РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 августа 2010 года г. Батайск
Батайский городской суд Ростовской области в составе:
Председательствующего судьи Фетинга Н.Н.
при секретаре Марченко И. Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Топоровой ФИО9 к Бедниной ФИО10, Лубенец ФИО11, 3-е лицо: Куксинская ФИО12 об истребовании имущества, взыскании убытков и арендной платы и по встречному иску Лубенец ФИО13 к Куксинской ФИО14, трети лица: Топорова ФИО15, Беднина ФИО16, о признании договора аренды с правом выкупа действительным, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ
Топорова Е.А. обратилась с иском к Бедниной ФИО17, Лубенец Л.В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, ссылаясь на следующие обстоятельства.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истица приобрела торговый павильон по адресу: г.Батайск, на расстоянии 16,35 м. северо-восточнее жилого <адрес>, у Куксинской О.Ю.
При оформлении договора продавец просила истицу дать возможность доработать арендаторам Бедниной Л.А., Лубенец Л.В. до ДД.ММ.ГГГГ
Однако, после ДД.ММ.ГГГГ арендаторы помещение не покинули и препятствуют истцу в пользовании имуществом.
В этой связи Топорова Е.А. просила обязать ответчиков передать ей указанный торговый павильон и полученные доходы за все время его неправомерного использования.
Впоследствии Топорова Е.А. уточнила свои требования, просила расторгнуть договоры аренды с ответчиками досрочно, взыскать с ответчиков арендную плату за пользование спорным имуществом с Бедниной Л.А. 72000 руб., с Лубенец Л.В. 89600 руб., расходы по оплате за аренду земли за три квартала 2010 года, расходы на юридические услуги в сумме 30000 руб.
Беднина Л.А., Лубенец Л.В. представили суду письменные возражения, в которых в частности просили обязать Топорову Е.А. заключить с ними дополнительные соглашения в связи со сменой собственника, а также рассмотреть вопрос о признании сделки купли-продажи недействительной (без уточнения какой именно сделки).
Право предъявления встречного иска разъяснено ответчикам.
Лубенец Л.В. предъявлен встречный иск к Куксинской О.Ю. о признании договора аренды с правом выкупа действительным, признании права собственности на спорный павильон. Лубенец Л.В. указывает на то, что между ней и Куксинской О.Ю. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды части указанного торгового павильона с правом выкупа. В дальнейшем между сторонами достигнуто соглашение о выкупе, в соответствии с которым Лубенец Л.В. оплатила арендную плату - 153000 руб., что подтверждается платежным поручением. Лубенец Л.В. ссылается на то, что в полном объеме выполнила обязательства по выкупу арендованного имущества. По этим мотивам Лубенец Л.В. просит признать за ней право собственности на указанный павильон, площадью 19 кв.м.
В судебном заседании Топорова Е.А. настаивала на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Лубенец Л.В., ее представитель - адвокат Сергеев О.В., действующий на основании ордера, просили в иске Топоровой Е.А. отказать в полном объеме, ссылаясь на то, что приобрели право собственности на спорное имущество до заключения договора между Топоровой Е.А. и Куксинской О.Ю. Просили удовлетворить встречный иск, по изложенным в нем основаниям.
Беднина Л.А. возражала против удовлетворения основного иска и не возражала против удовлетворения встречного иска. Беднина Л.А. пояснила, что фактически она с Лубенец Л.В. приступила к работе в павильоне с ДД.ММ.ГГГГ, об этом просила ее Куксинская О.Ю., ссылаясь на то, что предыдущему арендатору необходимо доработать в ДД.ММ.ГГГГ
Куксинская О.Ю. в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила. Ранее в судебных заседаниях Куксинская О.Ю. поясняла, что в июле месяце сдала в аренду Бедниной Л.А. и Лубенец Л.В. спорный павильон, однако о последующем выкупе этого имущества какого-либо соглашения с ними не заключала, выкупную цену не устанавливала. Куксинская О.Ю. ссылалась на то, что фактически получила от Бедниной и Лубенец 40000 руб. в счет арендной платы до конца ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства в сумме 151500 руб. и 142900 руб. действительно поступали к Куксинской О.Ю. на счет. Первая поступившая сумма была передана Лубенец Л.В. и Бедниной Л.А. в здании банка, после этого на счет Куксинской О.Ю. была перечислена вторая сумма, которая также была снята со счета и возвращена ответчицам. Со слов Куксинской О.Ю. данные операции необходимы были Лубенец Л.В. и Беднина Л.А. для получения государственной субсидии. Расписку о возврате денежных средств Куксинская О.Ю. с арендаторов не брала. Впоследствии, Куксинская О.Ю. продала этот павильон Топоровой Е.А.
Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, представителя Лубенец Л.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Топорова Е.А. приобрела торговый павильон по адресу: г.Батайск, на расстоянии 16,35 м. северо-восточнее жилого <адрес>, у Куксинской О.Ю.
Земельный участок под данным павильоном на момент его купли-продажи был арендован Куксинской О.Ю. на основании договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ у Комитета по управлению имуществом г.Батайска.
Данный павильон на момент заключения договора купли-продажи был арендован Лубенец Л.В. и Бедниной Л.А. на основании договоров аренды, соответственно, от ДД.ММ.ГГГГ со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ, и от ДД.ММ.ГГГГ, со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии со ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
В данном случае сумма указанной сделки по выкупу спорного павильона по объяснениям Лубенец Л.В. и Бедниной Л.А. составляет более десяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, в связи с чем в силу ст.161 ГК РФ она должна быть заключена в письменной форме.
Имеющиеся в материалах дела договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ указания на выкупную цену арендованного имущества не содержат.
Иных письменных доказательств в подтверждение соглашения о выкупной цене арендованного имущества Лубенец и Беднина не представили.
Лубенец Л.В. и Беднина Л.А. ссылаются на то, что вдвоем арендовали павильон по адресу: г.Батайск, <адрес>, 5(как указано в договоре <адрес>), однако представленные договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ по своему смыслу предполагают возникновение арендных отношений Лубенец и Бедниной в отношении целого павильона для каждой.
При этом из объяснений Лубенец и Бедниной следует, что по условиям выкупа павильон должен был перейти в их совместную собственность, однако данное обстоятельство из представленных документов не следует.
Кроме того, Лубенец Л.В. во встречном исковом заявлении заявляет требования о признании за ней права собственности на весь павильон, а не на его часть.
При отсутствии надлежащим образом оформленного соглашения о выкупной цене арендованного имущества, суд не может признать ни за Лубенец Л.В., ни за Бедниной Л.А. право собственности на спорное имущество.
Кроме того, Лубенец Л.В. и Беднина Л.А. после заключения указанных договоров, на основании которых как они указывают должны быть признаны собственниками спорного имущества, каких-либо действий по оформлению права пользования земельным участком не предприняли. В тоже время Топорова Е.А. оформила на свое имя договор аренды участка под павильонам.
Перечисление денежных средств на счет Куксинской О.Ю. суд расценивает как исполнение обязательств по договору аренды по оплате за весь период аренды по каждому из договоров.
Доводы Куксинской о том, что фактически арендная плата была выплачена ей в размере 40000 руб., а перевод денежных средств на ее расчетный счет Лубенец Л.В. и Бедниной Л.А. осуществлялся с целью показать движение по их лицевым счетам для получения субсидии и переведенные средства были им возвращены сразу после снятия со счет, объективно ничем не подтверждены.
В соответствии со ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В настоящее время сроки аренды по договорам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ истекли, однако Лубенец Л.В. и Беднина Л.А. продолжают неправомерно удерживать указанное имущество.
В этой связи подлежат удовлетворению требования Топоровой Е.А. об обязании ответчиков освободить спорный павильон, передав его Топоровой Е.А.
Встречные требования Лубенец Л.В. подлежат оставлению без удовлетворения по изложенным выше основаниям.
Из материалов дела видно, что с Топоровой Е.А. заключен договор аренды земельного участка, на котором расположен данный павильон. Участок предоставлен в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии со ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Из текста договоров аренды спорного павильона между Куксинской О.Ю., Бедниной Л.А., Лубенец Л.В. следует, что в арендную плату входит лишь аренда самого павильона, в то время как вопрос о затратах владельца земельного участка по оплате арендных платежей за землю не разрешен.
В обоснование произведенных расходов по аренде земельного участка Топоровой Е.А. представлены квитанции на общую сумму 5503,36 руб.
Учитывая, что Топорова Е.А. при заключении договоров аренды павильона с ответчиками участия не принимала, вопрос о возложении на арендодателя павильона расходов по аренде земельного участка в договорах аренды павильона не разрешен, то суд находит необходимым взыскать с ответчиков по основному иску расходы истца, подтвержденные соответствующими платежными квитанциями. Такие расходы Топоровой Е.А. подтверждены всего на сумму 5503,36 руб., в том числе по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (арендатор Куксинская О.Ю.) - 1671,12 руб.(квитанция от ДД.ММ.ГГГГ).
В остальной части требований Топоровой Е.А. подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку арендная плата за весь период аренды оплачена Бедниной Л.А. и Лубинец Л.В. за весь период аренды, а истребование у них всех полученных доходов в результате использования торгового павильона не основано на положениях закона, поскольку в период действия договоров аренды павильона они были законными владельцами спорного имущества.
Руководствуясь ст.198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковое заявление Топоровой ФИО18 к Бедниной ФИО19, Лубенец ФИО20, 3-е лицо: Куксинская ФИО21 об истребовании имущества, взыскании убытков и арендной платы удовлетворить частично.
Обязать Беднину ФИО22 и Лубенец ФИО23 освободить торговый павильон по адресу: г.Батайск, на расстоянии 16,35 м. северо-восточнее жилого <адрес>, передав его Топоровой ФИО24.
Взыскать с Бедниной ФИО25 и Лубенец ФИО26 расходы по арендной плате за землю - 5503,36 руб.
В остальной части иск Топоровой ФИО27 оставить без удовлетворении.
Встречный иск Лубенец ФИО28 к Куксинской ФИО29, третьи лица: Топорова ФИО30, Беднина ФИО31 оставить без удовлетворении.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ; в этот же день участвующие в деле лица могут ознакомиться с данным решением.
Судья Н.Н. Фетинг