанной квартиры ЗАО «<данные изъяты>» и Шариков Ю.Н. перезаключили договор), передал оставшуюся сумму начальнику отдела продаж ЗАО «<данные изъяты>» ФИО9, что подтверждается тем фактом, что последний взамен предоставил ему справку ЗАО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ о производстве им полного расчета за квартиру <адрес>, и фактом заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ о заключении между ЗАО «<данные изъяты>» и истцом в будущем договора долевого участия в строительстве в отношении трехкомнатной квартиры по <адрес>. Согласно результатам документальной бухгалтерской проверки финансово-хозяйственной деятельности ЗАО «<данные изъяты>», проведенной на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ ОВД по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону, денежные средства в размере 500000 руб. в счет оплаты трехкомнатной квартиры по <адрес> в кассу ЗАО «<данные изъяты>» не поступали, по данному факту возбуждено уголовное дело №, в настоящее время предварительное следствие приостановлено в связи с розыском подозреваемого ФИО9
Шариков Ю.Н. не оспаривает действительность заключенной сделки с Реуцким А.В., тем самым, подтверждая свои обязательства по договору, все его несогласие сводится к отсутствию полного взаиморасчета между сторонами - к невнесению денежных средств Реуцким А.В. в кассу ЗАО «<данные изъяты>» за трехкомнатную квартиру по <адрес>, что не является основанием для признания договоров недействительными. Согласно решения Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по иску Шарикова Ю.Н. к Реуцкому А.В. о расторжении договора, применении двухсторонней реституции, признании права собственности на квартиру, вступившего в законную силу, оснований для расторжения указанного договора не установлено, за Шариковым Ю.Н. признано только право на взыскание недополученных денежных сумм по договору. Таким образом, руководствуясь ст. ст.13, 61,209 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что Шариков Ю.Н. передал Реуцкому А.В. свое право требования к ЗАО «<данные изъяты>» передачи ему спорной квартиры в собственность и в связи с заключенным договором от ДД.ММ.ГГГГ не вправе претендовать на нее- договором произведена замена стороны ( дольщика) в обязательстве и обязательственные отношения между ним и ЗАО «<данные изъяты>» прекращены. При этом, истец, как лицо, чьи права не нарушены заключенными сделками в отношении объекта недвижимости, на который он передал права требования Реуцкому А.В., в силу ст. 3 ГПК РФ не вправе ставить вопрос и о признании их недействительными. Кроме того, заключение оспариваемых истцом предварительного договора с элементами договора займа от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<данные изъяты>» и Реуцким А.В., договора о переуступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ между Реуцким А.В. и Абрамовым В.А. не повлекло правовых последствий, нарушивших предполагаемые законные права и интересы истца- основанием для передачи квартиры в собственность и государственной регистрации права собственности на нее за Абрамовым А.В. являлся договор долевого участия в строительстве №. от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<данные изъяты>» и Абрамовым В.А., а не указанные сделки. С учетом изложенного, суд не входит в обсуждение соответствия указанных сделок требованиям ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и положениям ГК РФ ( ст.ст.167,168,170 ГК РФ), так как они оспариваются незаинтересованным лицом и, соответственно, не повлекли нарушение его прав и интересов.
Вместе с тем, ЗАО «<данные изъяты>» каких-либо претензий к оспариваемым сделкам не заявляло, подтвердило производство полного расчета за спорную квартиру и пояснило, что в связи с договором от ДД.ММ.ГГГГ оно исключило из числа дольщиков Шарикова Ю.Н. Следовательно, на момент заключения ЗАО «<данные изъяты>» договора долевого участия в строительстве №. от ДД.ММ.ГГГГ с Абрамовым В.А. спорная квартира не была обременена правами третьего лица Шарикова Ю.Н., который заявил о своих притязаниях на квартиру, практически, спустя два года после заключения оспариваемой сделки и о которых не мог и не должен был знать Абрамов В.А. Последний не являлся участником договорных отношений между ЗАО «<данные изъяты>», Реуцким А.В., Шариковым Ю.Н., какие-либо обременения и притязания в отношении квартиры не накладывалась в установленном законом порядке ( через судебные и регистрирующие органы), переуступка права требования произошла не помимо воли истца, а исходя из договорных отношений с Реуцким А.В., который в последующем ДД.ММ.ГГГГ распорядился переданным ему Шариковым Ю.Н. правом, заключив договор переуступки права требования с Абрамовым В.А. за плату. Какие-либо претензии по поводу расчета по договору к Абрамову А.В. и передачи спорной квартиры ЗАО «<данные изъяты>» Абрамову А.В. со стороны Реуцкого А.В. отсутствуют. При этом, договором и законом не была предусмотрена обязанность ни ЗАО «<данные изъяты>», ни Абрамова В.А. проверить исполнение договора уступки права требования, заключенного между Шариковым Ю.Н. и Реуцким А.В. Таким образом, право требования передачи спорной квартиры в собственность в силу договора от ДД.ММ.ГГГГ перешло к Абрамову В.А., который и был включен ЗАО «<данные изъяты>» в список дольщиков многоквартирного жилого <адрес>. При таких обстоятельствах, у суда нет оснований сомневаться в добросовестности действий сторон при заключении договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<данные изъяты>» и Абрамовым В.А., отсутствии нарушений закона при заключении сделки, повлекших ущемление прав истца.
На основании изложенного, исходя из совокупности установленных судом обстоятельств дел и представленных доказательств, преюдиции, с учетом того, что спорная квартира передана Абрамову В.А., государственная регистрация права собственности на квартиру за ним произведена, суд полагает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты своих нарушенных прав, не усматривает его нарушенных прав и не находит оснований для признания сделок недействительными на основании ст.ст. 167, 168, 170 ГК РФ, соответственно о признании записи о государственной регистрации права недействительной, как и оснований для обязания застройщика передать истцу квартиру и признании за ним права собственности на нее, так как последний передал свои права на квартиру другому лицу в силу договора, который в настоящий момент не расторгнут и не признан недействительным.
Вместе с тем, применение срока исковой давности к требованиям о признании недействительными договоров в данном случае невозможно, поскольку истец обратился в суд с иском ( 29.09.2009 года) в пределах годичного срока для оспаривания сделок, о которых ему стало известно в рамках рассмотрения гражданских дел ( настоящего иска и гражданского дела №).
В соответствии со ст.144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Определением Батайского горсуда от 15.12.2009 года в качестве обеспечительных мер наложен запрет Территориальному отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО по совершению регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Суд сохраняет обеспечительные меры до вступления решения суда в законную силу.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, судья
Р Е Ш И Л:
В иске Шарикова ЮН к Абрамову ВА, ЗАО «<данные изъяты>», Реуцкому АВ о признании сделок, записи о государственной регистрации права недействительными, об обязании заключить акт приемки-передачи квартиры, о признании права собственности на квартиру отказать.
Отменить обеспечительную меру, наложенную определением Батайского горсуда от 15.12.2009 года, в виде запрета Территориальному отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО по совершению регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней в Ростовский областной суд со дня принятия решения в окончательной форме через судью Батайского городского суда
Судья: